Tribunal Judiciaire · Ventes — 8 janvier 2026

COUR D’APPEL D’[Localité 10]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT

(ORIENTATION)


JUGEMENT : Société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT / [Z], [R]
N° RG 25/00045 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QL3Y
N° 26/00003
Du 08 Janvier 2026







































Grosse délivrée 
Me HARRAR



Expédition délivrée 
Me HARRAR

Le 08 Janvier 2026

Mentions :



DEMANDERESSE
Société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT SA au capital de 124 821 703,00 Euros, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 379 502 644 dont le siège social est [Adresse 8] représentée par son dirigeant social en exercice demeurant en cette qualité audit siège, venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE, anciennement dénommé CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE – SUD, SA au capital de 43.049.896 Euros, dont le siège social était à [Adresse 15], immatriculée au Registre du commerce de MONTPELLIER sous le n° 391 654 399 suite a traité de fusion et déclaration de conformité constatant la réalisation définitive de ladite fusion du 1er décembre 2015

représentée par Maître Gaëlle HARRAR de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, Maître Delphine DURANCEAU de la SELARL DURANCEAU-PARTENAIRES & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT LA VENTE

DEFENDEURS
Monsieur [H] [Z]
né le [Date naissance 7] 1963 à [Localité 13] (TUNISIE), demeurant [Adresse 9]
De nationalité italienne (Ayant la qualité de résident au sens de la règlementation fiscale)
Actuellement marié avec Madame [V] [C], mais séparé de fait et de biens ainsi qu’il résulte du jugement italien du 16 juin 2001. Etant ici précisé que suivant certificat de coutume établi par Maître [N] [S], la séparation entraine la dissolution de la communauté ayant existé entre les époux (article 191 du code civil italien) de telle sorte que Monsieur [Z] et son épouse actuelle ont deux patrimoines distincts.
défaillant

Madame [I] [R]
née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 11] (MAROC) 
De nationalité marocaine (Ayant la qualité de résident au sens de la règlementation fiscale)
Conseillère de vie
Demeurant et domiciliée [Adresse 2]) et actuellement [Adresse 6])
défaillante

PARTIES SAISIES





COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Monsieur BECU, Juge
GREFFIER : Madame BALDUCCI

A l'audience du 20 Novembre 2025, les parties ont été avisées que le prononcé aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 08 Janvier 2026 conformément à l’article 450 alinea 2 du code de procédure civile. 


JUGEMENT

En matière d’exécution immobilière, réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe à l’audience du huit Janvier deux mil vingt six, signé par Monsieur BECU, Juge Unique, assisté de Madame BALDUCCI, Greffier, 

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 23 décembre 2024 par le CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT à Mme [I] [R], en recouvrement de la somme globale de 192.268,20 euros arrêtée au 27 novembre 2024 ;

Vu la publication du commandement de payer le 12 février 2025 au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 16] (volume 2025 S n° 32) ;

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 23 décembre 2024 par le CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT à M. [H] [Z], en recouvrement de la somme globale de 192.268,20 euros arrêtée au 27 novembre 2024 ;

Vu la publication du commandement de payer le 12 février 2025 au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 16] (volume 2025 S n° 33) ;

Vu l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation signifiée aux débiteurs saisis le 24 mars 2025 ;

Vu l'acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 27 mars 2025 au greffe de la juridiction ;

Vu le jugement en date du 10 juillet 2025 aux termes duquel le juge de l’exécution de la juridiction de céans invitait les parties à formuler leurs observations sur le caractère abusif de la clause d’exigibilité anticipée figurant au contrat de prêt (article XI) et ses éventuelles conséquences sur les caractères liquide et exigible de la créance poursuivie ainsi que sur le montant de la créance;

Dans ses dernières conclusions, visées le 09 octobre 2025 et signifiées aux débiteurs saisis, le créancier sollicite que la créance soit validée et, à titre principal que : 

- il soit dit que la clause de déchéance du terme n’est pas abusive;
- la créance soit fixée suivant décompte arrêté au 27 novembre 2024 à la somme de 195.286, 20 Euros outre intérêts postérieurs au taux de 5,65% l’an et jusqu’à complet paiement outre mémoire;

A titre subsidiaire, le CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT demande que la créance soit fixée à la somme de 57.576, 49 Euros outre sommes à échoir conformément au tableau d’amortissement intégré au prêt authentique et intérêts conventionnels de retard sur la somme de 57.576, 49 Euros à compter du 02 octobre 2025 au taux de 5,65% l’an.

Il est demandé également que le cahier des conditions de vente soit applicable en cas de vente amiable et que, en cas de vente forcé, les modalités de ce cette vente soient déterminées.

Il est enfin demandé de dire que les dépens et les émoluments de l’incident qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière laissés à la charge de l’adjudicataire ou l’acquéreur amiable seront payés par les débiteurs saisis par priorité dans la distribution du prix.



A l’appui de ses allégations, le CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT fait valoir qu’il a accordé un délai de 30 jours aux débiteurs pour payer l’arriéré s’élevant à 30.536, 80 Euros. Au soutien de son argument, il cite un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 12] aux termes duquel cette juridiction a validé la clause de déchéance du terme, malgré sa rédaction, dans la mesure où un délai raisonnable avait été octroyé à l’emprunteur afin que celui-ci s’acquitte de ses obligations.

Les débiteurs n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés;

L'affaire a été évoquée à l'audience du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 08 janvier 2026. 

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

Le CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT poursuit la vente forcée de biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé à [Localité 16], dénommé [Adresse 14], sis [Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5] (lot numéro 304 et lot numéro 243).

Sur le titre exécutoire :

Le créancier poursuivant se prévaut notamment d’un acte notarié revêtu de la formule exécutoire reçu par Maître [J] [M], notaire associé à [Localité 16], comprenant notamment le prêt de la somme de 152.500 Euros consenti par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à Monsieur [H] [Z] et à [I] [R].

Il justifie également d’une affectation hypothécaire sur les biens litigieux.

Le créancier dispose donc d'un titre exécutoire au sens de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d'exécution lui permettant de procéder à la présente saisie immobilière.


Sur la déchéance du terme :

L’examen du contrat de prêt fait apparaître une clause d’exigibilité anticipée de plein droit qui sera effective “huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire”.

En l’espèce, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a, par deux courriers datés du 03 juillet 2023 transmis en recommandé aux débiteurs saisis, mis en demeure ces derniers de régler la somme de 30.536, 80 Euros dans un délai de trente jours à compter de la réception desdits courriers.

Par un arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), la CJUE a dit pour droit que la directive s'opposait à ce que les parties à un contrat de prêt y insèrent une clause qui prévoit, de manière expresse et non équivoque, que la déchéance du terme de ce contrat peut être prononcée de plein droit en cas de retard de paiement d'une échéance dépassant un certain délai, dans la mesure où cette clause n'a pas fait l'objet d'une négociation individuelle et crée au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties découlant du contrat. 

Par arrêt du 22 mars 2023 n° 21-16.476, la Cour de cassation, en application de l'article L.132-1 ancien du Code de la consommation et sur le fondement de la jurisprudence de la CJUE, a retenu que doit être considérée comme abusive, la clause d'un contrat de prêt immobilier autorisant la banque à exiger immédiatement, sans mise en demeure ou sommation préalable de l'emprunteur ni préavis d'une durée raisonnable, la totalité des sommes dues au titre de ce prêt en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date ; 

Il en a été jugé ainsi d'une clause d'un contrat de prêt prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise demeure de régler restée infructueuse pendant quinze jours. (Civ. 1°, 29 mai 2024 n° 23-12.904).

La juridiction estime qu’il en est de même de la clause d’exigibilité anticipée dans la présente affaire qu’il convient d’annuler selon les termes du dispositif dans la mesure où il est prévu à l’article 11 (XI) du contrat de prêt que “les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles huit jours après une simple mise en demeure” adressée aux débiteurs saisis.

Bien que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT ait, en l’espèce, octroyé un délai de trente jours aux débiteurs pour régulariser sa situation, cette clause sera considérée comme abusive dans la mesure où le délai prévu, particulièrement restreint, crée un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat.


La clause d'exigibilité immédiate étant réputée non écrite, la banque ne pouvait prononcer valablement la déchéance du terme.

Sur le montant de la créance et l’orientation de la procédure : 

La clause de déchéance du terme étant réputée non écrite, la créance due par Monsieur [H] [Z] et par Madame [I] [R], est, au vu des pièces justificatives versées, de 57.576, 49 Euros arrêtée à la date du 02 octobre 2025.

Ainsi, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible selon les dispositions susvisées. S’agissant du montant mentionné par le créancier poursuivant, il apparaît fondé et n’est, en tout état de cause, pas contesté.

En outre, aucune demande de vente amiable n’a été formée par le débiteur.

Par conséquent, il y a lieu de valider la saisie immobilière à hauteur de la somme de 57.576, 49 € arrêtée au 02 octobre 2025, outre sommes à échoir conformément au tableau d’amortissement intégré au prêt authentique et intérêts conventionnels de retard au taux de 5,65% à compter du 02 octobre 2025, et d’ordonner la vente forcée des biens saisis selon les conditions fixées par le cahier des conditions de vente.

Sur les dépens

Les débiteurs saisis seront condamnés aux dépens pour ceux excédant les frais taxés.

Par ces motifs,

Le juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare abusive et réputée non écrite les dispositions de l'article 11 des conditions générales du contrat de prêt conclu par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE avec Monsieur [H] [Z] et par Madame [I] [R];

Dit que la déchéance du terme n’est pas acquise;

Valide la procédure de saisie immobilière pour la somme de 57.576, 49 € arrêtée au 02 octobre 2025, outre sommes à échoir conformément au tableau d’amortissement intégré au prêt authentique et intérêts conventionnels de retard au taux de 5,65% à compter du 02 octobre 2025;

Constate qu’un cahier des conditions de la vente a été déposé ;

Ordonne la vente forcée des biens visés au commandement ;

Fixe la date d’adjudication au 09 avril 2026, à 09h00, sur la mise à prix fixée ;

Dit qu’un des commissaires de justice intervenus dans la procédure assurera deux visites d’une durée d’une heure chacune, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et/ou de la force publique, et/ou deux témoins ;

Dit que dans l’hypothèse où il conviendrait d’établir, de compléter ou de réactualiser les éléments techniques nécessaires à la vente, le commissaire de justice pourra se faire assister, lors d’une des visites d’un professionnel agréé chargé d’établir les différents diagnostics immobiliers prévus par la réglementation en vigueur ;

Dit qu’il en sera de même en cas de surenchère ou de réitération de vente ;

Dit que le commissaire de justice devra, cinq jours avant la première date retenue, adresser au débiteur une lettre recommandée avec avis de réception contenant toutes précisions concernant les dates et heures prévues ;



Dit qu’à défaut pour le débiteur de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice pourra procéder à l’ouverture des portes dans les conditions visées aux articles L. 142-1 et L.142-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Autorise la parution d’une publicité de la vente sur un site internet spécialisé en matière d’enchères immobilières pour un montant maximum de 400 euros HT ;

Dit que cette parution comprendra des photographies du bien et les éléments de publicités prévues à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonne l’annexion du présent jugement au cahier des conditions de la vente déposé au greffe ;

Ordonne la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publiée ;

Condamne Monsieur [H] [Z] et Madame [I] [R] aux dépens pour ceux excédant les frais taxés.



 La greffière Le juge de l’exécution