Tribunal Judiciaire · Chambre 1 section 8 — 12 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/1

AFFAIRE : N° RG 21/02394 - N° Portalis DBYA-W-B7F-E2PMY


Jugement Rendu le 12 Janvier 2026


DEMANDEURS :

Monsieur [Y], [J], [P] [L] 
Né le 28/10/1994
Consultant en immobilier d’entreprise
53 A Rue du Faubourg Saint Jaumes
34000 MONTPELLIER

Représenté par : Maître Mélanie MAINGOURD de la SARL CASALEX, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [U], [I], [W] [O]
Né le 20/01/1994
81 Rue du Pous
34980 SAINT GELY DU FESC

Représenté par: Maître Mélanie MAINGOURD de la SARL CASALEX, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS :

Maître [C] [M]
SCP VIDAL [M] NOTAIRES
18 Avenue de la Voie Domitienne, Immeuble Le Forum
34500 BEZIERS

Représenté par : Me Annabelle SOYER, avocat au barreau de BEZIERS

 3 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

 3 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties



1 copie dossier

le 12/01/26 

 
Maître [R] [T]
Le Liner 2656 Avenue Georges Frêches
34470 PEROLS

Représenté par : Me Annabelle SOYER, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [N], [J] [D]
Né le 12/04/1947
41 Rue Joseph Bara
34500 BEZIERS

Représenté par : Maître Franck CHAPUIS de la SELARL CHAPUIS FRANCK, avocats au barreau de BEZIERS

 

 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Joël CATHALA, Vice-Président,
Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 Octobre 2025 différée dans ses effets au 25 Octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 10 Novembre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Janvier 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;


JUGEMENT : 

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 novembre 2019, Monsieur [N] [D] a vendu à Messieurs [Y] [L] et [U] [O] un bien immobilier situé au 5 rue Etienne MARCEL 34500 BEZIERS, occupé par différents locataires, pour un prix de 300.000 euros.

 Il s’agit d’un immeuble élevé de quatre étages sur rez-de-chaussée, situé 5 rue Etienne Marcel 34500 BEZIERS. 

Maître [C] [M] était le notaire du vendeur et Maître [R] [T] le notaire des acquéreurs. 

Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O] indiquent avoir découvert, postérieurement à leur achat, que l’immeuble comportait des sanibroyeurs raccordés aux évacuations des eaux pluviales et que les canalisations n’étaient pas raccordées conformément aux prescriptions règlementaires. 

Le 29 juin 2022, ils ont fait intervenir un plombier de la société LES ATELIERS DU LANGUEDOC pour réaliser des constats. 

Par lettre recommandée du 04 octobre 2021, Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O] ont adressé une mise en demeure à Monsieur [N] [D], en vain. 



Par courrier du 19 octobre 2022, la ville de BEZIERS a mis en demeure Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O] aux fins de mise en conformité de l’installation d’assainissement. 

***
Par acte du 05 novembre 2021, Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O] ont assigné Monsieur [N] [D], devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement des articles 1602 et suivants du code civil, aux fins de :

Condamner Monsieur [N] [D] sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme à lui verser les sommes suivantes :
3.823,09 euros, à parfaire, au titre des travaux de reprise,20.000 euros au titre du préjudice de jouissance,2.000 euros au titre du préjudice moral, 
Soit un total de 25.823,09 euros, à parfaire, 

Subsidiairement, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil,

condamner Monsieur [N] [D] sur le fondement de la garantie des vices cachés au paiement des sommes suivantes :
3.823,09 euros, à parfaire, au titre des travaux de reprise,20.000 euros au titre du préjudice de jouissance,2.000 euros au titre du préjudice moral, Soit un total de 25.823,09 euros, à parfaire, 
Très subsidiairement,

Désigner un expert judiciaire ayant pour mission d’établir la nature et les origines des désordres et d’évaluer les différents préjudices qui en découlent, 
Condamner Monsieur [N] [D] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. L’affaire a été enrôlée sous le RG 21/02394. 

Par ordonnance du juge de la mise en état du 25 mai 2023, une expertise judiciaire a été ordonnée, Monsieur [B] [A] ayant été désigné en qualité d’expert. 

Par actes des 5, 6 et 8 septembre 2023, Monsieur [N] [D] a assigné Maître [C] [M] et Maître [R] [T], devant le tribunal judiciaire de céans, aux fins de le relever et garantir, en raison de leur manquement à leur devoir de conseil ou à leurs obligations légales, de toute condamnation qui serait mise à sa charge au profit des consorts [L]-[O], outre leur condamnation à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

L’affaire a été enrôlée sous le RG 23/2257.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 21 décembre 2023, les instances enrôlées sous le RG 23/2257 et 21/2394 ont été jointes. 

Par ordonnance du juge de la mise en état du 21 novembre 2024, un complément d’expertise a été ordonnée, Monsieur [C] [X] ayant été désigné en qualité d’expert, avec pour mission de reprendre celle ordonnée par ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de BEZIERS du 25 mai 2023 et de rendre ses opérations opposables à Maître [C] [M] et Maître [R] [T]. 

Le rapport d’expertise judiciaire définitif a été rendu le 22 avril 2025. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 août 2025, Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1602 et suivants du code civil, de :

Condamner Monsieur [N] [J] [D] sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme au paiement des sommes suivantes : 
9.414,56 euros TTC au titre des factures de travaux pour reprise des sanibroyeurs et leurs conséquences ;45.122,25 euros TTC au titre des travaux de reprise des colonnes d’assainissement, dont 4.536 euros TTC au titre du préjudice de relogement des locataires ;20.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;2.000 euros au titre du préjudice moral ;
Soit un total de 76.536,81 € 

Subsidiairement, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, 

Condamner Monsieur [N] [J] [D] sur le fondement de la garantie des vices cachés au paiement des sommes suivantes : 
9.414,56 euros TTC au titre des factures de travaux pour reprise des sanibroyeurs et leurs conséquences ;45.122,25 euros TTC au titre des travaux de reprise des colonnes d’assainissement, dont 4.536 euros TTC au titre du préjudice de relogement des locataires ;20.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;2.000 euros au titre du préjudice moral ;
Soit un total de 76.536,81 euros, 

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

 Condamner Maître [C] [M] et Maitre [R] [T] solidairement avec Monsieur [D] aux paiements des mêmes sommes,Rejeter toute demande reconventionnelle, Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner solidairement Monsieur [N] [J] [D] et les notaires, Maîtres [R] [T] et [C] [M] au paiement de la somme de 7.396,63 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise,
Par conclusions notifiées par RPVA le 02 juillet 2025, Monsieur [N] [D] demande au tribunal de :

A titre principal, 

Débouter les consorts [O] – [L] de l’intégralité de leurs demandes pour défaut de connaissance du vice caché, Débouter les consorts [O] – [L] de tout préjudice concernant le préjudice moral et le préjudice de jouissance et les travaux de reprises, Dire que seuls les travaux de remise en état peuvent être envisagés dans la première solution proposée, 
Subsidiairement, 

Condamner Maître [C] [M] et Maître [R] [T] à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, Condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire, hormis si l’appel en garantie devait prospérer.
Par conclusions notifiées par RPVA le 02 juin 2025, Maître [R] [T] demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O] de de leurs demandes en l’absence de faute commise, compte tenu du fait fautif de Monsieur [D] quant aux fausses déclarations faites relativement au système d’assainissement du bien et en l’absence de préjudice en relation directe de causalité,Condamner Monsieur [D] à lui payer à Maître [T] la somme de 3.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Le condamner aux entiers dépens, Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.
Par conclusions notifiées par RPVA le 02 juin 2025, Maître [C] [M] demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O] de leurs demandes en l’absence de faute commise, compte tenu du fait fautif de Monsieur [D] quant aux fausses déclarations faites relativement au système d’assainissement du bien et en l’absence de préjudice en relation directe de causalité,Condamner Monsieur [D] à lui payer à Maître [T] la somme de 3.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Le condamner aux entiers dépens, Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.
Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 16 octobre 2025, la clôture a été fixée au 25 octobre 2025.

L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 10 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’obligation de délivrance conforme

Aux termes de l’article 1602 du code civil « le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige.
Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur ».

L’article 1603 du même code ajoute que le vendeur « a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ».

Sur le raccordement à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées

Il résulte de l’acte de vente du 07 novembre 2019 au titre « Assainissement » (page 37) que « le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du Code de la santé publique (…) Le VENDEUR informe l’ACQUEREUR, qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation ». 

La fiche d’annonce de l’agence immobilière ACORIMMO précisait, relativement à l’assainissement, « Tout-à-l’égout ». 

En outre, l’acte authentique de vente stipule (page 31), au titre « Dossier de diagnostics techniques », s’agissant de l’assainissement, que « les immeubles d’habitation non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées » doivent faire l’objet d’un contrôle de l’installation existante dont la validité est de 3 ans.
 
L’attestation de la société PLOMBIER DU MIDI en date du 06 octobre 2022 indique que les eaux usées et vannes de 9 appartements sont raccordées par des canalisations comportant un diamètre trop fin (40 mm) au réseau d’eaux pluviales.
 
Le rapport d’expertise judiciaire confirme ce défaut de raccordement en concluant que 8 appartements sur 11 ont une évacuation des eaux usées non conformes et insalubre s’effectuant dans 3 descentes d’eaux pluviales. Il précise que les désordres et non-conformité étaient existants avant la vente de l’immeuble. 

Il indique que « le désordre majeur, qui présente un risque sanitaire, est qu’il n’y a aucune étanchéité des raccordements entre les eaux usées et le pluvial. Les eaux usées se rejettent à l’air libre dans une espèce d’entonnoir et en cas de fort débit, débordent de l’entonnoir pour tomber sur le trottoir. Les passants peuvent donc être atteints par des retombés d’eaux septiques ». 

Il ne peut être contesté que cette non-conformité ne pouvait être visible pour les acheteurs, ce que relève expressément l’expert judiciaire, d’autant que les stipulations contractuelles mentionnaient un raccordement à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques.

Si Monsieur [N] [D] se prévaut d’une absence de connaissance de cette non-conformité, il résulte de l’acte de vente qu’il est propriétaire de l’immeuble concerné depuis 1974 (page 38 « Origine de propriété »). 

De plus, il est stipulé quant aux travaux réalisés (page27) que Monsieur [D] a réalisé plusieurs travaux dans l’immeuble et notamment des travaux de plomberie. 

Dans ces conditions, compte tenu de l’ancienneté de la propriété du bien litigieux ainsi que de la nature des travaux réalisés, le vendeur ne pouvait ignorer que plusieurs appartements ne revêtaient pas un raccordement conforme aux prescriptions règlementaires avec un raccordement à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées. 

Enfin, il est mis en exergue les stipulations du compromis de vente du 11 avril 2019, afférentes à l’assainissement, selon lesquelles (page 13) « Le VENDEUR atteste qu’aucun contrôle n’a été effectué par le service public compétent, qu’il n’a pas non plus reçu de ce dernier aucune mise en demeure, qu’il ne peut donc garantir la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur. 

L’ACQUEREUR déclare avoir été informé de la possibilité de faire établir un diagnostic de l’installation et ne pas vouloir en faire une condition suspensive des présentes ». 

Sur ce point, il convient de relever que les autres stipulations contractuelles relatives à l’assainissement se référaient à un raccordement au réseau d’assainissement collectif des eaux usées, de sorte que la seule information sur la possibilité de faire établir un diagnostic d’installation et de la volonté de ne pas en faire une condition suspensive, ne sauraient exclure toute responsabilité du vendeur, ledit contrôle impliquant l’existence préalable d’un raccordement telle que cela était expressément stipulé. 

Il est donc établi que Monsieur [N] [D] a manqué à son obligation de délivrance conforme s’agissant du raccordement à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées. 

Sur les sanibroyeurs

L’acte authentique du 07 novembre 2019 stipule (page 36), au titre « Broyeur » que « le VENDEUR déclare qu’il n’existe pas de water-closet de type broyeur/sanibroyeur ». 

L’attestation de la société LES ATELIERS DU LANGUEDOC du 29 juin 2022 fait état de la présence de WC sanibroyeurs dans les appartements des 2ème, 3ème et 4ème étages. 

Le rapport d’expertise judiciaire fait également état de la présence de sanibroyeurs dans certains appartements de l’immeuble, objet de la vente. 

Les demandeurs à l’instance font valoir qu’ils n’ont pu constater la présence de ces sanibroyeurs en ce que certains appartements n’ont pu être visités en raison de leur occupation par des locataires. A cet égard, il convient de relever que cette affirmation n’est corroborée par aucune pièce produite aux débats. 

En outre et d’une part, l’attestation de Madame [K] [S], agent immobilier en charge des visites du bien litigieux, fait état de la visite de 11 appartements avec une mise en évidence auprès des futurs acquéreurs de la présence de sanibroyeurs dans 8 appartements. 

D’autre part, l’expert judiciaire souligne également que « les acheteurs ayant déclaré avoir visité 6 ou 7 appartements avant la vente, ils ont pu voir qu’il existait des sanibroyeurs ». 

En application de l’article 1188 du code civil, « le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes ».

Dans le présent litige, malgré des stipulations contractuelles erronées quant à l’absence de sanibroyeurs, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la présence de sanibroyeurs étaient visibles pour les acquéreurs de sorte que ces derniers ont acheté un bien comprenant des sanibroyeurs en pleine connaissance, de sorte que les parties étaient en accord sur ce point. 

En conséquence, aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme ne peut être caractérisé de ce chef. 

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

L’applicabilité de ce régime de responsabilité est ainsi conditionnée à la réunion de quatre conditions cumulatives : en premier lieu la chose doit avoir un défaut, en deuxième lieu ce défaut doit être caché, en troisième lieu il doit être antérieur ou concomitant à la vente, et en dernier lieu il doit rendre la chose impropre à l’usage auquel elle est en principe destinée, ou en diminuer son usage, de sorte que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix.

En l’espèce, il a été établi ci-dessus que la présence de sanibroyeurs étaient visibles, l’expert judiciaire précisant qu’il s’agit d’« équipements facilement identifiables du fait de la prise de courant et du câble électrique qui alimente le WC ». 

En l’absence de caractère caché, la garantie invoquée ne peut trouver à s’appliquer. 

En conséquence, il conviendra de débouter toutes demandes de ce chef. 

Sur la responsabilité du notaire

En application de l’article 1240 du code civil, le notaire est soumis aux principes de responsabilité délictuelle qui implique la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. 

Le notaire est soumis à un devoir d’authenticité comprenant un devoir d’utilité et d’efficacité des actes qu’il accomplit. En sa qualité d’officier public, il appartient au notaire rédacteur d’un acte authentique de vente de s’assurer de la consistance des biens concernés et des droits du vendeur sur ces biens. Il ne saurait s’en tenir sur ce point aux seules déclarations des parties. Cette vérification s’impose d’autant plus que le notaire a l’obligation de procéder à l’enregistrement de l’acte qu’il reçoit et que cet enregistrement n’est possible que si les mentions concernant la consistance des biens et les droits qui s’y attachent sont exactes. 

Le notaire est soumis à un devoir d’information et de conseil à l’égard des parties. Il lui incombe donc d’avertir les parties de la nature et de la portée des droits et obligations contractées ainsi que sur les risques des actes requis. 

En l’espèce, si la responsabilité des notaires est recherchée s’agissant de la présence de sanibroyeurs, il a été développé ci-dessus que ces éléments étaient visibles des acquéreurs, de sorte qu’aucune responsabilité ne peut être engagée de ce chef, sans qu’il ne soit nécessaire de rechercher s’il appartenait aux notaires de vérifier les déclarations réalisées à ce titre. 

Concernant le défaut de raccordement des canalisations, l’expert judiciaire précise que « sur l’Agglomération de Béziers, le règlement de l’assainissement collectif en vigueur (en 2019) stipule, en son article 6.3, que lors d’une mutation immobilière, les propriétaires ou leur notaire devront solliciter l’exploitant afin de procéder au contrôle de leur branchement et des installations intérieures. 
Le règlement de l’assainissement collectif a été modifié en septembre 2022 pour une application au 1er janvier 2023. Le règlement fourni par les défendeurs [T]-[M] n’est pas celui en vigueur au moment de la vente.


Cette démarche- à l’initiative de l’ancien propriétaire ou à la demande des notaires – et qui aurait permis d’informer les acheteurs des non conformités telles que nous les avons constatées lors de notre réunion d’expertise (ou nous avons contrôlé les installations intérieures), n’a pas été effectuée ». 

Si Maître [C] [T] et Monsieur [R] [M] se prévalent d’un courrier de l’agglomération de BEZIERS du 20 octobre 2023, l’expert relève, à juste titre, que ce courrier à une règlementation en vigueur à partir du 1er janvier 2023. Il est d’ailleurs indiqué « veuillez trouvez ci-après les évolutions en vigueur depuis l’adoption par le Conseil Communautaire de la délibération du 12 juillet 2018, reprises dans la dernière mise à jour du 26 septembre 2022 du règlement du service d’assainissement collectif ci-joint (modifiant d’autres aspects) ». 

En tout état de cause, l’article 6.3 du règlement de service de l’assainissement collectif de 2018, en vigueur en 2019, précise, relativement à la mutation de biens immobilier que « lors de toute mutation immobilière, les propriétaires ou leur notaire devront solliciter l’Exploitant afin que celui-ci procède au contrôle de leur branchement et des installations intérieures. 
Les frais de contrôle sont à la charge du demandeur selon le type de contrôle réalisé, indiqué au bordereau de prix annexé au contrat d’affermage entre la collectivité et l’Exploitant ; et rappelé en annexe 2 du présent règlement. 
Les éventuels travaux nécessaires à la mise en conformité sont à la charge du propriétaire du bien ou de la personne qui s’y substituera ». 

Dès lors, il est caractérisé un manquement des notaires à leur obligation de vérification en lien avec le bien litigieux et à la non-conformité invoquée par Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O]. 

En conséquence, la responsabilité de Maître [C] [M] et Maître [R] [T] est engagée. 

Sur les préjudices

Sur les travaux de reprise

En premier lieu, Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O] sollicitent la somme de 9.414,56 euros au titre des frais engagés pour réparer les installations sanibroyeurs, décolmater des canalisations d’évacuation d’eaux usées et rénover une salle de bain objet d’un dégât des eaux ayant pour cause et origine un sanibroyeur défectueux. 

L’étude des factures produites aux débats révèlent qu’un certain nombre de postes n’ont pas de lien avec le litige. Il est également fait état de forfait de main d’œuvre de plomberie non explicité ou encore des changements de sanibroyeurs, éléments non retenus au titre des responsabilités engagées des défendeurs. 

Compte tenu de ces éléments, il conviendra de débouter Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O] de leur demande de ce chef. 

Sur les travaux de remise en état

Relativement au défaut de raccordement, l’expert judiciaire évoque l’hypothèse de créer des descentes de façade « assainissement » dédiées uniquement à la récupération des eaux usées (eaux vannes et eaux grises de l’immeuble) permettant de reprendre avec une bonne étanchéité les évacuations qui se jettent actuellement dans les descentes pluviales. 

Néanmoins, il est précisé que si cette solution technique est à moindre coût et a l’avantage de ne pas toucher à la structure de l’immeuble ni aux installations existantes, elle doit être validée par les services techniques de la collectivité et les architectes des bâtiments de France, de sorte qu’elle ne caractérise pas une solution réparatoire certaine.

Aussi, il est indiqué que cette solution ne permet pas de raccorder au réseau public les descentes situées en façade arrière (solarium). L’expert ajoute que dans un tel cas, il aurait besoin de savoir ou passe le réseau public est ‘il existe un branchement assainissement facile d’accès ou raccorder des descentes qui seraient créées à l’arrière. Ainsi, cette solution réparatoire n’est pas totale en l’état des conclusions expertales. 

Dans ces conditions, il ne peut être reproché à Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O] de solliciter la mise en œuvre de la solution n°2 consistant en la dépose de tous les WC sanibroyeurs existantes et la mise en place de 8 WC classique avec raccordement des rejets en passant par les plafonds des appartements situés en dessous, les canalisations étant ensuite masquées par un coffre en bois. 

Le chiffrage a été évalué sur la base de plusieurs devis, à la somme totale de 40.586,25 euros au titre des travaux de reprise. 

Cette solution permettant une réparation intégrale du préjudice des demandeurs sera retenue, aucun élément permettant par ailleurs de remettre en cause le chiffrage de l’expert judiciaire. 

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [N] [D], Maître [R] [T] et Maître [C] [M] à verser 40.586,25 euros à Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O], au titre des travaux réparatoires. 

Cette condamnation sera prononcée in solidum en ce qu’aucun texte ni stipulation contractuelle n’impose la solidarité. 

Sur le préjudice de relogement des locataires

L’expert judiciaire retient une durée prévisionnelle de travaux de 3 jours par appartement soit 24 jours au total. Il précise que les travaux pourront être concentrés sur 2 semaines à raison de 2 équipes d’artisans par jour travaillant simultanément sur la pose de WC et la pose et le coffrage des canalisations. 

Il a tenu compte d’un prix unitaire de nuitée de 150 euros pour 3 nuitées en demi-pension par locataires concernés par les travaux des 8 appartements, soit 4.536 euros au total.

Aucun élément ne permet de remettre en cause le chiffrage réalisé par l’expert.
 
En conséquence, il conviendra de condamner in solidum Monsieur [N] [D], Maître [R] [T] et Maître [C] [M] à verser 4.536 euros à Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O] au titre du préjudice de relogement des locataires. 

Sur le préjudice de jouissance

Il est établi que l’immeuble concerné est occupé par des locataires et non par les demandeurs à l’instance. 

S’ils font valoir des demandes incessantes des locataires concernant les pannes rencontrées, un arrêt de paiement de loyer, ainsi que les interventions de divers plombiers, ces éléments ne peuvent caractériser un préjudice de jouissance. 

En conséquence, il conviendra de débouter toute demande de ce chef. 

Sur le préjudice moral

Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O] justifient de diverses interventions de plombiers, d’une déclaration d’impayée, ainsi que de la mise en demeure de la ville de BEZIERS du 19 octobre 2022. 

Ces éléments sont sources d’anxiété en ce qu’ils impliquent des interventions récurrentes, un impact financier, ainsi que la nécessité d’agir rapidement pour répondre aux exigences de la ville. 

Monsieur [L] fait également valoir un risque relatif à sa réputation professionnelle en ce qu’il justifie de sa qualité de consultant en immobilier. 

En conséquence, il conviendra de condamner in solidum Monsieur [N] [D], Maître [R] [T] et Maître [C] [M] à verser 1.500 euros à Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O] en réparation de leur préjudice moral.

Sur les appels en garantie

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1147 du code civil s'ils sont contractuellement liés ou de l’article 1382 du code civil s’ils ne le sont pas.

En l’espèce, Monsieur [N] [D] sollicite la condamnation de Maître [C] [M] et Maître [R] [T] à le relever et garantir. 

Le tribunal relève que Maître [C] [M] et Maître [R] [T] ne formulent pas de demande de relever et garantie. 

Il a été développé le fondement de la responsabilité de Monsieur [N] [D] qui a vendu un bien en déclarant dans l’acte de vente que ce dernier bénéficiait d’un raccordement d’assainissement collectif des eaux usées alors même que ce n’était pas le cas. 

La responsabilité des notaires est fondée sur une absence de vérification imposée par la règlementation applicable à la date où l’acte a été passé. 

Dès lors, compte tenu des fautes de chacune des parties, il convient d’établir un partage de responsabilité selon les modalités suivantes :

70% à la charge de Monsieur [N] [D] ;
30% à la charge de Maître [C] [M] et Maître [R] [T].
En conséquence, il conviendra de condamner in solidum Maître [C] [M] et Maître [R] [T] à relever et garantir Monsieur [N] [D] à hauteur de 30% des condamnations prononcées à son encontre. 

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance.

En l'espèce, Monsieur [N] [D], Maître [C] [T] et Maître [R] [T] succombent à la présente instance. Il leur appartiendra donc de supporter in solidum la charge des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire. 

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l'équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l'espèce, Monsieur [N] [D], Maître [C] [M] et Maître [R] [T] étant condamnés aux dépens, il conviendra de les condamner in solidum à verser 2.000 euros à Monsieur [Y] [L] et à Monsieur [U] [O] au titre des frais irrépétibles. 

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,



CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D], Maître [R] [T] et Maître [C] [M] à verser 40.586,25 euros à Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O], au titre des travaux réparatoires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D], Maître [R] [T] et Maître [C] [M] à verser 4.536 euros à Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O] au titre du préjudice de relogement des locataires, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D], Maître [R] [T] et Maître [C] [M] à verser 1.500 euros à Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O] en réparation de leur préjudice moral,

CONDAMNE in solidum Maître [C] [M] et Maître [R] [T] à relever et garantir Monsieur [N] [D] à hauteur de 30% des condamnations prononcées à son encontre,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D], Maître [R] [T] et Maître [C] [M] à supporter la charge des entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D], Maître [R] [T] et Maître [C] [M] à verser 2.000 euros à Monsieur [Y] [L] et Monsieur [U] [O] au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 12 Janvier 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,