Cour d'Appel · 3e chambre civile — 8 janvier 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 08 JANVIER 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/03997 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PBS3





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 02 FEVRIER 2021 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE 

N° RG 14/01760





APPELANTE :



S.A CGI BAT CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT - transmission universelle de patrimoine à la SMABTP 

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



INTIMES :



Monsieur [Y] [W]

né le 26 Août 1967 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 10] 

[Adresse 6]

[Localité 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/15500 du 02/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 9])

et

Madame [H] [J] épouse [W]

née le 12 Octobre 1980 à [Localité 7] (MOLDAVIE)

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Adresse 6]

[Localité 1]

bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/15577 du 02/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 9])

Représentés par Me Doaä BENJABER, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l'audience par Me Dedji KOUNDE, avocat au barreau de TOULOUSE







INTERVENANTE :



SMABTP venant aux droits de la CGI BATIMENT suite à la transmission universelle du patrimoine de la CGI BATIMENT à l'associé unique SMABTP

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l'audience par Me Jacques CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS







Ordonnance de clôture du 23 Septembre 2025



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 octobre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL







ARRET : 



- contradictoire; 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, fixée au 18 décembre 2025 et prorogée au 08 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.





*

* *







EXPOSE DU LITIGE 



Par acte du 17 septembre 2010, Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] ont acquis un terrain sis à [Localité 8] au prix de 38 000 euros, l'acte stipulait des conditions suspensives.



Suivant contrat du 10 mars 2011, Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] ont confié à la SARL Elinea la construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan au prix de 100 000 euros toutes taxes comprises, les maîtres d'ouvrage se réservant la charge d'une partie des travaux à hauteur de 42 594 euros toutes taxes comprises.



Afin de financer leur opération, Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] ont souscrit auprès de la SA Crédit Immobilier de France Méditerranée deux crédits immobiliers pour un montant total de 180 429 euros.



Le permis de construire a été délivré le 28 juillet 2011.



Conformément à l'article 7 du contrat de construction de maison individuelle, la SARL Elinea a sollicité une garantie de livraison à prix et délai convenus à la CGI BAT, laquelle lui a accordé le 20 septembre 2011.



La déclaration d'ouverture du chantier a été délivrée le 21 novembre 2011, mentionnant l'ouverture du chantier au 7 novembre 2011.



Le 18 novembre 2011, Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] ont versé à la SARL Elinea un acompte de 15 000 euros.



Suite au constat d'une erreur relative à la pente du terrain, Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] et la SARL Elinea ont conclu le 26 janvier 2012 un protocole d'accord afin de résoudre cette difficulté.



Par jugement du 4 juin 2012, la SARL Elinea a été placée en redressement judiciaire puis, par jugement du 23 juillet 2012 elle a été placée en liquidation judiciaire.



La CGI BAT a désigné la société MKT Promotion pour poursuivre l'exécution des travaux, laquelle a accepté de réaliser les travaux tels que prévus au contrat du 10 mars 2011 mais refusé d'exécuter les travaux tels que modifiés dans le protocole d'accord.



C'est dans ce contexte de désaccord sur les travaux à réaliser que, par acte d'huissier de justice des 6 et 29 octobre 2014, Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] ont assigné la CGI BAT et la SA Crédit Immobilier de France Méditerranée aux fins de condamnation à réaliser les travaux en prenant en compte la transaction et indemnisation de leurs préjudices.



Par acte d'huissier de justice du 9 février 2017, Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] ont appelé la SARL MKSO en intervention forcée aux mêmes fins.



Par ordonnance du 25 janvier 2018, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et désigné Monsieur [X] pour y procéder.



L'expert a déposé son rapport le 3 septembre 2018.



Par jugement du 2 février 2021, le tribunal judiciaire de Carcassonne a :


Dit que Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] sont irrecevables à agir à l'encontre de la SARL MKSO pour défaut de qualité à agir ;

Dit que la CGI BAT sera tenue à garantie de livraison au titre de la réalisation du contrat conclu le 10 mars 2011 comprenant le protocole d'accord transactionnel du 26 janvier 2012, ainsi que toutes les adaptations nécessaires à la mise en conformité du projet aux règles de l'urbanisme ;

Condamné la CGI BAT à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] la somme de 20 405 euros au titre du surcoût du marché ;

Condamné la CGI BAT à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] la somme de 1 200 euros pour la réalisation de l'étude réglementaire RT 2012, le test d'étanchéité et l'attestation de conformité en fin de chantier ;

Condamné la CGI BAT à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] la somme de 2 500 euros pour réaliser la nouvelle demande de permis de construire ;

Condamné la CGI BAT à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] au titre des pénalités de retard contractuellement prévues la somme de 33,33 euros par jour de retard à compter du mois d'octobre 2013 et jusqu'à livraison de la construction prévue au contrat du 10 mars 2011 tenant compte du protocole d'accord transactionnel du 26 janvier 2012 ;

Condamné la CGI BAT à payer à l'avocat de Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes autres, contraires ou plus amples ;

Condamné la CGI BAT à supporter les entiers dépens.




Par déclaration du 22 juin 2021, la CGI BAT a interjeté appel de ce jugement.



Par ses dernières conclusions, remises au greffe le 18 septembre 2025, la SMABTP venant aux droits de la CGI BAT demande à la cour d'appel de :


Donner acte à la SMABTP de son intervention volontaire, venant aux droits et obligations de la CGI BAT ;

Infirmer le jugement rendu le 2 février 2021à l'encontre de la CGI BAT par le tribunal judiciaire de Carcassonne en ce qu'il a :


Dit que la CGI BAT sera tenue à garantie de livraison au titre de la réalisation du contrat conclu le 10 mars 2011 comprenant le protocole d'accord transactionnel du 26 janvier 2012, ainsi que toutes les adaptations nécessaires à la mise en conformité du projet aux règles de l'urbanisme ;

Condamné la CGI BAT à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] la somme de 20 405 euros au titre du surcoût du marché ;

Condamné la CGI BAT à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] la somme de 1 200 euros pour la réalisation de l'étude réglementaire RT 2012, le test d'étanchéité et l'attestation de conformité en fin de chantier ;

Condamné la CGI BAT à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] la somme de 2 500 euros pour réaliser la nouvelle demande de permis de construire ;

Condamné la CGI BAT à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] au titre des pénalités de retard contractuellement prévues la somme de 33,33 euros par jour de retard à compter du mois d'octobre 2013 et jusqu'à livraison de la construction prévue au contrat du 10 mars 2011 tenant compte du protocole d'accord transactionnel du 26 janvier 2012 ;

Condamné la CGI BAT à payer à l'avocat de Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes autres, contraires ou plus amples ;

Condamné la CGI BAT à supporter les entiers dépens.



Statuer à nouveau et à titre principal :


Débouter Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] de leurs demandes ;


A titre subsidiaire :


Faire application de l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation comportant franchise de 5 % et attribution du disponible ;

Déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondés Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] de leurs demandes en paiement d'une somme de 3 000 euros pour l'achat d'une cuisine, 10 000 euros pour l'évolution des différents coûts depuis leur évaluation, 800 euros par mois de retard, 300 000 euros en réparation de leur préjudice moral et 150 000 euros au titre du surcoût de la construction ;

Les débouter de ces demandes ;

Condamner Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] à payer à la SMABTP 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Apollis.




Par leurs dernières conclusions, remises au greffe le 12 septembre 2025, Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] demandent notamment à la cour d'appel de :


Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] de l'ensembles demandes autres, contraires ou plus amples ;


Statuer à nouveau et :


Condamner la SMABTP venant aux droits de CGI BAT à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] la somme de 800 euros par mois à compter du mois d'octobre 2012 en réparation des préjudices de jouissances subis ;

Condamner la SMABTP venant aux droits de CGI BAT à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] la somme de 300 000 euros en réparation du préjudice moral ;

Condamner la SMABTP à supporter tous les surcoûts de la construction à compter de la date de dépôt du rapport d'expertise ;


A titre subsidiaire :


Infirmer le jugement en ce qu'il a :


Dit que la CGI BAT sera à garantie de livraison au titre de la réalisation du contrat conclu le 10 mars 2011 comprenant le protocole d'accord transactionnel du 26 janvier 2012, ainsi que toutes les adaptations nécessaires à la mise en conformité du projet aux règles de l'urbanisme ;

Débouté les époux [W] de l'ensemble de leurs demandes autres, contraires ou plus amples ;



Statuer à nouveau et :


Condamner la SMABTP à supporter tous les surcoûts de la construction à compter de la date de dépôt du rapport d'expertise, y compris le surcoût de terrassement ;

Condamner la SMABTP à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] la somme de 800 euros par mois à compter du mois d'octobre 2012 en réparation des préjudices de jouissance subis ;

Condamner la SMABTP venant aux droits de CGI BAT à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] la somme de 300 000 euros en réparation du préjudice moral ;


A titre infiniment subsidiaire :


Infirmer le jugement en ce qu'il a :


Dit que la CGI BAT sera à garantie de livraison au titre de la réalisation du contrat conclu le 10 mars 2011 comprenant le protocole d'accord transactionnel du 26 janvier 2012, ainsi que toutes les adaptations nécessaires à la mise en conformité du projet aux règles de l'urbanisme ;

Débouté les époux [W] de l'ensemble de leurs demandes autres, contraires ou plus amples ;



Statuer à nouveau et :


Condamner la SMABTP à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] tous les surcoûts de la construction à compter de la date de dépôt du rapport d'expertise, soit à ce jour la somme de 150 000 euros ;

Condamner la SMABTP à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [H] [V] épouse [W] la somme de 800 euros par mois à compter du mois d'octobre 2012 en réparation des préjudices de jouissance subis ;

Condamner la SMABTP au paiement de la somme de 300 000 euros en réparation du préjudice moral subi par les époux [W] ;


En toute hypothèse :


Condamner la SMABTP au paiement de la somme de 12 000 euros au profit de l'avocat susvisé sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux entiers dépens.




La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 septembre 2025.



Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.





MOTIFS 



Sur l'intervention de la SMABTP



Il convient de donner acte à la SMABTP de son intervention volontaire, venant aux droits et obligations de la CGI BAT. 



Sur le fond



1) Sur la prise en compte du protocole d'accord  dans la garantie de livraison 



Dans un premier temps, il convient d'analyser l'acte de cautionnement garantie de livraison en date du 20 novembre 2011:

- Il concerne la société ELINEA constructeur au terme de l'article L 231 -1 de la loi du 19 décembre 1990 et les époux [W] [Y] et [H] ainsi que la CGI BAT.

- pour la construction d'un prix de 100 000 euros à l'exclusion des ouvrages extérieurs: piscines, clôtures, voiries, terrasses.

Ce contrat prévoit une caution solidaire de l'exécution par le constructeur de son obligation de livrer les ouvrages dans les conditions convenues au contrat de construction ci-dessus visé.

Ce contrat explicitait la mise en oeuvre de la garantie visant l'article L 231-6 du C.H et prévoyant une franchise et une série d'exclusions: les dépassements d'avenants ne résultant pas de la défaillance du constructeur. Il en va de même ainsi des augmentations, dépassements ou pénalités forfaitaires dus 1) à l'exécution d'avenants de travaux supplémentaires non prévus au contrat mais demandés ensuite par le maître de l'ouvrage lorsqu'ils n'ont pas fait l'objet d'un accord exprès de la Caisse de Garantie 2) à une faute du Maitre d'Ouvrage notamment en cas de non respect par ce dernier du contrat de construction, tel le retard dans le paiement du prix 3) en cas de force majeure 4) aux travaux remédiant à des non façons ou reprenant des malfaçons lorsqu'elles entrent dans le domaine de l'assurance DO.



Ces clauses contractuelles et exclusions étaient donc connues de toutes les parties.



Ce contrat doit s'interpréter au terme de l'article L 231-6 du CH qui dispose notamment : 'La garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Dans le cas prévu à l'antépénultième alinéa de l'article L. 231-2, elle couvre également le maître de l'ouvrage, à compter de l'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l'assemblage des éléments préfabriqués.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret...'



Dès lors, il convient de savoir, si le protocole d'accord du 26 janvier 2012 caractérise précisement d'une ' défaillance du constructeur' qui justifierait l'application de la garantie.

Ce protocole mentionne 'une erreur de la part de la SARL Elinea lors de la prise des points de niveau pour la demande de permis de construire' qui conduit à la construction d'une terrasse à la charge de la SARL Elinea.

Une expertise contradictoire a été ordonnée à juste titre à ce sujet comme le souligne le Juge de la Mise en Etat : ' au delà des obligations légales du garant de livraison vis à vis du maître de l'ouvrage qui relève effectivement de l'appréciation du Tribunal, il existe une contestation sur la faisabilité technique et la conformité aux règles de l'art de la construction telle qu'initialement prévue ou proposée par le garant que seul un homme de l'art est en capacité d'apprécier'.

L'expert dans ses conclusions procède à un examen explicatif de la situation:

- le contrat de construction prévoyait des sommes importantes pour le terrassement laissé à la charge du maître d'ouvrage: 6 000 euros pour la mise à niveau de la plateforme du terrain et 8 000 euros pour l'adaptation du terrain naturel.

- Après la réalisation du terrassement les époux [W] ont visualisé que la réalisation n'était pas conforme à l'idée qu'ils se faisaient de la construction qui est présentée sur les documents d'Elinea comme sur une plateforme relativement plane à l'opposé du terrain d'assise qui présente une forte déclivité.



Dans le cadre de cette démonstration, il apparaît que la société Elinea, professionnel de la construction, a commis une faute en souhaitant implanter une maison dont les plans étaient totalement incompatibles avec la situation du terrain, ce qu'elle reconnait dans le protocole d'accord du 26 janvier 2012: ' suite à une erreur de notre part ...'.

Il y a donc bien une faute du constructeur à compter de l'ouverture du chantier en date du 21 novembre 2011 tout à la fois dans l'inexécution et la mauvaise exécution de la construction, et la solution de mise en oeuvre de terrassement par des non professionels qui constitue en soi, compte tenu de l'assiette de la construction projetée, une faute dans son devoir de conseil et son obligation de respecter les règles de l'art.

En conséquence, les conditions de l'application de la garantie de livraison sont réunies au sens de l'article L 231-6 du CH et et du contrat du 20 septembre 2011, il n'y pas lieu à résolution du contrat de cautionnement.



Par contre, il convient d'appliquer précisement les clauses du contrat de cautionnement pour connaître le périmètre de cette garantie, or les clauses contractuelles prévoient une exclusion claire et simple à interpréter, qui est l'exclusion de l'exécution d'avenants de travaux supplémentaires non prévus au contrat mais demandés ensuite par le maître de l'ouvrage lorsqu'ils n'ont pas fait l'objet d'un accord exprès de la Caisse de Garantie. Cette situation correspond précisément au protocole d'accord signé avec la société Elinea qui n'a jamais fait l'objet d'un accord exprès de la CGI BAT ni même lui a été dénoncé ou informé au moment de sa signature le 26 janvier 2012.

Dès lors, formellement ce protocole d'accord est inopposable à la CGI BAT et ne permet que de connaître la position de la société SARL Elinea.



Il ressort de cette analyse que la CGI BAT doit garantie du contrat de construction au regard des clauses de l'acte de cautionnement pour le prix de 100 000 euros ( qui devra être réévalué) mais aussi les sommes excédant le prix garanti (au delà d'une franchise de 5% qui reste à la charge du maître de l'ouvrage) nécessaires à la réalisation de la construction faisant l'objet du contrat et d'autre part s'il y a lieu les pénalités dues au retard de livraison ( au delà de la période de neutralisation de 30 jours). Aucune cause de résolution n'étant démontrée par l'appelante ni même argumentée, le refus des époux [W] devant s'analyser au regard des calculs afférents aux pénalités ( voir infra)



a) sur le prix de la construction et sa réévaluation.

L'expert donne une évaluation précise et détaillée du prix de la construction à la date du dépôt de son rapport du 3 septembre 2018 soit : 

- 149 295,92 euros TTC dont 44 595,92 euros à charge du maître d'ouvrage

- surcoût RT 2012 soit un coût de construction de 171 690,30 euros 

- 1 200 euros TTC: étude RT 2012

- 2 500 euros: nouvelle demande de permis de construire



Il reste à noter que l'expert estime que les terrassements ne sont pas déduits de cette somme car il doivent être refait, en réalité l'analyse contractuelle permet de dire que ces sommes ( soit 18 000 euros ) affectées au terrassement étaient à la charge du maître de l'ouvrage et donc ne concernent pas la garantie de livraison. Par contre l'expert retient la nécessité de recourir à des agglos à bancher pour réaliser le soubassement qui fait office de soutènement soit un surcoût de 6 350 euros HT soit 7 620 euros TTC, opération qui doit être incluse dans la garantie de livraison.



Soit une somme garantie au titre de la construction faisant l'objet de la garantie de livraison de:

183 010,30 - 44 595,92 = 138 414,38 euros TTC avec réévaluation selon l'indice BT 01 à compter du 3 septembre 2018.



b) Sur le montant des diverses indemnités (et pénalités de retard).



Sur les pénalités



Le contrat de construction prévoyait un démarrage des travaux au plus tard le 10 juin 2012 et un délai de réalisation de 9 mois, avec donc une fin de travaux au 10 mars 2013.

En réalité la date réelle d'ouverture de chantier est en date du 7 novembre 2011 le chantier devait donc finir le 7 août 2012.

Dès lors il convient d'appliquer les 30 jours de neutralisation et de prendre en compte la date du 7 septembre 2012 comme point de départ. 



Il s'avère que l'article quatrième du contrat de construction du 10 mars 2011 prévoit une pénalité de 1 pour 3.000 du prix convenu par jour de retard, soit 33,33 euros par jour.

Toutefois par la suite, les diverses discussions avec la société MKT Promotion ont abouti à un plan d'implantation de la construction en date du 2 juillet 2013 signé par les époux [W].

Par la suite, le conseil des époux [W] exposait dans un courrier du 10 juillet 2013 qu'ils faisaient obstacle à la reprise des travaux.

En conséquence, à partir du 10 juillet 2013, les époux [W] ont en toute connaissance de cause refusé l'exécution par CGI BAT de sa garantie dans les conditions d'ordre public de l'article L231-6CCH III et volontairement laissé périmer le permis de construire autorisé, communiqué à CGI BAT pour paralyser définitivement l'exécution des garanties de CGI BAT dans les termes de ses obligations, cette date constitue donc le terme ad quem des clause pénales.

La somme due par le garant, à ce titre, est donc de :

33,33 euros x 337 jours : 11 232,21 euros.

 

Sur les surcoûts et étude RT12, frais de permis de construire



Ceux ci ayant été pris en compte dans la réévaluation par l'expert, ainsi la mise en place de l'indice BT01, il n'y a pas lieu d'y faire droit une deuxième fois, les époux [W] seront déboutés de cette demande de 150 000 euros.



Sur le préjudice moral et préjudice de jouissance 



Les époux [W] sollicitent 300 000 euros au titre du préjudice moral et une somme de 800 euros par jour de préjudice de jouissance tel qu'évalué par l'expert, in fine dans leur dernier dispositif de conclusion.



Il sera remarqué, comme le premier juge, que ces demandes sont formulées sans fondement juridique autre que l'application du contrat de cautionnement et garantie de livraison or aucune clause de contrat ne prévoit l'indemnisation de tels préjudices à l'égard du garant comme l'indique l'article 236-1 du CH., les époux [W] entretenant une confusion entre constructeur et garant de livraison.

En conséquence, le débouté à ce titre sera confirmé.











Sur les sommes dues au titre de la cuisine



Cette demande est mentionnée dans les conclusions de CGI BAT mais n'est pas reprise dans le dispositif des conclusions des époux [W], dès lors cette demande est irecevable.



Sur la franchise de 5 % 



L'article L 231-du CH prévoit cette franchise de 5% et doit donc s'appliquer sur le prix convenu réevalué.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



La SMABTP, venant aux droits de la CGI BAT, succombante, sera condamnée à payer la somme de 5 000 euros aux époux [W] ansi qu'aux entiers dépens incluant les frais d'expertise judicaire.





PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Infirme partiellement le jugement du Tribunal Judiciaire de Carcassonne du 2 février 2021.



Pour une meilleure compréhension du dispositif,

Statuant à nouveau sur les chefs objet de l'appel:



Constate que la SMABTP vient aux droits de la CGI BAT;



Dit que Ia SMABTP sera tenue à garantie de livraison au titre du contrat conclu le 10 mars 2011 pour un prix total de 138 414,38 euros TTC avec réévaluation selon l'indice BT 01 à compter du 3 septembre 2018 jusqu'à l'exécution de cette garantie, cette somme incluant toutes les adaptations et surcoûts nécessaires à la mise en conformité du projet avec les règles de l'art et régles d'urbanisme et la mise en conformité conformément à la norme RT 2012 et frais de permis de construire;



Dit que sur cette somme doit s'appliquer la franchise de 5%;



Déclare l'accord transactionnel du 26 janvier 2012 inopposable à la SMABTP;



Condamne la SMABTP à payer aux époux [W] la somme de 11 232,21 euros au titre des pénalités contractuelles.



Déboute les époux [W] de toutes les autres demandes ;



Condamne la SMABTP, succombante, à payer la somme de 5 000 euros aux époux [W] ansi qu'aux entiers dépens incluant les frais d'expertise judicaire.





Le greffier, Le président,