Tribunal Judiciaire · Référés — 6 janvier 2026

N° minute : 26/00010
N° RG 25/00281 - N° Portalis DBZ7-W-B7J-FYKJ 
du 06 Janvier 2026


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Grosse à Me BARETS
Copies à Me THIBAUD
le 06 JANVIER 2026

Par mise à disposition au Greffe du Tribunal Judiciaire de Bayonne, le 06 Janvier 2026
a été rendue l’ordonnance dont la teneur suit :

Composition :

Madame [...] [...], Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de Bayonne

Assistée de [...] [...], faisant fonction de Greffière, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe


ENTRE :

S.C.I UNION FONCIERE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Mélanie BARETS de la SELARL ADJURICA AVOCATS, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 45, Me Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

S.A.R.L. COLMADO, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Richard THIBAUD de la SELARL AVOLIS, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, substitué par Me Laure LUBET, avocat au barreau de BAYONNE 


A l’audience du 02 Décembre 2025

Le Juge des référés, après avoir entendu les conseils des parties en leurs observations, a mis l’affaire en délibéré à l’audience de ce jour, où il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 27 mars 2018, la SC UNION FONCIERE DE [Localité 3] a donné à bail à la SARL COLMADO en cours de constitution, dans un immeuble situé [Adresse 1], un local commercial avec vitrine, d’une surface d’environ 30m2.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la SC UNION FONCIERE DE [Localité 3] a fait assigner la SARL COLMADO devant la Présidente du Tribunal Judiciaire de Bayonne statuant en référé aux fins de :

-CONSTATER l'acquisition, depuis le 26 mai 2025, au profit de la S.C.I UNION FONCIERE DE [Localité 3], de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 27 mars 2018
-ORDONNER l'expulsion de la SARL COLMADO, ainsi que de tous occupant de son chef, des locaux loués, sis [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique ;
-ORDONNER la séquestration des biens des locataires garnissant les lieux dans tel garde- meubles qu’il plaira à la S.C.I UNION FONCIERE DE [Localité 3], aux frais, risques et périls de la SARL COLMADO, et en garantie des indemnités locatives restant dues ;
-CONDAMNER la SARL COLMADO à payer à la S.C.I UNION FONCIERE DE [Localité 3], à titre de provision, la somme de 6 669,04 € selon décompte arrêté au 3 juin 2025, loyer du mois de juin 2025 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 25 avril 2025, et ce, jusqu’à complet paiement ;
-CONDAMNER la SARL COLMADO à payer à la S.C.I UNION FONCIERE DE [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer hors taxes, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux ;
-CONDAMNER la SARL COLMADO à régler à la S.C.I UNION FONCIERE DE [Localité 3] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-CONDAMNER la SARL COLMADO aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 avril 2025, d’un montant de 163,65 €.

Au soutien de ses demandes, elle explique que depuis le 1er juin 2024, la SARL COLMADO connaît des difficultés de règlement de son loyer ; le 15 avril 2025, une mise en demeure de régler la somme de 6 217,60 € lui était adressée. Le 25 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré, par exploit de Commissaire de Justice du 25 avril 2025, à la SARL COLMADO pour la somme en principal de 6 217,60 €, en vain. A ce jour, la dette locative est de 6 669,04 €, selon décompte arrêté au 3 juin 2025. Le loyer réévalué conformément aux termes du bail s’élève à la somme de 745,34 € hors taxes par mois, outre une provision sur charges annuelle de 144€.

Par conclusions notifiées le 2 décembre 2025, la SARL COLMADO sollicite de :

-STATUER ce que droit quant à l’application de la clause résolutoire,
-Pour le cas où elle soit acquise,
-SUSPENDRE, les effets de la clause résolutoire dans la limite d’UN (1) mois, à compter de la décision à intervenir, sous réserve du parfait paiement du loyer en cours et jusqu’au règlement de la totalité de la dette locative à hauteur de 3 224,18 euros.
-STATUER ce que de droit, quant aux dépens 

Au soutien de ses demandes, elle explique que Madame [K] [D], gérante de la SARL COLMADO s’est engagée à régler les sommes dues le 25 décembre 2025. Elle ne conteste nullement les sommes dues et acquiesce au nouveau décompte présenté par la SCI UNION FONCIERE DE [Localité 3].

La décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 janvier 2026, les parties présentes ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la clause résolutoire :
L'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 1343-5 du Code Civil prévoit que juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment;

Il résulte de l'article 1225 du code civil que la clause résolutoire « «est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » ;

Par ailleurs, en vertu de l'article L 145-41 du Code de Commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge;

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient, en ses conditions générales, une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers. 

Un commandement de payer a été délivré au locataire le 25 avril 2025, la situation n’ayant pas été régularisée depuis cette date le bail est résilié de plein droit à compter du 26 mai 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de mettre fin au trouble manifestement illicite en lien avec l’occupation sans droit ni titre du logement et d’ordonner la libération des lieux. 

En l'espèce, suivant le décompte produit en demande la dette locative est de 3224.18€ au 24 novembre 2025. Dès lors il convient de retenir la somme de 3224.18€ au 24 novembre 2025 conformément au décompte produit lequel n’est pas contesté par le défendeur.

Il résulte du dossier que la SARL COLMADO a commencé à apurer sa dette, celle-ci a baissé de manière significative ce qui est de nature à démontrer sa bonne foi et a soutenir sa demande de délais de paiement ainsi que de suspension de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire dans la limite d’UN (1) mois, à compter de la décision à intervenir, sous réserve du parfait paiement du loyer en cours et jusqu’au règlement de la totalité de la dette locative à hauteur de 3 224,18 euros.


Sur la demande de provision et de l’indemnité d’occupation mensuelle :
En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, partant du principe que le bail est résilié de plein droit à compter du 26 mai 2025, force est de constater que depuis cette date la SARL COLMADO est redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé charges incluses et ce jusqu'à libération effective des lieux.


Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'article 700 du CPC édicte: « comme il est dit au I de l'article 75 de la loi N°91-647 du 10 Juillet 1991, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. IL peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. »

En l'espèce, l'équité commande d'allouer à la SCI UNION FONCIERE DE [Localité 3] la somme de 2500 euros, par ailleurs le locataire succombant supportera la charge des entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.


PAR CES MOTIFS :

Nous, [...] [...], juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision contradictoire et en premier ressort ;


Constatons la résiliation du bail conclu entre la SCI UNION FONCIERE DE [Localité 3] et la SARL COLMADO à compter du 26 mai 2025 portant sur un local à usage commercial sis [Adresse 1] ;

Suspendons les effets de clause résolutoire ; 

Condamnons la SARL COLMADO à SCI UNION FONCIERE DE [Localité 3] la somme de 3224.18€ au titre de la dette locative actualisée au 24 novembre 2025 ; 

Autorisons la SARL COLMADO à s'en libérer en 1 mensualité avant le 25 décembre 2025 ; 

Rappelons que si la locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées, la résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ;

Disons qu'à défaut du paiement de cette mensualité, l'intégralité des sommes restant dues sera immédiatement exigible quinze jours après l'envoi d'un courrier recommandé resté infructueux ;

Disons qu'en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;

Disons que dans cette hypothèse, la SARL COLMADO devra immédiatement quitter les lieux sis [Adresse 1] de même que tout occupant éventuel de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

Disons que dans cette hypothèse le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons que toujours dans cette hypothèse, la SARL COLMADO sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant outre les provisions pour charges tel qu'il aurait été du si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 26 mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

Déboutons la SCI UNION FONCIERE DE [Localité 3] de ses plus amples demandes ;

Condamnons la SARL COLMADO à payer à la SC UNION FONCIERE DE [Localité 3] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamnons la SARL COLMADO aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer en date du 25 avril 2025 ;


La présente ordonnance a été signée par Madame [...] [...], Vice-Présidente, Juge des référés et par Madame [...] [...], faisant fonction de Greffière et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE