Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL section 5 — 8 janvier 2026

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 08 Janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/00425 - N° Portalis DBZE-W-B7I-I6WY
AFFAIRE : S.C.I. 2 [Adresse 8], S.A.R.L. IMP C/ Syndic. de copro. Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE
JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL :


PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON


PARTIES :

DEMANDERESSES

La S.C.I. 2 BAUDRICOURT, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 502 407 430 00029, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Elyane POLESE-PERSON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 118

La S.A.R.L. IMP, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 828 532 200, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Elyane POLESE-PERSON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 118


DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître Loïc DEMAREST de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 42









Clôture prononcée le : 12 Novembre 2024 
Débats tenus à l'audience du : 06 Novembre 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 08 Janvier 2026 
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 08 Janvier 2026, nouvelle date indiquée par le Président.



le
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Copie+retour dossier :
















































EXPOSE DU LITIGE

La SCI 2 BAUDRICOURT est propriétaire d’un local commercial, exploité par la SARL IMP, dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 5].

Par acte d’huissier en date du 13 février 2024, la SCI 2 BAUDRICOURT et la SARL IMP ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] (ci-après désigné « le syndicat [Adresse 11] »), représenté par son syndic, la SA LA RAVINELLE, aux fins d'obtenir la réalisation de travaux urgents, outre l'indemnisation de leur préjudice et le remboursement de dépenses engagées au titre de divers travaux.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, et au visa des articles 1240 du code civil, et 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI 2 BAUDRICOURT et la SARL IMP demandent au tribunal de :
- dire leurs demandes recevables et bien fondées ; 
- dire et juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, la SA Ravinelle, est engagée ; 
- condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, la SA Ravinelle, à procéder aux travaux urgents pour remédier à la présence des nuisibles, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 
- condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, la SA Ravinelle, à indemniser les préjudices subis par la SARL IMP à hauteur de : 
500 euros à chaque salarié au titre des nuisances olfactives, soit 3.500 euros au total ; 5.000 euros au titre du préjudice d’image de la SARL IMP ; - condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, la SA Ravinelle,à rembourser à la SCI 2 BAUDRICOURT au titre des travaux engagés à hauteur de 689, 26 euros et 3.124 euros ; 
- condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, la SA Ravinelle, à verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de constat d’huissier. 

La SCI 2 BAUDRICOURT et la SARL IMP soutiennent que depuis l'année 2022, le local dont elles sont respectivement propriétaire et exploitante est affecté par une dégradation du réseau d'évacuation des eaux à l'origine du déversement et de la stagnation d'eaux usées, entraînant la présence de rats au sous-sol et la persistance d'odeurs nauséabondes. Elles précisent que les désordres persistent en dépit de multiples relances et malgré l'engagement pris par le syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux rendus nécessaires. Elles soutiennent que la responsabilité du syndic est engagée lorsque ce dernier n'a pas fait réaliser les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Elles ajoutent que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes de l'immeuble, ceux-ci étant dus à des pertes d’étanchéité entre le sol et les couvertines des menuiseries extérieures ainsi qu'au niveau d'un regard situé en façade de l'immeuble, outre un phénomène de condensation au niveau des ponts thermiques structurels du bâtiment. Elles soutiennent par ailleurs que les sept salariés et collaborateurs de l'agence exploitant le local commercial ont subi un préjudice résultant des nuisances olfactives. Elles indiquent également qu'un préjudice d'image est caractérisé dans la mesure où les assemblées générales ainsi que les clients de la SARL IMP, à l'enseigne LA FORET, sont reçus dans ce local. Elles ajoutent que la SCI 2 BAUDRICOURT a été contrainte, du fait de ces nuisances, de faire réaliser des travaux pour installer une VMC sanitaire en juillet 2022 et procéder à la réfection des caissons en octobre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 août 2024, le syndicat [Adresse 11] demande au tribunal de :
- débouter la SCI 2 BAUDRICOURT et la SARL IMP de toutes leurs demandes ;
- les condamner solidairement à lui payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- les condamner solidairement aux dépens. 

Le syndicat [Adresse 11] soutient que les moyens et fondements des demanderesses afférents à la responsabilité du syndic sont inopérants dès lors que ce dernier n'est pas partie à l'instance. Il relève par ailleurs qu'en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée par un copropriétaire que s'il démontre qu'il subit un préjudice trouvant son origine dans les parties communes. Il estime toutefois que la réalité et l'origine des nuisances ne sont aucunement établies, étant souligné que la problématique de la présence de rats dans les immeubles est une situation factuelle notoirement connue sur la commune et indépendante de l'immeuble en lui-même. Il indique avoir régularisé dès 2007 un contrat avec la société Avipur, devenue Aphysio, pour la mise en place de rodonticides accompagné d'une maintenance des équipements et d'une surveillance régulière. Il précise que, dans le cadre de cette surveillance, la présence de nuisibles dans les locaux de la SARL IMP, à l'enseigne LA FORET, n'a été détectée qu'en octobre 2023, étant précisé que la précédente découverte de rats dans l'immeuble remontait à décembre 2019 dans la cave d'un autre local. Il estime que les éventuelles nuisances olfactives n'ont pu être que ponctuelles, étant relevé que les nuisibles en cause ont été découverts dans des parties privatives de l'immeuble. Il soutient par ailleurs avoir fait procéder à la remise en état du regard situé en façade de l'immeuble en juin 2023 après avoir été avisé du problème. Il ajoute que le défaut d’étanchéité des couvertines est un défaut mineur qui n'est pas susceptible de générer une quelconque humidité. Il soutient à ce titre que la SCI 2 BAUDRICOURT a aménagé pour le compte de la SARL IMP des bureaux dans son lot qui constituait initialement une cave, sans toutefois procéder aux adaptations techniques indispensables. Il précise que la remise en état des couvertines sera réalisée à l'occasion de travaux à venir dans la copropriété, celle-ci ne présentant pas de caractère urgent. Il indique par ailleurs qu'il n'a pas vocation à intervenir sur les caissons du local privatif détenu ou exploité par les demanderesses. Il estime enfin que les préjudices allégués ne sont aucunement démontrés, étant souligné que la SARL IMP ne peut solliciter la réparation d'un préjudice subi par ses salariés.

Par ordonnance en date du 12 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction.

L'affaire a été évoquée devant la formation de juge unique à l'audience du 6 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 14 alinéa 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l'espèce, et au préalable, il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété, bien que liés à la procédure par le mécanisme de la représentation ad agendum, sont des personnes morales juridiquement distinctes ayant chacune des devoirs et attributions qui leur sont propres, et dont la responsabilité peut être engagée séparément au titre de manquements spécifiques, et sur des fondements différents.

En dépit des imprécisions affectant les mentions obligatoires de l'acte introductif d'instance, et contrairement aux affirmations des demanderesses figurant en page 4 de leurs conclusions, il apparaît que la présente procédure a été dirigée, non contre la SA La Ravinelle, en qualité de syndic de la copropriété, mais contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SA La Ravinelle.

L'action des demanderesses ne peut dès lors prospérer sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour établir ensuite la réalité d'un dommage, la SCI 2 BAUDRICOURT et la SARL IMP versent aux débats une fiche d'intervention de l'entreprise Malezieux en date du 5 mai 2022 (pièce demandeurs n°2), une déclaration de sinistre adressée le 16 mai 2022 à la société Assurances Crédit Mutuel (pièces demandeurs n°3 et 4), et un rapport de contrôle de l'inspection du travail en date du 10 mai 2022 (pièces demandeurs n°11), outre diverses correspondances échangées avec le syndic de copropriété au sujet des désordres déplorés dans le local.

Il ressort notamment de la fiche d'intervention de l'entreprise Malezieux, mandatée le 4 mai 2022 par la SA La Ravinelle pour identifier l'origine des odeurs déplorées par les demanderesses, qu'une anomalie a été constatée sur le réseau d'évacuation, décrite dans les termes suivants : « présence d'un trou dans conduite EP a 5m50 de la trappe de visite et a 19cm du regard de façade. regard de façade très abimé. aucun cadavre de rat trouvé (sic)».

Cette même fiche préconise, à titre d'action à mener, la reprise de l'étanchéité du regard de façade ainsi que la réparation du trou dans la conduite d'évacuation EP.

Ce document ne permet toutefois d'établir ni la réalité, ni l'origine, ni a fortiori l'ampleur des nuisances olfactives déplorées par les demanderesses dès lors qu'aucune anomalie n'a été relevée sur le réseau d'eaux usées, et que seuls une conduite d'évacuation d'eaux pluviales et son regard de façade ont présenté une dégradation.

Le syndicat [Adresse 11] justifie en tout état de cause avoir fait procéder, suivant facture de la société Da Costa Gabriel en date du 17 juillet 2023 (pièce défendeur n°4), à la réparation de la conduite d'évacuation dégradée ainsi qu'à la reprise des maçonneries et de l'étanchéité du regard situé devant l'agence LA FORET, pour un coût total de 3.294,50 euros.

Il en résulte que les désordres déplorés par les demanderesses, qui soutiennent que ceux-ci auraient été persistants à la date de leurs dernières conclusions, ne peuvent provenir des conduites ou du regard EP situé à proximité immédiate de la cellule commerciale.

Aucun élément ne permet par ailleurs de considérer que le réseau [Localité 9] de l'immeuble serait en cause.

Si le rapport de l'inspection du travail en date du 10 mai 2022 (pièce demandeurs n°11) fait par ailleurs mention de « relents d'odeurs d’égouts ou de bêtes en décomposition », ce document n'apporte toutefois aucun élément technique ou précision quelconque de nature à établir la persistance, l'ampleur ou l'origine des nuisances déplorées.

Le syndicat [Adresse 11] justifie ensuite de la souscription auprès de la société Avipur d'un contrat de dératisation n°07030224CC à effet au 1er juillet 2007 (pièce défendeur n°2) ayant pour objet la mise en œuvre de mesures tant préventives que curatives de lutte contre ce nuisible, avec un minimum de deux visites par an.

Il justifie également de l'intervention, aux mêmes fins et à neuf reprises, de la société Aphysio les 29 novembre 2019, 18 mai 2020, 9 décembre 2020, 31 mai 2021, 15 décembre 2021, 12 juillet 2022, 20 décembre 2022, 21 juin 2023 et 19 octobre 2023 (pièce défendeur n°3).

Il apparaît que ces interventions ont porté principalement sur des mesures préventives en l'absence de toute trace de nuisibles, à l'exception des interventions de décembre 2022 et octobre 2023 qui ont donné lieu à l'enlèvement de trois rats, dont l'un seulement a été retrouvé dans les locaux de la SARL IMP.

Ces éléments ne permettent pas de considérer qu'un phénomène invasif de nuisibles persisterait dans les locaux de la SARL IMP, ou plus généralement au sous-sol de l'immeuble, et il apparaît au contraire que les mesures mises en place par le syndicat [Adresse 11] sont, en dépit de deux incidents avérés, suffisantes pour prévenir la prolifération de rats dans l'immeuble.

Il n'est ainsi pas démontré que les demanderesses auraient à subir des nuisances quelconques en lien avec la présence de nuisibles.

Il s'évince par ailleurs de la déclaration de sinistre adressée par la SARL IMP à la société Assurances Crédit Mutuel le 16 mai 2022, et accompagnée de trois photographies difficilement exploitables, que le sous-sol du local commercial, aménagé en espaces de bureaux et salle de réunion, aurait été affecté par des pénétrations ou projections d'eau en provenance, ou à proximité immédiate, d'une prise électrique.

Les demanderesses s'abstiennent toutefois de justifier des suites réservées à cette déclaration de sinistre dont les causes demeurent manifestement indéterminées.

Il ressort ensuite d'un rapport d'intervention en date du 6 décembre 2023 établi par la société ARDF Est, mandatée pour la recherche de fuites par le syndicat [Adresse 11] (pièce défendeur n°5), qu'aucune fuite n'a été décelée sur les conduites d'alimentation et d'évacuation des locaux de la SARL IMP.

Il ressort au contraire dudit rapport que les locaux de la SARL IMP, en particulier les plafonds du sous-sol, sont affectés par un phénomène de saturation en humidité, pour lequel les causes suivantes ont été identifiées :
défaut d’étanchéité constaté entre le trottoir extérieur et les couvertines posées au sol en façade avant de l’agence La Forêt existence de ponts thermiques inexistence ou insuffisance de dispositifs d’entrée d’air inexistence ou insuffisance de dispositifs d’extraction d’air insuffissance de détallonage des portes. 
Il résulte de ce seul constat que l'essentiel des désordres liés à la saturation en humidité du local trouve son origine dans les parties privatives des demanderesses, et plus particulièrement dans les choix et techniques d'aménagement appliqués au sein du lot appartenant à La SCI 2 BAUDRICOURT au sous-sol de l'immeuble.

S'agissant du défaut d'étanchéité des couvertines constaté au niveau des vitrines de l'agence LA FORET, il n'est ni soutenu ni démontré par les demanderesses que ces éléments de menuiserie extérieure jouxtant la voie publique appartiendraient aux parties communes de l'immeuble. 

Il en résulte que la responsabilité du défendeur n'est aucunement établie dans les désordres afférents à la saturation en humidité du local commercial situé en rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble.


Il résulte de l'ensemble des développements précédents qu'aucune nuisance trouvant son origine dans les parties communes de l'immeuble, qu'elle soit en lien avec la dégradation des réseaux d'évacuation, un défaut d'étanchéité des couvertines des vitrines du local, et/ou la présence de rats dans l'immeuble, n'est démontrée.

Il convient au surplus de rappeler à la SARL IMP qu'elle ne peut poursuivre, en sa qualité de personne morale, la réparation des préjudices subis personnellement par ses salariés et collaborateurs, personnes physiques.

En conséquence, la SCI 2 [Adresse 8] et la SARL IMP seront déboutées de leur demande tendant à obtenir la condamnation sous astreinte du syndicat défendeur à la réalisation de travaux urgents pour remédier à la présence des nuisibles.

Les demanderesses seront également déboutées, chacune, de leurs demandes respectives tendant au remboursement de divers travaux et à l'indemnisation des préjudices subis.

La SCI 2 BAUDRICOURT et la SARL IMP seront par ailleurs condamnées in solidum aux dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer in solidum une somme de 1.500 euros au syndicat [Adresse 11] sur le fondement de l'article 700 du même code.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est exécutoire par provision conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DECLARE la SCI 2 BAUDRICOURT et la SARL IMP recevables en leur action ;

DEBOUTE la SCI 2 BAUDRICOURT et la SARL IMP de leur demande tendant à obtenir sous astreinte la réalisation de travaux urgents de traitement de nuisibles au sein de la copropriété ;

DEBOUTE la SARL IMP de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ;

DEBOUTE la SCI 2 BAUDRICOURT de sa demande en remboursement de divers frais de travaux ;

CONDAMNE la SCI 2 BAUDRICOURT et la SARL IMP in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI 2 BAUDRICOURT et la SARL IMP in solidum aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE