Tribunal Judiciaire · 1ère CHAMBRE CIVILE — 6 janvier 2026

N° RG 23/07875 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YIKE
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE





71F

N° RG 23/07875 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YIKE

Minute 



AFFAIRE :


[F] [O], [W] [N]

C/


S.D.C. 12/14 MARECHAL [V], S.A.S. VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER




 


Exécutoires délivrées
le
à 
Avocats : Me Pauline BERGEON
Me Delphine TRANQUARD



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 27 Novembre 2025, 

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDEURS :

Madame [F] [O]
née le 24 Décembre 1987 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 6]

Monsieur [W] [N]
né le 24 Novembre 1991 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]

Tous deux représentsé par Maître Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son Syndic la société VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER (VCP IMMOBILIER) SAS dont le siège social [Adresse 4]
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 


N° RG 23/07875 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YIKE


Société VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER (VCP IMMOBILIER)
SAS dont le siège social [Adresse 4]
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant


EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [O] et M. [W] [N] sont propriétaires d’un appartement en duplex constituant le lot n° 104 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 8] (33).

Par acte en date du 19 septembre 2023 Mme [O] et M. [N] ont assigné devant la présente juridiction le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES dudit immeuble représenté par son syndic en exercice la SAS VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER aux fins de voir annuler la résolution n°5 de l’assemblée générale du 13 juin 2023  et cette assemblée dans son ensemble au motif de la convocation à cette assemblée par un syndic dont le mandat avait expiré.

Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 23/7875.

Par actes séparés en date du 21 mai 2024, Mme [O] et M. [N] ont de nouveau assigné devant la présente juridiction le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1] représentée par son syndic, mais également le syndic la SAS VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER à titre personnel aux fins d’obtenir d’un part, l’annulation des résolutions n° 5 et 14 de l’assemblée générale du 12 février 2024 et de cette assemblée dans son intégralité pour des motifs similaires à ceux de la précédente procédure ,et d’autre part la condamnation du syndic au paiement de dommages et intérêts.

Cette procédure enregistrée sous le n° RG 24/4726 a été jointe à la procédure n°  RG 23/7875 le 24 juin 2024.

En dernier lieu, par actes distinctes an date du 30 juin 2025, Mme [O] et M. [N] ont assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1] représentée par son syndic, et la SAS VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER à titre personnel en annulation des délibérations n° 5 et n° 9 prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 25 avril 2025 et de cette assemblée dans son intégralité , outre une demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre du syndic.



Cette procédure enregistrée sous le n° RG 25/5344 a été jointe à la procédure n° RG 23/7875 le 22 septembre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2025
Mme [F] [O] et M. [W] [N] demandent au tribunal sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 22 al 2, du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil de :

à titre principal : prononcer l’annulation des assemblées générales du 13 juin 2023, 12 février 2024 et 25 avril 2025,

à titre subsidiaire : prononcer l’annulation des résolutions :
- n° 1 à 7 et n°10 de l’assemblée générale du 13 juin 2023,
- n°1 à 9 et n°14 de l’assemblée générale du 12 février 2024,
- n° 1 à 9 de l’assemblée générale du 25 avril 2025

en tout état de cause
-désigner un administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 3], qui aura notamment pour mission de convoquer l’assemblée des copropriétaires afin qu’un nouveau syndic soit désigné,
-condamner la société VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER , syndic es qualités, à payer aux requérants la somme de 10.000 euros en indemnisation de leur préjudice,
-débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des requérants,
-dispenser les requérants de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
-condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1] et la société VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER à payer aux requérants la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de proédure civile,
-condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1] et la société VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER aux dépens de l’instance. 

Par conclusions notifiées en dernier lieu par RPVA le 11 décembre 2024 le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1] et la SAS VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER entendent voir sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 :

-déclarer recevables mais mal fondés les requérants en leur action,
-les débouter en conséquence de leurs demandes,
-condamner solidairement les requérants à payer au syndic de copropriété et au syndicat de copropriété, chacun, la somme de 3000 euro en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
-les condamner sous la même solidarité à supporter les entiers dépens de la procédure.



Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été établie le 20 novembre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que la recevabilité de la contestation formée par Mme [O] et M. [N] à l’encontre des assemblées générales de copropriété du 13 juin 2023 et 12 février 2024 n’est pas contestée par les défendeurs, qui n’ont pas conclu sur la contestation formée à l’encontre de l’assemblée générale du 25 avril 2025.

Au demeurant leurs contestations à l’encontre de ces assemblées est recevable au sens de l’article 42 al 1 la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’il ressort des procès-verbaux de ces 3 assemblées, leur qualité d’opposants à celles-ci, et des notifications communiquées, qu’elles ont faites dans le délai de 2 mois à compter de la notification de chaque procès-verbal d’assemblée générale.

1-SUR LA DEMANDE PRINCIPALE D’ANNULATION DES ASSEMBLEES GENERALES EN DATE DES 13 juin 2023, 12 février 2024 et 25 avril 2025,

Les requérants font valoir que les 3 assemblées critiquées encourent la nullité pour défaut réitéré de mandat régulier du syndic au moment de la convocation et pour violation de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. 
S’agissant du défaut de mandat du syndic qui a convoqué l’assemblée ils exposent que si cette nullité n’est pas de plein droit elle doit être prononcée dès lors qu’elle est demandée et ce sans nécessité de justifier d’un préjudice. 
S’agissant du deuxième motif de nullité , ils invoquent l’absence de réduction du nombre de voix à la somme des voix des concernant les sociétés JPG PATRIMOINE et PRYSLE 712, copropriétaires détenues majoritairement par la même personne. A tout le moins les requérants exposent que le nombre de voix comptabilisées pour ces deux sociétés ne correspond pas à leur quote part dans les parties communes d’après le règlement de copropriété.
Ils ajoutent que le fait que le syndic ait exercé des fonctions après l’expiration de son mandat ne saurait légitimer l’irrégularité des convocations ni celle de la tenue des assemblées générales des copropriétaires

Les défendeurs ne contestent pas que la convocation à l’assemblée du 13 juin 2023 a été adressée par le syndic après expiration de son mandat, mais ils considèrent que cela n’entraîne pas forcement l’annulation de plein droit de l’assemblée ; l’expiration du mandat de syndic n’entraînant aucune conséquence pour la copropriété qui continue à être gérée par le syndic. Ils font également valoir que les requérants ne justifient d’un quelconque préjudice que pourrait leur cause l’assemblée générale attaquée . S’agissant de la demande de nullité de l’assemblée du 12 février 2024, les défendeurs soulignent que depuis la contestation de l’assemblée du 13 juin 2023, les requérants se sont bien gardés de faire les diligences utiles pour palier l’irrégularité alléguée de la désignation du syndic . Les défendeurs ne développent aucun argumentaire sur la demande d’annulation de l’assemblée du 25 avril 2025 ni sur la violation de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. 


Sur ce, 

L’article 18 VI de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée.

En application de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 l'assemblée générale annuelle est, en principe, convoquée par le syndic . Il appartient ainsi au syndic de procéder à la convocation de l'assemblée générale avant l'expiration de son mandat.

Le mandat du syndic doit donc être en cours à la date à laquelle les convocations sont adressées aux copropriétaires.

La loi du 10 juillet 1965 régissant l'organisation de la copropriété ne prévoit pas la faculté pour le syndic de continuer à assurer la gestion de la copropriété au delà de l'expiration de son mandat, ni de convoquer une assemblée générale. 

Il n’est pas véritablement discuté que le mandat de la SAS VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER en qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 8] n’était plus en cours à la date à laquelle cette société à adressé aux copropriétaires les convocations à l’assemblée générale du 13 juin 2023.

Le mandat de la SAS VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER tel que fixé par l’assemblée générale de la copropriété du 12 avril 2022 dont le procès-verbal est versé au débat , ayant expiré le 31 mars 2023 et n’ayant pas été renouvelé à la date d’envoi des convocations soit 25 mai 2023 . A cette date la SAS VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER ne pouvait plus adresser ces convocations qui sont donc entachées d’irrégularité. 

Il est constant que cette irrégularité entraîne la nullité de l’assemblée générale dès lors que la demande en est faite en justice, sans nécessité pour celui qui l’invoque de justifier d’un préjudice. Par ailleurs, le fait qu’un syndic ait continué à exercer sa mission après expiration de son mandat ne saurait régulariser l’irrégularité des convocations délivrées sans mandat comme les assemblées générales qui ont été tenues suite ces convocations.

Il s’ensuit que pour ce seul motif, l’assemblée du 13 juin 2023 doit être déclarée nulle, ce qui invalide la désignation de la SAS VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER et donc le renouvellement de son mandat voté lors de cette assemblée aux termes de la résolution n°5.

La SAS VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER ne disposait donc d’aucun mandat de syndic l’autorisant à convoquer les copropriétaires aux assemblées postérieures soit celle du 12 février 2024 puis subséquemment du 25 avril 2025, de sorte que les requérants sont bien fondés à solliciter pour ce motif suffisant le prononcé de la nullité également de ces deux assemblées, ce qui rend sans objets leurs demandes subsidiaires.

2- SUR LA DESIGNATION D’UN ADMINSTRATEUR PROVISOIRE 

Au motif que la copropriété se trouve dépourvue de syndic du fait de l’annulation des assemblées générales 2023,2024 et 2025 précitées, les requérants sollicitent la désignation d’un administrateur provisoire ayant pour mission de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un nouveau syndic. Ils précisent qu’ils ne pouvaient pas formuler cette demande avant que le tribunal ne tranche la question de la validité des assemblées générales critiquées. 

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et la SAS VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER conclut dans son dispositif au débouter de cette demande.Il fait grief aux requérants de ne pas avoir formalisé cette demande par une saisne en urgence du président du tribunal ni d’avoir pris l’initiative d’une convocation de l’assemblée générale en vue de voir désigner un syndic.

Sur ce, 

L’annulation de la résolution d’une assemblée générale de copropriété portant désignation du syndic, paralyse la copropriété dans son administration puisqu’elle se trouve privée de son organe exécutif.

L’article 17 in fine de la loi du 10 juillet 1965 applicable aux copropriétés dépourvues de syndic notamment suite à une annulation de la désignation du syndic, dispose que dans ce cas l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaires, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un admnistrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.

Outre le fait que la désignation d’un administrateur provisoire judiciaire relève de la compétence du président du tribunal judiciaire, cette désignation est en l’espèce d’une part, prématurée ; aucune impossibilité n’étant démontrée pour la convocation d’une assemblée aux fins de désignation d’un syndic à l’initiative de n’importe lequel des copropriétaires y compris les consorts [O]/[N] qui pourront soumettre toutes candidatures proposées. D’autre part, elle n’apparaît pas opportune ; la rémunération onéreuse de l’administrateur judiciaire étant de naturer à impacter lourdement le budget de la petite copropriété composée uniquement de 5 lots.

Pour ces motifs la demande de désignation d’un administrateur provisoire judiciaire sera rejetée.


3-SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDIC

Au visa de l’article 1240 du code civil les requérants entendent voir condamner la SAS VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER à leur payer une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral résultant des fautes commises dans le cadre de son mandat desyndic. Ils lui reprochent ainsi d’abord d’avoir convoqué les assemblées générales alors qu’il n’en avait pas le pouvoir, ce qui leur a casué préjudice puisqu’aux termes de ces assemblées il a été autorisé d’une part, des actions en justice à leur encontre et d’autre part, des travaux entrepris par les sociétés PRYSME 712 et JPG PATRIMOINE dans leurs locaux commerciaux contraires au règlement de copropriété. Ils font ensuite grief au syndic de s’être affranchi de l’application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d’ordre public lors de l’adoption des résolutions défavorables aux intérêts des requérants. 

Les défendeurs concluent au débouté de cette demande indemnitaire considérant non démontré le préjudice invoqué. Ils font valoir que cette demande a pour objectif uniquement de battre monnaie et d’empêcher la remise en cause judiciaire des travaux que les consorts [O]/[N] ont réalisé sans autorisation.

Sur ce,

Il incombe à celui qui demande réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil de rapporter la preuve du dommage dont il se prévaut, de la faute reprochée au défendeur et du lien de causalité entre le dommage et cette faute.

En l’espèce, les requérants ne justifient en rien d’un jugement rendu en leur défaveur dans le cadre de la procédure judiciaire autorisée lors de l’assemblée générale du 23 décembre 2024 . L’assignation délivrée à leur encontre le 23 décembre 2024 par le SYNDICAT DE COPROPRIETE représenté par le syndic VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER n’étant manifestent pas encore jugée et l’annulation des assemblées du 13 juin 2023 entraîne l’invalidation de l’autorisation d’agir en justice objet de la délibératin n° 10 de cette assemblée, tandis que le bien fondé de cette action n’est pas tranché.

 Il n’est pas plus établi que l’autorisation d’agir à leur encontre concernant l’installation d’un module de climatisation objet de la délibération n° 9 de l’assemblée générale du 25 avril 2025, ait donné lieu à une assignation ; les requérants reconnaissant avoir démonté le module critiqué .

Au demeurant, cette autorisation est anéantie par l’annulation de l’assemblée générale du 25 avril 2025, tout comme la ratification des travaux entrepris par les sociétés PRYSME 712 et JPG PATRIMOINE autorisé lors de l’assemblée du 12 février 2024 également annulée et dont il n’est pas justifié qu’elle ait donnée lieu au paiement de charges. L’annulation des 3 assemblées fait par ailleurs disparaître toutes les résolutions auxquelles les requérants étaient opposés notamment pour le défaut allégué d’application de la réduction des voix prévue à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Faute de justifier d’un préjudice la demande de réparation formulée à l’encontre de la SAS VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER ne saurait prospérer .

4-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 2] et la VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER supporteront la charge des dépens de l’instance.

L’équité conduit à les condamner à payer aux consorts [O]- [N] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile


En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les requérants seront dispensés de toute participation aux frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

 PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

PRONONCE l’annulation des l’assemblées générales de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 8], en date des 13 juin 2023, 12 février 2024 et 25 avril 2025,

REJETTE la demande de désignation d’un administrateur provisoire judiciaire pour convoquer une assemblée aux fins de désignation d’un syndic, 

DEBOUTE Mme [F] [O] et M.[W] [N] de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SAS VIVIEN-CUSSAC-PICOT IMMOBILIER 

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 2] à payer à Mme [F] [O] et M.[W] [N] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 2] aux dépens de l’instance,

DISPENSE Mme [F] [O] et M.[W] [N] de toute participation à aux frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 .

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT