Tribunal Judiciaire · Chambre 1 section 8 — 12 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/4

AFFAIRE : N° RG 24/00789 - N° Portalis DBYA-W-B7I-E3IPP


Jugement Rendu le 12 Janvier 2026


DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriétaires RESIDENCE SAINT CLAIR 
Prise en la personne de son syndic en exercice
IMMATRICULEE AU RCS DE MONTPELLIER 504048075
Ayant son siège social
4 IMPASSE DE LA MISAINE
34200 SETE

Représenté par : Me Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS :

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

 2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties


1 copie dossier

le 12/01/26 

 
Monsieur [X] [V]
Né le 06/06/1971
45 Alderbrook Downs
ASHBOURNE - CO MEATH - Irlande

Représenté par : Me Olivier MENUT, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant Me Gregory HANSON avocat plaidant au barreau de NIMES

Madame [N] [Z]
Née le 10/03/1972
45 Alderbrook Downs
ASHBOURNE - CO MEATH - Irlande

Représentée par : Me Olivier MENUT, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant Me Gregory HANSON avocat plaidant au barreau de NIMES


Monsieur [E] [Z]
CO DUBLIN 3 CASTLEWIEW
Avenue SWOROS - Irlande

Représenté par : Me Olivier MENUT, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant Me Gregory HANSON avocat plaidant au barreau de NIMES


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assistée de Sylvia LUCAS, Greffier.


Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Joël CATHALA, Vice-Président,
Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du18 Septembre 2025 différée dans ses effets au 27 Octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 10 Novembre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Janvier 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;


JUGEMENT : 

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assistée de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z] sont propriétaires du lot 94 de la résidence SAINT CLAIR sis 4, impasse de la Misssaine 34300 CAP d’AGDE.

La Société A Responsabilité Limitée (SARL) OPALEO est le syndic élu de la résidence SAINT CLAIR.

Le 23 janvier 2023, Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z] ont été mis en demeure de payer leur arriéré de charges de copropriété, en vain. 

***

Par acte du 19 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT CLAIR, représenté par son syndic en exercice, la SARL OPALEO, a assigné Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z], devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 11.038,09 euros au titre du solde d’arriérés de charges e d’appels de fonds arrêtés au 26 mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2023, au paiement des frais nécessaires au recouvrement, aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.153 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 
Par jugement du 26 janvier 2024, le tribunal judiciaire de céans, dans sa formation compétente pour connaître des demandes inférieures à 10.000 euros, s’est déclaré incompétent au profit du même tribunal, dans sa formation compétente pour connaître des demandes supérieures à 10.000 euros avec représentation obligatoire. 





Par conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT CLAIR, représenté par son syndic en exercice, la SARL OPALEO, demande au tribunal, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 36 ainsi que 43 du décret du 17 mars 1967, de :

Condamner solidairement Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z] à lui payer la somme totale de 14 699,75 euros au titre du solde d’arriérés de charges et d’appels de fonds arrêtés au 26 septembre 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 23 janvier 2025,
Condamner solidairement Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z] à lui payer la somme totale de 1 153 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
Condamner solidairement Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z] au remboursement de toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge en application des dispositions du décret n° 2001- 212 du 8 mars 2001, modifiant le décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.
Par conclusions notifiées par RPVA le 24 septembre 2025, Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, de :

Leur accorder un délai de grâce judiciaire d’une durée de 24 mois, à compter de la présente décision, pour leur permettre de vendre le bien immobilier 4, impasse de la Misssaine 34300 CAP d’AGDE et désintéresser leurs créanciers,
Débouter le requérant de toute ses demandes,
Ordonner que chacun conservera ses dépenses à sa charge.
Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 18 septembre 2025, la clôture a été fixée au 27 octobre 2025.

L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 10 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété



Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I de cette loi ajoute que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».

L’article 19-2 alinéa 1er de cette loi ajoute qu’« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».

Relativement à l’action du syndic, aux termes de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ».

L’article 43 de ce même décret précise que « le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.

Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation ».


En l’espèce, sur le fond, il est produit contradictoirement aux débats les procès-verbaux d’assemblées générales des 18 mars 2019, 22 mars 2022 et 03 février 2021 ayant pour objet l’adoption des comptes et des budgets prévisionnels, ainsi que les appels de fonds afférents. 

Aussi, le relevé de compte du 26 septembre 2023 fait état d’un arriéré à hauteur de 14.699,75 euros à l’égard des défendeurs. 

En conséquence, il conviendra de condamner solidairement Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z] à verser 14.699,75 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence DOMAINE DES SOURCES, représenté par son syndic en exercice, L’AGENCE DU LEVANT au titre des charges impayées arrêtées au 26 septembre 2025. 

En application de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui dispose que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant », il sera dit que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 23 janvier 2023. 

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ».

En l’espèce, Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z] sollicitent un délai de grâce judiciaire d’une durée de 24 mois. 

Ils arguent du fait que les impayés de charges de copropriété sont consécutifs à des défaillances de paiements de loyers de VACANCEOLE. Ils font valoir un mandat de vente du bien dont ils sont propriétaires. A cet égard, ils produisent aux débats un courriel de VACANCEOLE se référant à une résiliation de bail commercial avec effet au 30 septembre 2025 ainsi qu’un mandat de vente avec exclusivité de l’agence AZURA. 

Néanmoins, le tribunal souligne qu’il n’est pas produit aux débats le courrier de résiliation de VACANCEOLE, ni même l’état des lieux de sortie. 

Aussi, le mandat de vente ne comporte aucune date ni signature du mandataire. 
En tout état de cause, l’assignation date du 19 juillet 2023, soit il y a plus de 2 ans. Si les défendeurs font valoir des circonstances personnelles, patrimoniales et procédurales particulières, ils n’en justifient pas. 

En conséquence, il conviendra de les débouter de leur demande d’octroi de délai de grâce. 

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance.

En l'espèce, Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z] succombent à la présente instance. Il leur appartiendra donc de supporter solidairement la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l'équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l'espèce, Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z] étant condamnés aux dépens, il conviendra de les condamner solidairement à verser 800 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence SAINT CLAIR, représenté par son syndic en exercice, la SARL OPALEO, au titre des frais irrépétibles.

Sur les autres frais

Il conviendra de condamner solidairement Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z] au remboursement de toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge en application des dispositions du décret n° 2001- 212 du 8 mars 2001, modifiant le décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.
En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z] à verser 14.699,75 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence DOMAINE DES SOURCES, représenté par son syndic en exercice, L’AGENCE DU LEVANT, 
au titre des charges impayées arrêtées au 26 septembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 23 janvier 2023, 

DEBOUTE Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z] de leur demande de délai de grâce, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z] à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z] à verser 800 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence DOMAINE DES SOURCES, représenté par son syndic en exercice, L’AGENCE DU LEVANT, au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [V], Madame [N] [Z] et Monsieur [E] [Z] au remboursement de toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge en application des dispositions du décret n° 2001- 212 du 8 mars 2001, modifiant le décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,


Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 12 Janvier 2026


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,


Copie à Me Audrey LISANTI, Me Olivier MENUT