Cour d'Appel · 1re chambre civile — 6 janvier 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 7]



C/



[L] [X] épouse [S]

[C] [P] épouse [X]

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1re chambre civile



ARRÊT DU 06 JANVIER 2026



N° RG 23/00671 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GGC5



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 20 mars 2023, 

rendu par le tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 22/00218











APPELANT :



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 7] représenté par son syndic, la SARL IMMOLYS, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 440 057 008, dont le siège social est [Adresse 4]

[Adresse 15]

[Localité 10]



Représenté par Me Frédéric HOPGOOD, membre de la SELARL HOPGOOD ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE





INTIMÉES :



Madame [L] [X] épouse [S]

née le 17 Mars 1983 à [Localité 17]

[Adresse 8]

[Localité 1]



Madame [C] [P] épouse [X]

née le 06 Mars 1946 à [Localité 11] (93)

[Adresse 3]

[Localité 9]



Assistées de Me Vincent DE LA SEIGLIERE, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et représentées par Me Géraldine GRAS-COMTET, avocat au barreau de MACON, postulant







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 25 novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :



Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2026,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







***** 



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Mme [C] [P] épouse [X] et Mme [L] [X] épouse [S] (les consorts [X]) sont usufruitière et nue-propriétaire d'un appartement et d'une cave dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 7] à [Localité 18] (71), dont le syndic est la société Immolys 71.



Par lettre recommandée datée du 9 novembre 2021 et présentée le 16 novembre 2021, Mme [C] [P] épouse [X] a été convoquée à une assemblée générale extraordinaire fixée au 6 décembre 2021.

 

Lors de cette assemblée ont été votés des travaux de rénovation complète de l'immeuble, avec notamment sa surélévation, travaux dont la maîtrise d'oeuvre a été confiée à l'AFUL Le Logis du Puits d'Or. 

Mme [C] [P] épouse [X] s'y est opposée.

 

Par acte du 10 mars 2022, les consorts [X] ont fait attraire le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Mâcon aux fins de voir prononcer l'annulation des décisions en résolutions 4.1, 4.2, 4.3, 4.4 de l'assemblée générale du 6 décembre 2021, et condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer, chacune, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. 



Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat, mais n'a pas déposé de conclusions en réplique.



Par jugement du 20 mars 2023, le tribunal judiciaire de Mâcon a : 

- prononcé l'annulation des décisions en résolutions 4.1, 4.2, 4.3 et 4.4 de l'assemblée générale du 6 décembre 2021, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 18] à payer à Mme [C] [P] épouse [X] et Mme [L] [X] épouse [S] la somme totale de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 18] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gras-Comtet, avocat au barreau de Mâcon.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision le 1er juin 2023. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 16] demande à la cour de : 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mâcon le 20 mars 2023,

Et statuant à nouveau, 

- débouter Mme [L] [X] épouse [S] et Mme [C] [P] épouse [X] de leur demande aux fins d'annulation des résolutions 4.1, 4.2, 4.3 et 4.4 votées lors de l'assemblée générale extraordinaire de la copropriété du 06 décembre 2021, 

- condamner Mme [L] [X] épouse [S] et Mme [C] [P] épouse [X] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [L] [X] épouse [S] et Mme [C] [P] épouse [X] aux dépens de première instance et d'appel. 



En leurs conclusions notifiées le 30 octobre 2023, Mme [L] [X] épouse [S] et Mme [C] [P] épouse [X] demandent à la cour de : 

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 19] de ses demandes, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à leur payer, chacune, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7]) aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gras-Comtet Géraldine, avocat au barreau de Mâcon, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.





MOTIFS



Les consorts [X] concluent à l'annulation des résolutions 4.1, 4.2, 4.3 et 4.4 votées lors de l'assemblée générale extraordinaire de la copropriété du 6 décembre 2021 aux motifs que : 

- la convocation de Mme [C] [X] a été faite non par le syndic de la copropriété, la société Immolys 71, mais par une autre société, Immolys 21,

- la convocation à l'assemblée générale extraordinaire est irrégulière, car elle n'a pas respecté le délai réglementaire de 21 jours, 

- les copropriétaires ont été appelés à voter de très importants travaux et contrats sans aucune mise en concurrence et sans consultation d'un conseil syndical, 

- les copropriétaires ont été appelés à voter 'en bloc' pour des travaux et devis de différentes natures,

- certains travaux ne bénéficient pas à l'intérêt collectif, mais à l'usage et l'intérêt du copropriétaire majoritaire, le promoteur immobilier Chazuy SAS.



Sur la régularité de la convocation à l'assemblée générale extraordinaire



Il résulte de l'article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires, et que, sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou ledit décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.



Les consorts [X] relèvent que la convocation adressée à Mme [C] [X] comporte en haut à gauche de la première page un entête au nom de 'Immolys - [Adresse 6] [Adresse 5]', ce même document précisant que la société Immolys est inscrite au RCS de [Localité 14] sous le n°407 652 593 00028, alors que le syndic de la copropriété est Immolys 71, dont le siège social est [Adresse 4], et dont le Siret est 440 057 008 00029.



Le syndicat des copropriétaires objecte que le nom d'Immolys figurant dans l'entête est précisément celui du syndic, que l'adresse figurant sous cet entête correspond au siège dijonnais de la société Immolys, ce qui est sans incidence sur la régularité de la convocation dès lors que Mme [C] [X] n'a pas pu se méprendre sur son expéditeur. Il ajoute que les copropriétaires ont été convoqués à l'agence Immolys située [Adresse 2] à [Localité 18], et que le formulaire de vote par correspondance devait être retourné à la société Immolys 71 sise [Adresse 4] à [Localité 13].



En dépit de l'utilisation malheureuse d'un courrier à l'entête de la société Immolys 21, il doit être considéré, au vu des indications comprises dans la convocation litigieuse, que celle-ci a bien été envoyée par la société Immolys 71. Cette solution est au demeurant cohérente avec les prétentions des consorts [X], qui ne demandent l'annulation que de certaines résolutions, alors que la convocation irrégulièrement effectuée par une personne sans qualité entache de nullité l'assemblée générale tout entière (Civ. 3e, 30 mars 1988), celle-ci ne pouvant valablement délibérer et adopter des résolutions.



En vertu de l'article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, la convocation des copropriétaires est, sauf urgence, notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. 



Les consorts [X] soutiennent que ce délai n'a en l'espèce pas été respecté les concernant, dès lors que la convocation n'a été notifiée à Mme [C] [X] que le 16 novembre 2021, pour une assemblée s'étant tenue le 6 décembre 2021.



Le syndicat des copropriétaires réplique qu'il justifie avoir remis à La Poste le 10 novembre 2021 sa lettre du 9 novembre 2021 valant convocation de Mme [C] [X], dont celle-ci a accusé réception le 16 novembre 2021, et considère que le délai de 21 jours a bien été respecté entre cette dernière date et celle à laquelle s'est tenue l'assemblée générale. 

Il ajoute que Mme [X] ne justifie pas du grief que lui causerait cette prétendue irrégularité, alors qu'elle s'est bien présentée à l'assemblée générale et qu'elle a voté contre les résolutions objet du présent litige.



L'article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et ledit décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Il précise que le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. 



Il n'est en l'espèce pas contesté que le courrier recommandé de convocation a été présenté à Mme [C] [X] le 16 novembre 2021, date à laquelle celle-ci en a accusé réception. Or, le délai écoulé entre le 17 novembre 2021, point de départ de l'effet de la notification, et le 6 décembre 2021, date de l'assemblée générale, est inférieur à 21 jours.



Ce non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l'assemblée générale, sans qu'il soit nécessaire, pour les consorts [X], de justifier d'un grief causé par l'envoi tardif de la convocation. Ainsi, la présence de Mme [C] [X] à l'assemblée générale ne prive pas les intimées du droit de demander la nullité de cette assemblée.



Il convient en outre de préciser qu'un copropriétaire dispose de la faculté d'invoquer le non-respect du délai de convocation à une assemblée générale pour solliciter l'annulation des seules décisions à l'adoption desquelles il s'est opposé (Civ. 3e, 28 mars 2019, n°18-10.073), sous réserve qu'il n'existe pas d'indivisibilité entre celles-ci et les autres.



Il y a dès lors lieu, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres irrégularités invoquées par les consorts [X], de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'annulation des décisions en résolutions 4.1, 4.2, 4.3 et 4.4 de l'assemblée générale du 6 décembre 2021. 



Sur les frais de procès



Il convient de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Mâcon en ce qu'il a statué sur les dépens de première instance et les frais irrépétibles. 



Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en son recours, sera en outre tenu de payer les dépens de la procédure d'appel, ainsi qu'une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire,



Confirme le jugement critiqué en toutes ses dispositions, 



Ajoutant, 



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 18] aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés par Maître Gras-Comtet conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à payer à Mme [C] [P] épouse [X] et Mme [L] [X] épouse [S] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier Le président