Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 8 janvier 2026

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 08/01/2026



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MINUTE ELECTRONIQUE 

N° RG 24/02655 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VSVX



Jugement (N° 23/04476)

rendu le 14 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Lille







APPELANTS



Madame [T] [P] veuve [V]

[Adresse 8]

[Adresse 12]

[Adresse 5] 

Belgique



Monsieur [B] [A]

[Adresse 7]

[Adresse 6] [Localité 17] 

Belgique



représentés par Me Alban Poissonnier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué aux lieu et place de Me Bénédicte Duval, avocat au barreau de Lille, substitué par Me Xavier Jacquelard, avocat au barreau de Lille.



INTIMÉS



Monsieur [L] [X]

né le 03 novembre 1952 à [Localité 16]

Madame [E] [D] épouse [X]

née le 15 juillet 1954 à [Localité 19]

demeurant chez Madame [H] [X]

[Adresse 1]

[Localité 9]



représentés par Me Alain-François Deramaut, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



La SASU Renée [F] anciennement Renée [F] Immobilier

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 11]

[Localité 10]



représentée par Me Alice Dhonte, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistée de Me Matthieu Canciani, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant









COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Hélène Billières, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



DÉBATS à l'audience publique du 23 juin 2025 après rapport oral de l'affaire par Samuel Vitse.

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 janvier 2026 après prorogation du délibéré en date du 25 septembre 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 juin 2025 



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Mme [T] [P] veuve [V] a décidé de vendre en viager libre d'occupation l'appartement n° 22 du bâtiment A de l'immeuble [Adresse 18] situé [Adresse 2] à [Localité 13] (Nord). 



Elle a donné mandat à cette fin à la société Renée [F] immobilier (la société Renée [F]).



Le 5 mai 2021, M. [L] [X] et son épouse, Mme [E] [D], ont émis une offre d'achat moyennant un bouquet de 100 000 euros et une rente viagère mensuelle indexée de 1510 euros, outre la somme de 25 500 euros au titre des honoraires de l'agent immobilier.



Le 18 mai 2021, la société Renée [F] les a informés que Mme [V] avait accepté leur offre.



Celle-ci a toutefois contesté le caractère parfait de la vente. 



Par acte du 25 janvier 2022, les époux [X] ont assigné Mme [V] et la société Renée [F] aux fins principalement de voir constater le caractère parfait de la vente et d'obtenir sa confirmation par acte authentique.



M. [B] [A] est intervenu volontairement à l'instance. 





Par jugement du 14 mai 2024, le tribunal judiciaire de Lille a essentiellement :

- dit parfaite la vente en viager conclue entre Mme [V] et les époux [X] portant sur l'appartement libre d'occupation n° 22 du bâtiment A de l'immeuble [Adresse 18] situé [Adresse 3] à [Localité 13], au prix de 100 000 euros outre une rente viagère mensuelle d'un

montant initial de 1 510 euros, annuellement indexée sur l'indice INSEE série France entière consommation urbaine hors tabac à la date anniversaire du transfert de propriété ;

- invité en conséquence Mme [V] ainsi que les époux [X] à se rendre en l'étude de Maître [I] [W], notaire à [Localité 13], afin de signer l'acte authentique de vente dans le délai d'un mois à compter du jour où le jugement serait devenu irrévocable ;

- dit qu'à défaut pour les parties de signer l'acte en l'étude du notaire dans ce délai, le jugement vaudrait vente ;

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière ;

- condamné les époux [X] à payer à la société Renée [F] la somme de 25 500 euros au titre des honoraires de celle-ci ;

- rejeté la demande indemnitaire formée par les époux [X] à l'encontre de Mme [V] ;

- rejeté la demande de Mme [V] tendant au rejet des pièces 26 à 28 et 30 produites par les époux [X] ; 

- rejeté la demande de Mme [V] tendant à être garantie par la société Renée [F] ;

- écarté d'office l'exécution provisoire ;

- condamné Mme [V] aux dépens ;

- dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Mme [V] et M. [A] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 19 décembre 2024, demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :

' condamné les époux [X] à payer à la société Renée [F] la somme de 25 500 euros ;

' rejeté la demande indemnitaire formée par les époux [X] à l'encontre de Mme [V] ;

' débouté Mme [V] de sa demande de rejet des pièces 26 à 28 et 30 produites par les époux [X] ; 

' écarté d'office l'exécution provisoire du jugement ;

Et, statuant à nouveau, de :

- juger que Mme [V] ne s'est pas valablement engagée à vendre son bien aux époux [X] et, subsidiairement, dire que la vente doit être annulée pour vice du consentement ; 

- débouter les époux [X] et la société Renée [F] de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre Mme [V] ;

- condamner la société Renée [F] à payer à Mme [V] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner la même à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.



Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 28 novembre 2024, les époux [X] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :

' rejeté leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de Mme [V] et de la société Renée [F] ;

' prononcé leur condamnation à payer à la société Renée [F] la somme de 25 500 euros au titre de ses honoraires ; 

' dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Et, statuant à nouveau, de : 

- condamner solidairement (sic) la société Renée [F] à leur payer la somme de 25 500 euros au titre du dommage subi et prononcer la compensation des créances ;

- condamner Mme [V] à leur payer la somme de 100 000 euros au titre du préjudice subi pour procédure abusive et vexatoire ;

- condamner solidairement la société Renée [F] et Mme [V] aux dépens et au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter les mêmes de toutes demandes plus amples ou contraires.



Aux termes de ses dernières conclusions remises le 4 juin 2025, la société Renée [F] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter Mme [V] et les époux [X] de leurs demandes formées à son encontre, à titre subsidiaire, de condamner Mme [V] à lui payer la somme de 21 250 euros à titre d'indemnité, en tout état de cause, de condamner Mme [V] et tout succombant aux entiers dépens de l'instance et de condamner la même et les époux [X] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.



En application de l'article 445 du même code, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la qualité à agir de M. [A].



MOTIFS



A titre liminaire, il convient d'observer que les chefs du dispositif du jugement ayant débouté Mme [V] de sa demande de rejet de pièces et écarté d'office l'exécution provisoire ne sont pas contestés, de sorte qu'ils sont devenus irrévocables. 











Sur la qualité à agir de M. [A]



Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



En l'espèce, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sur la qualité à agir de M. [A], les actes de procédure ne permettant pas de déterminer à quel titre l'intéressé est intervenu volontairement en première instance, avant d'interjeter appel.



Il ressort des explications des parties que M. [A] serait intervenu à la procédure en qualité de mandataire en vue d'organiser une protection extrajudiciaire au bénéfice de Mme [V]. 



A supposer même cette qualité, aucun élément ne permet de se convaincre que celle-ci lui permettrait de représenter ou même d'assister Mme [V], laquelle est réputée disposer, en l'état des pièces produites, de sa pleine capacité d'exercice, l'institution effective d'une mesure de protection n'étant pas démontrée ni même alléguée.



Il y a donc lieu de dire que M. [A] n'a pas qualité à agir. 



Sur la formation de la vente



L'article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.



En l'espèce, pour contester la formation de la vente litigieuse, Mme [V] discute la fermeté de l'offre émise par les époux [X], outre qu'elle en dénie l'acceptation (a). A titre subsidiaire, elle prétend que son consentement aurait été vicié (b). 



a) Sur la fermeté de l'offre et son acceptation



L'article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager, cette volonté pouvant résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.



Selon l'article 1114 de ce code, l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation, à défaut de quoi il y a seulement invitation à entrer en négociation. 



L'article 1118 du même code énonce quant à lui que l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre.



En l'espèce, les époux [X] ont, le 5 mai 2021, renseigné un 'formulaire d'investissement' (pièce 5 de Mme [V]) valant offre d'achat du bien immobilier litigieux. Ce formulaire comprend les éléments essentiels du contrat envisagé en ce qu'il désigne le bien dont il est mentionné l'acquisition en viager libre d'occupation et précise le montant du bouquet (100 000 euros), des honoraires de l'intermédiaire (25 500 euros) et de la rente mensuelle (1 510 euros) indexée sur l'indice INSEE série France entière consommation urbaine hors tabac. Ces éléments rejoignent ceux figurant dans le 'mandat exclusif de vente en viager' consenti le 8 avril 2021 par Mme [V] à la société Renée [F] (pièce 4 de Mme [V]). 



L'offre d'achat ainsi émise comporte en outre une mention manuscrite libellée comme suit : 



'Nous soussignés, [X] [L] né le 3 novembre 1952 et [X] [E] née le 15 juillet 1954 ou toute personne physique ou morale se substituant à nous, déclarons suite à notre visite en date du 5 mai 2021 pour le bien en vente en viager libre sous la référence n° 422159008 situé à l'adresse [Adresse 4], faire une proposition d'achat au prix et conditions suivantes :

- bouquet de 125 500 € FAI, dont les honoraires de 25 500 € ;

- rente mensuelle de 1 510 €, réindexée chaque année. 

Pour faire valoir ce que de droit.

[Suivent les signatures des intéressés].'



Cette déclaration exprime la volonté univoque des époux [X] de s'engager aux conditions 

ci-dessus rappelées. Contrairement à ce que soutient Mme [V], l'omission de leurs capacités financières dans l'offre émise ne prive pas celle-ci de fermeté, les conditions essentielles du contrat envisagé y étant reprises.



S'il n'est pas sérieusement contestable que le 'mandat exclusif de vente en viager' précédemment évoqué s'analyse en réalité en un mandat d'entremise, la vente litigieuse ne s'en est pas moins formée dès lors que Mme [V] a expressément accepté l'offre des époux [X]. 



Une telle acceptation s'est matérialisée par l'apposition de sa propre signature au bas du 'formulaire d'investissement' le 7 mai 2021. Si Mme [V] conteste avoir signé ce document, il apparaît toutefois que la signature qui y figure présente avec celle apposée sur un autre document contemporain (pièce 8 de la société Renée [F]) une identité de forme caractéristique, la cour y ajoutant que la graphie des mentions manuscrites jouxtant la signature litigieuse rejoint à son tour celle des mentions manuscrites apposées par Mme [V] sur d'autres documents (pièce 4 de Mme [V] / pièces 4 et 8 de la société Renée [F]), étant observé que les pièces produites révèlent que l'intéressée signe tantôt de son nom d'épouse (pièce 4 de la société Renée [F]), tantôt de son nom de jeune fille (pièce 8 de la société Renée [F]), de sorte que la signature '[V]' sur le 'formulaire d'investissement' n'est pas de nature à faire douter de l'authenticité du seing qui s'y trouve apposé, ce qui justifie au demeurant de condamner l'intéressée au paiement d'une amende civile de 100 euros par application de l'article 295 du code de procédure civile.



Mme[V] ne saurait davantage tirer argument des différences purement formelles qui existent entre les deux 'formulaires d'investissement' soumis à la cour, le premier (pièce 5 de Mme [V]) ayant manifestement été remis aux époux [X] après l'apposition de leurs signatures, dans l'attente de celle de Mme [V], le second (pièce 7 de la société Renée [F]) ayant quant à lui été conservé par l'agent immobilier après que Mme [V] l'eut signé à son tour. Contrairement à ce que soutient cette dernière, les différences entre ces deux originaux ne sont donc ni suspectes ni inexpliquées. 



L'acceptation de Mme [V] est par ailleurs confortée par le document (pièce 8 de la société Renée [F]) établi par ses soins le 7 mai 2021, soit le jour même de l'apposition de sa signature au bas du second 'formulaire d'investissement' précédemment évoqué. 



Ce document manuscrit est ainsi libellé : 



' Bon de visite n° 66395

Je soussignée Mme [J] [P] [T], née le 19 octobre 1939, demeurant à [Adresse 14], déclare suite à l'offre faite par M. et Mme [X] [L] et [E] en date du 5 mai pour mon bien en vente en viager libre sous la référence 422159008, situé à [Adresse 15], accepter la proposition d'achat aux prix et conditions suivantes : 

- bouquet de 100 000 euros net vendeur et une rente mensuelle de 1 510 euros réindexée chaque année à date anniversaire selon l'indice INSEE des prix à la consommation des ménages hors tabac. 

Je vous prie de bien vouloir vous rapprocher de mon étude notariale, qui est maître [R] [W].

Pour faire valoir ce que de droit. 

A [Localité 13] le 7 mai 2021 

[Suit la signature de l'intéressée]'



Mme [V] ne peut sérieusement réduire ce document à un simple bon de visite, qu'elle n'aurait d'ailleurs pas eu vocation à signer. La référence au 'Bon de visite n° 66395" n'a manifestement pour but que de rattacher le document signé à la visite du bien effectuée par les époux [X]. L'essentiel du document exprime sans ambiguïté l'acceptation de l'offre aux conditions précédemment rappelées. 



Enfin, il n'est pas démontré que Mme [V] aurait subordonné la perfection de la vente à l'établissement d'un acte notarié. S'il est exact que, dans une lettre du 4 mars 2021, la société Renée [F] a indiqué à Mme [V] que 'tous les actes (seraient) effectués chez (son) notaire, notamment le compromis de vente pour une sécurisation totale de (sa) transaction' (pièce 3 de Mme [V]), il ne résulte pas pour autant de cette correspondance que la perfection de la vente elle-même aurait été soumise à un échange de consentements devant notaire. 



Il s'évince de tout ce qui précède que la vente est devenue parfaite le 7 mai 2021, soit le jour de l'acceptation de l'offre par Mme [V].



b) Sur l'existence d'un vice du consentement



Aux termes de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.



L'article 1131 de ce code dispose que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. 



Selon l'article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.



En l'espèce, Mme [V] soutient qu'elle a été victime d'un dol commis par la société Renée [F]. 



Elle reproche plus précisément à l'agent immobilier de lui avoir fait signer le document manuscrit précité (pièce 8 de la société Renée [F]), alors même qu'il était convenu que tout acte concernant la vente à intervenir serait passé devant notaire. 



Il apparaît toutefois que si la lettre précédemment évoquée du 4 mars 2021 précise que les actes relatifs à la vente seront effectués devant notaire, elle n'envisage pour autant pas la présence du notaire au stade de l'acceptation de l'offre. Il s'ensuit que la société Renée [F] ne s'est pas rendue coupable de manoeuvres frauduleuses en invitant Mme [V] à confirmer son acceptation dans le document manuscrit du 7 mai 2021. 



Il s'ensuit que la nullité de la vente pour dol n'est pas encourue. 



*

Au regard des développements qui précèdent, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit la vente parfaite, invité les parties à la réitérer par acte authentique et prévu qu'à défaut, le jugement en tiendrait lieu. 



Sur les honoraires de la société Renée [F]



L'article 1103 dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



En l'espèce, l'article 5.1 du 'mandat exclusif de vente en viager' consenti par Mme [V] à la société Renée [F] stipule que 'la rémunération du mandataire sera de 25 500 € TVA incluse, à la charge de l'acquéreur.' (souligné dans le texte). 







Dès lors que la vente a été conclue à la suite de l'engagement réciproque des parties, cette rémunération est due et le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu'il a condamné les époux [X] à payer la somme de 25 500 euros à la société Renée [F]. 



Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [X] à l'encontre de la société Renée [F]



Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



C'est au visa de ce texte que les époux [X] sollicitent la condamnation de la société Renée [F] au paiement de la somme de 25 500 euros à titre de dommages et intérêts, au motif que celle-ci les aurait informés à tort de l'acceptation de Mme [V] et qu'ils auraient consécutivement vendu leur propre bien immobilier sans toutefois pouvoir intégrer l'appartement litigieux, ce qui leur aurait imposé de se loger provisoirement chez leur fille, puis de louer un gîte rural. 



En l'absence de lien contractuel entre la société Renée [F] et les époux [X], ces derniers ne sauraient se fonder sur le texte précité pour obtenir réparation du préjudice invoqué, mais plutôt sur l'article 1240 du code civil, aux termes duquel tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



A supposer leur action fondée sur ce dernier texte, encore faut-il que la faute reprochée à la société Renée [F] soit établie. Or, ainsi qu'il a été dit, Mme [V] a valablement accepté l'offre des époux [X], de sorte qu'en informant ces derniers d'une telle acceptation par lettre du 18 mai 2021, la société Renée [F] n'a commis aucune faute. . 



Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire des époux [X]. 



Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [X] à l'encontre de Mme [V]



Les époux [X] entendent voir condamner Mme [V] à leur payer la somme de 100 000 euros pour procédure abusive et vexatoire.



En contravention de l'article 954 du code de procédure civile, aucun moyen n'est formulé au soutien de cette prétention indemnitaire, de sorte que le jugement entrepris ne peut qu'être confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de ce chef. 











Sur la demande de garantie formée par Mme [V] à l'encontre de la société Renée [F]



Aux termes de l'article 1989 du code civil, le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat : le pouvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre.





C'est au visa de ce texte que Mme [V] souhaite voir la société Renée [F] la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, au motif que l'agent immobilier aurait outrepassé les limites de son mandat en indiquant inexactement aux époux [X] qu'elle avait accepté leur proposition d'achat. 



Mme [V] ne peut qu'être déboutée de sa demande dès lors qu'elle postule une faute dont on a vu qu'elle n'avait pas été commise par la société Renée [F]. 



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef. 



Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [V] à l'encontre de la société Renée [F]



Au visa de l'article 1989 du code civil, Mme [V] sollicite la condamnation de la société Renée [F] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, au motif renouvelé que l'agent immobilier aurait outrepassé les limites de son mandat en indiquant inexactement aux époux [X] qu'elle avait accepté leur proposition d'achat. 



Cette demande, sur laquelle les premiers juges ont effectivement omis de statuer, ne peut qu'être rejetée dès lors qu'elle postule à son tour une faute dont on a vu qu'elle n'avait pas été commise par la société Renée [F].



Sur les dépens et les frais irrépétibles



L'issue du litige justifie de confirmer le jugement entrepris du chef des dépens. Le même motif commande de condamner Mme [V] aux dépens d'appel et à payer aux époux [X] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, ainsi qu'une somme de même montant au même titre à la société Renée [F]. 



PAR CES MOTIFS



Statuant dans les limites de l'appel, 



Dit que M. [B] [A] n'a pas qualité à agir ; 



Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne Mme [T] [P] veuve [V] au paiement d'une amende civile de 100 euros ;



La déboute de sa demande de dommages et intérêts formée contre la société Renée [F] immobilier ; 



La condamne à payer à M. [L] [X] et son épouse, Mme [E] [D], la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, ainsi qu'une somme de même montant au même titre à la société Renée [F] immobilier ;



La condamne aux dépens d'appel.











Le greffier













Le président