Tribunal Judiciaire · 1ère chambre - Référés — 7 janvier 2026

- N° RG 25/00807 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECIS

Date : 07 Janvier 2026 

Affaire : N° RG 25/00807 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECIS

N° de minute : 26/00002














Formule Exécutoire délivrée
le : 

à : 



Copie Conforme délivrée 
le : 12-01-2026

à : Me Corinne MAGALHAES + dossier 
Me Séverine MEUNIER + dossier 





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit : 

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [P] [Z]
Madame [B] [W] [J]
[Adresse 15]
[Localité 17]

représentés par Me Corinne MAGALHAES, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant



DEFENDERESSE

Madame [D] [T]
[Adresse 13]
[Localité 17]

représentée par Me Séverine MEUNIER, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, Me Eric ROCHER-THOMAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

=====================
Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 26 Novembre 2025 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique en date du 29 juin 2005, Madame [B] [W] [J] et Monsieur [M] [P] [Z] ont acquis une maison d'habitation sise [Adresse 16], à [Localité 20].

Par acte notarié en date du 26 septembre 2022, Madame [D] [T] est devenue propriétaire d'une maison d'habitation attenante, située [Adresse 14], dans la même commune.

Le 6 février 2023, les parties ont conjointement signé un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites.

Par courrier recommandé du 19 août 2023, la défenderesse a enjoint aux demandeurs de cesser tout passage sur sa propriété, en les informant de son intention de clôturer ladite parcelle.


 - N° RG 25/00807 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECIS
Par courrier du 29 août 2023, les demandeurs ont accusé réception et ont informé la défenderesse qu'ils entendaient maintenir leur passage, celui-ci étant, selon eux, garanti par une servitude de passage stipulée dans leur acte de propriété.

La défenderesse a réitéré son opposition par courrier du 31 août 2023, auquel les demandeurs ont répondu le 11 septembre 2023, maintenant que le passage litigieux constitue une servitude active à leur profit, établie par leur titre, et refusant toute interdiction.

S'en sont suivis divers échanges de correspondances, chaque partie persistant dans ses positions respectives concernant l'existence ou non d'un droit de passage au bénéfice du fonds des demandeurs.

Le 23 février 2024, les demandeurs ont requis l'intervention d'un commissaire de justice afin de procéder à un procès-verbal de constat. Ce constat décrit notamment que leur maison, située au nord de la [Adresse 21], ouvre à l'ouest sur une cour commune cadastrée section D n° [Cadastre 7], et que leur jardin, situé sur les parcelles section D n° [Cadastre 1], [Cadastre 12], [Cadastre 11] et [Cadastre 10], est entièrement enclavé, l'unique accès audit jardin s'effectuant par un passage longeant les propriétés du [Adresse 9] et du [Adresse 13], partant de l'angle sud-est de la cour commune.

Par courrier recommandé en date du 29 juillet 2024, les demandeurs, par le ministère de leur conseil, ont adressé à la défenderesse une mise en demeure, lui rappelant que leur acte de propriété mentionne expressément que l'accès au jardin s'effectue par le passage dépendant de la cour commune cadastrée section D n° [Cadastre 7], et sollicitant en conséquence la reconnaissance et le respect de la servitude de passage qu'ils estiment établie.

Par courrier en date du 2 août 2024, la défenderesse, par son avocat, a contesté l'existence de cette servitude, soutenant que le titre de propriété des demandeurs ne vise pas la parcelle section D n° [Cadastre 7] comme fonds servant, de sorte qu'aucun droit de passage ne saurait en résulter.

Par courrier recommandé du 16 septembre 2024, les demandeurs, à nouveau par l'intermédiaire de leur conseil, ont confirmé leurs prétentions, réaffirmant l'existence d'une servitude de passage leur permettant l'accès à leur jardin enclavé.

Enfin, la défenderesse indique avoir déposé, le 30 juin 2025, une plainte pour menaces à l'encontre de Monsieur [Z], demandeur (pièce n°4 de la défenderesse).

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, Madame [B] [W] [J] et Monsieur [M] [P] [Z] ont fait délivrer une assignation à comparaître à Madame [D] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, aux fins, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et 701 et 682 du code civil, de :
- DEBOUTER Madame [D] [T] de l’ensemble de ses prétentions 
- CONDAMNER Madame [D] [T] à démolir les constructions entravant le droit de passage de Madame [B] [J] et Monsieur [M] [Z] et empêchant l’accès à leur jardin cadastré section D [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] 
En conséquence 
- CONDAMNER Madame [D] [T] à démolir la construction édifiée sur la parcelle D n° [Cadastre 6] entre les points 8 et 9 du bornage établi le 06 février 2023 et déplacer cette construction au point 7 dudit bornage ; sous astreinte de 250 € par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir 
- CONDAMNER Madame [D] [T] à verser à Madame [B] [J] et Monsieur [M] [Z] la somme de 5.000 € à titre de provision sur les préjudices par eux subis ; 
- DEBOUTER Madame [D] [T] de ses demandes au titre de l’abus de droit et de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- CONDAMNER Madame [D] [T] à verser à Madame [B] [J] et Monsieur [M] [Z] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- CONDAMNER Madame [D] [T] aux dépens de l’instance ; en ce inclus le coût du procès-verbal de constat dressé le 23 février 2024 ; 
- CONSTATER que l’ordonnance à intervenir est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire. 

Ils ont maintenu leurs demandes à l’audience du 26 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue en exposant que leur acte de propriété établi l’existence d’une servitude de passage leur permettant d’accéder à leur jardin enclavé par le passage dépendant de la cour commune et affirment que ce passage constitue l’unique accès à leur parcelle et qu’il est reconnu tant par les titres que par le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice. 

Madame [D] [T], valablement représentée, a demandé au juge des référés de : 
- DIRE ET JUGER qu'il existe une contestation sérieuse sur l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle section D n° [Cadastre 6] appartenant à Madame [T] ;
- DIRE ET JUGER qu'aucun trouble manifestement illicite n'est caractérisé ;
En conséquence,
- DÉCLARER les demandeurs irrecevables et mal fondés en leurs demandes ;
- DÉBOUTER Madame [B] [J] et Monsieur [M] [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- DIRE ET JUGER que Madame [T] a exercé son droit de clôture de manière parfaitement légitime ;
- CONSTATER que la clôture édifiée par Madame [T] respecte les limites cadastrales définies par le procès-verbal de bornage amiable du 6 février 2023 ;
À titre reconventionnel,
- CONDAMNER solidairement Madame [B] [J] et Monsieur [M] [Z] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'abus de droit d'ester et 3 000 euros au titre de l'article 700 CPC ;
- CONDAMNER solidairement Madame [B] [J] et Monsieur [M] [Z] aux entiers dépens de l'instance ;
- RAPPELER que la présente ordonnance sera, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Au soutien de ses prétentions, Madame [D] [T] soutient que le titre de propriété des demandeurs ne vise pas la parcelle cadastrée section [Cadastre 18] de sorte qu’aucune servitude de passage ne serait légalement constituée à leur profit. 

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la demande principale en reconnaissance de la servitude de passage

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

L’article 686 du Code civil dispose que l’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue, à défaut de titre, par les règles ci-après.

L’article 691 du Code civil précise que les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

Aux termes de l’article 1369 du Code civil, l’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter.

Le titre fixe définitivement l’étendue de la servitude et ses modalités d’exercice, qui ne peuvent être modifiées que d’un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant,

Les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l’objet de la publicité foncière.

Une pièce ne constitue une annexe à un acte notarié que si elle est revêtue de la mention constatant cette annexe et signée du notaire. 

L'existence d'une servitude peut être prouvée par commencement de preuve par écrit corroboré par divers éléments. Enfin, les titres de servitude doivent sont interprétés et appréciés souverainement par les juges du fond. (Cass, Civ3, 9 juin 2016 n°15-16.703). 

En l’espèce, il appert de l’acte notarié produit pas les demandeurs rubrique “désignation - sur la commune de [Localité 20] (Seine-et-Marne)” (page 4) “une maison d’habitation (...) Passage de un mètre trente centimètres de largeur donnant accès à la cour commune au levant, au jardin ci-après. Droit de communauté aux cours communes se trouvant au levant et au couchant des bâtiments cadastrée section D numéro [Cadastre 7] pour 1 a 46 ca lieudit “[Localité 19] - cadastrée section D numéro [Cadastre 8] pour 5 a 26 ca lieudit “[Localité 19] - au même lieu un jardin d’une contenance de treize ares trente neuf centiares se trouvant au bout du passage dépendant de la cour commune cadastrée section D numéro [Cadastre 7] dont il vient d’être parlé, sur lequel est édifié un abri de jardin”. 

L’acte de propriété produit par la défenderesse stipule en page 10 rubrique “servitudes” que “le vendeur déclare ne pas avoir crée ou laissé créer de servitude ou de droit de jouissance spéciale qui ne seraient pas relatés aux présentes, qu’à sa connaissance il n’existe pas d’autres servitudes ou droits de jouissance spéciale que celles ou ceux résultant le cas échéant de l’acte de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l’urbanisme des anciens titres de l’état hypothécaire ci-annexé.” 

De jurisprudence constante, le juge des référés est incompétent lorsque la demande se heurte à une contestation sérieuse.

De plus, lorsque la résolution d'un litige suppose d'interpréter les clauses d'un acte et d'en apprécier les conditions d'exécution, elle relève exclusivement de la compétence du juge du fond

En l'espèce, la contestation repose sur plusieurs éléments sérieux tenant notamment à l’existence véritable de la servitude et/ou la contrariété des mentions sur les actes notariés respectifs des parties. 

Ces griefs nécessitent une analyse circonstanciée des stipulations de l’acte notarié et des éléments de fait, ce qui excède manifestement les pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, l'existence d'une contestation sérieuse doit conduire le juge des référés à se déclarer incompétent et à renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond, seul compétent pour trancher ces questions complexes touchant tant à l'interprétation qu'à l’existence de la servitude querellée. 

2 - Sur les autres demandes

La défenderesse formule à titre reconventionnel une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Toutefois, eu égard aux éléments de l’espèce, elle ne démontre pas que les demandeurs aient agi avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire susceptible de faire dégénérer en abus leur droit d’agir en justice, de sorte que la défenderesse sera déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts.

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. 

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes, 

Invitons les parties à mieux se pourvoir au fond, 

Rejetons la demande reconventionnelle pour procédure abusive,

Rejetons les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Disons que charge partie conservera la charge de ses propres dépens,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. 


Le Greffier, Le Président,