Cour d'Appel · 5ème Chambre — 7 janvier 2026

5ème Chambre





ARRÊT N° 2



N° RG 22/06546 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TIMI



(Réf 1ère instance : 22/04751)









Mme [K] [S]



C/



E.P.I.C. NEOTOA



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Depasse Labed (+afm)

Me Sizaret 







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 JANVIER 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,





GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 10 Novembre 2025, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 07 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

Madame [K] [S]

née le 17 Octobre 1982 à [Localité 7], de nationalité française, 

[Adresse 1]

[Localité 5]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023/000793 du 17/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 8])

Représentée par Me Mériem DEPASSE-LABED, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉE :

E.P.I.C. NEOTOA, immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le n° 347 498 370, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Me Virginie SIZARET, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES









Par acte sous seing privé du 16 mars 2018, l'établissement Neotoa a consenti un bail d'habitation à Mme [K] [Z] [E] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9]. 



Par acte d'huissier de justice en date du 7 décembre 2021, l'établissement Neotoa a fait délivrer à Mme [K] [Z] [E] un commandement de payer la somme principale de 4 924,33 euros au titre d'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. 



Le 18 mai 2021, la caisse d'allocations familiales a été informée de la situation d'arriérés locatifs de Mme [K] [Z] [E]. 



Par acte d'huissier de justice en date du 14 juin 2022, l'établissement a fait assigner Mme [K] [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes. 



Le 15 juin 2022, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département mais aucun diagnostic social n'a été réalisé. 



Par jugement réputé contradictoire en date du 21 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a :

- constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 décembre 2021 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

- constaté, par conséquent, que le contrat conclu le 16 mars 2018 entre l'établissement Neotoa d'une part et Mme [K] [Z] [E] d'autre part concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9] est résilié depuis le 8 février 2022, 

- dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [K] [Z] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, 

- ordonné à Mme [K] [Z] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef, les lieux situé [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, 

- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique, 

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, 

- condamné Mme [K] [Z] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

- dit que cette indemnité d'occupation qui se substitue au loyer dès le 8 février 2022, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, 

- condamné Mme [K] [Z] [E] à payer à l'établissement Neotoa la somme de 8 405,46 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2021 sur la somme de 4 924,33 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, 

- débouté l'établissement Neotoa de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamné Mme [K] [Z] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 décembre 2021 et celui de l'assignation du 14 juin 2022, 

- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. 



Le 15 novembre 2022, Mme [K] [Z] [E] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 15 février 2023, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :

- la recevoir en ses demandes, la déclarer bien fondée et y faire droit,

- réformer la décision entreprise,

- constater l'irrecevabilité de la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire du bail,

- constater l'empêchement du respect de l'obligation de paiement des loyers en raison de la force majeure,

- dire en conséquence que la clause résolutoire n'a pu produire effet,

À titre subsidiaire,

- lui accorder un délai jusqu'au 10 juillet 2023 pour la libération des lieux,

- condamner l'établissement Neotoa en tous les dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 12 mai 2023, l'établissement Neotoa demande à la cour d'appel de Rennes de :

- confirmer le jugement rendu le 21 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en toutes ses dispositions, 

Y additant, 

- condamner Mme [K] [Z] [E] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la même aux entiers dépens d'appel. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



- sur la recevabilité des demandes 



Au soutien de son appel, Mme [Z] [E] indique qu'il ne ressort nullement de la motivation du jugement que le bailleur a respecté son obligation fixée par l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, à savoir la saisine, deux mois avant l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail, de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives prévue par l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Elle soulève l'irrecevabilité de la demande de résiliation du bail.



L'établissement Neotoa objecte avoir saisi la CCAPEX de la situation d'impayé de Mme [Z] [E] par courrier du 18 mai 2021, que cette demande a été enregistrée le 26 mai 2021 et que la CAF a accusé réception du courrier du 4 juin 2021. 

Il rappelle que l'assignation a été délivrée le 14 juin 2022 et qu'il a respecté ses obligations et les délais impartis par l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectés. Il conclut ainsi à la recevabilité de sa demande de résiliation du bail.



L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

I. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.



Contrairement à ce qui est soutenu par l'appelante, le premier juge a parfaitement apprécié la recevabilité de la demande de résiliation du bail, puisqu'il constate que l'établissement Neotoa justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'Etat dans le département plus de deux mois avant l'audience. 



La cour relève que l'assignation du 14 juin 2022 devant le juge des contentieux de la protection produite en pièce 13 est accompagnée d'un courrier adressé à la Préfecture d'Ille-et-Vilaine le 15 juin 2022, dont cette instance a accusé réception. 



Par ailleurs, la situation d'impayés a été signalée par courrier à la CAF le 18 mai 2021, avec information de la CCAPEX à cette date. 



La cour confirme le jugement qui déclare recevable la demande de résiliation de bail.



- sur la résiliation du bail 



Mme [Z] [E] demande à la cour de réformer le jugement qui constate la résiliation du bail en invoquant les dispositions de l'article 1218 du code civil et la décision de suspension du versement des prestations sociales qui a eu pour effet de l'empêcher de régler ses loyers, dans la mesure où sans emploi, elle était sans revenu. 



L'établissement Neotoa rappelle que le contrat comporte une clause résolutoire et que la locataire n'a pas réglé sa dette locative dans les deux mois du commandement visant cette clause qui lui a été délivré. 

S'agissant de la force majeure invoquée par l'appelante au regard des dispositions de l'article 1218 du code civil, il observe que l'on ignore les motifs de la suspension des prestations sociales à Mme [Z] [E], qu'au demeurant si l'aide au logement a été supprimée, cette dernière avait la possibilité de régler le loyer résiduel, ce dont elle s'est abstenue. 

Il demande à la cour d'écarter ses prétentions. 



Le premier juge constate justement que le commandement de payer délivré le 7 décembre 2021 reproduit les termes de la clause résolutoire du bail et les dispositions légales, et n'a pas été suivi d'effet dans les deux mois. 



L'article 1218 du code civil, dans la section 5 'Inexécution du contrat' énonce :

Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.



La cour note que les pièces dont l'appelante fait état ne sont pas produites. 

Le bordereau de pièces indique qu'il contient le justificatif de son mariage puis de son divorce intervenu en septembre 2022 (convention de divorce) et de la naissance de deux enfants. Ces pièces ne peuvent valoir justification de ses revenus. 

L'attestation CAF visée dans le bordereau en date du 21 novembre 2022, soit datant de presque un an après le commandement, est inopérante en tout état de cause à justifier l'empêchement de Mme [Z] [E] de régler les loyers réclamés en décembre 2021. 

Si ce bordereau de pièces fait enfin état d'une attestation de la CAF de non versement de prestations sociales de mars 2021, la cour note que les décomptes produits par le bailleur mentionnent pour leur part effectivement un dernier versement de l'APL en février 2021 de 398,28 euros, mais révèlent aussi un versement de 346,34 euros en décembre 2021 à titre de rappel APL. Ces décomptes mettent également en évidence des réglements mensuels par le locataire de 200 euros, et pour la dernière fois le 31 juillet 2021, outre un règlement de la locataire de 280 euros le 5 janvier 2022. 

A défaut de tout justificatif des revenus déclarés par Mme [Z] [E], cette dernière échoue à rapporter la preuve de ce qu'elle était sans revenus, ce que contredit l'existence de versements.



Mme [Z] [E] ne caractérise donc pas s'être retrouvée dans sa situation de force majeure, l'empêchant d'exécuter son obligation de payer le loyer. 



La cour confirme le jugement qui constate la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au 8 février 2022. 



- sur les délais



Mme [Z] [E] ne critique pas le jugement qui la condamne à une indemnité d'occupation, à l'arriéré locatif et dit qu'aucun autre délai de paiement ne peut lui être octroyé. 

Elle sollicite de la cour qu'elle lui accorde un délai jusqu'au 10 juillet 2023 pour quitter les lieux, invoquant sa situation de mère de deux enfants. 



L'établissement Neotoa s'oppose à tout délai pour quitter les lieux.



Si l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, il est constaté en l'espèce que Mme [Z] [E] n'argumente sa demande qu'au regard de l'existence de deux enfants à charge, ce qui n'est pas contesté. 

Elle n'a conclu à l'octroi d'un délai qu'en février 2023 pour solliciter un délai jusqu'au mois de juillet 2023 et n'a pas reconclu ni explicité sa demande. 



La cour considère qu'elle ne démontre par aucun élément que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales et sa demande est rejetée. 



- sur les frais irrépétibles et les dépens



La cour fera application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimée. Mme [Z] [E], qui succombe en son appel supportera les dépens et est condamnée à payer à l'établissement Neotoa une somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles.



Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 



Déboute Mme [K] [Z] [E] de ses demandes ;



Condamne Mme [K] [Z] [E] à payer à l'établissement Neotoa la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne Mme [K] [Z] [E] aux dépens d'appel.



Le greffier, La présidente,