Cour d'Appel · 8ème chambre — 7 janvier 2026

N° RG 24/06959 - N° Portalis DBVX-V-B7I-P37G









Décision du Président du TJ de [Localité 13] en référé du 02 août 2024



RG : 24/00373





S.A.R.L. CITYA RICHERD IMMOBILIER



C/



[Y]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 07 Janvier 2026



APPELANTE :



La société CITYA RICHERD IMMOBILIER, SARL au capital de 15 048 €, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 812 252 815, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 1], où elle est représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, toque : 1113





INTIMÉE :



Mme [K] [Y]

née le 07 Mars 1980 à [Localité 12]

[Adresse 11]

[Localité 10]



Représentée par Me Benoît DE BOYSSON, avocat au barreau D'AIN



INTERVENANT [Localité 16] :



Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble RESIDENCE DECOFIN sis [Adresse 2] et [Adresse 7], représentée par son syndic en exercice, la société CITYA RICHERD IMMOBILIER



Assignation en intervention forçée le 31 octobre 2024 selon les formalités prévues par l'article 684 alinéa 1 du code de procédure civile et par la Convention de la Haye du 15 novembre 1965



Défaillant



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 12 Novembre 2025



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Novembre 2025



Date de mise à disposition : 07 Janvier 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.



Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Mme [K] [Y] est copropriétaire non occupante d'un appartement situé au rez-de-chaussée d'un immeuble de deux étages en copropriété situé à [Localité 17] (01) pour lequel la société Citya Richerd Immobilier, ci-après la société Citya, assumait les fonctions de syndic de copropriété.



Le bien de Mme [Y] était en location.



Au cours de l'été 2021, Mme [Y] a déclaré un sinistre dégât des eaux pour cause d'écoulements d'eau depuis le plafond constatés par son locataire.



Ce locataire a donné congé le 20 juillet 2021 et a quitté l'appartement le 31 juillet 2021 compte tenu de ce problème récurrent d'infiltrations.



Mme [Y], en partie indemnisée par son propre assureur des désordres et de la perte de son locataire, a procédé à la réfection du plafond avant de mettre son bien en vente.



Au cours de l'année 2022, une expertise a été organisée à l'instigation du syndic aux fins d'audit d'une partie du plancher de l'appartement situé au-dessus du bien de Mme [Y] et le 15 mars 2022, un premier rapport a conclu à la nécessité de déposer le faux-plafond de Mme [Y] aux fins d'investigations supplémentaires de la structure bois du plancher.



A la suite d'une seconde réunion, après dépose du faux-plafond, un rapport du 29 août 2022 a conclu à la présence de champignons avec un risque d'atteinte à la stabilité de la structure à moyen long terme et a préconisé des travaux de traitement du bois et de renforcement du plancher.



Il a alors été demandé par le syndic à Mme [Y] de ne pas réaliser de travaux de remise en état du faux plafond avant la réalisation des travaux.



En l'absence de réalisation des travaux et de résolution amiable du litige, Mme [K] [Y] a, suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, fait assigner la société Citya Richerd Immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins de la condamner à faire effectuer les travaux de remise en état de son plafond et en paiement d'une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice.



Par ordonnance de référé en date du 2 août 2024, rendue hors la présence de la société Citya Richerd Immobilier, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse a :






condamné la société Citya Richerd Immobilier à faire effectuer les travaux de remise en état du plafond de Mme [K] [Y] dans le délai de deux mois suivant la signification de l'ordonnance, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant une période de 60 jours à l'issue de laquelle il devra être procédé à la liquidation de l'astreinte provisoire et au prononcé éventuel d'une astreinte définitive,

condamné la société Citya Richerd Immobilier à payer à Mme [K] [Y] la somme de provisionnelle de 10.000 € au titre du préjudice de jouissance, 

condamner la société Citya Richerd Immobilier à payer à Mme [K] [Y] la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Citya Richerd Immobilier aux dépens.




Par déclaration du 30 août 2024, la société Citya Richerd Immobilier a interjeté appel de cette décision.



Par exploit de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, Mme [K] [Y] a appelé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [15] sis [Adresse 2] et [Adresse 5] en intervention forcée.



L'affaire a été fixée par le président de la chambre à l'audience du 12 novembre 2025.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 octobre 2025, la société Citya Richerd Immobilier demande à la cour de :

à titre principal, 


prononcer l'annulation de l'exploit introductif d'instance de Mme [K] [Y] en date du 20 juin 2024,


en conséquence,


réformer intégralement l'ordonnance de référé du 2 août 2024,


statuant à nouveau, 


débouter Mme [K] [Y] de l'ensemble de ses demandes,


à titre subsidiaire,


réformer intégralement l'ordonnance de référé du 2 août 2024,

débouter Mme [K] [Y] de l'ensemble de ses demandes, en l'absence d'un quelconque trouble manifestement illicite et du fait de l'existence de contestations sérieuses,


en tout état de cause,


condamner Mme [K] [Y] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner Mme [K] [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de la Selarl Valérie Berthoz, avocat, sur son affirmation de droit.




La société Citya Richerd Immobilier déclare au préalable qu'elle a exécuté les condamnations pécuniaires mises sa charge et que les travaux ont été réalisés et achevés le 7 août 2025.



Elle fait valoir à l'appui de sa demande de nullité de l'assignation qu'elle a été délivrée à 'la société Citya Immobilier' qui ne correspond pas à sa dénomination exacte et 'agissant es qualité personnel et de syndic de copropriété en exercice de l'immeuble situé [Adresse 9]' mettant ainsi en cause deux entités distinctes, le syndicat des copropriétaires et le syndic, sans préciser vraiment à l'encontre de quelle personne elle entendait diriger son action.



Elle en déduit que dans la mesure où aucun des deux destinataires n'a eu la possibilité de faire valoir utilement son argumentation en première instance, ils ont chacun subi un préjudice car ils ont été privés du double degré de juridiction.



Sur le fond, la société Citya Richerd Immobilier déclare que l'impossibilité pour Mme [Y] de remettre le plafond de son logement ne constitue pas en soi un trouble manifestement illicite et que la demande se heurte à plusieurs contestations sérieuses.



Elle soutient notamment que :


Mme [Y] sollicite la condamnation d'une tierce personne à procéder à des travaux de remise en place de son plafond, alors même qu'il s'agit d'une partie privative sur laquelle elle seule a la possibilité d'intervenir,

lors de l'assemblée générale du 26 juin 2023, il a seulement été décidé de mandater un maître d'oeuvre et non pas de réaliser la remise en état des parties communes, 

aucune obligation personnelle de réaliser les travaux ne pesait sur elle alors qu'elle n'est pas propriétaire des parties privatives ou communes et la dépose du plafond n'a pas été effectuée pour son compte mais pour celui du syndicat des copropriétaires,

l'absence de réalisation des travaux de remise en état ne relève pas d'un défaut de diligences de sa part et elle a accompli sa mission de syndic avec sérieux,







elle n'est en effet pas responsable de la survenance du dégât des eaux qui a pour origine la défectuosité d'une partie privative et par ailleurs, des modifications au niveau de l'usage des parties privatives impliquant une adaptation de l'état descriptif de division et de la répartition des charges ainsi que les difficultés de financement de la copropriété expliquent le retard dans la mise en oeuvre des travaux qu'elle a préfinancés pour le compte du syndicat,

Mme [Y] ne peut donc prétendre au versement d'une quelconque indemnité provisionnelle à valoir sur un préjudice de jouissance, qui n'est pas en lien avec une faute de sa part et n'est établi ni en son principe ni en son quantum.




Aux termes de ses dernières conclusions en date du 28 octobre 2025, Mme [K] [Y] demande à la cour de :


débouter la société Citya Richerd Immobilier de toutes demandes, fins et conclusions contraires, 

confirmer l'ordonnance de référé rendue le 2 août 2024 par le président du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse en toutes ses dispositions sauf à porter à 20.160 € le montant de la provision,


à titre subsidiaire, 


condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Adresse 6] à lui payer la somme provisionnelle de 20.000 € au titre de son préjudice de jouissance,


en tout état de cause,


condamner la société Citya Richerd Immobilier à lui payer et porter une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Citya Richerd Immobilier aux entiers dépens de première instance et d'appel.




Mme [Y] qui confirme que le syndic a exécuté son obligation pécuniaire le 21 février 2025 et que les travaux relatifs au plafond ont été réalisés et achevés le 7 août 2025, conclut au rejet de la demande de nullité en faisant valoir que l'assignation, remise à la société Citya Richerd Immobilier à l'adresse mentionnée dans l'assignation où il n'existe qu'une seule société qui est bien la société Citya Richerd Immobilier, a été acceptée par la gestionnaire de la société qui a déclaré être habilitée à recevoir la copie de l'acte et que les demandes étaient dirigées contre la société Citya Richerd Immobilier à titre principal, en raison de la défaillance dans sa mission de syndic, et à titre subsidiaire, contre la copropriété.



Elle fait valoir sur ses demandes que :


le syndic a lui-même fait procéder à la dépose du plafond de son appartement et lui a ordonné de ne pas le remettre en place et du fait de son inaction, les travaux de remise en état du plafond, n'ont pas été réalisés,

en effet, suite à l'intervention du 16 août 2022 d'une société ayant préconisé des travaux, avant toute réfection du plafond, la société Citya n'a pas agi pour les faire réaliser et les préconisations adoptées par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 26 juin 2023 n'ont pas été mises en oeuvre de même que les travaux n'ont pas été mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 16 septembre 2025,

la négligence du syndic est ainsi acquise ce qui engage sa responsabilité, dès lors qu'il n'a pas accompli les diligences nécessaires d'un bon père de famille,

depuis la dépose de son plafond, elle n'a pas pu jouir librement de son bien car son appartement sans plafond était inhabitable et ne pouvait être ni vendu, ni loué, et elle justifie d'un préjudice de jouissance en lien avec les fautes de gestion reprochées à la société Citya et qui reposant sur la seule perte des loyers pendant 36 mois peut être fixé à 20.160 €,

subsidiairement, si aucune faute n'est imputée au syndic mais à la copropriété pour son inaction, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à l'indemniser de son préjudice.




Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [15] sis [Adresse 3] [Adresse 5], assigné conformément aux dispositions des articles 683 et suivants du code de procédure civile (notification internationale) n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 septembre 2025.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



1° sur la demande de nullité de l'assignation :



La cour relève à l'examen de l'exploit introductif d'instance devant le juge des référés de [Localité 14] que :


il a été délivré à la société Citya Richerd Immobilier à la personne de Mme [F] [M] qui a déclaré être habilitée à recevoir l'acte de sorte que l'absence de mention de l'intégralité de l'identité de la défenderesse, 'société Citya Immobilier' au lieu de 'société Citya Richerd Immobilier', dans le corps même de l'assignation ne lui a causé aucun grief et par suite n'est pas susceptible d'entrainer son annulation,

la société Citya a été assignée 'agissant es qualité personnelle' et de 'syndic de copropriété en exercice de l'immeuble situé [Adresse 8]' ce dont il se déduit que l'action était dirigée à la fois à l'encontre de la société Citya au titre de sa responsabilité personnelle et à l'encontre du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic,

la société Citya ne pouvait se méprendre sur le fait que la demande de condamnation la visait à titre personnel puisqu'il était demandé sa condamnation à faire effectuer des travaux et à payer une provision, qu'il était expressément visé dans l'assignation que la responsabilité personnelle du syndic était recherchée sur le fondement de l'article 1240 du code civil et que c'était seulement à titre subsidiaire, qu'il était demandé que les travaux soient réalisés aux frais du syndicat des copropriétaires, 

la société Citya qui agit seulement à titre personnel devant la cour n'est en outre pas recevable à solliciter l'annulation de l'assignation au profit du syndicat des copropriétaires qu'elle ne représente pas.




La demande tendant à l'annulation de l'exploit introductif d'instance du 20 juin 2024 est donc rejetée étant rappelé qu'une telle nullité de l'assignation si elle avait été retenue n'aurait pas pour effet d'entraîner la réformation de l'ordonnance, ainsi que sollicité, mais seulement l'annulation de ladite ordonnance, et donc la constatation par la cour de l'absence d'effet dévolutif, de sorte que le moyen tiré de la nullité de l'assignation soulevé par la société Citya était inopérant pour justifier la réformation de l'ordonnance.



2° sur les demandes de Mme [Y] :



Mme [Y] forme ses prétentions au visa des dispositions de l'article 835 alinéa 2ème du code de procédure civile selon lesquelles dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Mme [Y] recherche en l'espèce la responsabilité de la société Citya en sa qualité de syndic en raison de sa faute dans la gestion de la copropriété et lui reproche son inaction dans la réalisation des travaux à la suite de la dépose du faux-plafond de son appartement.



Il est constant que le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire sur le fondement quasi délictuel des fautes commises dans l'exercice de sa mission.



Il ressort des pièces produites et des explications des parties qu'à la suite de plusieurs sinistres en 2020 et 2021 affectant le bien immobilier de Mme [Y] consécutifs à des infiltrations provenant de l'étage supérieur, une expertise a été ordonnée par la copropriété qui a donné lieu à deux rapports dont le dernier en date du 29 août 2022 a relevé la présence de champignons à l'intérieur et à proximité du plancher R+1 ayant engendré quelques impacts localisés sur les éléments bois de la structure du plancher et impliquant un risque pour la stabilité de la structure à moyen ou long terme, qu'il a été également constaté dans ce rapport un sous-dimensionnement des éléments porteur bois, que ce même rapport a préconisé des travaux de traitement des bois et de renforcement du plancher, que le 30 août 2022, la société Citya a demandé à Mme [Y] de ne pas réaliser de travaux jusqu'à nouvel ordre, notamment de remise en état du faux-plafond compte tenu des travaux à exécuter, que Mme [Y] qui avait reçu une indemnisation partielle de son assureur, avait entre-temps refait des travaux sur le plafond de l'appartement en vue de le vendre et a déposé ou fait déposer son faux-plafond, qu'une assemblée générale de la copropriété s'est tenue le 26 juin 2023 et a décidé de missionner un maître d'oeuvre sans pour autant voter les travaux proprement dits et qu'aucune décision postérieure de l'assemblée générale n'a voté ces travaux.



La cour fait au préalable le constat que les travaux sollicités portaient sur la remise en état du faux-plafond dont il n'est pas discuté qu'il s'agit d'une partie privative du lot de Mme [Y] de sorte que la demande de condamnation de la société Citya à titre personnel à faire effectuer les travaux se heurtait pour ce seul motif à l'existence d'une contestation sérieuse, le même motif conduisant à retenir également une contestation sérieuse sur la demande en tant qu'elle était dirigée en première instance à l'encontre du syndicat des copropriétaires.



Par ailleurs, s'agissant de la demande en paiement d'une provision à valoir sur le préjudice, si comme l'a retenu le premier juge, l'existence d'un préjudice de jouissance pour Mme [Y] résultant de l'absence prolongée de remise en état de son plafond lui interdisant de remettre son bien en location ou de le vendre n'apparaît guère contestable en son principe, il n'en reste pas moins à l'examen des nombreuses pièces produites que les causes de ces difficultés apparaissent multiples et variées et qu'elles sont susceptibles d'engager la responsabilité de plusieurs parties, notamment celle du propriétaire du logement de l'étage supérieur d'où provenaient les inondations, celle du syndicat des copropriétaires, gardien des parties communes endommagées nécessitant des travaux ayant justifié la demande de dépose du faux plafond, et le cas échéant, celle du syndic en raison d'une faute de gestion.



Ainsi, la caractérisation de ces fautes, dans un contexte difficile ainsi qu'en attestent les nombreux courriers échangés entre les parties, la mise en oeuvre d'expertises techniques et des difficultés financières au sein de la copropriété, l'analyse des raisons pour lesquelles les travaux n'ont pas été votés et réalisés plus tôt et enfin la démonstration du lien de causalité entre les fautes éventuelles et le préjudice relèvent manifestement d'un débat devant le juge du fond et excèdent à tout le moins les pouvoirs du juge des référés en raison de l'existence de contestations sérieuses.



Il en est de même s'agissant de la demande en tant que dirigée à titre subsidiaire contre le syndicat des copropriétaires dont la responsabilité de plein droit au titre des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ne suffit pas à justifier en l'espèce sa condamnation dès lors que le préjudice de jouissance allégué n'est pas directement causé par les parties communes mais trouve sa cause dans le retard pris dans la décision et l'exécution des travaux de reprise.



Il convient, réformant l'ordonnance, de débouter Mme [Y] de l'intégralité de ses prétentions.



3° sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de Mme [Y] qui succombe en ses prétentions.



L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au profit de la société Citya et il lui est alloué à ce titre la somme de 1.500 €.









PAR CES MOTIFS 



La cour,



Déboute la société Citya Richerd Immobilier de sa demande tendant à l'annulation de l'exploit introductif d'instance du 20 juin 2024 ;



Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;



statuant à nouveau et y ajoutant,



Déboute Mme [K] [Y] de l'intégralité de ses demandes en raison de l'existence de contestations sérieuses ;



Condamne Mme [K] [Y] à payer à la société Citya Richerd Immobilier la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [K] [Y] aux dépens d'appel et accorde à la selarl Valérie Berthoz, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRESIDENT