Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 8 janvier 2026

AFFAIRE : N° RG 24/02944 



 ARRÊT N° 



 NLG 





 ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CHERBOURG EN COTENTIN en date du 05 Novembre 2024 

 RG n° 24/00071





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

 



 



APPELANT :



Monsieur [Y] [K]

né le 25 Juillet 1989 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représenté et assisté par Me Christophe LOISON, avocat au barreau de CHERBOURG



 





INTIME :



Monsieur [W] [O] [V] [Z]

né le 14 Mai 1961 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté et assisté par Me Claire BODIN, avocat au barreau de CHERBOURG









DEBATS : A l'audience publique du 27 octobre 2025, sans opposition du ou des avocats, Mme MEURANT, Présidente de chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme LE GALL, greffière



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme MEURANT, Présidente de chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

Mme LOUGUET, Conseillère,







ARRET prononcé publiquement le 08 janvier 2026 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière 



*



* *





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Suivant acte sous seing privé du 3 mai 2020, M. [W] [Z] a consenti au profit de M. [Y] [K] un bail d'habitation portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 630 euros. 



M. [K] a fait dresser un constat d'huissier de l'état du logement le 16 août 2021 et a fait intervenir l'Agence régionale de santé de Normandie (ARS), qui a rédigé un rapport le 26 août 2022.



Le 28 octobre 2022, M. [Z] a fait délivrer à M. [K] un congé de reprise, à effet au 2 mai 2023. 



Le 3 novembre 2022, M. [Z] a fait délivrer à M. [K] un commandement d'avoir à justifier de l'assurance habitation et régler les loyers impayés s'élevant à la somme de 1.282,84 euros.



Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, délivré à l'étude, M. [Z] a fait assigner M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin, aux fins notamment de voir constater et subsidiairement ordonner la résiliation du bail, de voir ordonner la libération des lieux loués sous astreinte, de voir condamner M. [K] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux, ainsi qu'au paiement des différentes sommes au titre des arriérés de loyers et charges, outre les frais irrépétibles et les dépens. 



Par acte d'huissier du 14 février 2024, M. [K] a fait assigner M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin en contestation de la validité du congé délivré pour reprise et a sollicité la réalisation de travaux de mise en conformité du logement avec les préconisations de l'ARS.



Les instances ont été jointes.



Par jugement du 5 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin a : 

- constaté la validité du congé pour reprise délivré le 28 octobre 2022, pour le logement sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;

- constaté que M. [Y] [K] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] à [Localité 8] depuis le 3 mai 2023 ;

- dit qu'à défaut pour M. [Y] [K] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l'expulsion de M. [Y] [K], et à celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ; 

- débouté M. [Y] [K] de ses demandes de condamnation en réalisation de travaux, de paiement de la dette en séquestre et d'exonération de paiement de tout loyer à partir de janvier 2024 ; 

- condamné M. [Y] [K] à payer à M. [W] [Z] la somme de 4.303,05 euros (quatre-mille-trois-cent-trois euros et cinq centimes), selon décompte arrêté au 12 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- sursis à l'exécution des poursuites et autorisé M. [Y] [K] à se libérer de sa dette, à compter du jour suivant la signification de .la présente décision le versement de 24 mensualités de 170 euros (cent-soixante-dix euros), la dernière étant majorée du solde de la dette ; 

- dit que le non-paiement d'une mensualité, passée une mise en demeure envoyée en courrier recommandé et restée infructueuse au bout d'un délai de quinze jours, rendra les délais de paiement caducs et le solde de la dette immédiatement exigible ; 

- condamné M. [Y] [K] à payer à M. [W] [Z] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 13 juin 2024, et jusqu'à libération effective des lieux, à l'exclusion de tout autre frais ; 

- dit que l'indemnité d'occupation est due au prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 5 du mois suivant ; 

- dit que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- rappelé qu'une personne menacée d'expulsion sans relogement peut :

* former une demande de délais supplémentaires auprès du juge de I'exécution,

* saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : Direction départementale de la cohésion sociale de la Manche, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 1]), en remplissant le formulaire CERFA no 15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site 'service-public.fr' ;

- condamné M. [Y] [K] à payer à M. [W] [Z] une indemnité de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [Y] [K] au paiement des dépens ; 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Par déclaration du 13 décembre 2024, M. [K] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions. 



Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 7 octobre 2025, l'appelant demande à la cour de : 

- Déclarer recevable et bien-fondé l'appel formé, 

- Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rappelé que l'exécution provisoire est de droit, 

- Ordonner non valide le congé de reprise délivré à l'encontre de M. [K], le 28 octobre 2022 (sic),

- Juger que le logement loué à M. [K] était indécent,

En conséquence,

- Condamner M. [W] [Z] à payer à M. [K], la somme de 25.478,58 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices,

- Ordonner la compensation des sommes dues,

- Débouter purement et simplement M. [W] [Z] de l'ensemble de ses demandes, 

A titre subsidiaire

- Accorder des délais de paiement à M. [K] sur une durée de 2 ans,

En tout état de cause

- Condamner M. [W] [Z] à verser à M. [K] une indemnité de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner M. [W] [Z] aux entiers dépens d'appel et de première instance comprenant le coût du procès-verbal de constat du 16 août 2021.



Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 14 octobre 2025, M. [Z] demande à la cour de : 

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ces dispositions, 

A titre subsidiaire, 

- Prononcer la résiliation du bail pour défaut du respect des obligations contractuelles,

- Condamner M. [K] à payer à M. [Z] la somme de 10.031,03 euros au titre des loyers impayés, selon décompte arrêté au 22 avril 2025, date de libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- Débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes,

- Débouter M. [K] de sa demande indemnitaire,

- Débouter M. [K] de sa demande de délais de paiement,

- Condamner M. [K] à payer à M. [Z] une indemnité de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner M. [K] aux dépens,

- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 octobre 2025. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



Sur la validité du congé délivré pour reprise



M. [K] conteste la validité du congé pour reprise délivré le 28 octobre 2022 soutenant que M. [Z] n'a jamais eu l'intention de s'installer dans la maison ; que le congé n'a eu pour but que de mettre fin au bail et de permettre à M. [Z] d'échapper à ses obligations au regard du rapport de l'ARS qui préconise la réalisation de travaux urgents.



M. [Z] répond que la délivrance du congé pour reprise est étrangère au rapport de l'ARS et qu'il avait la volonté de reprendre le logement pour en faire sa résidence principale et ainsi, se rapprocher de sa famille. 



Sur ce,



L'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable en l'espèce dispose que :

'I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. 

[']

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(')'.



Le bénéficiaire d'un congé pour reprise doit occuper effectivement les lieux dans un délai raisonnable après le départ du locataire à titre d'habitation principale, sauf si l'inoccupation est due à une cause légitime ou extérieure au bailleur.



En l'espèce, le congé pour reprise signifié à M. [K] le 28 octobre 2022 indique que 'M. [Z] [W] entend faire de ce logement sa résidence principale afin d'y habiter personnellement et de se rapprocher de sa famille'.



Or, le bailleur ne conteste pas ne jamais s'être installé dans l'immeuble donné à bail à M. [K] et n'établit l'existence d'aucune cause légitime ou extérieure justifiant cette situation.



Les témoignages que M. [Z] communique pour démontrer sa volonté de s'établir dans le logement litigieux sont inopérants, dès lors qu'ils ne fournissent aucun élément concernant la raison pour laquelle le bailleur a finalement renoncé à son projet.



Par ailleurs, si M. [Z] soutient que l'état de la maison nécessite la réalisation de travaux onéreux et que la vente d'un bien immobilier est en cours afin de financer la rénovation, il ne justifie pas de sa situation financière et donc de la nécessité de vendre un bien immobilier pour réaliser les travaux de reprise.



Dans ces conditions, par infirmation du jugement, le congé pour reprise délivré à M. [K] le 28 octobre 2022 doit être déclaré nul.



Sur la résiliation du bail et la demande en paiement des loyers



M. [Z] demande à la cour de prononcer la résiliation du bail en raison du manquement du locataire à ses obligations de paiement des loyers et de justifier d'une assurance du logement. Le bailleur sollicite par ailleurs la condamnation de M. [K] au paiement de la somme de 10.931,03 euros au titre des loyers impayés au 22 avril 2025, date à laquelle le locataire a quitté les lieux.



M. [K] répond qu'il a rencontré des difficultés financières en raison d'une diminution de ses ressources liée à un problème de santé et qu'il avait conclu un accord de règlement avec M. [Z]. Il sollicite des délais de paiement.



Sur ce,



L'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable en l'espèce dispose que :



'Le locataire est obligé :



a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;



(')



g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant'.



M. [Z] communique un décompte des loyers impayés arrêté au 2 septembre 2024, dont il ressort que la dette de loyers s'élève à la somme de 6.623,66 euros.



Il indique, sans que la preuve contraire soit rapportée, qu'après cette date, aucun loyer n'a été réglé par le locataire, portant le montant des loyers impayés à la somme de 10.931,03 euros au 22 avril 2025, date à laquelle M. [K] a libéré les lieux. Toutefois au dispositif de ses écritures qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, M. [Z] limite sa demande à la somme de 10.031,03 euros.



M. [K] n'établit pas avoir réglé les loyers dont le paiement est poursuivi. Il invoque un accord de règlement qui aurait été conclu avec le bailleur, mais n'en rapporte pas la preuve.



Si la violation par le locataire de son obligation essentielle de paiement des loyers est un motif de résiliation du bail, il est constant que M. [K] a quitté les lieux le 22 avril 2025, de sorte que la demande de résiliation est désormais sans objet.



En revanche, le manquement justifie la condamnation de M. [K] à payer à M. [Z] la somme de 10.031,03 euros au titre des loyers impayés au 22 avril 2025.



Le jugement déféré sera infirmé afin d'actualiser la créance du bailleur au titre des loyers impayés.



La demande de délais de paiement formulée par M. [K] ne peut aboutir, dès lors qu'il en a, de fait, bénéficié depuis qu'il a quitté les lieux le 22 avril 2025 et qu'il ne démontre pourtant pas avoir procédé au moindre règlement depuis cette date. 



Sur la demande de dommages et intérêts du locataire



M. [K] soutient que le logement loué était indécent en ce qu'il présentait de nombreuses traces d'humidité dans plusieurs pièces et notamment dans la salle de bain. Il se prévaut d'un procès-verbal de constat d'huissier du 16 août 2021 et d'un rapport rédigé par l'ARS le 26 août 2022.



M. [Z] répond que l'état de la maison est dû au comportement du locataire qui n'a ni respecté, ni entretenu les lieux. Il précise qu'à la signature du bail, la salle de bain était neuve, qu'il a proposé d'installer une VMC sans réponse du locataire, qu'il a lui-même occupé l'habitation sans rencontrer de difficulté, à l'instar de l'ancien locataire dont il produit le témoignage. M. [Z] estime que le rapport de l'ARS ne peut justifier la demande dès lors qu'il n'a pas été établi contradictoirement.



Sur ce,



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l'espèce dispose que :

'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.



Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.



Le bailleur est obligé :



a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;



b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;



c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;



d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée'.



Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 16 août 2021 que :

- dans la pièce principale : 'La surface sans toile [du plafond] laisse visibles des traces d'humidité', 'des traces d'infiltration d'eau sont également visibles sur la sous face du plancher de la mezzanine', 'une sacoche en tissus noir initialement posée contre un mur en pierres anciennes (') est recouverte de moisissure' ;

- dans la salle de bain : 'il règne une forte humidité, il n'existe pas de VMC comme d'ailleurs dans aucune pièce de la maison, seule une petite fenêtre permet l'aération sommaire de la pièce. A proximité de la baignoire, le doublage du mur est recouvert de peinture moisie sur une surface d'environ 1 m² ('). A proximité du receveur de douche en résine blanche (') le mur revêtu de peinture blanche auréolée de traces d'humidité est recouvert de moisissure et de salpêtre sur une surface d'un mètre carré' ;

- dans la chambre : 'le plafond habillé de lambris est piqué de moisissure', 'une armoire en bois est également recouverte pour partie de moisissure', 'le papier peint (') est détérioré par des traces d'humidité et de moisissures notamment en angle et à proximité d'une prise de courant',

- dans la cuisine : 'la porte du réfrigérateur est recouverte partiellement de moisissure'.



Le rapport rédigé par l'ARS le 26 août 2022 confirme l'humidité constatée puisqu'il est relevé ceci :



- au niveau des revêtements de sols et murs : 'humidité ' moisissures sur la quasi-totalité des murs, plafonds chambres / parois dégradés salle de bain ' infiltrations équipements sanitaires / papier peint ' plinthes qui se décollent dans les chambres 1 et 2 / absence de revêtement sol salle de bain', dont l'origine est attribuée à un 'manque voire l'absence d'étanchéité des façades / phénomène de condensation / isolation faible voire inexistante / ponts thermiques / non entretien de l'étanchéité des équipements sanitaires' ;

- au niveau de la salle de bain : 'bac de douche ' baignoire vétustes / Problèmes d'étanchéité/ humidité et moisissures' ;

- Concernant la ventilation : 'présence de grilles d'entrée d'air sur les volets des pièces sèches mais qui ne semblent pas ressortir sur l'extérieur ' non visible depuis l'extérieur', 'absence de système de ventilation suffisant / manque de circulation d'air', 'absence d'extraction mécanique dans la cuisine, SDB et WC' ;

- 'odeurs humidité ' moisissures'.



S'agissant des risques sanitaires, l'ARS a relevé les points suivants :

- 'absence ou insuffisance de ventilation',

- 'infiltration d'eau',

- 'présence d'humidité excessive',

- 'présence de moisissures'.



L'ARS préconise les travaux suivants :



- au niveau du bâti :

- 'détecter et remédier aux infiltrations depuis les façades (étanchéité/drainage)',

- 'étanchéité des façades : rejointoiement',

- 'réfection dessous du toit pour éviter toutes intrusions et dégradations',

- 'envisager une isolation des parois verticales et horizontales plus performantes y compris des ponts thermiques',



- au niveau du logement :

- 'Reprise des parois dégradées (nettoyage, désinfection, mise en peinture)',

- 'envisager la pose d'un système de ventilation performant : amenées d'air et extraction (par un professionnel)',

- 'réfection / remplacement des équipements sanitaires dégradés de la salle de bain, y compris étanchéité de l'ensemble'

- 'pose d'un revêtement de sol dans la salle de bain'.



Dans le courrier de transmission de son rapport du 9 septembre 2022, l'ARS a indiqué à M. [K] que 'La situation de votre logement correspond au non-respect des conditions normales des règles d'hygiène, de confort et d'habitabilité prévues par les dispositions du règlement sanitaire départemental dont l'application relève de la compétence du Maire. Par conséquent, je lui demande par courrier d'intervenir afin qu'il prescrive des travaux de mise en conformité à votre propriétaire'.



Si le rapport de l'ARS n'a effectivement pas été réalisé de manière contradictoire, ses constatations sont corroborées par celles figurant tant au procès-verbal de constat précité du 16 août 2021 qu'au constat d'état des lieux de sortie qui décrit les mêmes problèmes d'humidité. 



Il résulte de ces éléments que le logement est affecté d'un problème d'humidité majeur quasi généralisé lié principalement à un problème structurel du logement affectant son isolation et sa ventilation. La cour relève que la maison ne dispose pas d'un système de chauffage central, mais uniquement d'une cheminée à insert et d'un radiateur dans chacune des deux chambres ; qu'ainsi, la cuisine et surtout la salle de bain, pièces humides, ne sont pas chauffées.



L'affirmation du bailleur selon laquelle il a habité le logement sans être confronté à la moindre difficulté d'humidité est inopérante. Par ailleurs, le témoignage de M. [L] affirmant être l'ancien locataire et n'avoir eu aucun problème n'est pas corroboré par la production du bail. Les dires de M. [Z] concernant la situation de l'immeuble et son isolation ne sont justifiés par aucun élément de preuve et il n'est pas démontré que l'attention du locataire aurait été attirée sur ce point. Si M. [Z] a écrit dans son courrier du 21 juin 2022 qu'il acceptait d'installer une VMC, il n'a jamais donné suite à cette proposition. Enfin, les factures qu'il produit concernant des prestations, notamment d'isolation, réalisées par la société Lepresle en juillet 2011 ne précisent pas l'adresse de réalisation des travaux alors que M. [Z] est propriétaire de plusieurs biens immobiliers, notamment à [Localité 8].



La cour relève que la moisissure est apparue dans la pièce principale, la salle de bain, la cuisine et la chambre à peine plus d'un an après la conclusion du bail et que les constats d'humidité et de moisissures ont été réalisés au cours du mois d'août, au c'ur de l'été. 



Malgré la mise en demeure de réaliser des travaux de reprise et de mise en conformité que le conseil du locataire lui a adressée par courrier recommandé du 11 juillet 2023, M. [Z] ne justifie pas d'une quelconque démarche en vue de remédier aux problèmes signalés. 





Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, d'entretien et de réalisation des travaux autres que locatifs est établi.



Néanmoins, comme le relève le bailleur, le constat d'état des lieux de sortie du 22 avril 2025 établit que le locataire a manqué à son obligation d'entretien des lieux loués issue de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1986 selon lequel 'Le locataire est obligé (') d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (')'.



En effet, il ressort de ce procès-verbal de constat que le logement est dans un état de saleté avancé généralisé. Le rapport de l'ARS avait également relevé que l'humidité et la moisissure au niveau des revêtements de sols et murs était pour partie due au 'non entretien de l'étanchéité des équipements sanitaires' qui incombe au locataire.



Par ce défaut d'entretien, M. [K] a contribué au développement des désordres précédemment décrits.



Par ailleurs, si la période d'indemnisation invoquée, courant du 26 août 2022 au 22 avril 2025, doit effectivement être retenue au regard des éléments précités, le préjudice de M. [K] ne peut être évalué à la totalité du loyer mensuel puisque le logement n'était pas inhabitable. Compte tenu de l'ampleur des désordres liés à l'humidité et de la contribution de M. [K] à leur développement par le défaut d'entretien qui lui est imputable, la cour évalue à 40 % du montant du loyer le droit à indemnisation du locataire.



M. [Z] sera donc condamné, pour la période considérée, à la somme arrondie de 8.190 euros (641,42 euros x 40 % x 31 mois et 28 jours) à titre de dommages et intérêts.



En outre, le fait pour M. [K] d'avoir été contraint de trouver un autre logement en raison, non pas de la délivrance d'un congé nul puisque le locataire s'est maintenu dans les lieux pendant deux ans après sa signification, mais du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent a causé à l'appelant un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 1.000 euros de dommages et intérêts.



M. [Z] sera par conséquent condamné à payer à M. [K] la somme totale de 9.190 euros à titre de dommages et intérêts. 



Conformément à la demande de M. [K], les créances réciproques des parties se compenseront à concurrence de leur quotité respective en application de l'article 1348 du code civil.



Sur les autres demandes



Le jugement sera infirmé des chefs des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



Au regard de la solution du litige, les parties succombant toutes deux partiellement, elles conserveront la charge de leurs dépens de première instance et d'appel et seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



La demande de M. [Z] concernant l'exécution provisoire est sans objet dès lors que le présent arrêt n'est pas susceptible de voie de recours suspensive d'exécution.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau,



Annule le congé pour reprise signifié à M. [Y] [K] le 28 octobre 2022 relatif au logement sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;



Constate que la demande de résiliation du bail est sans objet ;





Condamne M. [Y] [K] à payer à M. [W] [Z] la somme de 10.031,03 euros au titre des loyers impayés au 22 avril 2025 ;



Condamne M. [W] [Z] à payer à M. [Y] [K] la somme de 9.190 euros à titre de dommages et intérêts ;



Ordonne la compensation des créances réciproques des parties à concurrence de leur quotité respective ;



Constate que la demande de M. [W] [Z] concernant l'exécution provisoire est sans objet ;



Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens de première instance et d'appel ;



Déboute les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT















N. LE GALL B. MEURANT