Tribunal Judiciaire · Référés — 7 janvier 2026

DU 07 Janvier 2026 Minute numéro : 

N° RG 25/00985 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OWAL

Code NAC : 30B

S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE

C/
S.A.R.L. MAREE 95 et exploitant un établissement [Adresse 1] prise en la personne de sn gérant Monsieur [I] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 7]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ 



LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Carole COFFY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 118, Me Anne TZIRENSTCHIKOW, avocat au barreau d’ESSONNE





DÉFENDEUR

S.A.R.L. MAREE 95 et exploitant un établissement [Adresse 1] prise en la personne de sn gérant Monsieur [I] [N], dont le siège social est sis [Adresse 3]
non representé 




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Débats tenus à l’audience du : 03 décembre 2025
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe 
le 07 Janvier 2026
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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 2 décembre 2021, la S.C.I. SAINT- CHRISTOPHE a consenti un bail commercial à M. [C] [L] et M. [D] [P] aux droits desquels s’est substituée la société [Adresse 6], portant sur un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 5], comprenant au rez-de-chaussée le lot architecte n°1, pour une durée de dix années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 16 900 euros. 

Selon acte sous signature privée du 16 décembre 2022, la société POISSONNERIE DE LA PLACE a cédé son fonds de commerce à la société MAREE 95.

Le 5 juin 2025, la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société MAREE 95, portant sur la somme de 11 640,33 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE a fait assigner en référé la société MAREE 95 devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
DECLARER recevable et bien fondée la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE en son action,En conséquence,
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-règlement de l’intégralité des causes du commandement, conformément à l’article L 145-41 du Code du Commerce. ORDONNER, en conséquence, immédiatement l’expulsion de la société MAREE 95 et de tous occupants de son chef, des locaux situés dans l’ensemble immobilier Lot architecte n° 1 sis [Adresse 2] à [Localité 5], avec l’assistance du Commissaire de Police et de la force armée s’il y a lieu, conformément aux dispositions des articles L142-1 et L 411-1 à L 433-2 du Code des Procédures d’Exécution,ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du Bailleur, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues, conformément aux articles L 433-1 et suivants du Code des Procédures d’Exécution,CONDAMNER, par provision la société MAREE 95 à payer à la S.C.I. SAINT CHRISTOPHE, la somme de 17 897,66 € arrêtée au 28 août 2025 correspondant aux loyers, charges et accessoires dus, terme du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer soit, à la date du 05 juin 2025, conformément à l’article L145-41 du Code de Commerce,CONDAMNER par provision la société MAREE 95 à payer à la S.C.I. SAINT CHRISTOPHE la somme de 1 789,76 € arrêtée au 28 août 2025 en application de la clause pénale contenue aux termes du contrat de bail au titre du retard de paiement, (Article 17.4),DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi à titre d’indemnité sans préjudice de tous dommages et intérêts en application de l’article 17.5 contenu aux termes du contrat de bail,CONDAMNER à compter de cette date et/ou du prononcé de l’ordonnance à venir, la société MAREE 95, à verser à la requérante une indemnité mensuelle d’occupation du montant du loyer courant outre les charges, augmentée des frais de 10% au titre de la clause pénale jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs,CONDAMNER, par provision, la société MAREE 95 à payer à la S.C.I. SAINT CHRISTOPHE la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement conformément à l’article 695 du code de procédure civile.L’état certifié des inscriptions délivré le 12 septembre 2025 mentionne un créancier inscrit auquel l’assignation n’a pas été dénoncée.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 décembre 2025 à laquelle la société MAREE 95, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE actualise la dette à la somme de 13 977,64 euros au 28 novembre 2025 et maintient ses demandes aux termes de son assignation pour le surplus. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
 - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
 - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
 - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu le 2 décembre 2021 contient une clause résolutoire (page 13) qui stipule qu’à défaut de paiement par le preneur à son échéance d’une somme quelconque due en vertu du présent bail, qu’il s’agisse de loyers, charges, primes d’assurance, taxes, impôts, pénalités (…) et à l’expiration d’un délai d’un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, reproduisant la présente clause avec volonté d’en user et comportant mention dudit délai, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit. 

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 5 juin 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers. 

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte produit que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance. 

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 5 juillet 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 

La société demanderesse verse à l’audience du 3 décembre 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 13.977,64 euros arrêtée au 28 novembre 2025 et sur lequel apparait un virement de 10 000 euros le 25 septembre 2025

Cette actualisation, bien que n’ayant pas été portée à la connaissance de la société MAREE 95 par signification selon les exigences de l’article 68 du code de procédure civile, est favorable au défendeur, non comparant.

Par ailleurs, il apparait qu’une somme de 181,70 euros a été facturée le 11 juin 2025 au titre du commandement de payer alors que cette somme relève des dépens, de sorte qu’elle sera déduite de la dette. 

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société MAREE 95 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 13 795,94 euros (13 977,64 – 181,70) au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 28 novembre 2025, échéance du 4ème trimestre 2025 comprise.

Dès lors, il conviendra de condamner la société MAREE 95 par provision au paiement de la somme de 13.795,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux pour la somme de 11.640,33 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus. 

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. 

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. 
La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société MAREE 95 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale et le dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail signé le 2 décembre 2021 stipule « à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à charque terme d’après le présent bail, quinze jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10%, à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, ceci indépendamment de tous frais de commandement et de recette, ainsi que des intérêts, calculés dans les conditions légales en vigueur, à compter du jour de l’échéance. »

La demande au titre de la clause pénale doit être accueillie dès lors qu’elle est prévue au contrat, qu’elle n’est ni contestée, ni manifestement excessive, celle-ci n’excédant pas les 10% habituels en la matière. 

En conséquence, la société MAREE 95 sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 1.379,59 euros (10% de 13 795,94) à la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE au titre de la clause pénale.

Le bail commercial conclu le 2 décembre 2021 entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 4 225 euros, équivalent à trois loyers en principal hors taxes hors charges et stipule dans son article 17.5 qu’en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire du fait du preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible, du seul fait de cette résiliation, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts. 

Or, cette stipulation contractuelle, qui s’apparente à une clause pénale, apparait manifestement excessive.

De surcroit, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.


Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. 

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MAREE 95, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MAREE 95 ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.800 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 2 décembre 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 5 juillet 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société MAREE95 et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;


CONDAMNONS la société MAREE95 à payer à la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE la somme provisionnelle de 13.795,94 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 novembre 2025, échéance du 4ème trimestre 2025 comprise, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 
5 juin 2025 pour la somme de 11.640,33 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, 

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société MAREE95 à la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE, à compter du 5 juillet 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société MAREE95 au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société MAREE95 à payer à la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE la somme provisionnelle de 1.379,59 euros au titre de la clause pénale ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société MAREE95 au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société MAREE95 à payer à la S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 07 Janvier 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT