Cour d'Appel · 1re chambre civile — 6 janvier 2026

[L] [R] épouse [D]



C/



S.C.I. LES CHAUMES

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1re chambre civile



ARRÊT DU 06 JANVIER 2026



N° RG 23/00622 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GF3E



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 25 avril 2023, 

rendu par le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône - RG : 22/00427









APPELANTE :



Madame [L] [R] épouse [D]

née le 19 Avril 1956 à [Localité 15] (71)

[Adresse 8]

[Localité 14]



Assistée de Me Jean-Philippe SIMARD, avocat au barreau de DIJON, plaidant, et représentée par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 126





INTIMÉE :



S.C.I. LES CHAUMES

[Adresse 9]

[Localité 7]



Représentée par Me Stéphane MAUSSION, membre de la SCP MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 25 novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :



Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2026,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige :



Mme [D] est propriétaire, depuis le 8 août 1986, d'un immeuble sis à [Localité 14] au [Adresse 8], cadastré section C n°[Cadastre 2], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] comportant une maison d'habitation et des parcelles arborées.

Un chemin permet l'accès à la parcelle C n°[Cadastre 2], lequel longe au nord ladite parcelle et traverse la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 1] qui appartient à la SCI les chaumes (la SCI) selon acte du 22 février 1993.

La SCI s'est opposé au passage sur la parcelle n°[Cadastre 1], en l'absence, selon elle, d'une servitude de passage.



La SCI a saisi le tribunal judiciaire lequel, par jugement du 25 avril 2023, a rejeté les demandes de Mme [D] quant à l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille, quant à l'existence d'un chemin d'exploitation ou encore quant à la fixation d'un droit de passage pour cause d'enclave et a rejeté les demandes de la SCI visant à interdire le passage sur la parcelle n°[Cadastre 1] et a condamné Mme [D] à réaliser les travaux nécessaires pour condamner l'accès à cette parcelle, sous astreinte.



Mme [D] a interjeté appel le 19 mai 2023.

Elle demande l'infirmation du jugement et de juger que :

- la parcelle C n°[Cadastre 2] bénéficie d'une servitude de passage sur la parcelle C n°[Cadastre 1], par destination du père de famille,

- subsidiairement, la route non carrossable matérialisée sur les relevés cadastraux de la commune de [Localité 14] est un chemin d'exploitation au sens des articles L. 162-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, permettant de rejoindre la parcelle C n°[Cadastre 2] à la voie communale dite de '[Localité 13]',

- plus subsidiairement, en raison de l'état d'enclave de la parcelle C n°[Cadastre 2], de fixer un droit de passage au profit de cette parcelle sur la parcelle C n°[Cadastre 1] et que celui-ci s'exercera de tout temps par le portail pour rejoindre la voie communale dite de '[Localité 13]',

- en toutes hypothèses, de la SCI et tout propriétaire de la parcelle C n°[Cadastre 1] aura l'obligation de laisser le libre accès aux propriétaires de la parcelle C n°[Cadastre 2] audit portail ou à toute personne de leur chef,

- ordonner la transcription de la décision à intervenir sur les registres de la publicité foncière, à ses frais, 

- le paiement de 13 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI conclut à la confirmation partielle du jugement sauf à obtenir :

- l'interdiction faite à Mme [D] de pénétrer et d'empiéter sur la parcelle C n°[Cadastre 1] sous astreinte de 2 000 euros par infraction constatée, 

- la condamnation de Mme [D] à réaliser les travaux nécessaires à fin de condamner l'accès à la parcelle C n°[Cadastre 1] depuis la parcelle C n°[Cadastre 2] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

- le paiement de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices matériels subis du fait des travaux réalisés sur la parcelle C n°[Cadastre 1],

- le remboursement des constats d'huissier dressés les 28 juin 2021 et 21 mars 2022,

- le paiement de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions des parties remises au greffe par RPVA les 31 mai et 5 novembre 2024.





MOTIFS :



Sur l'accès à la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 2] :



1°) L'article 692 du code civil dispose que : 'La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes'.



L'article 693 du code civil dispose que : 'Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.'



L'article 694 du même code dispose que : 'Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.'



Il est jugé que les conditions d'existence de la servitude par destination du père de famille doivent s'apprécier au jour de la division des fonds concernés. 

Il convient, également, de rechercher si, à cette date, la situation des lieux révélait l'existence d'un signe apparent de servitude.

De même, la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent, lors de la division d'un fonds, des signes apparents de la servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.



En l'espèce, Mme [D] rappelle que les deux parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] ont appartenu à un seul propriétaire, M. [Z], lequel les a vendues à la société [F] le 19 janvier 1965. 

Cette société a vendu à Mme et M. [C], le 19 janvier 1978, la parcelle n°[Cadastre 2] laquelle a été cédée à Mme [D] par acte du 8 août 1986. 

La parcelle n°[Cadastre 1] a été vendue par la société [F] à la SCI par acte du 22 février 1993.

L'appelante ajoute que le signe apparent de servitude est constitué par le portail encadré de deux piliers en pierre datant de l'origine de la maison au 19ème siècle et, en tout cas, à une époque où le propriétaire de la maison était également propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 1] et devait pouvoir accéder au chemin.

La SCI indique que le portail n'a pas été utilisé par Mme [D] entre 1986 et 2021, date à laquelle elle a fait réaliser des travaux.

Elle soutient que l'aménagement créateur du lien de servitude doit avoir été réalisé par l'auteur commun et maintenu lors de l'acte de division, ce qui ne serait pas le cas, en l'espèce, le portail existant en 1961 selon un cliché de l'IGN versé aux débats, et donc antérieurement à l'acte de division de 1978, sans volonté de maintenir un accès, le portail étant condamné en 1978.

La SCI ajoute que pour que la servitude soit caractérisée, elle doit révéler un véritable service foncier, ce qui n'est pas le cas présentement d'une commodité qui ne peut créer des droits.



La cour constate, avec les parties, que l'acte du 19 janvier 1978 correspond à la date de division des fonds.

A cette date, le portail situé sur la parcelle n°[Cadastre 2] et donnant accès à la parcelle n°[Cadastre 1] existait et constituait un signe apparent de servitude dès lors qu'il matérialise un accès à la parcelle n°[Cadastre 2] par la parcelle n°[Cadastre 1] par ses dimensions, son aspect (grille encadrée de deux piliers imposants) et son emplacement.

L'acte notarié de 1978 ne fait pas état de l'existence d'une servitude de passage ni ne contient de stipulation contraire à l'existence d'une telle servitude et, notamment, par destination du père de famille dès lors que la clause contenue dans le paragraphe charges et conditions se borne à stipuler que les acquéreurs : 'souffriront les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues qui grèvent ou pourront grever les biens et droits immobiliers vendus, sauf à s'en défendre et à profiter de celles actives, s'il en existe, le tout à leurs risques et périls, et sans recours contre la société venderesse, et sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu'il n'en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi'.



Les parties s'opposent sur la notion de même maître prévue à l'article 693 précité, Mme [D] soutenant que cette notion vise un auteur du dernier propriétaire commun autant que celui-ci alors que la SCI se fonde sur un arrêt de la Cour de cassation du 8 mai 1895 qui précise, selon elle, que l'aménagement du lien de servitude doit avoir été réalisé par l'auteur commun.



La notion de même propriétaire au sens de l'article 693 du code civil, soit l'auteur de l'aménagement duquel résulte la servitude, n'est pas limitée au propriétaire du fond avant division mais peut aussi viser son auteur.

De même, il est jugé que l'antériorité des aménagements par rapport à la division du fond est un motif inopérant pour écarter l'existence d'une servitude par destination, mais que l'ouverture sur le passage revendiqué doit être antérieure à la division des fonds et subsister lors de cette division.



En l'espèce, le portail a été construit avant 1965 et donc avant 1978, n'a pas été utilisé par le propriétaire commun entre cette date et 1986 selon l'attestation de M. [N] [F], gérant de la société [F] et frère de la gérante de la SCI, Mme [M] [F], mais aussi par d'autres attestations (pièces n°24 à 26 et 28) qui confortent cette affirmation.

Il existait à la date de division du fond et n'a pas obstrué par l'auteur commun, peu important qu'il ne soit pas servi de ce portail pour accéder au chemin ou que Mme [D] ne l'ait pas utilisé ou peu utilisé entre 1986 et 2021.



En conséquence, la cour relève que les conditions requises pour la reconnaissance d'une servitude par destination du père de famille sont réunies, ce qui implique d'infirmer le jugement sur ce point.



Il n'y donc pas lieu d'examiner les moyens portant sur l'existence d'un chemin d'exploitation ou encore sur l'état d'enclave.



Il en résulte que les demandes de la SCI de faire interdiction à Mme [D] de pénétrer et d'empiéter sur la parcelle C n°[Cadastre 1] sous astreinte de 2 000 euros par infraction constatée et de la condamner à réaliser les travaux nécessaires à fin de condamner l'accès à la parcelle C n°[Cadastre 1] depuis la parcelle C n°[Cadastre 2] sous astreinte, ne peuvent prospérer.

De même, il n'y a pas lieu de juger que la SCI aura l'obligation de laisser libre accès aux propriétaires de la parcelle section C n°[Cadastre 2], dès lors qu'il s'agit de la seule exécution de la servitude présentement reconnue.



2°) Le présent arrêt sera transcrit sur les registres de la publicité foncière, au frais de Mme [D], en application des dispositions de l'article 28, 1°, du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.



3°) La demande de dommages et intérêts de la SCI sera rejetée dès lors que les travaux effectués correspondent à l'exercice de la servitude bénéficiant au fond dont elle est propriétaire et que la SCI ne démontre pas l'existence d'un préjudice indemnisable né et actuel, direct et certain.





Sur les autres demandes :



1°) Le coût des deux constats d'huissier établis à la demande de la SCI restera à sa charge dès lors qu'elle a choisi ce mode de preuve et qu'elle succombe au principal.

La demande de remboursement sera donc rejetée.



2°) Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI et la condamne à payer à Mme [D] la somme de 1 500 €.



La SCI supportera les dépens de première instance et d'appel.







PAR CES MOTIFS : 



La cour statuant publiquement, par décision contradictoire :



- Confirme le jugement du 25 avril 2023 uniquement en ce qu'il rejette les demandes de la SCI les chaumes ;



- L'infirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés :



- Dit que Mme [D] en sa qualité de propriétaire de la parcelle cadastrée section C, n°[Cadastre 2] sur le territoire de la commune de [Localité 14] bénéficie d'une servitude de passage par destination du père de famille sur la parcelle cadastrée, même commune, section C n°[Cadastre 1], actuellement propriété de la SCI les chaumes ;



- Dit que le présent arrêt sera publié au service chargé de la publicité foncière, aux frais de Mme [D] ;



- Rejette les autres demandes ;



Y ajoutant :



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI les chaumes et la condamne à payer à Mme [D] la somme de 1 500 euros ;



- Condamne la SCI les chaumes aux dépens de première instance et d'appel ;





Le greffier Le président