Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 8 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
08 JANVIER 2026
 


N° RG 20/05923 - N° Portalis DB22-W-B7E-PV2P
Code NAC : 51D 
TLF




 
DEMANDERESSE :

La société UNIVIC, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 814 854 980 dont le siège social est situé [Adresse 3] et agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Valérie YON de la SCP GAZAGNE & YON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Elodie MARCET de la SCP CABINET BRAULT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.



DÉFENDERESSE :

La société [Localité 7], société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 389 635 749 dont le siège social est situé [Adresse 4] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Stéphanie BRAUD de la SELEURL BRAUD AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.




PARTIES INTERVENANTES :

1/ La SELARL MLCONSEILS prise en la personne de Maître [P] [Y] en sa qualité de Mandataire Judiciaire de la société UNIVIC et demeurant [Adresse 2],

2/ La SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [M] [J] en sa qualité d’Administrateur Judiciaire de la société UNIVIC et demeurant [Adresse 1],

représentées par Maître Valérie YON de la SCP GAZAGNE & YON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Elodie MARCET de la SCP CABINET BRAULT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.


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ACTE INITIAL du 27 Octobre 2020 reçu au greffe le 16 Novembre 2020.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Novembre 2025, après le rapport de Monsieur LE FRIANT , Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2012, la société [Localité 7] a donné à bail à la société VICTORIA, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société UNIVIC à la suite d’une fusion absorption portant sur la totalité des actifs, un local commercial n°142 d’une surface de 139 mètres carrés, situé au niveau 0 du centre commercial WESTFIELD [Localité 9] 2 sis, [Adresse 5]).
 
Ce bail a été consenti pour une durée de dix ans à compter du 8 janvier 2013. 

Le local a été loué aux fins d’exercer les activités suivantes :
« A titre principal : lunetterie, optique, 
A titre accessoire : matériel pour la surdité »
et ce sous l’enseigne « LES OPTICIENS CONSEILS ».

Le bail a été consenti moyennant un loyer binaire, comprenant :
- Un loyer de base d’un montant de 229.083 euros hors taxes et hors charges par an, 
- Un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 
7,10 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes.

Suivant acte extrajudiciaire du 10 septembre 2020, le bailleur a signifié à la société locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, au titre d’une somme principale de 102.634,61 euros.

Par acte du 27 octobre 2020, la société UNIVIC a assigné la société [Localité 7] devant la présente juridiction en opposition à commandement de payer.

Par ordonnance du 22 décembre 2021, le président du tribunal de commerce de Versailles a ordonné une procédure de conciliation au profit de la société UNIVIC, procédure qui n’a finalement pas abouti.

Le 4 janvier 2023, la même juridiction a condamné la société UNIVIC à 
payer aux sociétés PARIMALL [Localité 13] 2, [Localité 6] [Adresse 10] 2, Centre Commercial de la Défense SCCD et [Localité 11] la somme de 2.249 .725,27 euros suivant les modalités suivantes :
- 1.000.000 euros dans les quinze jours de la signification de la décision,
- le solde suivant onze mensualités de mars 2023 à mars 2023.

La société UNIVIC n’a pas respecté les délais ainsi prescrits.

Le 13 juin 2023, le tribunal de commerce de Versailles a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la société UNIVIC et a désigné la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [M] [J] en qualité d’administrateur judiciaire et la SELARL MLCONSEILS prise en la personne de Maître [P] [Y] en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 3 octobre 2023, la même juridiction a prononcé la cessation d’activité des locaux.

Le 10 décembre 2024, le tribunal des activités économiques de Versailles a arrêté le plan de redressement de la société UNIVIC et désigné la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [M] [J], en qualité de commissaire à l’exécution du plan.



Saisi en référé par la société [Localité 7], le président de la même juridiction s’est, par décision du 8 janvier 2025, dessaisi au profit de la présente juridiction de la demande formée au titre des loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective.

Par arrêt rendu le 26 juin 2025, la cour d’appel de [Localité 14], saisi en appel de la décision du 8 janvier 2025 a débouté la société [Localité 7] ses demandes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, la société UNIVIC, la société SELARL MLCONSEILS et la société SELARL AJASSOCIES demandent au tribunal :

Vu les articles 1103, 1104 (anciens articles 1134 et 1135 du Code civil), 1218, 1219, 1220, 1221, 1223, 1722 et 1343-5 du Code civil, 
Vu l’article L. 145-41 et L.622-21 et suivants du Code de commerce,
Vu les articles 328 et suivants du Code de procédure civile,
Vu l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 et son décret d’application du 
30 décembre 2020,
Vu le décret n°2020-216 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19 et l’ensemble des mesures consécutives,
Vu l’article L621-40 du Code de commerce,
Vu le jugement du 13 juin 2023 ouvrant une procédure de redressement judiciaire,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 15 septembre 2020,
Vu les pièces versées aux débats,

- recevoir l’intervention volontaire de la société SELARL MLCONSEILS, prise en la personne de Me [P] [Y], en qualité de mandataire judiciaire ;
- recevoir l’intervention volontaire de la société SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Me [M] [J], en qualité d’administrateur judiciaire ;
- juger recevable et bien fondée la société UNIVIC en ses demandes, fins et prétentions,
- juger irrecevable et mal fondée la société [Localité 7] en ses demandes, fins et prétentions,
A titre principal :
- juger que le commandement de payer litigieux se trouve privé d’effet dès lors qu’il a été délivré dans des conditions exemptes de toute bonne foi, en considération de ses conditions ;
- juger que les demandes de condamnation pécuniaire liées au bail visé se trouvent infondées dès lors qu’elles sont présentées dans des conditions exemptes de toute bonne foi dans l’exécution des obligations contractuelles ;
- juger qu’aucune condamnation pécuniaire ne saurait intervenir à l’encontre de la société UNIVIC placée en redressement judiciaire, au titre des sommes antérieures, toute demande du bailleur à ce titre étant totalement irrecevable ;

- juger que la société bailleresse ne dispose pas de la qualité pour demander la condamnation pécuniaire, au titre des sommes appelées postérieurement à l’ouverture du redressement judiciaire de la société SELARL MLCONSEILS, prise en la personne de Me [P] [Y], en qualité de mandataire judiciaire, ni de la société SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Me [M] [J], en qualité d’administrateur judiciaire ; en conséquence opposer à cette demande une fin de non-recevoir ;
- juger qu’aucune condamnation pécuniaire ne saurait intervenir à l’encontre de la société UNIVIC au titre des sommes postérieures, alors que la même demande, au titre des mêmes sommes et de la même période, est présentée simultanément devant la Cour d’appel de [Localité 14] dont la décision a été mise en délibéré ;
- juger que la créance du bailleur au titre des sommes appelées postérieurement à l’ouverture de la créance judiciaire est infondée, au motif notamment des erreurs commises par le bailleur dans leur présentation comptable ;
- débouter le bailleur de sa demande de condamnation pécuniaire comme de ses demandes de fixation de créance ;
- juger nul et de nul effet le commandement litigieux du fait de l’absence d’exigibilité de la créance alléguée au regard du dispositif de protection des locataires commerciaux mis en place par l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 et son décret d’application du 30 décembre 2020 ;
- condamner la société [Localité 7] à payer à la société UNIVIC la somme de 61.204,58 euros au titre du dépôt de garantie, absorbé par le bailleur sans opérer de déduction au titre de sa déclaration de créance ;
A titre subsidiaire :
- débouter le bailleur de sa demande de fixation de créances ;
- déduire la somme de 61.204,58 Euros, au titre du dépôt de garantie, de toute condamnation qui serait, le cas échéant, prononcée à l’encontre de la société UNIVIC ;
A titre infiniment subsidiaire :
- suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ;
- accorder à la société UNIVIC un délai de 24 mois pour régler les sommes qui seront, le cas échéant, considérées comme exigibles par le Tribunal, sur le fondement du commandement de payer litigieux ;
En toute hypothèse, 
- débouter la société [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et notamment de l’ensemble de ses demandes de condamnations pécuniaires ;
- laisser à chacune des parties la charge des dépens exposés par ses soins.

Elle fait valoir que :
- la juridiction doit constater l’intervention volontaire de l’administrateur judiciaire et du mandataire judiciaire,
- lesdits organes ne sont pas des co-contractants du bailleur et ne sont, en tout état de cause, redevables d’aucun loyer à l’égard de ce dernier,
- le commandement vise notamment le loyer du 2ème trimestre 2020 (1er avril au 30 juin 2020), soit les loyers au titre de la période de confinement de la population et de la limitation de la circulation des biens et des personnes, et surtout de fermeture du Centre commercial où est implanté le magasin concerné, loyers dépourvus de toute exigibilité,
- elle a procédé à plusieurs paiements venant démontrer sa bonne foi,
- solliciter le paiement intégral du loyer alors que le chiffre d’affaires du preneur dans le Centre a connu une chute de 65% entre novembre 2019 et novembre 2020, est exclusif de toute bonne foi,
- elle n’a jamais reconnu être redevable des sommes mises en avant par la première,
- aucune reconnaissance de leur exigibilité en droit au regard des règles et principes objet de la présente instance ne saurait être tirée de la présentation d’un décompte dans le cadre d’une procédure collective,
- si l’exigibilité des sommes n’a pas été contestée dans son principe devant le tribunal du commerce, c’est parce que cette juridiction n’est pas le juge de cette question, qu’il appartient à la présente juridiction de trancher,
- en refusant de restituer ledit dépôt, le bailleur a commis tant un manquement à ses obligations contractuelles qu’une faute dans le cadre du droit des procédures collectives,
- la compensation du dépôt de garantie fait obstacle aux droits des créanciers et ne saurait être admise en procédure collective,
- le bailleur devrait faire apparaître qu’il a effectivement déduit le montant du dépôt de garantie ce qui n’apparaît pas dans son décompte,
- la société bailleresse reconnaît expressément qu’elle n’a pas opéré en l’espèce de compensation vu qu’elle ne mentionne pas ledit dépôt dans sa déclaration de créances et n’a pas réduit ladite créance à proportion,
- elle s’est ainsi rendue coupable d’un enrichissement sans cause,
- les décomptes ne tiennent pas compte des saisies-attribution annulées par le juge de l’exécution,
- aucune condamnation ne saurait être prononcée dans la présente espèce, alors qu’une condamnation par la Cour d’appel au titre de la même période et pour la même somme est susceptible d’intervenir,
- le décompte pour les sommes postérieures au jugement d’ouverture est erroné,
- l’arriéré de loyers et charges est présenté à la juridiction avec l’intégration pleine et entière de l’appel du 4 ème trimestre alors que les clefs ont été rendues le 3 octobre 2023,
- à supposer même, pour les besoins du raisonnement, que les clés n’aient été rendues que le 1er novembre 2023, cela ne justifie pas plus la facturation d’un trimestre entier de loyers et charges au titre d’une occupation d’un mois seulement,
- il n’est certainement pas utile à la continuation des activités de la société UNIVIC de se voir facturer un trimestre de loyers et charges, au titre d’une occupation de 3 jours,
- la demande de condamnation pécuniaire au visa d’un arriéré exclusivement constitué de loyers postérieurs au 17 mars 2020 doit être écartée, ladite clause étant expressément réputée non écrite par l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020,
- il est incontestable que les mesures de police prises pour lutter contre l’épidémie de la COVID 19 ont affecté l’activité des commerçants présents en Centre commercial, lesquels ont été fermés pendant plusieurs mois de l’année et, partant l’activité de la société UNIVIC,
- elle remplit les conditions édictées à l’article 1er du décret du 30 décembre 2020,
- son activité a été fortement impactée par la baisse de fréquentations de nombreux magasins dans le centre commercial,
- la société locataire n’en a pas moins payé, en l’espèce, les loyers pour les périodes où elle a pu ouvrir son établissement de [Localité 7], démontrant ainsi sa bonne foi,
- le préjudice du bailleur, s’il existe, ce qui est ici contesté, est constitué du montant de sa créance alléguée (non certaine à ce jour) et ne saurait se voir indéfiniment augmenté par la mise en œuvre de pénalités excessives que le juge peut modérer par ailleurs.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, la société [Localité 7] demande au tribunal de :

Vu le bail commercial conclu le 17 octobre 2012,
Vu les anciens articles 1134 (nouveaux articles 1103 et 1104), 1148, 1135 (nouvel article1195) du code civil,
Vu les articles 1218, 1219, 1224 et 1351 du code civil, les articles 1719, 1725 et 1728, l’article1343-5 du code civil et l’article 1135 du code civil,
Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,
Vu l’ordonnance du Président du tribunal de commerce de Versailles en date du 4 janvier 2023,
Vu le jugement du tribunal de commerce de Versailles en date du 13 juin 2023,
Vu la déclaration de créance du 1er août 2023,

- débouter la société UNIVIC de l’ensemble de ses demandes fondées tant
sur l’exception d’inexécution de ses obligations par la société [Localité 7], que sur la force majeure ou la perte partielle de la chose louée,
- juger que la société [Localité 7] n’a pas manqué à son obligation de délivrance à l’égard de la société UNIVIC,
- juger que la force majeure alléguée, dans l’hypothèse où elle serait établie, aurait exonéré la société [Localité 7] de toute responsabilité quant à son obligation de délivrance,
- juger que la force majeure ne saurait dispenser le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent de s’en acquitter,
- débouter la société UNIVIC de sa demande d’octroi de délais,
- débouter la société UNIVIC de toutes ses demandes,
- déclarer la société [Localité 7] recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles,
Y faisant droit,
- débouter la société UNIVIC de ses demandes,
- fixer la créance à titre privilégié de la société [Localité 7], à la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de la société UNIVIC à hauteur de 816.162,73 euros TTC, correspondant au reliquat de l’arriéré de loyers et accessoires dû au 12 juin 2023 (veille du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de la société UNIVIC) dont la somme de 635.995,07 euros a déjà fait l’objet d’une condamnation par une ordonnance du président du tribunal de commerce de Versailles en date du 4 janvier 2023 devenue définitive, et dont le reliquat de 180.167,66 euros TTC, reste à fixer,
- juger que la somme de 180.167,66 euros sera augmentée des intérêts au taux moyen EONIA, majoré de 400 points de base (soit 4,00%) l’an, conformément à l’article 7 des conditions générales du bail, ces intérêts étant eux-mêmes capitalisés conformément à l’article 1343-1 du code civil (ancien art. 1154 du code civil), pour ceux qui seront dus depuis plus d’une année et la fixer au passif de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de la société UNIVIC,
- fixer au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société UNIVIC, à titre d’indemnité forfaitaire une somme correspondant à 10 % du montant des sommes contractuellement dues à la société [Localité 6] 
PIERRE 2, soit la somme de 18.016,76 euros TTC, à titre d’indemnité forfaitaire correspondant à 10% du reliquat des sommes dues au 12 juin 2023 (veille du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de la société UNIVIC),
- condamner la société UNIVIC à payer à la société [Localité 7] la somme de 195.121,46 euros TTC, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires dus à compter du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société UNIVIC le 13 juin 2023 (4ème trimestre de l’année 2023 inclus) et portant sur un local n°142 d’une surface de 139 mètres carrés, situé au niveau 0 du centre commercial WESTFIELD [Localité 9] 2 sis, [Adresse 5]),
- juger que la société [Localité 7] est en droit de conserver le dépôt de garantie dont elle dispose et lequel a d’ores et déjà fait l’objet d’une compensation de plein droit avec la créance antérieure à la suite de la déclaration de créance en date du 1er août 2023,
- fixer au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société UNIVIC, à titre de dommages et intérêts, la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice causé à la société [Localité 7], tant par le retard de paiement et le trouble de trésorerie, que par le caractère abusif et dilatoire de la présente procédure,
En toute hypothèse,
- débouter la société UNIVIC de l’intégralité de ses demandes,
- condamner la société UNIVIC aux dépens de l’instance et à payer à la société [Localité 7] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :
- le preneur ne saurait s’exonérer de ses obligations sur le fondement des règles du droit commun qu’il invoque, qu’il s’agisse de la force majeure, de l’exception d’inexécution en raison d’un prétendu manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou encore de la perte partielle de la chose louée,
- le bailleur, qui s’est montré particulièrement patient et conciliant avec le preneur, a formulé au preneur des propositions amiables et s’est également entretenu avec lui téléphoniquement à deux reprises pour tenter de trouver une solution globale,
- les mesures proposées par le bailleur sont déjà importantes, étant rappelé qu’aucun texte ne prévoit que les loyers dus ne sont pas exigibles. Par ailleurs, les propositions faites concernent plusieurs boutiques OPTICIENS CONSEILS situées dans différents centres, dans le cadre d’un effort global, ce qui représentait un effort important pour le bailleur,
- le preneur a, quant à lui, adopté une position opportuniste et, a agi avec une parfaite mauvaise foi en :
▪ s’abstenant de répondre sérieusement aux propositions formulées par le bailleur,
▪ se contentant de maintenir une position de principe, sans jamais en dévier, consistant à vouloir imposer à son cocontractant une annulation pure et simple des loyers,
▪ appliquant unilatéralement sa propre proposition et en suspendant le paiement des loyers et charges, sans accord du bailleur se faisant ainsi justice à lui-même,
▪ saisissant le tribunal judiciaire au fond, sur la base de motifs fallacieux, tout en s’abstenant de signaler au tribunal les mesures d’aménagement proposées par son cocontractant, faisant preuve là encore d’une parfaite mauvaise foi,
- le preneur, qui a déjà obtenu de facto d’importants délais de paiement en s’abstenant de payer les sommes contractuellement dues, sans même prendre en compte les mesures d’accompagnement du bailleur, fait preuve en définitive d’une particulière mauvaise foi dans l’exécution du bail et adopte une position opportuniste, dilatoire et abusive,
- il ressort de la clause claire et non équivoque du bail sur ce point, librement négociée et acceptée par les parties, que le preneur a renoncé expressément à tout recours contre le bailleur en cas de privation de jouissance,
- les preneurs ne sont aucunement exonérés du paiement des loyers pendant la période de la crise sanitaire, au cours de laquelle ils ont pu en outre bénéficier de très nombreux dispositifs de soutien,
- la force majeure est inopérante,
- le preneur a toujours pu exploiter les lieux et l’exception d’inexécution est inapplicable,
- il n’y a pas de perte partielle de la chose louée,
- dans le cadre de la procédure devant le président du tribunal de commerce, la société UNIVIC a reconnu dans son assignation en date du 21 octobre 2022 devoir une somme totale de 2.249.725,27 euros aux sociétés ROSNY BEAUSEJOUR, [Localité 7], PARIMALL – VELIZY 2 et [Adresse 12] (les sociétés Bailleresses) et arrêtée au 1er octobre 2022,
- la société UNIVIC a de nouveau reconnu devoir cette dette locative aux sociétés Bailleresses dans le dispositif de son assignation,
- cette ordonnance rendue par le Président du tribunal de commerce de Versailles rendue le 4janvier 2023 est définitive et acte définitivement et incontestablement de la créance de la société [Localité 7] à l’égard de la société UNIVIC à hauteur de 635.995,07 euros TTC,
- l’article 7 « CLAUSE D’INTERETS DE RETARD » des stipulations générales du bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux moyen de l’EONIA majoré de 400 points de base (4,00%), ces intérêts étant eux-mêmes capitalisés conformément à l’article 1343-1 du code civil (ancien article 1154 du code civil),
- le Bailleur d’une part, et la société UNIVIC d’autre part, se sont mises d’accord lors de la signature du Bail pour qu’il y ait une compensation de plein droit entre le montant du dépôt de garantie et les sommes dues faisant l’objet de la déclaration de créance,
- cette compensation s’opère automatiquement en vertu de la force obligatoire des contrats,

- il n’y a pas lieu de déduire le montant des sommes saisies à titre conservatoire dès lors qu’aucun transfert des fonds n’est intervenu,
- en particulier dans les procédures collectives et concernant le paiement des loyers postérieurs, il est incontestable que les loyers postérieurs doivent être payés à leur échéance contractuelle pendant la période postérieure au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, s'agissant de créances régulièrement nées en contrepartie de la mise à disposition des locaux loués par le bailleur,
- les locaux n’ont pas été restitués le 3 octobre 2023,
- le tribunal a prononcé la cessation d’activité pour le 1er novembre 2023,
- elle est donc en droit de réclamer les loyers jusqu’au 31 octobre 2023,
- la lettre recommandée de résiliation du bail adressée par l’administrateur judiciaire de la société UNIVIC (AJASSOCIES) et arrêtant définitivement la date de résiliation du bail n’a été reçue par le bailleur et son conseil que le 
3 novembre 2023,
- la restitution des locaux ne peut être actée que le 3 novembre 2023,
- le loyer annuel contractuel ainsi que les charges et accessoires ont été appelés à deux reprises pour la totalité du trimestre comme le prévoit le bail (le 1er juillet et le 1er octobre) entre le jugement d’ouverture et la résiliation du bail,
- il est donc tout à fait logique et conforme au bail que la créance postérieure s’élève à 195.121,46 euros TTC (4ème trimestre inclus dans son intégralité) comme cela ressort très clairement des décomptes et factures détaillées produits par le bailleur,
- la clause portant sur la majoration de 10 % est une clause parfaitement usuelle dans les baux et qui a, en outre, été approuvée par la société UNIVIC lorsqu’elle a conclu le bail,
- elle a subi un préjudice causé, tant par le retard de paiement très important et le trouble de trésorerie qui ne seront pas réparés par l’allocation des intérêts contractuels, qu’en réparation du préjudice subi par la procédure à l’évidence abusive et dilatoire.

Par note en délibéré autorisée transmise par voie électronique le 13 novembre 2025, la société UNIVIC a indiqué renoncer à sa fin de non-recevoir soulevée concernant les demandes pécuniaires formées à l’encontre des organes de la procédure collective du fait que la défenderesse a elle-même renoncé à ses demandes à ce titre.

Elle ajoute qu’elle renonce à son opposition de principe à la demande formée par le bailleur au titre des loyers postérieurs suite à la décision de la cour d’appel de [Localité 14] du 26 juin 2025.

Elle précise que ces renonciations sont faites en son nom mais aussi au nom de la SELARL MLCONSEILS et la SELARL AJASSOCIES.





MOTIFS

1. Sur le désistement de la société UNIVIC concernant la fin de non-recevoir opposée à la société [Localité 7] au titre des condamnations sollicitées à l’encontre des organes de la procédure collective

Par note en délibéré autorisée du 13 novembre 2025, la société UNIVIC s’est désistée de sa fin de non-recevoir ci-dessus visée, il y a lieu dès lors de le constater.

Par ailleurs, elle a indiqué renoncer au moyen ainsi libellé « juger qu’aucune condamnation pécuniaire ne saurait intervenir à l’encontre de la société UNIVIC au titre des sommes postérieures, alors que la même demande, au titre des mêmes sommes et de la même période, est présentée simultanément devant la Cour d’appel de [Localité 14] dont la décision a été mise en délibéré » de sorte qu’il ne sera pas évoqué dans la suite de la présente décision son argumentation sur ce point.

2. Sur l’intervention de la SELARL ML CONSEILS et de la SELARL AJASSOCIES

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.
Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

L’article 325 du même code ajoute que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. 

L’article 329 prévoit que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, la SELARL ML CONSEILS et la SELARL AJASSOCIES sont intervenues volontairement à l’instance par conclusions du 11 septembre 2023.

A cette date, les deux sociétés sont intervenues en tant que mandataire judiciaire et administrateur judiciaire conformément aux exigences de l’article L. 622-22 du code de commerce.

Par ailleurs, le tribunal de commerce de Versailles a arrêté le plan de redressement de la société UNIVIC le 10 décembre 2024. Il a maintenu la mission de mandataire de la SELARL ML CONSEILS le temps nécessaire à l’achèvement des opérations de vérification et d’admission du passif. 

En revanche, il a été mis fin à la mission de l’administrateur judiciaire qui a néanmoins été désigné commissaire à l’exécution du plan.

Toutefois, il n’a pas sollicité sa mise hors de cause de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner d’office.

Il en résulte qu’il y a lieu de déclarer recevables les interventions de la SELARL ML CONSEILS et de la SELARL AJASSOCIES.

3. Sur la validité du commandement de payer du 10 septembre 2020

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit de celui-ci ne produit effet qu’un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

En application de l’article 1104 du code civil, le commandement doit également être délivré de bonne foi. Par ailleurs, les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives.

Par application de l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national.

En application de l'article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Toutefois, l’arrêté du 16 mars 2020 a expressément exclu les commerces de détail d’optique des établissements ne pouvant recevoir du public.

Néanmoins, il résulte des constats dressés par commissaire de justice à la demande de la société UNIVIC les 23 mars 2020 et 25 mai 2020 que l’essentiel des commerces sont restés fermés dans le centre commercial où se trouvaient les locaux objets du litige et que, même le 25 mai 2020, la fréquentation du centre était très faible.

Par courrier du 8 juin 2020, la bailleresse a formulé la proposition suivante suite aux demandes de sa locataire :
- mensualisation des loyers et charges du deuxième trimestre 2020,
- report du paiement des loyers et charges du mois d’avril 2020 au 
1er septembre 2020,
- paiement du loyer du mois de mai au 1er novembre 2020,
- paiement des charges de mai au 1er mai 2020,
- paiement des loyers et charges de juin au 1er juin 2020.

Par courrier du 11 juin 2020, le directeur général de la société UNIVIC répondait en sollicitant l’annulation du loyer et des charges durant la fermeture et l’allègement de loyer sur les six mois suivant la réouverture soulignant que le centre commercial n’avait rouvert que le 2 juin 2020 et uniquement de manière progressive.

La société [Localité 7] soutient de son côté que le centre a ouvert le 29 mai 2020.

En tout état de cause, le 7 juillet 2020, le directeur général de la société UNIVIC adressait un nouveau courrier formulant une proposition d’aménagement de ses obligations.

La société [Localité 7] ne justifie d’aucune réponse aux courriers des 11 juin et 7 juillet 2020 ne serait ce que pour indiquer qu’elle ne donnerait pas suite aux contre-propositions de la société UNIVIC suite à sa propre proposition du 8 juin 2020.

Il y a lieu dès lors de considérer qu’à la date du 10 septembre 2020, les parties avaient initié des pourparlers aux fins de vérifier si les circonstances liées à la crise sanitaire ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives et que ces pourparlers étaient encore en cours en l’absence de réponse formelle de la société [Localité 7] aux courriers des 11 juin et 7 juillet 2020.

En conséquence, il y a lieu de considérer qu’en faisant délivrer à cette date un commandement de payer visant la clause résolutoire, sans répondre à la demande de sa locataire, la société [Localité 7] a agi de mauvaise foi.

Partant, il y a lieu de considérer le commandement ainsi délivré comme nul et de nul effet.

4. Sur les sommes dues par la société UNIVIC au titre des loyers, charges et taxes antérieures à l’ouverture de la procédure collective

Les articles 1103 et 1104 du code civil soulignent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Enfin, l’article 1728 du code civil rappelle que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus. 

Il est établi, par les pièces versées aux débats, que le bail liant les parties met à la charge de la société UNIVIC : 

- un loyer de base indexé sur l’indice BT 01 et un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage du chiffre d’affaires annuel (année civile) hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes ;

- un dépôt de garantie d’un montant initial de 57.270,75 euros ; 
- les charges afférentes aux parties communes et/ou à usage collectif de l’ensemble immobilier et/ou du centre commercial ; 
- les impôts et taxes (comme l’impôt foncier et la taxe sur les bureaux) ;
- une indemnité forfaitaire de 10% pour toute dette locative, indépendamment des intérêts de retard ; 
- tous les honoraires, frais de recouvrement, frais de procédure ou frais de poursuite engagés par le bailleur pour faire respecter les conditions du bail.

4.1. Sur le décompte des sommes dues au titre des loyers, charges et taxes antérieures au jugement d’ouverture

L’article L. 622-21 du code de commerce dispose que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;

2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

L’article L. 622-22 du code de commerce ajoute que sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

L’article L. 622-16 du code de commerce dispose que le bailleur n'a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture de la procédure.
Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l'année courante, pour tout ce qui concerne l'exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux.

4.1.1. Sur la portée de la décision du 4 janvier 2023

Le 4 janvier 2023, le président du tribunal de commerce de Versailles a rendu une décision sur le fondement des dispositions de l’article L. 611-7 du code de commerce qui dispose qu’au cours de la procédure de conciliation, le débiteur peut demander au juge qui a ouvert celle-ci de faire application de l'article 1343-5 du code civil à l'égard d'un créancier qui l'a mis en demeure ou poursuivi, ou qui n'a pas accepté, dans le délai imparti par le conciliateur, la demande faite par ce dernier de suspendre l'exigibilité de la créance. Dans ce dernier cas, le juge peut, nonobstant les termes du premier alinéa de ce même article, reporter ou échelonner le règlement des créances non échues, dans la limite de la durée de la mission du conciliateur. Le juge statue après avoir recueilli les observations du conciliateur. Il peut subordonner la durée des mesures ainsi prises à la conclusion de l'accord prévu au présent article. Dans ce cas, le créancier intéressé est informé de la décision selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat.

A titre liminaire, la société [Localité 7] ne peut se prévaloir de cette décision pour indiquer que la dette de la société UNIVIC serait ainsi déjà fixée tout en demandant à ce que cette somme soit prise en compte au titre des sommes à fixer au passif. Elle ne peut en effet se prévaloir d’une autorité de la chose jugée pour dire que le montant dû serait déjà fixé tout en ne tirant pas les conséquences de cette décision prétendument revêtue de l’autorité de la chose jugée en demandant au tribunal de fixer la somme. La bailleresse ne peut en effet à la fois prétendre disposer d’un titre dont la créance pouvait dès lors être fixée directement au passif dans le cadre de la procédure collective sans nécessité d’une nouvelle décision et demander à ce que les mêmes sommes prétendument fixées par le prétendu titre soient à nouveau fixées par la présente juridiction au passif dans le cadre de la présente décision. 

Il en ressort que manifestement, nonobstant ses formulations ambiguës, la bailleresse n’a pas entendu se prévaloir de l’autorité de la chose jugée de la décision du 4 janvier 2023 au-delà du fait que pour elle cette décision « figerait » sa créance.

Or sur ce point, conformément au texte précité, le président du tribunal de commerce ne pouvait pas prononcer de condamnation à l’encontre de la société UNIVIC mais seulement fixer des délais de paiement. En outre, il n’a pas prononcé de condamnation précise concernant la société [Localité 7] mais a uniquement condamné la société UNIVIC à payer une somme globale à ses quatre bailleresses précisant uniquement que les versements seraient répartis au prorata des créances de ces sociétés.

Par ailleurs, cette décision s’inscrit dans le cadre de la procédure de conciliation prévue à l’article L. 611-7 du code de commerce.

Or, il convient de rappeler que l’article L. 611-15 du même code prévoit que toute personne qui est appelée à la procédure de conciliation ou à un mandat ad hoc ou qui, par ses fonctions, en a connaissance est tenue à la confidentialité, cette obligation s’imposant aux parties (Cass. com., 5 oct. 2022, n° 21-13.108, F-B).

Au regard de ces éléments, il y a lieu de considérer que non seulement la société [Localité 7] ne saurait se prévaloir de la décision du 4 janvier 2023 mais au surplus, ne saurait pas davantage se prévaloir des déclarations faites par la locataire dans le cadre de la procédure de conciliation sans porter atteinte au principe de confidentialité ci-dessus rappelé.

Par conséquent, il y a lieu d’écarter les moyens tirés de la décision du 4 janvier 2023 dont se prévaut la société [Localité 7].

4.1.2. Sur le décompte des sommes dues

Pour justifier le montant de la dette locative alléguée, la société 
[Localité 7] produit en pièce n° 78 un relevé de compte 
locataire portant sur la période du 18 novembre 2019 au 3 juillet 2023 
avec un solde de 816.162,73 euros. 

Il ressort de ce décompte que la bailleresse a intégré dans les sommes dues au titre des loyers des pénalités et frais qui ne constituent pas des dettes de loyer et doivent donc être déduits de son décompte. 

Il en résulte que s’agissant du solde dû au 13 juin 2023, il convient de déduire les sommes suivantes :
- pénalités de retard du 18 novembre 2019 : 3.642,57 euros,
- pénalités de retard du 19 novembre 2019 : 2.917,19 euros,
- frais d’huissier du 17 janvier 2020 : 76,79 euros,
- pénalités et frais du 29 septembre 2020 : 9.138,71 euros,
- pénalités du 8 octobre 2021 : 2.664,34 euros,
- pénalités du 19 novembre 2021 : 4.944,80 euros,
- pénalités du 8 février 2022 : 8.034,43 euros,
- indemnité forfaitaire du 5 mai 2022 : 14.867,56 euros,
- indemnité forfaitaire 28 juillet 2022 : 8.295,01 euros,
- indemnité du 2 février 2023 : 8.442,01 euros.

Il en résulte que le solde dû au titre des loyers, charges et taxes au 
13 juin 2023 était, après déduction des sommes ci-dessus indûment 
ajoutées, de 753.139,32 euros avant traitement du dépôt de garantie.

4.1.3 Sur l’imputation du dépôt de garantie

L’article L. 622-7 du code de commerce dispose que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d'ouverture, non mentionnée au I de l'article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.

Par ailleurs, la créance détenue par le preneur sur le bailleur au titre du dépôt de garantie ne peut être compensée que lorsqu’elle deviendra exigible dans les conditions prévues par le bail (Cass. com., 7 juill. 2004, n° 01-01.452). 

Or, il résulte précisément du bail les stipulations suivantes au sein de l’article 5.4 du titre III :
« en cas de procédure collective du Preneur, il sera procédé à une compensation de plein droit entre le montant du dépôt de garantie détenu et les sommes dues faisant l’objet de la déclaration de créance en conformité avec les dispositions de l’article L. 622-24 du Code de Commerce. Dans cette hypothèse, la poursuite du bail commercial par l’administrateur ou le mandataire liquidateur es-qualité dans les termes de la loi du 26 juillet 2005 codifiée aura, pour conséquence impérative, la reconstitution du dépôt de garantie dû dans les termes de l’article 5.1 du présent bail et ce, dans le délai maximum de un (sic) mois suivant la demande qui en sera faite par le Bailleur et indépendamment du paiement des loyers et charges découlant de l’option exercée». ».

Or, cette stipulation contractuelle a précisément pour effet de rendre exigible et susceptible de compensation dans les conditions du bail la créance détenue par le preneur sur le bailleur au titre du dépôt de garantie.


Par conséquent, conformément aux stipulations contractuelles, la société [Localité 7] était bien-fondée à procéder sur le principe à une compensation entre les sommes restant dues au moment de l’ouverture de la procédure collective et le dépôt de garantie, le décompte pièce n°78 précité indiquant précisément que le dépôt de garantie est imputé sur le montant des sommes dues ci-dessus fixé et ce nonobstant le fait que cette compensation ait été réalisée antérieurement à l’ouverture de la procédure de redressement qui aurait, en tout état de cause, rendu cette compensation bien-fondée.

En revanche, il résulte du même décompte que la société [Localité 6] 
PIERRE 2 a exigé la reconstitution du dépôt de garantie à hauteur 
de 61.204,58 euros le 7 mars 2022 et que cette somme est intégrée 
dans la somme de 753.139,32 euros ci-dessus calculée.

Or, si la réclamation de cette somme était parfaitement justifiée au regard des stipulations du bail jusqu’à la résiliation du bail, la société [Localité 6] 
PIERRE 2 ne saurait continuer à la solliciter dès lors que le bail est résilié, délivrant ainsi la locataire de son obligation de reconstituer ledit dépôt de garantie aux termes des stipulations précitées. Au demeurant, au moment de la résiliation, la bailleresse devenant débitrice de l’obligation de restitution du dépôt de garantie, elle ne saurait se trouver créancière d’une obligation dont elle serait elle-même débitrice. Enfin, les sommes que la locataire pourrait être amenée à verser postérieurement à la résiliation du bail ne peuvent que s’imputer directement sur les sommes dues au titre des loyers et charges à titre de paiement sans qu’il y ait lieu de qualifier ces sommes de dépôt de garantie pour ensuite les compenser avec les mêmes sommes dues au titre des loyers et charges.

Il en résulte qu’il convient de déduire du décompte de la bailleresse, la somme ajoutée au titre de la reconstitution du dépôt de garantie le 7 mars 2022 à hauteur de 61.204,58 euros de sorte que la somme dont est redevable la société UNIVIC doit être fixée à 691.934,74 euros.

4.1.4. Sur l’imputation des sommes prétendument saisies

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.

L’article 1347-1 du code civil précise que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à ce texte, il appartient à la société UNIVIC de rapporter la preuve que des saisies conservatoires auraient été opérées à son encontre et auraient abouti à des transferts financiers au profit de la société [Localité 7] qui devraient faire l’objet d’une compensation avec les sommes dues.

Pour ce faire, elle se contente de produire un document réalisé par elle-même où elle liste toutes les saisies qui auraient été pratiquées à son encontre.

Toutefois, elle ne produit aucune pièce bancaire ou comptable pour démontrer que ces opérations auraient abouti à un transfert effectif de fonds au profit de la société [Localité 7].

Elle ne rapporte donc pas la preuve qui lui incombe et il n’y a donc pas lieu de déduire de sommes à ce titre.

4.1.5. Sur la bonne foi de la bailleresse

Il ressort des développements exposés au point 3 qu’en délivrant un commandement de payer le 10 septembre 2020, la bailleresse a agi de mauvaise foi. Toutefois, il ressort des échanges postérieurs et notamment du courrier 5 janvier 2021 que des échanges téléphoniques ont pu avoir lieu les 
17 novembre 2020 et 11 décembre 2020 et que la bailleresse a continué à formuler des propositions amiables étant rappelé que les exigences de l’article 1104 précité ne sauraient imposer à la bailleresse l’abandon d’échéances contractuelles pour démontrer sa bonne foi.

En proposant à sa locataire le report de plusieurs échéances et la mensualisation des paiements, la bailleresse a démontré sa volonté de rechercher une adaptation des modalités d'exécution des obligations de sa locataire.

En conséquence, sa mauvaise foi s’agissant du décompte des sommes dues par sa locataire n’apparaît pas démontrée et le moyen sur ce point sera écarté.

4.1.6. Sur la fixation de la créance de la société [Localité 7] au passif de la société UNIVIC

Il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus évoqués qu’il y a lieu de fixer au passif de la société UNIVIC la somme de 691.934,74 euros au titre des loyers et charges restant dus au 12 juin 2023.

Conformément à l’article L. 622-16 du code de commerce, le privilège du bailleur s’étend sur les deux dernières années de loyers.

Au regard de l’imputation des paiements effectués par la locataire tels qu’ils résultent du décompte du 13 juin 2023 sur les dettes les plus anciennes conformément aux stipulations convenues à l’article 4.2.4. du bail, il y a lieu de considérer qu’aucune somme ne reste due au-delà des deux dernières années de loyer de sorte que l’intégralité de la somme sera fixée à titre privilégié.

4.2. Sur les intérêts de retard

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

L’article 1244 du code civil ajoute que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation. 

Enfin, l’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Au regard de ces textes, la clause d’intérêts de retard stipulée au bail s’analyse en tout état de cause comme une clause pénale.

L’article 7 du titre III du bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à son échéance, elle sera productive d’un intérêt soit au taux mensuel de l’EONIA majoré de 400 points de base et ce passé le délai de sept jours ouvrés suivant la date d’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au Preneur et restée infructueuse de ce dernier en tout ou en partie.

Ce texte prévoit également que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes des intérêts.

S’agissant du taux de l’EONIA, celui-ci a cessé d’être publié le 3 janvier 2022 et ne peut donc être retenu[1] . La société [Localité 7] n’a pas formulé de demande subsidiaire au titre des taux s’étant substitués à l’EONIA. 

[1] https://www.emmi-benchmarks.eu/benchmarks/eonia/


En outre, faute pour la société [Localité 7] de justifier de la mise en demeure par courrier recommandé exigée par le texte contractuel précité et compte tenu de la nullité du commandement de payer du 10 septembre 2020 prononcé au point 3, la société [Localité 7] ne justifie pas des conditions du point de départ contractuel des intérêts de retard.

Par ailleurs, il convient de rappeler que conformément aux dispositions combinées des articles L. 622-28 et L. 631-14 du code de c