Tribunal Judiciaire · SAISIES IMMOBILIERES — 8 janvier 2026

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Minute : GMC
Jugement du 08 Janvier 2026
N° RG 25/00026 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GSOC
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S.A. BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE
C/
[H] [U] épouse [T], [V] [T]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]

JUGEMENT DU JUGE DE L'EXÉCUTION

08 Janvier 2026



CRÉANCIER POURSUIVANT :

S.A. BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE
Dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Josiane MARTINS, avocat au barreau de Chartres,Toque 29.


DÉBITEURS SAISIS :

Madame [H] [U] épouse [T]
née le [Date naissance 3] 1998 à [Localité 9] (SYRIE) - demeurant [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée.

Monsieur [V] [T]
né le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 7] (ALGERIE) - demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté.


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Benjamin MARCILLY
Greffier : Bénédicte SPENCER



DÉBATS : 
A l'audience publique du 13 Novembre 2025. A l’issue des débats, la décision a été rendue par mise à disposition le 08 Janvier 2026


JUGEMENT :
- Mis à disposition au greffe le HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Signé par Monsieur MARCILLY, Juge, et Madame SPENCER, Greffier.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière publié au service de la publicité foncière d'Eure-et-Loir le 10 avril 2025 (Volume 2025 S n°14), la SA Banque populaire Val de France a engagé une procédure de saisie immobilière à l'encontre de Mme [H] [U] épouse [T] et M. [V] [T] (ci-après M. et Mme [T]) portant sur l'immeuble ci-après désigné :

Dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4], cadastré section AR n°[Cadastre 2] pour une contenance de 1 hectare 65 ares 21 centiares :
- Lot n°2147
Un parking portant le numéro 144 du plan de masse
Et les 5/100.000èmes des parties communes générales
- Lot n°2309
Un appartement de 3 pièces sis au 2ème étage du bâtiment 13, porte à droite en sortant de l'ascenseur, comprenant :
■ Entrée, dégagement, cuisine, séjour, deux chambres, salle d'eau, wc, cellier, placard
■ Balcon
Et les 435/100.000èmes des parties communes générales
Et les 79/100.000èmes des parties communes spéciales au bâtiment 13

Le procès-verbal descriptif a été dressé le 16 mai 2025 par Maître [E] [I], commissaire de justice à [Localité 10].

Par acte du 26 mai 2025 remis à l'étude, la société Banque populaire Val de France a fait assigner M. et Mme [T] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Chartres aux fins notamment d'orientation en vente forcée.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l'exécution de [Localité 8] le 30 mai 2025. 

Par jugement en date du 18 septembre 2025, le juge de l'exécution a :

- Invité les parties à formuler leurs observations :
*sur le caractère éventuellement abusif de la clause de déchéance du terme stipulant l'exigibilité immédiate et intégrale des sommes empruntées en principal, intérêts et accessoires, en cas de défaillance des emprunteurs, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée, au regard de la durée impartie à l'emprunteur pour régulariser la situation, et sur les conséquences en résultant ;
*sur l'éventuel caractère disproportionné de la procédure de saisie immobilière si la clause résolutoire du contrat de prêt devait être considérée comme abusive ;
- Invité la société Banque populaire Val de France à produire un décompte détaillé actualisé des sommes dues au titre des échéances exigibles car échues du prêt ;
- Invité la société Banque populaire Val de France à produire les mises en demeure adressées à M. et Mme [T] préalablement au prononcé de la déchéance du terme.

Appelée sur réouverture des débats à l'audience du 13 novembre 2025, la société Banque populaire Val de France était représentée par son conseil. Assignés à étude puis régulièrement convoqués, M. et Mme [T] n'ont pas comparu et n'étaient pas représentés.
*
Aux termes de ses conclusions soutenues à l'audience, la société Banque populaire Val de France demande au juge de l'exécution de :

- la déclarer bien fondée et recevable en ses demandes ;

A titre principal :

- Constater que la clause prononçant la déchéance du terme est valable ;

A titre subsidiaire :

- Prononcer la déchéance du terme au jour du commandement de saisie-immobilière ;

En tout état de cause :

- Constater que la créance est liquide et exigible, et qu'elle agit en vertu d'un titre exécutoire ;
- Constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;
- Statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;
- Déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;
- Mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, intérêts, frais et autres accessoires au jour du jugement à intervenir ;
- En cas de vente forcée : fixer la date de l'audience de vente et déterminer les modalités de visite de l'immeuble ;
- Ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente et autoriser la SCP Odexi Avocats à en poursuivre directement le recouvrement pour ceux la concernant conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

En réponse au moyen soulevé d'office par le juge de l'exécution relatif au caractère abusif de la clause de déchéance du terme, elle fait valoir, au visa des articles 1171 du code civil, L.212-1 et L241-1 du code de la consommation, que M. et Mme [T] ont régulièrement accepté les termes du contrat, en ce compris la clause de déchéance du terme. Elle relève également qu'elle a, dans les faits, adressé plusieurs mises en demeure successives aux intéressés avant de prononcer la déchéance du terme, de sorte que M. et Mme [T] ont bénéficié d'un délai raisonnable pour régulariser la situation et qu'aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties n'est caractérisé. 

En réponse au moyen soulevé d'office par le juge de l'exécution et relatif à la disproportion de la mesure d'exécution forcée, elle fait valoir qu'au regard du quantum de la dette des débiteurs, évaluée à 142.201,48 euros à la date du commandement de saisie-immobilière, et de l'absence d'initiative des intéressés suite à la délivrance dudit commandement, la saisie immobilière ne peut être regardée comme disproportionnée.

Au soutien de sa demande subsidiaire tendant au prononcé de la déchéance du terme, elle indique qu'à supposer que la clause de déchéance du terme soit considérée comme abusive et, par voie de conséquence, réputée non écrite, il doit être constaté une déchéance du terme au jour du commandement de saisie-immobilière.

Sur le fond, elle fait valoir, au visa des articles L.311-2, L.311-6 et R.322-4 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, qu'elle agit en vertu d'un acte contenant prêt en date du 30 novembre 2021, d'une inscription d'hypothèque conventionnelle et d'une inscription de privilège de prêteur de deniers publiées le 08 décembre 2021 pour la somme de 142.201,48 euros de sorte qu'elle est fondée à engager une procédure de saisie immobilière à l'encontre des débiteurs.

*

A l'audience, le juge de l'exécution a soulevé d'office son défaut de pouvoir pour « prononcer » la déchéance du terme au jour du commandement de saisie immobilière, le juge de l'exécution ne pouvant se prononcer que sur les difficultés d'exécution des titres exécutoire qui sont directement en relation avec la mesure d'exécution contestée. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties étant autorisées à produire une note en délibéré au plus tard le 05 décembre 2025 afin, d'une part, de formuler leurs observations sur le moyen tiré du défaut de pouvoir du juge de l'exécution pour prononcer la déchéance du terme du contrat de prêt, et, d'autre part, de produire le justificatif de la notification des conclusions de la société Banque Populaire Val de France à M. et Mme [T].

Une note en délibéré a été produite par la société Banque Populaire Val de France le 02 décembre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir 

Selon l'article L.213-6 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée. La Cour de Cassation a confirmé que le juge de l'exécution n'est tenu de statuer au fond que sur les difficultés directement liées en relation avec la mesure d'exécution contestée.

En l'espèce, il est demandé au juge de l'exécution de prononcer la déchéance du terme du contrat de prêt. La société Banque populaire Val de France doit ainsi être regardée comme demandant au juge de l'exécution de prononcer la résiliation judiciaire du contrat. Toutefois, le juge de l'exécution ne peut statuer que sur les difficultés d'exécution des titres exécutoires qui sont directement en relation avec la mesure d'exécution contestée. 

La demande tendant à la résiliation du contrat relève de l'office exclusif du juge du fond de sorte que cette demande, à laquelle la société Banque Populaire Val de France a au demeurant indiqué renoncer dans sa note en délibéré, sera déclarée irrecevable.


Sur les conditions prévues aux articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d'exécution

Aux termes des dispositions de l'article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière définies aux articles L.311-2, L311-4 et L 311-6 du même code sont réunies, c'est-à-dire que le créancier est muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable.

En application de l'article L311-2 du même code, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Selon l'article L.212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution. L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

En outre, l'article R.212-2 du code de la consommation prévoit que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de : (…) 4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable (…).

La Cour de justice de l'union européenne (CJUE) a dit pour droit que l'article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s'agissant de l'appréciation d'une juridiction nationale de l'éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d'examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l'inexécution par le consommateur d'une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l'absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l'application d'une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt (v. CJUE 26 janvier 2017 Banco Primus C-421/14).

Selon la même instance, la circonstance que cette clause n'a pas été exécutée ne saurait, en soi, faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause (v. CJUE ord. 11 juin 2015 Banco Viscaya Argentaria C-602/13).

Au regard de la jurisprudence communautaire, il est admis que :

- crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, (Cass. 1ère Civ. 22 mars 2023, n°21-16.044), ou celle prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date sans mise en demeure ou sommation préalable de l'emprunteur ni préavis d'une durée raisonnable (Cass. 1ère Civ., 22 mars 2023, n°21-16.476)
- la clause stipulant une mise en demeure prévoyant un délai de 15 jours pour régulariser les échéances impayées revêt un caractère abusif, peu importe que, après mise en demeure conforme au contrat, le créancier ait accordé à l'emprunteur un délai plus long avant de prononcer la déchéance du terme (Cass. 1ère Civ., 29 mai 2024, n° 23-12.904),
- si la clause contractuelle stipulant l'exigibilité immédiate du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur ne prévoit aucune mise en demeure pour prononcer la déchéance du terme, la clause, alors abusive, doit être réputée non écrite, même lorsque le prêteur a, en fait, envoyé une mise en demeure avant de prononcer la déchéance du terme (Cass. 2ème Civ., 3 octobre 2024, n° 21-25.823).

En l'espèce, la Banque populaire Val de France verse aux débats la copie exécutoire d'un acte authentique reçu le 30 novembre 2021 par Me [J] [D], notaire à [Localité 8], aux termes duquel elle a consenti à M. et Mme [T] un prêt d'un montant de 141.282 euros remboursable suivant 240 mensualités au taux annuel effectif global de 1,95 %.

La clause « DEFAILLANCE ET EXIGIBILITE DES SOMMES DUES » des conditions générales du prêt est ainsi formulée : 

« En cas de défaillance de l'Emprunteur et si la Banque exige le remboursement immédiat du capital restant dû et des intérêts échus, les sommes restant dues jusqu'à la date du règlement effectif produisent des intérêts de retard à un taux d'intérêt égal à celui du (des) prêt(s). En outre, sauf dans les cas de décès ou d'incendie, stipulés ci-après, la Banque exigera le paiement d'une indemnité dont le montant est fixé à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû, des intérêts échus et non versés. Enfin, la Banque exigera le remboursement, sur justification, des frais taxables fixés à l'article L.313-52 du code de la consommation.
(…) 
La totalité des sommes dues en principal, intérêts, commissions, frais et tous accessoires au titre du (des) prêt(s) objet (s) d'une même offre deviendra de plein droit immédiatement exigible huit jours après l'envoi d'une mise en demeure restée sans effet et aucun autre déblocage de fonds ne pourra être sollicité par l'Emprunteur :
(…) d'une manière générale, en cas de non-respect de la réglementation afférente au(x) prêt(s) ne portant pas intérêt, consentis pour financer la primo-accession à la propriété ou conventionnés, d'inexécution de l'un des engagements contractés par l'Emprunteur dans ce cadre ou d'inexactitudes de ses déclarations à l'effet de bénéficier d'un tel (de tels) prêt(s) ; (…) »

En application de ces dispositions, par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 09 octobre 2023, la Banque populaire Val de France a prononcé la déchéance du terme du prêt précité et mis en demeure M. et Mme [T] de verser la somme de 143.273,25 euros.

La clause de déchéance du terme en application de laquelle l'exigibilité immédiate des sommes dues en vertu des prêts a été prononcée revêt un caractère abusif, en l'espèce, en ce qu'elle permet de prononcer la déchéance du terme sans laisser à l'emprunteur un délai raisonnable destiné à lui permettre de régulariser la situation, l'exposant ainsi à une aggravation soudaine de ses conditions de remboursement.

La circonstance que les emprunteurs aient accepté la clause de déchéance du terme telle qu'elle est formulée dans les conditions générales du contrat ne prive aucunement le juge de son pouvoir de contrôler le caractère abusif des clauses acceptées par le consommateur. 

Si la société Banque populaire Val de France fait valoir que dans les faits, M. et Mme [T] ont bénéficié d'un délai raisonnable pour régulariser leur situation d'impayé au regard des mises en demeure qu'elle lui a adressées avant de prononcer la déchéance du terme, une telle circonstance est inopérante dès lors que pour déterminer si une clause est abusive, seule doit être prise en compte sa formulation, telle qu'elle résulte du contrat, et non les conditions de sa mise en œuvre effective. 

En conséquence, la clause « défaillance et exigibilité des sommes dues » doit être déclarée abusive de sorte qu'elle est réputée non écrite, en tant qu'elle permet à la banque de prononcer la déchéance du terme en cas de défaut de paiement des sommes exigibles au titre du prêt 8 jours après mise en demeure.

Cette sanction fait obstacle à la déchéance du terme prononcée par la société Banque populaire Val de France qui ne peut, dès lors, réclamer le capital restant dû et l'indemnité de résiliation. Seules peuvent être réclamées les échéances impayées qui sont exigibles à leurs termes respectifs outre les intérêts de retard contractuels. 

Cette situation n'a pas pour effet d'invalider le commandement de payer valant saisie immobilière. En effet, l'article R.321-3 du code de procédure civile d'exécution prévoit que la nullité de cet acte n'est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier.

La société Banque populaire Val de France fait valoir que les défendeurs demeurent redevables, à la date de signification du commandement de payer aux fins de saisie immobilière, de la somme de 142.201,48 euros.

Toutefois, les décomptes produits par la banque ne tiennent aucunement compte de l'irrégularité de la déchéance du terme prononcée et il convient de constater que malgré l'invitation faite à l'intéressée de produire un décompte détaillé actualisé des sommes dues au titre des échéances exigibles car échues du prêt, elle n'a produit aucun élément en ce sens dans le cadre de la réouverture des débats. 

Dans ces conditions, il convient de limiter la créance justifiée par la Banque populaire Val de France aux seules échéances reprises dans le décompte « pour la période du 24/05/2023 au 20/05/2025 » et antérieures au prononcé de la déchéance du terme, soit 3.244,26 euros au 24 septembre 2023.

Il ressort de ce même décompte que M. et Mme [T] ont réalisé plusieurs versements depuis cette date :

- 1.000 euros le 30 novembre 2023 ;
- 1.300 euros le 20 janvier 2024 ;
- 1.200 euros le 22 juillet 2024 ;
- 1.200 euros le 28 janvier 2025 ;
- 700 euros le 06 février 2025 ;
- 800 euros le 08 mars 2025.

Au regard des seuls éléments dont dispose le juge de l'exécution, il sera relevé que les versements réalisés sont supérieurs à la dette de M. et Mme [T] au titre des échéances impayées.

La créance invoquée par la société Banque populaire Val de France est ainsi éteinte par les versements intervenus de sorte que la demanderesse ne justifie pas d'une créance liquide et exigible à l'encontre de M. et Mme [T].

Les conditions prévues par l'article L.311-2 du code des procédures civiles d'exécution n'étant pas réunies, il y a lieu de rejeter les demandes présentées par la société Banque populaire Val de France.

Sur les mesures accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, partie perdante, la société Banque populaire Val de France sera condamnée aux dépens. 

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS


Le juge de l'exécution, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE IRRECEVABLE la demande présentée par la société Banque Populaire Val de France tendant à ce que le juge de l'exécution prononce la déchéance du terme à la date du commandement aux fins de saisie-immobilière;

DECLARE ABUSIVE la clause « Défaillance et exigibilité des sommes dues » figurant aux conditions générales du contrat de prêt notarié reçu le 30 novembre 2021 par Me [J] [D], notaire à [Localité 8], en tant qu'elle permet à la banque de prononcer la déchéance du terme en cas de défaut de paiement des sommes exigibles au titre du prêt 8 jours après mise en demeure,

DIT, en conséquence, que cette clause est réputée non écrite ;

DEBOUTE la société Banque populaire Val de France de l'ensemble de ses demandes ; 

CONDAMNE la société Banque Populaire Val de France aux dépens de l'instance;

RAPPELLE que la présence décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi Jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé après lecture faite le Juge et le Greffier.


LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

Bénédicte SPENCER Benjamin MARCILLY