Cour d'Appel · 5ème Chambre — 7 janvier 2026

5ème Chambre





ARRÊT N° 4



N° RG 22/06974 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TJ3I



(Réf 1ère instance : 1122000177)









M. [I] [U]

Mme [A] [R] épouse [U]



C/



Mme [G] [O] épouse [D]

M. [M] [D]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me [Localité 6]

Me [L]







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 JANVIER 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,





GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 10 Novembre 2025, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 07 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats



****



APPELANTS :

Monsieur [I] [U] (anciennement [B])

né le 13 Avril 1971 à [Localité 11], de nationalité française, chauffeur grutier

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [A] [R] épouse [U] (anciennement [B])

née le 24 Janvier 1990 à [Localité 10], de nationalité française, conditionneuse

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés par Me Valentin PENNE substituant Me Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES





INTIMÉS :

Madame [G] [O] épouse [D]

née le 13 Juillet 1964 à [Localité 5] (Côte d'Ivoire)

[Adresse 2]

[Localité 4]













Monsieur [M] [D]

né le 19 Avril 1966 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par Me Bertrand MERLY de la SELARL CMA, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES





Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2019, M. [M] [D] et Mme [G] [O] épouse [D] ont donné à bail à M. [I] [B] et Mme [A] [R] épouse [B], une maison située [Adresse 7] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 700 euros. 



Un état des lieux de sortie était dressé le 26 juin 2021 par un huissier de justice à la demande de l'agence Century 21 mandatée par les bailleurs. 



Par acte d'huissier de justice en date du 4 mai 2022, les époux [B] ont fait assigner les époux [D] et la société Dim transaction, exerçant sous l'enseigne Century 21, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fougères. 



Par jugement en date du 8 novembre 2022, le juge de contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fougères a :

- rejeté la fin de non recevoir tirée de l'autorité de chose jugée, 

- condamné M. [M] [D] et Mme [G] [D] à payer à M. [I] et Mme [A] [B] la somme de 744,85 euros au titre du remboursement des sommes dues à l'organisation de cautionnement, 

- condamné M. [M] et Mme [G] [D] à payer à M. [I] et Mme [A] [B] la somme de 700 euros au titre du préjudice moral subi du fait des éléments d'indécence du logement, 

- débouté M. [I] et Mme [A] [B] du surplus de leurs autres demandes, 

- condamné M. [I] et Mme [A] [B] à payer à la société Dim transactions la somme de 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dit n'y avoir lieu à autre application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [M] et Mme [G] [D] aux frais de signification de l'assignation à leur personne et domicile, 

- dit que les parties conserveront la charge de leur autres dépens, 

- rappelé que le jugement est immédiatement exécutoire.



Le 30 novembre 2022, les époux [B] ont interjeté appel de cette décision.



Le changement de nom [B] en [U] a été consigné par l'officier d'état civil le 28 novembre 2022.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 4 avril 2025, M. et Mme [U] demandent à la cour d'appel de Rennes de :

- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fougères le 8 novembre 2022 en ce qu'il a :

* condamné M. [M] et Mme [G] [D] à leur payer la somme de 744,85 euros au titre du remboursement des sommes dues à l'organisation de cautionnement, 

* condamné M. [M] et Mme [G] [D] à leur payer la somme de 700 euros au titre du préjudice moral subi du fait des éléments d'indécence du logement,

* les a déboutés du surplus de leurs autres demandes, 

* dit n'y avoir lieu à autre application de l'article 700 du code de procédure civile, 

* condamné M. [M] et Mme [G] [D] aux frais de signification de l'assignation à leur personne et domicile, 

* dit que les parties conserveront la charge de leur autres dépens, 

* rappelé que le jugement est immédiatement exécutable, 

En conséquence :

- condamner solidairement et M. [M] et Mme [G] [D] au remboursement à hauteur de 50% des loyers versés par eux pendant toute la durée du bail, soit la somme de 5 250 euros,

- condamner solidairement M. [M] et Mme [G] [D] au remboursement du dépôt de garantie majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard et ce, jusqu'à la date du jugement à intervenir soit 1 400 euros à la date des présentes,

- condamner solidairement M. [M] et Mme [G] [D] à la somme de 2 203,92 euros au titre de leur préjudice matériel, 

- condamner solidairement M. [M] et Mme [G] [D] à la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral,

- condamner solidairement M. [M] et Mme [G] [D] aux dépens de l'instance,

- condamner solidairement M. [M] et Mme [G] [D] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions notifiées le 20 mars 2023, les époux [D] demandent à la cour d'appel de Rennes de :

- déclarer recevable leur appel incident,

- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré qu'ils auraient manqué à leur obligation de délivrance d'un logement décent, 

Statuant à nouveau : 

- juger qu'ils n'ont pas manqué à leur obligation de délivrance d'un logement décent, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [I] et Mme [A] [B] de leur demande de restitution de la somme de 5 250 euros, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie d'un montant de 700 euros, 

- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à verser à M. [I] et Mme [A] [B] la somme de 744,85 euros au titre de la caution Visale, 

Statuant à nouveau : 

- rejeter la demande de M. [I] et Mme [A] [B] de se voir restituer la somme de 744,85 euros au titre de la caution Visale, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnisation de M. [I] et Mme [A] [B] au titre du préjudice matériel, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnisation de M. [I] et Mme [B] au titre du trouble de jouissance, 

- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à verser à M. [I] et Mme [A] [B] la somme de 700 euros au titre du préjudice moral, 

- rejeter la demande de M. [I] et Mme [A] [B] de se voir indemniser la somme de 700 euros au titre du préjudice moral, 

- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à régler à M. [I] et Mme [A] [B] les frais de signification de l'assignation à leur encontre, 

Statuant à nouveau : 

- condamner Mme [A] et M. [I] [B] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [A] et M. [I] [B] aux dépens dont distraction au profit de la Selarl Cma, représentée par M. [N] [L], avocat. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Les appelants seront dénommés ci-après par leur nouveau nom à savoir M. et Mme [U]. 



- sur l'obligation de délivrance 



Les époux [U] considèrent que le premier juge retient à bon droit que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance. 



Il font valoir que les époux [D] ont délivré un logement indécent et n'ont pas assuré aux locataires une jouissance paisible, contrevenant aux dispositions de l'article 1719 du code civil et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. 

Ils rappellent que dès leur entrée dans les lieux et pendant toute la durée du bail, ils ont fait part aux bailleurs de nombreux désordres affectant le logement :

- infestation d'espèces nuisibles et parasitaires, 

- absence d'isolation du grenier et des combles,

- infiltrations d'air parasites, écoulement d'eau par les menuiseries des fenêtres en bois et simple vitrage, et moisissures, 

- chute de tuile de la toiture, 

- défaut d'aération et de VMC dans la salle de bain,

- risque d'électrocution avec une prise électrique à proximité de la douche, non reliée à la terre, mais également dans la cuisine et le cellier, 

- surconsommation électrique du chauffe-eau sans isolation terminée. 

Ils reprochent aux bailleurs des réparations tardives et sommaires et incomplètes. 

Ils appuient leurs déclarations sur un rapport d'expertise du 17 mai 2021 du [W] qui est, selon eux, sans équivoque, plusieurs travaux y étant préconisés pour lever la suspicion de non décence.

Ils évoquent un protocole transactionnel dans lequel les bailleurs reconnaissent que l'état du logement était contestable.

Ils soulignent que les acquéreurs du bien, les consorts [F] ont engagé une action judiciaire contre les époux [D] pour vices cachés. 

Ils considèrent que l'attestation de M. [T] produite par les intimés est irrecevable pour ne pas respecter les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile. 



M. et Mme [D] contestent tout état d'indécence du logement et exposent que :

- l'état des lieux a été réalisé le 31 janvier 2020, les locataires ayant prévu de s'installer le 15 février 2020, que M. [U] a signalé une fuite au niveau du compteur d'eau le 13 février 2020, et que deux jours plus tard les bailleurs faisaient venir un artisan qui solutionnait le problème, 

- cet état des lieux n'a mentionné aucune présence d'espèces nuisibles ou parasitaires ; ils affirment pour leur part qu'ayant vécu dans les lieux entre mai 2014 et juillet 2019, ils n'ont jamais relevé la présence d'insectes, et que plusieurs témoins font le même constat. Ils indiquent que ce n'est que le 14 octobre 2020 que les locataires ont fait part de la présence de mouches, et qu'ils ont alors proposé à ces derniers de se rendre sur place pour traiter le problème, mais que cette visite n'a été possible en raison du confinement lié à la crise sanitaire que le 30 avril 2021, et qu'au regard des conclusions de l'expertise Saretec, la présence de mouches s'explique par le cadavre d'un unique rongeur qui a été aperçu, ce qui est courant s'agissant d'un logement en zone rurale, et ce, d'autant que les locataires eux-même possédaient plusieurs animaux de ferme (oies, moutons noirs), 

- la chute de pierre de parement survenue en l'absence des occupants a été solutionnée, et selon un protocole d'accord du 17 mai 2021, les bailleurs ont indemnisé les locataires à hauteur de 300 euros pour leurs dommages matériels, 

- aucun problème d'humidité n'a été constaté lors de l'entrée dans les lieux, ou antérieurement ; ils n'ont été avisés de cette difficulté que le 8 mars 2021, ils ont mandaté une personne pour intervenir, mais les locataires ont refusé de l'accueillir ; ils notent que l'expertise réalisée le 3 mai 2021 mentionne que les menuiseries sont étanches, seul un problème de condensation était constaté qui, selon eux, tient à une défaut de ventilation de la pièce, lié à un défaut d'entretien par les locataires qui n'aèrent pas suffisamment, 

- la maison est recouvertes d'ardoises et non de tuiles ; informés le 1er avril 2020 par les locataires du déchirement de la bâche de la grange et non d'une chute d'ardoise, ils ont contacté leur artisan qui n'a pu intervenir immédiatement en raison du confinement ; si les locataires ont signalé fin août 2020 le décrochage d'une ardoise, ils ont contacté immédiatement leur couvreur qui n'a pu malheureusement se déplacer qu'en octobre, 

- s'agissant du défaut d'aération et de la VMC, aucun élément n'explicite clairement l'origine et l'imputabilité des désordres ; le logement disposant d'un système de ventilation, respecte les exigences légales,

- le défaut de prise de terre a donné lieu à une intervention de leur artisan, dès qu'ils ont eu connaissance de défaut de sécurité, mais les locataires ont retardé le traitement du litige sur ce point, 

- aucun dysfonctionnement de la pompe à chaleur n'a été mis en évidence, mais l'électricien a noté une mauvaise utilisation de celle-ci à haute température, sur ce point, le protocole d'accord signé met à la charge des bailleurs une somme de 120 euros, 

- l'absence de garde-corps soulignée dans le rapport [W] ne peut leur être reproché, le logement étant construit avant 1955, s'agissant d'une maison ancienne du 18ième /19ième siècle. 



Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. 



Les critères du logement décent sont définis aux articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.



Les parties sont en présence d'un état contradictoire d'entrée dans les lieux loués et d'un constat contradictoire de sortie. 



Aucun des désordres invoqués par les locataires ne sont signalés dans l'état des lieux d'entrée. 



Les locataires ont déclaré un sinistre dégât des eaux à leur assureur, qui a fait dresser un rapport. Ce rapport conclut, suite à une visite du 3 mai 2021, que les dommages se situent autour des menuiseries de la chambre RDC et de l'étage (peinture cloquée, présence de moisissures sur les embellissements autour des fenêtres), consécutivement à un phénomène de condensation. Il relève la 'présence d'une douche dans la chambre du RDC et l'absence de ventilation suffisante au sein des différentes pièces impactées.'



Le rapport du [W] du 17 mai 2021 conclut à un état de non décence portant sur le bâti, les équipements électriques et le chauffage, l'humidité et l'aération. 



Il préconise :

* pour lever la suspicion de non décence :

- l'installation d'un garde-corps aux fenêtres de l'étage qui en sont dépourvues, 

- la vérification de la bonne adhérence des pierres de parement dans la cuisine, 

- la réparation ou le remplacement des menuiseries extérieures défaillantes, 

- la mise en oeuvre d'un système de ventilation générale et permanente, dans la chambre/salle d'eau du RDC, 

- l'installation d'un système de chauffage dans le salon, 

* pour améliorer le logement : 

- la vérification du fonctionnement de la pompe à chaleur, 

- des travaux d'isolation. 



L'attestation de M. [T], parfaitement régulière n'a pas à être écartée des débats.



Les bailleurs soulignent à raison que la maison louée étant une maison ancienne, 'datant du 18ième /19ième siècle' selon l'assureur des locataires, ou encore 'construite avant 1949" selon le DPE réalisé le 5 juin 2019 , il ne peut être fait grief aux propriétaires du fait que la maison n'est pas équipée de garde-corps, étant justement souligné par eux que ce n'est qu'à compter de 1955 (soit en l'espèce un décret 55-1394 du 22 octobre 1955) qu'ont été édictées des règles de construction édictant dans certaines circonstances l'obligation de poser des garde-corps, et que le décret du 30 janvier 2002 n'a pas obligé les bailleurs à équiper leur logement qui en étaient dépourvus de tels équipements. 



Les observations du rapport [W] portant sur les parements de la cuisine ne font état que d'une nécessité de vérifier leur adhérence et ne peuvent être retenues au soutien d'une allégation d'indécence. Il est observé que les dommages subis par la chute de parements ont donné lieu à indemnisation selon procès-verbal signé par les parties et l'expert d'assurance. 



En ce qui concerne la présence de nuisibles, si les locataires se sont plaints de la présence de mouche, il ressort des pièces produites que ce phénomène a trouvé explication par la découverte d'un cadavre de rongeur, ce qui n'est pas inhabituel à la campagne, ainsi que souligné par le premier juge. Le rapport du [W] ne fait pas état d'une telle indécence.

Les époux [U] évoquent dans leurs écritures que leurs enfants ont vécu avec 'des' cadavres de rats juste au-dessus de leur chambre, mais ces allégations ne sont démontrées par aucune pièce. 



Si les époux [U] déplorent le manque d'isolation du grenier et des combles, cet élément certes constaté par le rapport [W] n'est relevé que pour suggérer des travaux d'amélioration à ce titre et ne peut constituer en l'espèce une indécence du logement loué.



En ce qui concerne la chute de tuile de la toiture, il est constant que ce désordre a été réparé par les bailleurs qui versent aux débats une facture du 18 octobre 2020. 



Il n'est pas justifié qu'une surconsommation électrique serait imputable à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, alors que l'expert de Saretec a évoqué un problème quant à l'utilisation des installations électriques.



Le rapport [W] relève l'absence de radiateur dans le salon, ce qui est confirmé par l'état des lieux d'entrée. A lui seul cet élément ne peut suffire à démontrer l'existence d'une indécence, dès lors que le décret de 2002 précité impose une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie des produits de combustion et adaptés aux caractéristiques du logement. Il est observé que le bien loué est une maison de 145 m² comportant en RDC, outre les pièces WC et cellier, une cuisine avec radiateur, un salon, un bureau avec radiateur, une chambre avec radiateur, et à l'étage, outre les WC, 3 chambres avec radiateurs, une salle de bain avec radiateur. 

Si les époux [U] allèguent un dysfonctionnement de la pompe à chaleur, le rapport du [W] ne le constate pas, ne prescrivant qu'une vérification de cet équipement, et ce, à des seules fins d'amélioration.

Le rapport d'intervention de la société My maintenance du 23 février 2021 aux fins de 'trouver si la pompe à chaleur est bien dans une fourchette de cohérence', en raison de mauvaise chauffe de l'habitation et de disjonction électrique, signalées par les locataires, conclut à des problèmes de réglages, d'autant plus difficile qu'il s'agit d'une maison ancienne, n'est pas affirmatif quant au fait que la pompe à chaleur serait la cause de la disjonction. Il est observé que les parties ont signé un protocole d'accord le 3 mai 2021 pour mettre un terme au litige entre elles sur ce point et que les bailleurs ont accepté de prendre en charge 50 % du montant de la facture de la société My maintenance, les parties se déclarant intégralement désintéressées et remplies de leur droit à raison de ces dommages. Les époux [U] ne peuvent donc prétendre à un manquement des bailleurs à ce titre à l'obligation de délivrance.



En revanche, la cour note :

- le rapport [W] fait état, s'agissant des menuiseries, de 'problèmes d'ouverture d'infiltration, protection contre les infiltrations d'air parasites', ce qui constitue une indécence du logement. 

S'agissant des infiltrations d'eau, des moisissures et des infiltrations d'air, 

l'expert de l'assureur conclut que la cause des infiltrations d'eau tient à la condensation liée à un manque de ventilation des pièces impactées par l'humidité provenant de la douche de la chambre. Il est rappelé que le décret du 30 janvier 2002 prévoit que le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouvertures et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en parfait état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptées aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Les constatations concordantes de l'expert d'assurance et du [W] permettent de retenir que le logement ne satisfait à ces conditions d'aération étant relevé qu'il n'est pas contesté l'absence de système de ventilation dans cette chambre équipée pour recevoir une douche. 

L'indécence du logement loué est justement retenue aux titres de ces infiltrations d'air et d'eau par le premier juge. 



-s'agissant du risque d'électrocution en raison de prises électriques à proximité de la douche dans la cuisine et le cellier, non reliées à la terre, la société My Maintenance termine son rapport par des mentions en caractères gras et en rouge alertant sur l'absence de prise de terre dans la seule salle d'eau de la suite parentale, jusqu'à réparation, mais signale un risque d'électrocution, ce qui traduit une indécence du logement. Il est pris en compte que cette réparation a été effectuée selon facture produite par les bailleurs en date du 27 mai 2021, soit trois mois plus tard. 



Il s'évince de ces développements que l'indécence du logement donné à bail aux époux [U] est en partie établie. Elle constitue en tout état de cause, un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, tel que justement retenu par le premier juge. 



- sur la demande en remboursement de 50 % des loyers



Les époux [U] renouvellent devant la cour leur demande tendant à condamner les bailleurs qui ont manqué à leur obligation au paiement d'une somme de 5 250 euros représentant 50 % des loyers qu'ils ont versés.

Il est observé que si dans le corps de leurs écritures, ils présentent une demande subsidiaire à celle-ci, en sollicitant paiement de cette même somme à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, le dispositif de leurs conclusions, qui seul saisit la cour, ne reprend pas cette demande subsidiaire. 



Les époux [D] demandent à la cour de confirmer le rejet de cette prétention. 



Il est de jurisprudence constante que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'autorise le locataire à s'abstenir de payer les loyers qu'en cas d'impossibilité totale d'habiter ce logement. 



Pas plus que devant le tribunal, les époux [U] ne démontrent devant la cour que les désordres établis imputables au bailleur les ont placés dans l'impossibilité d'utiliser les lieux, qu'ils ont donc toujours occupés durant le bail. 



La cour confirme le jugement qui les déboute de leur demande de restitution de partie des loyers qu'ils ont versés. 

Il n'y a pas lieu de statuer sur leur demande subsidiaire.



- sur la demande en réparation des dommages matériels 



Les époux [U] estiment être fondés à réclamer paiement d'une somme de 2 203,92 euros à titre de dommages et intérêts à leurs bailleurs en raison des frais qu'ils ont engagés en raison du trouble de jouissance causé par le manquement de M. et Mme [D] à leurs obligations, cette somme représentant :

- 1 125 euros (50 % de leurs frais d'électricité)

- 172,60 euros (PV de constat)

- 122,32 euros (facture de gravier)

- 86 euros (frais de location d'un camion de déménagement)

- 698 euros (frais liés à la location d'un nouveau logement).



Le premier juge rappelle à raison que le bailleur qui ne respecte pas ses obligations peut être condamné à des dommages et intérêts sanctionnant le trouble de jouissance subi. 



Le lien de causalité entre la consommation électrique des locataires ou la pose de graviers et un manquement du bailleur à ses obligations n'étant pas rapportée, les époux [U] ne peuvent prétendre à réparation de ce chef.



La cour approuve également le premier juge qui souligne qu'en l'absence de démonstration du caractère inhabitable du logement, les demandes tendant à faire supporter le coût d'un déménagement et d'un nouveau logement ne sont pas justifiées.



Le montant payé par les époux [U] au titre de leur participation au coût du constat contradictoire des lieux de sortie du 29 juin 2021, est sans rapport avec un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, cette prise en charge résultant des dispositions légales. La demande indemnitaire portant sur cette somme n'est pas fondée.



La cour confirme en conséquence le rejet de cette demande indemnitaire. 



- sur la demande en réparation d'un préjudice moral



Les époux [U] estiment insuffisant le montant des dommages et intérêts accordés par le tribunal et sollicitent une somme de 3 000 euros. 



Les époux [D] demandent à la cour en revanche de rejeter cette demande, en raison de leur bonne foi et de ce que le préjudice moral n'est selon eux pas caractérisé. 





La cour considère que les désordres liés à un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance ont été source d'un préjudice moral pour les occupants du logement, notamment en ce qui concerne le risque d'électrocution précédemment évoqué.



Le premier juge a justement évalué ce préjudice. Le jugement est confirmé. 



- sur la demande de restitution du dépôt de garantie



En application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, les époux [U] demandent à la cour de condamner les bailleurs à leur rembourser le dépôt de garantie qu'ils ont versé, majoré d'une somme égale à 10 % du loyer hors charges pour chaque période mensuelle commencée jusqu'au jugement soit 1 400 euros au mois. 

Ils affirment avoir satisfait pour leur part à leur obligation d'entretien, contestent les sommes réclamées par les bailleurs au titre de dégradations locatives, qui, selon eux, ne sont pas justifiées, rappelant que leur assureur avait appuyé leur contestation.

Ils indiquent avoir rendu visite aux nouveaux propriétaires du bien le 21 novembre 2021 et affirment que les prétendus travaux n'ont pas été effectués.

Il est observé qu'ils sollicitent l'infirmation du jugement qui prononce condamnation des époux [D] à leur payer la somme de 744,85 euros, au titre des sommes qu'ils ont réglées à la société caution qui a réglé pour eux des réparations locatives.



Les époux [D] concluent à la confirmation du jugement qui rejette cette demande. Ils sollicitent en revanche l'infirmation du jugement qui prononce condamnation à leur encontre au profit des époux [U] d'une somme de 744,85 euros représentant le coût réglé par les locataires à la caution (garantie Visale) pour des réparations locatives. 

Ils entendent expliquer que l'état des lieux de sortie du 29 juin 2021 a mis en évidence un certain nombre de dégradations locatives, que le coût total de reprise de celles-ci s'élève à 2 473,79 euros, de sorte que la retenue du dépôt de garantie de 700 euros était parfaitement justifiée. Ils font observer que l'assureur des locataires n'a pas, contrairement à ce que ces derniers prétendent, contesté le montant de réparations. 

Ils précisent que la société Action Logement (garantie Visale) leur a versé une somme de 744,85 euros pour des factures de reprises de dégradations régulièrement constatées. 



L'article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.



L'alinéa 7 énonce qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.



Les deux parties s'entendent pour voir infirmer le jugement qui condamne les époux [D] à payer à M. et Mme [U] la somme déboursée par eux au titre de dégradations réglées par la garantie Visale. La cour entrera en conséquence en voie d'infirmation de ce chef. 



La jurisprudence retient que si le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, il appartient au bailleur d'établir son préjudice résultant de la faute contractuelle du locataire. (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 22-10.298, n° 22-21.272, n° 22-24.502).



Or, pas plus que devant le tribunal, les époux [D] ne communiquent à la cour les pièces justifiant le montant des réparations locatives qu'ils invoquent. 

 

Seuls les locataires versent aux débats quelques devis qui leur ont été communiqués par les bailleurs :

- un devis pour la tonte de la pelouse, sarclage, taille de haie, désherbage et débroussaillage: 308 euros

- un devis pour entretien de la tonte de la pelouse : 168 euros

- un devis pour dégarnissage des joints et reprises des joints de sol de douche à l'italienne : 533,50 euros

- un devis pour peinture blanche dans une chambre incluant rebouchage des trous, réalisation de peinture sur faience murale de la salle de bain et rebouchage des trous dans cloison : 1 028,50 euros.



Les époux [U] versent également le justificatif de la quittance subrogative à hauteur de 744,85 euros réglée par la garantie Visale en date du 19 août 2021. Cette somme apparaît correspondre à un montant de dégradations admis de 1 562 euros soit 1 444,85 euros vétusté déduite, après prise en compte du montant du dépôt de garantie de 700 euros. 

Les époux [D] ne produisent cependant aucune pièce permettant d'identifier la nature des réparations évaluées à 1 562 euros. 



Il échet également de relever que les époux [D] ont vendu leur bien à M. [E] [F] et Mme [P] [S] au prix de 197 000 euros (cf compromis de vente), la signature de l'acte authentique intervenant le 16 octobre 2021. Cette vente a été effective, les consorts [V] écrivant le 14 décembre 2021 à l'ancien locataire en évoquant les anciens propriétaires. Il est observé que les époux [D] avaient acquis ce bien le 13 mai 2014 au prix de 110 000 euros. 



En l'absence de pièces justifiant le préjudice subi par les époux [D] au titre des dégradations locatives qu'ils tirent du constat de sortie du 29 juin 2021, la cour estime fondée la demande en restitution du dépôt de garantie majoré dans les conditions légales, à hauteur d'une somme arrêtée à 1 400 euros, étant rappelé que le loyer mensuel payé par les époux [U] était de 700 euros, que les lieux ont été restitués fin juin 2021 et que le dépôt de garantie était de 700 euros.

La cour infirme en conséquence le jugement qui rejette cette prétention. 



- sur les frais irrépétibles et les dépens



L' équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cas d'appel. Les époux [D] sont condamnés à payer à M. et Mme [U] une somme de 1 500 euros de ce chef et supporteront les dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La cour confirme les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens et déboute les époux [D] du surplus de leurs prétentions. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Infirme le jugement déféré en ce qu'il :

- condamne M. [M] [D] et Mme [G] [D] à payer à M. [I] et Mme [A] [B] la somme de 744,85 euros au titre du remboursement des sommes dues à l'organisation de cautionnement, 



- déboute M. [I] et Mme [A] [B] de leur demande en restitution du dépôt de garantie ; 



Le confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,



Condamne solidairement M. [M] [D] et Mme [G] [D] à payer au titre de la restitution du dépôt de garantie une somme de 1 400 euros à M. [Y] [U] et Mme [A] [U] ;



Y ajoutant, 



Condamne in solidum M. [M] [D] et Mme [G] [D] à payer à M. [Y] [U] et Mme [A] [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne in solidum M. [M] [D] et Mme [G] [D] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le greffier, La présidente,