Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 8 janvier 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

1ère Chambre Baux commerciaux
N° RG 23/05869 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MKSF

En date du : 08 janvier 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du huit janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 novembre 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 janvier 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDERESSE :

S.A.R.L. JAG AUTO, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal, 
représentée par Me Capucine VAN ROBAYS, avocat au barreau de MARSEILLE

 

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [K], né le 16 Décembre 1947 à [Localité 13] (TUNISIE), de nationalité Française, demeurant chez Monsieur [Z], [Adresse 11]
représenté par Me Julie O’RORKE, avocat au barreau de TOULON

S.C.I. CORDERIE 29, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, 
représentée par Me Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

 





Grosses délivrées le : 
à : 
Me Stéphane GALLO
Me Julie O’RORKE - 0115
Me Capucine VAN ROBAYS








EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 mars 2015, [C] [K] a consenti à la SARL JAG AUTO un bail de droit commun d’une durée d’un an, moyennant un loyer annuel de 1 200€, portant sur un terrain nu fermé d’environ 400 m2 situé [Adresse 1] (dans les locaux de GARAGE [K]) [Localité 10].

Suivant acte sous seing privé en date 6 janvier 2020, [C] [K] a consenti à la SARL JAG AUTO un “bail dérogatoire de courte durée (inférieur à 3 ans) non soumis au statut des baux commerciaux” portant sur “un terrain nu, fermé, d’une superficie de 400 m2 situé au [Adresse 5]” ayant pour objet “le stockage de véhicules d’occasion et autres”, moyennant un loyer annuel de 9 600€ HT HC pour une durée de douze mois qui commence à courir le 2 janvier 2020 pour expirer le 31 décembre 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2022, la SARL JAG AUTO a assigné [C] [K] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de juger que la société JAG AUTO est titulaire, depuis le 1er janvier 2021, d’un bail soumis au statut des baux commerciaux, la société JAG AUTO étant restée dans les lieux sans opposition de la part du bailleur à l’échéance du bail dérogatoire conclu le 6 janvier 2020. 

L'affaire a été enregistrée sous le n° RG 22/5903, radiée par ordonnance du juge de la mise en état du 3 octobre 2023, puis rétablie sous le n° RG23/5869 le 5 octobre 2023.

Par acte notarié en date du 22 janvier 2024, la SCI CORDERIE 29 a fait l’acquisition auprès de [C] [K] de constructions à usage commercial et industriel situées [Adresse 3] consistant en un atelier mécanique et électricité avec [14] et douche, un atelier de carrosserie avec cabine de peinture, ainsi que les parcelles cadastrées section AN n° [Cadastre 8] et [Cadastre 9].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, la SARL JAG AUTO a assigné la SCI CORDERIE 29, devenue propriétaire du bien pris à bail par la SARL JAG AUTO suivant acte notarié en date du 22 janvier 2024, aux mêmes fins.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/1011 et jointe à l’affaire principale par ordonnance du juge de la mise en état du 4 juin 2024.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SARL JAG AUTO demande au tribunal de :

RECEVOIR la société JAG AUTO en ses demandes, fins et conclusions et ce faisant, 
ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture prononcée le 13 octobre 2025 et en conséquence, 
ADMETTRE les présentes conclusions ainsi que les pièces complémentaires versées aux débats par la société JAG AUTO, 
A DEFAUT, REJETER purement et simplement les dernières conclusions notifiées par la société SCI CORDERIE 29 ainsi que ses pièces n°5 à 8, les 9 et 10 octobre 2025, 

AU FOND : 
JUGER qu’il convient de rendre leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée,
JUGER que la société JAG AUTO remplit bien toutes les conditions pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux, notamment du fait qu’elle ne loue pas seulement un terrain nu mais aussi un bureau et des toilettes, 
JUGER que, par suite du bail dérogatoire conclu entre la société JAG AUTO et Monsieur [K] le 6 janvier 2020, s’est conclu tacitement un nouveau bail, soumis aux dispositions de l’article L. 145-1 et suivants du Code de Commerce, 
ECARTER des débats « l’attestation de Monsieur [K] du 1er mars 2024 » versée aux débats par la société SCI CORDERIE 29 car établie par une partie au présent procès et en conséquence, 
JUGER que la société JAG AUTO est titulaire, depuis le 1er janvier 2021, d’un bail soumis au statut des baux commerciaux, la société JAG AUTO étant restée dans les lieux et en possession de ceux-ci, sans opposition de la part de Monsieur [K] depuis lors, 
JUGER que du fait de ce qui précède, le bail liant la société JAG AUTO à la société SCI CORDERIE 29, nouveau propriétaire du bien sur lequel est exploité le fonds de commerce de la société JAG AUTO, est un bail commercial, 
JUGER qu’en conséquence la société CORDERIE 29 ne peut qu’être déboutée de sa demande de majoration au titre d’une indemnité d’occupation, seul un loyer étant dû par la société JAG AUTO à la société CORDERIE 29, dont la révision éventuelle ne peut être sollicitée que devant le Juge des Loyers commerciaux près le Tribunal de céans, pas devant la présente Juridiction, 
JUGER que la société CORDERIE 29 a gravement manqué à ses obligations à l’égard de la société JAG AUTO en la privant tant du bureau que des toilettes, pourtant prévus au bail commercial et en conséquence, 
CONDAMNER la société CORDERIE 29 à devoir régler à la société JAG AUTO la somme de 80.000,00€ à titre de dommages et intérêts pour la perte de jouissance subie du fait de cette privation et des conséquences y liées,
ORDONNER, sous astreinte de 500,00 €uros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à la société CORDERIE 29, d’avoir à remettre à la disposition de la société JAG AUTO, sans bourse déliée pour la société demanderesse, tant un bureau que des toilettes, dans des conditions permettant à la société JAG AUTO de pouvoir en faire usage sans difficulté aucune, donc soit sur le terrain loué, soit à proximité immédiate de celui-ci et dans la limite de 10 mètres, 
DEBOUTER Monsieur [K] et la société CORDERIE 29 de leurs demandes plus amples et contraires, 
CONDAMNER Monsieur [K] et/ou la société SCI CORDERIE 29 à devoir régler à la société JAG AUTO, la somme de 5.000,00 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution,
CONDAMNER Monsieur [K] et/ou la SCI CORDERIE 29 aux entiers dépens de la procédure.


Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, [C] [K] demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL : 
DEBOUTER la société SARL JAG AUTO de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevable, injuste et infondée ; 
PRONONCER la mise hors de cause de Monsieur [K] [C] ; 

SUBSIDIAIREMENT : 
CONDAMNER LA SCI CORDERIE 29 à RELEVER ET GARANTIR Monsieur [K] [C] en cas de condamnation prononcée contre lui ; 

EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
CONDAMNER la SARL JAG AUTO à régler la somme de 3000 € à Monsieur [C] [K] sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre leur condamnation aux entiers dépens
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;


Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI CORDERIE 29 demande au tribunal de :

A titre liminaire et principal, 
- JUGER prescrite l’action en revendication du bénéfice du statut des baux commerciaux formulée par la société JAG AUTO. 

A titre subsidiaire : 
- REJETER l’ensemble des demandes formulées par la société JAG AUTO, cette dernière ne remplissant pas les conditions pour se prévaloir d’un bail commercial, le contrat de bail portant sur un terrain nu. 
- CONSTATER que le contrat de bail en date du 6 janvier 2020 conclu entre Monsieur [C] [K], bailleur, et la société JAG AUTO, preneur, qui s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2021 déroge au statut des baux commerciaux, qui ne s’applique pas en l’espèce. 
- CONSTATER encore que ledit contrat de bail, liant désormais, la SCI CORDERIE 29, nouveau propriétaire, bailleur, et la société JAG AUTO, preneur, n’est prévu que pour un terrain nu, fermé, d’une superficie de 400 m² situé au [Adresse 4], et en aucun cas un bureau et des toilettes. En tout état de cause, 
- DEBOUTER la société JAG AUTO de sa demande de dommages et intérêts. 
- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.388,67 € jusqu’à la libération des lieux. 
- Condamner la société JAG AUTO à régler le montant des sommes dues à la société CORDERIE 29, soit la somme de 10.704,20 € arrêtée au 1er Octobre 2025. 
- Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire au regard de la nature de cette affaire. 
- CONDAMNER la société JAG AUTO au paiement de la somme de 11.540 € arrêtée au 30 septembre 2025 outre celle de 5.000,00 € à la SCI CORDERIE 29 en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

*

Par ordonnance du 2 septembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 13 octobre 2025 et fixé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 13 novembre 2025.

A l'audience du 13 novembre 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rabat de l’ordonnance d’instruction

Aux termes de l'article 782 du code de procédure civile, la clôture de l'instruction, dans les cas prévus aux articles 760, 761, 779 et 780 est prononcée par une ordonnance non motivée qui ne peut être frappée d'aucun recours. Copie de cette ordonnance est délivrée aux avocats.
Aux termes de l'article 783 du code de procédure civile notamment, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Aux termes de l'article 784 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.
Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l'espèce, par ordonnance du 2 septembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 13 octobre 2025 et fixé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 13 novembre 2025. La SCI CORDERIE 29 ayant communiqué de nouvelles pièces et conclusions le 10 octobre 2025, 3 jours avant la clôture, la SARL JAG AUTO y a répliqué le 16 octobre 2025, 3 jours après la clôture, dans d’ultimes conclusions.
Aucune des parties ne s’y opposant, il y a donc lieu de révoquer l'ordonnance de clôture et de fixer la clôture à l'audience du 13 novembre 2025, avant l'ouverture des débats.


Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

Par ordonnance du 2 octobre 2025, le juge de la mise en état a décidé de joindre l’incident soulevé par la SCI CORDERIE 29 au fond en application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article L. 145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique "aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce". Il est également applicable aux "baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire". 
Aux termes de l'article L. 145-5 du code de commerce : " Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local…"

L'article L.145-60 du même code précise que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

La demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut des baux commerciaux né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire résulte du seul effet de l'article L.145-5 du code de commerce.

Elle n'est pas soumise à la prescription biennale prévue à l'article L.145-60 du même code, puisqu'il ne s'agit pas là d'une action en qualification ou requalification d'un contrat de location en bail statutaire, mais d'une simple demande à se voir reconnaître le bénéfice d'un mécanisme légal (Civ. 3ème, 25 mai 2023, n°21-23.007).

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que par acte sous seing privé en date 6 janvier 2020, [C] [K] a consenti à la SARL JAG AUTO un “bail dérogatoire de courte durée (inférieur à 3 ans) non soumis au statut des baux commerciaux” portant sur “un terrain nu, fermé, d’une superficie de 400 m2 situé au [Adresse 5]” ayant pour objet “le stockage de véhicules d’occasion et autres”, moyennant un loyer annuel de 9 600€ HT HC pour une durée de douze mois qui commence à courir le 2 janvier 2020 pour expirer le 31 décembre 2020, et qu’à l'échéance du contrat, la SARL JAG AUTO est restée dans les lieux. 

Il est également établi que, par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2022, la SARL JAG AUTO a assigné [C] [K] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de juger que la société JAG AUTO est titulaire, depuis le 1er janvier 2021, d’un bail soumis au statut des baux commerciaux, la société JAG AUTO étant restée dans les lieux sans opposition de la part du bailleur à l’échéance du bail dérogatoire conclu le 6 janvier 2020. 

Ainsi, il y a lieu de considérer que l’action de la SARL JAG AUTO constitue bien une action tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut des baux commerciaux né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue du bail dérogatoire.

Dans ces conditions, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, soulevée par la SCI CORDERIE 29, ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de mise hors de cause de [C] [K]

[C] [K] demande sa mise hors de cause, faisant valoir que la SCI CORDERIE 29 est substituée au bailleur initial pour l’intégralité des droits et obligations issus du bail, y compris ceux résultant d’une requalification du bail dérogatoire en bail commercial.

Or, il convient de rappeler qu’une demande de « mise hors de cause » ne correspond, sur le plan juridique, ni à une prétention ni à un moyen de défense, et que le tribunal ne dispose pas du pouvoir de sortir une partie d'une procédure en cours, si ce n'est pour constater l'existence d'une cause d'extinction de l'instance à son égard.  
Dans ces conditions, il ne sera pas statué sur la demande de mise hors de cause à proprement parler, mais seulement sur les moyens de défense qu'elle peut recéler. 

Sur la demande de requalification du bail dérogatoire en bail commercial
Il résulte de l'article 12 du code de procédure civile que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Aux termes de l'article L. 145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique "aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce". Il est également applicable aux "baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire". 
Aux termes de l'article L. 145-5 du code de commerce : " Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local…"

Ainsi, le statut des baux commerciaux s'applique si, à l'issue de la durée maximale de 3 ans autorisée pour recourir au bail dérogatoire, le locataire et le bailleur conviennent de conclure un nouveau bail portant sur le même local ou encore si le preneur reste dans les lieux sans opposition de la part du bailleur. Le statut des baux commerciaux s'applique également si le preneur est laissé en possession et qu'il se perpétue effectivement dans les lieux pendant au moins un mois après la date d'échéance du bail dérogatoire. Dans ce cas, il se forme un nouveau bail régi par le statut, et ce même si la durée du bail dérogatoire ou celle du maintien dans les lieux est inférieure à la durée maximale autorisée, à savoir 3 ans. 

En l’espèce, il est constant que le bail dérogatoire conclu le 6 janvier 2020 porte uniquement sur un terrain nu de 400 m2, ce qui était également le cas du bail de droit commun conclu le 30 mars 2015, ce qui exclut en principe l’application du statut des baux commerciaux, sauf choix des parties de s’y soumettre. Cependant, le statut des baux commerciaux s’applique aux terrains nus “sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ». Or, il ressort de l’attestation rédigée par [C] [K] en date du 26 octobre 2021, jointe à l’assignation en date du 4 novembre 2022 par laquelle la SARL JAG AUTO a assigné [C] [K] devant le tribunal judiciaire de Toulon, que le bailleur met également à disposition du preneur un bureau et des toilettes.

L’acte de vente notarié du 22 janvier 2024 par lequel la SCI CORDERIE 29 a fait l’acquisition des biens immobiliers détenus par [C] [K] précise d’ailleurs l’assiette du bail en ces termes : “En ce qui concerne partie du terrain d’une superficie d’environ 400 m2, un bureau ainsi que des toilettes, partie couverte dans un hangar côté est : la jouissance de l’acquéreur s’exercera par la perception des loyers à son profit, l’immeuble étant loué aux charges et conditions relatées dans la deuxième partie”. 

D’autre part, l’acte de vente rappelle que : “aux termes d’un courrier sous seing privé en date à [Localité 12] (Var) du 26 octobre 2021 (sic) dont un exemplaire est demeuré ci-joint et annexé aux présentes après mention (ANNEXE), Monsieur [N] [K] a attesté que “dans le cadre du contrat de location avec la société JAG AUTO, je mets à disposition depuis le début du bail le 1er avril 2015 un bureau ainsi que des toilettes au sein du garage, partie couverte dans le hangar situé à la même adresse, [Adresse 2], et à ce jour JAG AUTO bénéficie toujours de ce bureau ainsi que du terrain”. 

L’acte de vente rappelle, enfin, l’existence du présent litige pendant devant le tribunal de céans.

Cet acte de vente notarié ayant été signé par [C] [K] en qualité de vendeur, les mentions qui y sont portées s’agissant du périmètre du contrat de bail dérogatoire du 6 janvier 2020 font foi, et ne peuvent être utilement contestées par une simple attestation manuscrite de [C] [K] datée du 1er mars 2024 réfutant tout accès à un local ou des WC.

Il s’ensuit que, en dépit de l’absence de précision quant à la mise à disposition d’un local dans le contrat signé le 6 janvier 2020, le contrat de bail dérogatoire portait bien sur un terrain nu et un local de 20 m2 situé à l’intérieur d’un hangar, régulièrement assuré par le preneur, et utilisé pour recevoir la clientèle, ainsi qu’en atteste celle-ci par de multiples courriers.

Or, il est constant que la société JAG AUTO est restée dans les lieux sans opposition de la part du bailleur à l’échéance du bail dérogatoire conclu le 6 janvier 2020.

Par application des dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce, la société JAG AUTO est donc devenue titulaire d’un bail commercial à compter du 1er janvier 2021.


Sur la demande de dommages et intérêts 

Aux termes de l’article 1217 du code civil : “La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »
La SARL JAG AUTO demande au tribunal de condamner la SCI CORDERIE 29 à lui verser la somme de 80 000€ en réparation du préjudice résultant de la destruction du bureau et des toilettes qui étaient mis à sa disposition, ainsi que de la réduction temporaire de la surface du terrain loué.
La SCI CORDERIE 29 estime le dommage non établi et, à titre subsidiaire, fait valoir le caractère disproportionné de l’indemnisation sollicitée.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 13 février 2024 que le local mis à disposition de la SARL JAG AUTO, à l’intérieur du hangar, a été détruit. Cette suppression, qui n’est pas contestée par la SCI CORDERIE 29, contrevient aux engagements pris par [C] [K] à l’égard du preneur tels qu’ils ont été établis plus haut. Cependant, s’agissant de la limitation temporaire de la surface du terrain loué, le procès-verbal de constat du 23 avril 2024 produit ne suffit à établir ni sa réalité ni sa durée. Il s’ensuit qu’il sera fait une juste évaluation du préjudice subi en condamnant la SCI CORDERIE 29 à payer à la SARL JAG AUTO une somme de 10 000€ en réparation.


Sur la demande de remise à disposition d’un bureau et de toilettes

Aux termes de l’article 1217 du code civil : “La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

La SARL JAG AUTO demande au tribunal d’ordonner à la SCI CORDERIE 29 d’avoir à remettre à la disposition de la société un bureau et des toilettes, soit sur le terrain loué, soit à proximité immédiate.

En l’espèce, l’acte de vente notarié du 22 janvier 2024 indiquait en des termes dénués de toute ambiguité que la jouissance de la SCI CORDERIE 29, acquéreur, sur le “terrain d’une superficie d’environ 400 m2, un bureau ainsi que des toilettes, partie couverte dans un hangar côté est”s’exercerait par la perception des loyers à son profit. En dépit de ces stipulations, la SCI CORDERIE 29 a procédé à la destruction du bureau et des toilettes trois semaines après en être devenue propriétaire, sans avertissement ni proposition de compensation à son locataire. Or, il ressort de l’arrêté de refus de permis de construire du 3 décembre 2024 que le terrain loué étant en zone rouge du PPRI, la SARL JAG AUTO n’est pas autorisée à y construire un bungalow à titre de bureau et sanitaire. Il s’ensuit que la réparation du préjudice subi par la SARL JAG AUTO passe nécessairement par la reconstruction, à l’intérieur du hangar existant, d’un bureau avec sanitaires, sauf pour le bailleur à proposer la mise à disposition d’un autre local à proximité.

Il y a donc lieu d’enjoindre à la SCI CORDERIE 29 de mettre à disposition de la SARL JAG AUTO un bureau de 20 m2 environ et des toilettes, soit dans le hangar côté est, soit à proximité du terrain pris à bail, dans un délai de 3 mois à compter du présent jugement, sous astreinte de 100€ par jour de retard pendant 12 mois.



Sur la demande reconventionnelle de paiement des arriérés

La SCI CORDERIE 29 demande de condamner la SARL JAG AUTO à lui verser une somme de 10 704,20€ au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 1er octobre 2025.

En l’espèce, l’article 11.4 du contrat de bail dérogatoire sur lequel elle fonde cette demande stipule que “en cas de maintien dans les lieux loués du Preneur après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail pour quelque cause que ce soit, l’indemnité d’occupation à la charge du preneur sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%”. Or, ces dispositions ne s’appliquent pas au présent cas, en l’absence de résiliation de plein droit ou judiciaire, et faute d’expiration du bail, celui-ci s’étant tacitement poursuivi à son terme sous la forme d’un bail commercial.

La SCI CORDERIE 29 sera donc déboutée de sa demande de condamnation de la SARL JAG AUTO au paiement d’un arriéré de loyers.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

La SCI CORDERIE 29 et [C] [K] perdant le procès, ils seront condamnés à payer les dépens ainsi qu'une somme de 2 000€ chacun à la SARL JAG AUTO sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.



PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant à juge unique après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,


RABAT l’ordonnance de clôture ;

FIXE la clôture d’instruction au 13 novembre 2025, avant l’ouverture des débats ;

ECARTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en requalification du bail ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande de mise hors de cause de [C] [K] ;

DECLARE que la SARL JAG AUTO est devenue titulaire d’un bail commercial à compter du 1er janvier 2021;

CONDAMNE la SCI CORDERIE 29 à payer à la SARL JAG AUTO une somme de 10 000€ en réparation du préjudice de jouissance résultant de la destruction du bureau et des toilettes mis à disposition dans le hangar ;

ENJOINT à la SCI CORDERIE 29 de mettre à disposition de la SARL JAG AUTO un bureau de 20 m2 environ et des toilettes, soit dans le hangar côté est, soit à proximité du terrain pris à bail, dans un délai de 3 mois à compter du présent jugement, sous astreinte de 100€ par jour de retard pendant 12 mois ;

DEBOUTE la SCI CORDERIE 29 de sa demande de condamnation de la SARL JAG AUTO au paiement d’un arriéré de loyers ;

CONDAMNE la SCI CORDERIE 29 et [C] [K] aux dépens ;

CONDAMNE la SCI CORDERIE 29 et [C] [K] à payer chacun une somme de 2000€ à la SARL JAG AUTO sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE                    LA PRÉSIDENTE