Tribunal Judiciaire · Loyers Commerciaux — 7 janvier 2026

COUR D’APPEL D’[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)



JUGEMENT : S.A.R.L. MIDI DIFF c/ S.C.I. KELI BSD 

MINUTE N° 25/
Du 07 Janvier 2026 

LOYERS COMMERCIAUX
N° RG 21/00010 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NMJS 


 
Par jugement en date du sept Janvier deux mil vingt six


COMPOSITION DE LA JURIDICTION


Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.



DÉBATS

A l'audience publique du 02 Juillet 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 05 Novembre 2025,


PRONONCE


Par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.


NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond. 
Grosse délivrée à

Me Renaud GIULIERI
Me Agnès VILETTE de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS


expédition délivrée à

le

mentions diverses











DEMANDERESSE: 

S.A.R.L. MIDI DIFF, venant aux droits de l’indivision [W], prise en la personne de son représentant légal
Sous l’enseigne BAZOOKA
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Agnès VILETTE de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant


DEFENDERESSE:

S.C.I. KELI BSD, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



************************


EXPOSE DU LITIGE 

Suivant bail commercial en date du 9 septembre 1997, [E] [W], [N] [W] et [O] [W], ont donné en location à la SARL MIDI DIFF un local commercial sis à [Adresse 8], à usage exclusif de commerce de gros de produits textiles et manifacturés divers, non alimentaires. 

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans, à compter du 1er octobre 1997 moyennant un loyer initial de 60.000 francs hors TVA.

Suivant acte du 5 septembre 2006, le bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans à partir du 1er octobre 2006 moyennant un loyer annuel de 11 .896.68 euros par an, hors taxes et hors charges.

Ce bail commercial s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de son terme du 2 octobre 2015 et ce pendant une durée de plus de douze ans.

Suivant acte du 1er octobre 2020, [E] [W], [N] [W] et [O] [W] ont vendu les locaux commerciaux susvisés à la SCI KELI BSD.

Suivant acte d’huissier du 12 novembre 2020, la bailleresse (la SCI KELI BSD) a donné congé à la locataire (SARL MIDI DIFF) pour le 30 juin 2021, avec offre de renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel déplafonné de 26.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par mémoire, notifié à la bailleresse par lettre recommandée du 10 décembre 2020 avec avis de réception du 11 décembre 2020, la locataire a sollicité le maintien du loyer sur renouvellement, d’un montant, selon elle, de 14. 580 euros HT par an en principal à compter du 1er juillet 2021.


Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, la SARL MIDI DIFF exerçant sous l’enseigne BAZOOKA a par acte d’huissier du 18 février 2021, fait assigner la bailleresse devant la juridiction des loyers commerciaux aux fins de voir:
- à titre principal, fixer à la somme de 14.580 euros par an, hors charges, le loyer sur renouvellement, à compter du 1er juillet 2021, correspondant au loyer en cours après indexation
- à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise était ordonnée, fixer un loyer provisionnel annuel de 14 580 euros HT outre les charges tel que fixé actuellement
- et, en tout état de cause, condamner la bailleresse à lui verser une indemnité de 3.000 euros , au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de son conseil Me Agnès VILETTE
- l’exécution provisoire


Par mémoire notifié par lettre recommandée du 18 février 2021 avec avis de réception du 19 février 2021, la SCI KELI BSD a fait part de son accord pour le renouvellement du bail au 1er juillet 2021, pour une nouvelle durée de 9 ans, a demandé de :
- de débouter la SARL MIDI DIFF de ses demandes
- dire et juger que les règles de plafonnement indiciaire du loyer sont exclues et que le montant du loyer annuel de renouvellement du bail liant les parties à la date du 1er juillet 2021 sera fixé à hauteur de la valeur locative des locaux loués
- désigner un expert aux fins de déterminer le montant de ladite valeur locative des locaux loués à la date du 1er juillet 2021
- réserver les dépens


Par mémoire responsif notifié par lettre recommandée le 23 août 2021 avec avis de réception, la SARL MIDI DIFF sollicite:
- de débouter la SCI KELI BSD de ses demandes
- d’ordonner le maintien de la valeur locative initiale
- d’ordonner le maintien du loyer du bail renouvelé rétroactivement depuis le 1er juillet 2021 à son niveau actuel correspondant à la somme annuelle de 14 580 euros HT en principal, outre les charges
- pour le cas où une expertise était ordonnée, fixer un loyer provisionnel annuel de 14 580 euros outre les charges tel que fixé actuellement
- condamner la bailleresse à lui verser une indemnité de 3000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de son conseil Me Agnès VILETTE
- l’exécution provisoire. 


Par jugement avant dire droit en date du 6 octobre 2021, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Nice a : 
- constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial du 9 novembre 1997, afférent au local sis [Adresse 2] à [Localité 7], pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er juillet 2021; 
- dite que le bail ayant atteint une durée supérieure à 12 ans, le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative; 
- désigné [X] [G] en qualité d’expert afin de déterminer la valeur locative des locaux loués à la date du 1er juillet 2021.

L’expert a déposé son rapport le 11 mars 2024.


Par mémoire après expertise notifié le 13 mars 2024 par LRAR la SCI KELI BSD demande au Juge des loyers commerciaux de : 
- Fixer le nouveau loyer annuel de renouvellement des locaux loués à la somme de 28.072 euros HC et HT à compter du 1er juillet 2021; 
- Condamner la société MIDI DIFF au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile; 
- La condamner aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire. 

Elle expose qu’il y a lieu d’homologuer la teneur du rapport d’expertise déposé et de fixer le renouvellement des locaux loués à hauteur de la somme de 28.072 euros HT et HC à compter du 1er juillet 2021.
Par mémoire notifié par LRAR le 31 décembre 2024, la SARL MIDI DIFF demande au Juge des loyers commerciaux de : 
- Débouter la SCI KELI de ses demandes; 
- Ordonner le maintien de la valeur locative initiale; 
- Condamner la SCI KELI BSD au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;
A titre subsidiaire, 
- Lui accorder un échelonnement du paiement des sommes dues éventuellement sur une durée de 24 mois; 

En tout état de cause, 
- Maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel sans caution; 
- Ramener les frais d’expertise à de plus justes proportions eu égard au caractère similaire des rapports; 
- Dire les frais d’expertise à la charge de la SCI KELI BSD; 
- Condamner la SCI KELI BSD au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise s’il y a lieu, dont distraction au profit de Me Agnès VILETTE, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile; 
A titre subsidiaire, 
- Dire les frais d’expertise partagés par moitié entre les parties. 



MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, la valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
 

Sur la fixation de la valeur locative du loyer renouvelé

Sur les caractéristiques du local 

La société MIDI DIFF expose que le rapport d’expertise, s’il fait état du caractère inadapté à l’activité de grosse logistique du local donné à bail, ne tient pas compte de cet élément pour minorer la valeur du loyer.

La SCI KELI SBD ne conclu pas sur ce point. 

Il s’évince toutefois des éléments versés que si comme le relève l’expert, la voirie est inadaptée à la grosse logistique, l’activité de la société MIDI DIFF n’entre pas dans la grosse logistique mais dans la petite logistique, de sorte que cet argument est inopérant. 


Sur la prise en compte de la référence “BAVETH” par l’expert

La société MIDI DIFF conteste la prise en compte de la référence “BAVETH” aux motifs que la société bailleresse desdits locaux est la même que celle des locaux expertisés.

La société bailleresse considère cet argument infondé au motif que cette référence est en tout point comparable au local objet du bail commercial et qu’aucun texte légal ou réglementaire ne permet d’écarter des éléments de comparaison sous ce ce motif. 

Il s’évince en premier lieu des éléments versés et notament du rapport d’expertise que la valeur locative de la généralité des locaux est déterminée par la méthode métrique par application d’un prix unitaire à une surface utile ou pondérée et estimée par comparaison à une mixité d’élement de comparaison locatifs en terme de: 
- prix de marché afférents à des implantations nouvelles, 
- accords amiables en renouvellement de baux, 
-fixations judiciaires des loyers, 

La prise en compte de ces deux dernières catégories introduisant un élément de modération de la valeur locative de renouvellement par rapport à une valeur locative de marché. 

Il s’évince en outre des éléments produits qu’en l’espèce le déplafonnement n’est acquis au bailleur que parce que la durée du bail a atteint plus de 12 ans par l’effet de tacite prolongation (déplafonnement automatique prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce) de sorte qu’il s’agit de l’un des rares cas de loyers “déplafonnable” dans ce secteur. 

Dès lors, la référence BAVETH correspondant à une location nouvelle de gré à gré parfaitement comparable en termes d’emplacement, de configuration physique des locaux et de format n’avait pas lieu d’être écartée. 


Sur les références produites par le preneur

La société preneuse reproche à l’expert d’avoir écarté les références locatives produites à savoir:
- la référence Factory Impressions, 
- la référence Magic Auto, 
- la référence Vag Tech

Il ressort de l’analyse menée concernant la société Factory Impressions que la date d’effet du bail est postérieure à la date de renouvellement et que le loyer fixé pourrait s’apparenter à un loyer de convenance puisque le bailleur et le preneur ont le même bénéficiaire économique de sorte que c’est à juste titre que cette référence a été écartée par l’expert. 

Il ressort en outre de l’analyse que la local de la société Vag Tech se situe dans une ruelle étroite difficile d’accès, dans un environnement d’habitation inadapté à l’usage d’atelier mécanique et sans aucun espace extérieur de sorte que c’est à bon droit qu’il a été écarté par l’expert. 

Il ressort enfin des éléments versés que le local exploité par la société Magic Auto n’entre pas dans la même catégorie de locaux tant par sa configuration physique inadaptée à l’usage de stockage en terme de hauteur que par son absence total d’extérieur de sorte que c’est à bon droit qu’il a été exclu par l’expert. 

En l’état de l’ensemble de ces éléments, la valeur locative à compter du 1er juillet 2021 s’établit à la somme de 28.072 euros par an HT et HC. 


Sur la demande d’échelonnement de la dette locative

S'agissant de la demande de délais de paiement formulée par la société preneuse, il apparaît que celle-ci ne concerne pas directement la question de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé et n'est donc pas de la compétence directe du juge des loyers commerciaux , laquelle est d'exception et s'interprète strictement.


Sur les demandes accessoires 

La SARL MIDI DIFF succombant, elle sera condamnée aux dépens en ceux compris les frais d’expertise.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

Déboute la SARL MIDI DIFF de sa demande en fixation du montant du louer renouvelé à la somme de 14.580 euros à compter du 1er juillet 2021, 

Fixe en conséquence le montant du loyer renouvelé à la somme de 28.072 euros par an HT et HC
à compter du 1er juillet 2021, 

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile, 

Condamne la SARL MIDI DIFF aux dépens en ce compris les frais d’expertise, 

Rejette le surplus des demandes

Rapelle l’exécution provisoire de la présente décision,

ET LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A SIGNE AVEC LE GREFFIER


LE GREFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX