Cour d'Appel · 1re chambre civile — 6 janvier 2026

S.C.I. G ET B



C/



[L] [P]

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1re chambre civile



ARRÊT DU 06 JANVIER 2026



N° RG 23/00493 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GFHD



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 14 mars 2023, 

rendu par le tribunal judiciaire de Chaumont - RG : 15/00346











APPELANTE :



S.C.I. G ET B, représentée par son gérant en exercice Monsieur [S] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Yannick LE BIGOT, membre de la SAS LE BIGOT, avocat au barreau de HAUTE-MARNE





INTIMÉ :



Monsieur [L] [P] es qualités d'ayant-droit de [I] [P] décédée le 5 février 2021

né le 22 Août 1958 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Edouard CHARLOT-JACQUARD, membre de la SELARL CHARLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de HAUTE-MARNE









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 25 novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :



Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.





GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2026,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







***** 



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



[I] [P] était propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], dont la cour intérieure et le bâtiment sur rue sont mitoyens d'un immeuble appartenant à la SCI G et B, situé au n°32 de la même rue. 



Invoquant le non-respect du permis de construire délivré le 5 mai 2008 et un préjudice résultant des travaux effectués par la SCI G et B affectant le bien immobilier lui appartenant, [I] [P] a, suivant acte d'huissier du 4 octobre 2012, fait attraire la SCI G et B et son gérant, M. [S] [W], devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Chaumont aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise.



Par ordonnance du 27 novembre 2012, le juge des référés a ordonné une mesure d'expertise et commis M. [R] [Z] pour y procéder.

L'expert a déposé son rapport le 5 juin 2014.



La SCI G et B a obtenu un permis de construire rectificatif le 13 décembre 2013.



Suivant acte d'huissier du 8 avril 2015, [I] [P] ainsi que son curateur et fils, M. [L] [P] ont, au visa des articles 675 ainsi que 678 et suivants du code civil, fait assigner la SCI G et B devant le tribunal de grande instance de Chaumont aux fins de les voir condamner à leur payer les sommes nécessaires aux travaux de mise en conformité ainsi que des dommages et intérêts.



Par jugement du 1er septembre 2016, le tribunal de grande instance de Chaumont, s'estimant insuffisamment informé par le rapport d'expertise, a ordonné la réouverture des débats et invité les requérants à conclure sur l'opportunité d'une nouvelle expertise.



Par jugement du 7 décembre 2017, ce même tribunal a ordonné une mesure d'expertise visant à actualiser et compléter les travaux déjà exécutés par l'expert judiciaire, et désigné à nouveau M. [R] [Z], lequel a déposé son rapport le 21 mars 2019.



[I] [P] étant décédée le 5 février 2021, l'instance a été reprise par son héritier, M. [L] [P].



Par jugement du 16 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Chaumont a constaté l'interruption de l'instance en raison de la cessation des fonctions de l'avocat constitué pour la SCI G et B.



Par acte d'huissier du 29 octobre 2021, M. [L] [P] a fait attraire la SCI G et B devant cette même juridiction aux fins de reprise de l'instance.

Les deux instances ont été jointes le 17 février 2022.



Aux termes de ses dernières conclusions, M. [L] [P] demandait au tribunal d'ordonner sous astreinte la destruction du toit terrasse édifié par la SCI G et B, et subsidiairement, la réalisation d'un dispositif rehaussant la bordure du caniveau tenant lieu de chéneau, sur son côté en limite de propriété. Il était également sollicité la réalisation des autres travaux préconisés par l'expert judiciaire au titre de la suppression des vues illicites et de la ventilation débouchant dans la cour intérieure, ainsi que l'allocation de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.



La SCI G et B concluait en réplique au rejet de l'ensemble des prétentions adverses.



Par un jugement du 14 mars 2023, le tribunal judiciaire de Chaumont a : 

- condamné la SCI G et B à supprimer la terrasse qu'elle a fait édifier et donnant sur la cour intérieure du bien appartenant à M. [L] [P], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement, 

- condamné la SCI G et B à installer un vitrage dépoli translucide sur la fenêtre du couloir et sur la fenêtre des WC donnant sur la cour intérieure du bien appartenant à M. [L] [P], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement,

- condamné la SCI G et B à supprimer les ventilations et la souche d'air vicié donnant sur la cour intérieure du bien appartenant à M. [L] [P], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement,

- condamné la SCI G et B à supprimer les panneaux en briques de verre donnant sur la cour intérieure du bien appartenant à M. [L] [P], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement,

- condamné la SCI G et B à payer à M. [L] [P] venant aux droits de [I] [P] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- débouté M. [L] [P] de sa demande indemnitaire,

- débouté la SCI G et B de ses demandes,

- condamné la SCI G et B à payer à M. [L] [P] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI G et B aux dépens, en ce inclus ceux de la procédure de référé et les frais d'expertise et à l'exclusion du coût du procès-verbal de constat en date du 24 janvier 2012.



Suivant déclaration du 21 avril 2023, la SCI G et B a relevé appel de cette décision, dont elle a critiqué toutes les dispositions. 



Aux termes de ses écritures notifiées le 15 juin 2023, la SCI G et B demande à la cour, au visa des articles 675 à 681 et 1240 du code civil, de : 

- déclarer son appel recevable et bien fondé,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Chaumont du 14 mars 2023,

Et, statuant à nouveau,

- dire et juger qu'à la démolition de la terrasse donnant sur la cour intérieure du bien appartenant à M. [L] [P] sera substituée l'installation par elle et à ses frais d'un ensemble 'garde-corps - brise-vue' translucide, 

- dire et juger qu'elle installera un vitrage dépoli translucide sur la fenêtre du couloir, et sur la fenêtre des WC donnant sur la cour intérieure du bien appartenant à M. [L] [P],

- débouter M. [L] [P] de toute demande de dommages et intérêts, tant de son chef, que de celui de Mme [I] [P], sa mère,

- condamner M. [L] [P] à lui payer la somme de 3 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [L] [P] aux dépens, en ce inclus ceux de la procédure de référé et les frais d'expertise. 



Aux termes de ses conclusions notifiées le 9 août 2023, M. [L] [P] demande à la cour, au visa des articles 675 et suivants, 1240 et suivants du code civil, ainsi que 544 et suivants du code civil, de : 

- débouter purement et simplement la SCI 'G et B' de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- confirmer le jugement du 14 mars 2023 en ce qu'il a : 


condamné la SCI 'G et B' à supprimer la terrasse qu'elle a fait édifier et donnant sur la cour intérieure du bien lui appartenant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement,

condamné la SCI 'G et B' à installer un vitrage dépoli translucide sur la fenêtre du couloir et sur la fenêtre des WC donnant sur la cour intérieure du bien lui appartenant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement,

condamné la SCI 'G et B' à supprimer les ventilations et la souche d'air vicié donnant sur la cour intérieure du bien lui appartenant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement,

condamné la SCI 'G et B' à supprimer les panneaux en briques de verre donnant sur la cour intérieure du bien lui appartenant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement,


Y ajoutant, 

A titre principal, 

- condamner la SCI 'G et B' à lui payer, en sa qualité d'ayant droit de Mme [M] veuve [P], la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis et les troubles générés par les différentes non-conformités en fraude à ses droits en application des dispositions de l'article 1240 du code civil,

- condamner la SCI 'G et B' à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis et les troubles générés par les différentes non-conformités en fraude à ses droits en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, 

A titre subsidiaire,

- condamner la SCI 'G et B' à réaliser les travaux conformément aux préconisations de l'expert, sur le toit-terrasse, à savoir la mise en place d'un dispositif rehaussant la bordure du caniveau tenant lieu de chéneau, sur son côté en limite de propriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement à intervenir, 

 - condamner la SCI 'G et B' à obstruer la baie du local WC, puisque construite sans autorisation,

- condamner la SCI 'G et B' à lui payer, en sa qualité d'ayant droit de Mme [M] veuve [P], la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis et les troubles générés par les différentes non-conformités constructives imposées par la SCI 'G et B' et ce, en application des dispositions de l'article 544 du code civil, 

- condamner la SCI 'G et B' à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis et les troubles de voisinage générés par les différentes non-conformités constructives imposées par la SCI 'G et B' et ce, en application des dispositions de l'article 544 du code civil,

En tout état de cause, 

- condamner la SCI 'G et B' à lui payer la somme de 14 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'en tous les dépens en ce qu'ils comprennent les frais d'expertise et de référé et le coût du procès-verbal de constat dressé par la SCP Pacotte-Descharmes en date du 24 janvier 2012. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.





MOTIFS



Sur la toiture terrasse



En vertu des dispositions de l'article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.



L'article 679 du même code précise qu'on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance.



M. [P] conclut en l'espèce à la confirmation du jugement entrepris en qu'il a condamné sous astreinte la SCI G et B à supprimer la toiture terrasse qu'elle a fait édifier et donnant sur la cour intérieure du bien lui appartenant, aux motifs que celle-ci ne respecte pas les préconisations du second permis de construire, puisqu'elle constitue une surélévation de 60 cm par rapport à la toiture qu'elle remplace, et qu'elle génère en outre la création de vues directes sur sa propriété. 



La SCI G et B fait valoir que le rehaussement du mur a bien été autorisé par le permis de construire de 2013, et conteste par ailleurs la création de toute vue droite sur la cour de M. [P], sauf à se pencher depuis le bord de la terrasse. Elle propose en tout état de cause la pose d'un 'garde-corps ' brise-vue translucide', comme prévu au permis de construire et initialement accepté par [I] [P].



A titre liminaire, il convient de relever que les arguments des parties concernant l'appréciation de la régularité du rehaussement de la terrasse sont inopérants, dès lors que l'existence d'une infraction à une disposition administrative (ici un éventuel non-respect des dispositions du permis de construire modificatif accordé à la SCI G et B) ne constitue pas en soi un trouble anormal du voisinage, pas plus qu'il ne caractérise un manquement aux obligations issues des articles 678 et suivants du code civil. De même, le respect du permis de construire n'exclut pas la possibilité d'un tel manquement ou trouble, dès lors que cette autorisation administrative est toujours délivrée sous réserve du respect du droit des tiers.



Sur ce, il ressort clairement du rapport d'expertise de M. [Z] que le remplacement de l'ancien édicule surmonté par une couverture mono-pente par une toiture terrasse a créé une vue directe sur la cour de M. [P], en contradiction avec les prescriptions de l'article 678 du code civil.



La cessation de cette vue illicite ne nécessite toutefois pas de supprimer la toiture terrasse, dès lors qu'il peut y être remédié par l'installation d'un 'garde-corps ' brise-vue', qui devra être d'une hauteur de 2 m et constitué d'un matériau translucide, afin d'empêcher les indiscrétions sans réduire pour autant la luminosité. 



En outre, dans la mesure où l'expert judiciaire a constaté la non-conformité et l'insuffisance, en capacité de débit, du dispositif de recollement des eaux pluviales de la toiture terrasse, créant un épanchement d'eau dans la cour de M. [P], la SCI G et B sera tenue de mettre en oeuvre l'une des deux solutions proposées par M. [Z] en page 22 de son rapport du 21 mars 2019 (ajout d'un second caniveau linéaire à environ 1 m de la rive, ou prolongement des descentes d'eaux pluviales jusqu'au niveau bas du rez-de-chaussée, avec raccordement au réseau d'évacuation sous dallage).



Ces travaux devront être réalisés dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pour une durée de quatre mois. 



Sur la baie du couloir et du local WC



Le tribunal, après avoir relevé que le rapport d'expertise mettait en évidence l'existence d'une vue directe et plongeante de la baie du couloir et du local WC sur la cour de M. [P], a condamné sous astreinte la SCI G et B à y installer un vitrage dépoli translucide.



La SCI G et B conclut à la confirmation de ce chef du jugement, tout comme M. [P], qui ne sollicite qu'à titre subsidiaire l'obstruction pure et simple de la baie du local WC, au motif que celle-ci serait construire sans autorisation. 



Il convient donc de confirmer le jugement entrepris sur ce point, sauf à prévoir que les travaux devront être réalisés dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pour une durée de quatre mois.



Sur les ventilations et la souche d'air 

 

Le tribunal judiciaire de Chaumont a condamné sous astreinte la SCI G et B à supprimer les ventilations et la souche d'air vicié donnant sur la cour de M. [P], sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil. 



M. [P] conclut à la confirmation du jugement de ce chef, en faisant valoir qu'il convient de suivre les recommandations de l'expert, et en contestant la préexistence de la grille de ventilation et de la souche de rejet implantées dans le mur séparatif à l'exécution des travaux par la SCI G et B. Il précise que l'implantation de la souche de rejet de l'air vicié devra être modifiée en respectant la norme européenne prEN 13779.



La SCI G et B conteste, en page 13 de ses écritures, la condamnation prononcée à son encontre, en faisant valoir que la grille de ventilation, comme la souche de rejet de l'air vicié provenant du salon de coiffure, existaient avant l'exécution des travaux litigieux, mais n'existent plus aujourd'hui. 

Elle ajoute que sa responsabilité délictuelle ne pouvait être engagée que dans la limite de 5 ans à compter du jour où son voisin a eu connaissance des faits qui lui sont préjudiciables, et précise que M. [P] avait connaissance de l'existence de la grille de ventilation avant qu'elle devienne acquéreur de l'immeuble, et en tout état de cause avant le permis de construire du 15 mai 2008.



Il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du jugement qu'il critique expressément et ceux qui en découlent, et qu'en vertu de l'article 954 alinéa 3 du même code, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



Or, en l'espèce, si la SCI G et B développe certains moyens pour critiquer le jugement entrepris concernant la suppression des ventilations et de la souche d'air vicié, elle ne sollicite, dans le dispositif de ses écritures, ni l'irrecevabilité des demandes adverses, ni leur rejet au fond.



Le jugement entrepris ne pourra donc qu'être confirmé sur ce point.



Sur les panneaux en briques de verre



Le rapport d'expertise mentionne que 'des panneaux en briques de verre ont été posés dans le mur de la cage d'escalier commune alors que les plans indiquent une paroi pleine sans aucune ouverture'. 



Le tribunal a condamné sous astreinte la SCI G et B à supprimer ces panneaux, en retenant que, contrairement à ce que soutient cette dernière, ces vues, dont les distances inférieures à celles prescrites par l'article 678 du code civil ne sont pas contestées, ne s'exercent pas seulement sur un toit dépourvu d'ouverture mais sur la cour intérieure du bien de M. [P]. 



M. [P] conclut à la confirmation de ce chef du jugement, tandis que la SCI G et B estime que la suppression des panneaux de briques de verre n'est pas justifiée, aux motifs que leur mise en place est conforme au permis de construire du 13 décembre 2013, et que cette demande ne peut en outre être justifiée par la violation d'une distance concernant la vue du fonds voisin, puisque les conditions de distance des articles 678 et 679 du code civil sont inapplicables à des vues qui s'exercent sur un toit dépourvu d'ouvertures.



Il convient toutefois de rappeler que le respect ou non du permis de construire est indifférent dans le cadre du présent litige civil, et de relever, comme l'a fait le tribunal, que les vues litigieuses s'exercent non pas sur des toits, mais bien sur la cour de M. [P].



Dans la mesure où le non-respect des conditions posées par l'article 678 du code civil pour encadrer la création de vues droites n'est pas contesté, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI G et B à supprimer les panneaux de briques de verre litigieux, sauf à préciser que les travaux devront être réalisés dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pour une durée de quatre mois.



Sur les demandes indemnitaires de M. [P]



La SCI G et B conclut à l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. [P], en sa qualité d'ayant droit de sa mère [I] [P], une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, en faisant valoir qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un quelconque préjudice.



M. [P] sollicite pour sa part une somme de 10 000 euros de ce chef, ainsi qu'une somme de 3 000 euros à titre d'indemnisation du préjudice qu'il a personnellement subi, sur le fondement de l'article 1240 et subsidiairement de l'article 544 du code civil, en soutenant : 

- que cela fait plus de 10 ans que la SCI G et B viole les dispositions du code civil relatives aux servitudes de vue et les préconisations des deux permis de construire, ce qui a perturbé la fin de vue de sa mère, 

- qu'il a lui-même subi un préjudice résultant du temps consacré à cette affaire.



Le tribunal a justement évalué à 2 000 euros le préjudice de jouissance subi par [I] [P], aux droits de laquelle se trouve désormais son fils [L], à raison des risques d'indiscrétions des vues sur sa cour ' auxquelles il faut ajouter les rejaillissements d'eau lors des épisodes pluvieux importants ', lesquels sont de nature à engager responsabilité délictelle de la SCI G et B.



Dès lors que M. [P] ne justifie pas de l'occupation personnelle des locaux, pas plus que de la nécessité de répondre à des plaintes susceptibles d'émaner d'éventuels occupants de son chef et notamment de locataires, le jugement dont appel sera également confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts réclamés au titre de son préjudice personnel.

 

Sur les frais de procès



Il convient de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Chaumont en ce qu'il a statué sur les dépens de première instance et les frais irrépétibles. 



M. [P] sera en outre tenu de payer les dépens de la procédure d'appel, ainsi qu'une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a : 



- condamné sous astreinte la société G et B à supprimer la terrasse qu'elle a fait édifier et donnant sur la cour intérieure du bien appartenant à M. [L] [P],



- assorti les différentes condamnations de la SCI G et B à réaliser des travaux d'astreintes de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement, 



Statuant à nouveau de ces chefs et ajoutant,



- condamne SCI G et B à installer à l'extrémité de la toiture terrasse un 'garde-corps ' brise-vue' translucide d'une hauteur de 2 m, et à réaliser des travaux d'évacuation des eaux pluviales selon l'une des modalités préconisées par l'expert judiciaire en page 22 de son rapport du 21 mars 2019, 



- dit que les travaux faisant l'objet d'une décision de confirmation, ainsi que les travaux d'installation de 'garde-corps ' brise-vue' et d'évacuation des eaux pluviales, devront être réalisés dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pour chacun de ces travaux, pour une durée de quatre mois,



- condamne la SCI G et B aux dépens de la procédure d'appel, 



- condamne la SCI G et B à payer à M. [P] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier Le président