Tribunal Judiciaire · 11ème civ. S3 — 9 janvier 2026

N° RG 25/00724 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ2D


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
45 rue du Fossé des Treize
CS 60444
67008 STRASBOURG CEDEX
 

11ème civ. S3

N° RG 25/00724 -
N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ2D

Minute n°
























☐ Copie exec. à :
Me Nicolas FRAMERY
Me Marc JANTKOWIAK



Le 9 janvier 2026 
 
Le Greffier 



Me Nicolas FRAMERY
Me Marc JANTKOWIAK


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 09 JANVIER 2026


DEMANDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires 2 Rue du Marché 
à STRASBOURG
Agissant par son syndic SAS CITYA-RUHL-SEGESCA
20 rue de la 1ère Armée
67000 STRASBOURG

représentée par Me Marc JANTKOWIAK, 
Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ELDORADO
Chez Maître Nicolas FRAMERY
126 Route du Polygone
67100 STRASBOURG

représentée par Me Nicolas FRAMERY, 
Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 274


OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mathieu MULLER, Juge 
Nathalie PINSON, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 21 octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 décembre 2025 prorogé au 09 janvier 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Mathieu MULLER, Juge 
et par Nathalie PINSON, Greffier


EXPOSE DU LITIGE 
La SARL ELDORADO est propriétaire d’un lot n°0009 consistant en un appartement au 3ème étage de l’immeuble sis 2, rue du Marché à STRASBOURG. 
Le syndic est la SAS CITYA-RUHL-SEGESCA. 
Par acte de commissaire de justice daté du 14 janvier 2025 le Syndicat des copropriétaires 2 rue du Marché 67 000 STRASBOURG a fait assigner la SARL ELDORADO devant la 11ème chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :
Condamner la SARL ELDORADO à verser au syndicat demandeur la somme de 7.728,23 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure restée infructueuse du 19 mars 2024 ;Condamner en outre la SARL ELDORADO aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais de la sommation de payer de Maîtres [E] et [O], huissiers ;Condamner la SARL ELDORADO au versement d’une somme de 2.000 euros de dommages et intérêts en raison de résistance abusive ;Condamner la SARL ELDORADO au versement d’une indemnité de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Dire qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par la loi 2006-872 du 13 juillet 2006, que les frais, dépens et honoraires d’avocat, frais d’huissier de sommation, frais contentieux et précontentieux du contrat de mandat de syndic, frais de relance, et de mise en demeure recommandée AR, exposés par le syndicat des copropriétaires demandeur à l’occasion de la présente procédure seront exclusivement à la charge de la SARL ELDORADO ;Ordonner que la décision à intervenir soit exécutoire par provision. Le syndicat fait valoir que depuis plusieurs mois la SARL ELDORADO ne régularise plus les provisions et décomptes sur charges, malgré relances et sommation de payer délivrée le 19 juin 2024. 
Au visa de l’article 10-1 de la loi de 1965, de la loi Alur et au regard du contrat de syndic, elle sollicite le paiement des frais de recouvrement et les frais de transmission de dossier aux auxiliaires de justice arguant du caractère exceptionnel des diligences. 
Il explique en ce sens qu’une interprétation restrictive des diligences exceptionnelles du syndic reviendrait à empêcher de facturer les frais de contentieux au seul copropriétaire défaillant et met en péril les finances de la copropriété. 
En défense, selon ses conclusions datées du 20 octobre 2025, la SARL ELDORADO a demandé de :
Accorder à la SARL ELDORADO un délai de quatre mois pour s’acquitter du montant qu’il reste devoir au Syndicat des copropriétaires 2 rue du Marché 67 000 STRASBOURG ;
Débouter le Syndicat des copropriétaires 2 rue du Marché 67 000 STRASBOURG du reste de ses demandes. La société défenderesse explique qu’elle réclame des délais en raison des difficultés auxquelles elle a dû faire face et qui sont liées à l’abandon par son gérant sans en informer les associés ; que le défaut de paiement des charges de sa part est tout à fait involontaire. Elle précise que des démarches sont en cours pour tenter de remédier à la situation. 
Elle fait valoir que par principe les frais exposés par le syndic sont à la charge du syndicat des copropriétaires et que seulement par exception les frais peuvent être mis à la charge d’un seul copropriétaire, ce au regard de l’article 10-1 de la loi de 1965. 
Elle argue enfin de ce qu’il n’est pas démontré que le règlement de copropriété puisse mettre les frais de transmissions de dossier à l’avocat ou à l’huissier à la charge du copropriétaire, ajoutant que lesdits frais ne correspondent pas à une définition explicite. 
S’opposant à une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, elle explique que celle-ci aggraverait sa situation. 
À l’audience du 21 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires 2 rue du Marché 67 000 STRASBOURG, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes initiales et s’est opposé à la demande de délais. La SARL ELDORADO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures et a formé une demande de délais. 
Il sera statué par jugement contradictoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, puis prorogée au 9 janvier 2026, par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION 
Sur la demande en paiement 

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire est personnellement tenu de régler sa quote-part de charges dès l'instant où les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale et le budget prévisionnel effectivement voté par l'assemblée générale et il a l'obligation impérative de s'en acquitter.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Si le syndic a compétence exclusive s’agissant du recouvrement des charges, ce dernier doit rapporter la preuve de la réalité, de la liquidité et l’exigibilité de la créance alléguée.

En l’espèce, la partie demanderesse produit notamment les éléments suivants :
le contrat de syndic approuvé par assemblée générale du 13 décembre 2023 pour la période du 14 décembre 2023 au 13 juin 2025, lequel fait notamment mention, en son article 9, des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires concernés ; le procès-verbal d’assemblée générale du 13 décembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, décidant d’effectuer des travaux ayant pour objet la désignation d’un maître d’œuvre pour étudier le ravalement des façades, rénovation des toitures, et autres induits, d’effectuer les travaux ayant pour objet la désignation d’un bureau d’étude pour le projet de remplacement des colonnes d’évacuation, eau chaude et froide, décidant le changement de prestataire pour l’entretien des parties communes, décidant d’effectuer des travaux ayant pour objet la réfection de l’étanchéité des terrasses ;un décompte de charges pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ; les appels de fonds (provision sur charges et cotisation fonds travaux) pour les périodes suivantes : du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024, du 1er avril 2024 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024, du 15 septembre 2024 au 30 juin 2025, du 15 septembre 2024 au 30 juin 2025, du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 ;une mise en demeure de régler la somme de 2 026,04 euros, émise le 19 mars 2024 par Citya Immobilier, réceptionnée le 25 mars 2024 par la SARL ELDORADO ;une sommation de payer les charges de copropriété délivrée par voie de commissaire de justice en date du 19 juin 2024 et portant sur la somme de 4 236,04 euros au titre du solde sur charges de copropriété ainsi qu’une facture de commissaire de justice s’agissant dudit acte d’un montant de 155,22 euros ; un extrait de compte arrêté au 3 janvier 2025 pour un solde débiteur de 7 728,23 euros. Les éléments ainsi produits justifient une créance du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SARL ELDORADO. 
S’agissant de l’existence d’une dette relative aux arriérés de charges et travaux et d’avance de trésorerie, la défenderesse n’en conteste ni le principe ni le montant. 
Néanmoins, il convient de relever que le décompte susvisé laisse apparaître des frais visés à l’article 10-1 de la loi 1965, et ce comme suit :
mise en demeure au 19 mars 2024 pour une somme de 45,60 eurosfrais de contentieux au 14 juin 2024 pour une somme de 480 eurosfrais de sommation de payer au 19 juin 2024 pour une somme de 155,22 eurosfrais de contentieux au 18 décembre 2024 pour une somme de 480 euros. Ainsi, la SARL ELDORADO sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires 2 rue du Marché 67 000 STRASBOURG la somme de 6 567,41 euros au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.



Conformément aux dispositions de l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024, date du commandement de payer sur le montant de 3 710,44 euros (sommes dues à titre de charges au moment de la sommation de payer, déduction faite des frais ci-dessus), et à compter du 14 janvier 2025, date de l’assignation pour le surplus. 

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite les sommes ci-dessus détaillées au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

En effet, ladite loi prévoit que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 sont imputables au seul copropriétaire concerné : 

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En vertu de ce texte, les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes ne constituent plus des charges incombant au syndicat au titre de l'administration de l'immeuble mais doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant.

De même, conformément au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 de la loi Alur du 24 mars 2014, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, constituent des prestations particulières pouvant justifier une rémunération du syndic en complément du forfait et étant imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires les frais de recouvrement listés ainsi qu'il suit (article 9.1 dudit décret du 26 mars 2015) :

- mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- relance après mise en demeure,
- constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;
- suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, il y aura lieu de prendre en compte les frais de mise en demeure et de la sommation de payer, soit 200,82 euros (45,60 euros + 155,22 euros) qui sont prévus en ces termes au contrat de syndic. 

S’agissant des frais relatifs aux constitutions de dossier transmis aux axillaires de justice pour un montant total de 960 euros (soit 2 x 480 euros), il y a lieu de relever de manière générale qu’il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles, lesquelles ne pouvant que s’entendre comme étant difficiles et complexes et dépassant l’activité habituelle d’un syndic pour obtenir paiement. Ces montants ne seront pas pris en compte. 

Au surplus, les frais mis en compte au 18 décembre 2024 demeurent postérieurs à la sommation de payer du 19 juin 2024. 

Au final, la SARL ELDORADO sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200,82 euros au titre des frais de recouvrement tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024, date de la sommation de payer.


Sur la demande de délais de paiement 
Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, le copropriétaire a sollicité l’octroi de délais de paiement, soit quatre mois ; ce à quoi s’oppose la partie demanderesse. 
Il doit être constaté que la SARL ELDORADO, si elle argue de sa situation financière dégradée, n’en justifie par aucune pièce qui serait versée au dossier de la procédure, ni davantage s’agissant de son incapacité à faire face aux sommes mise en compte. Au surplus, la durée de la procédure lui aura permis, de facto, de bénéficier de délai de paiement.

Par conséquent, la demande sera rejetée. 

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi. 

En l’espèce, le relevé de compte de la copropriétaire défenderesse démontre que celle-ci ne s’acquitte plus du paiement de ses charges depuis octobre 2024. 

Il faut relever qu’elle ne s’est pas acquittée de ces arriérés, y compris durant le temps de la présente procédure, alors qu’elle n’en a pas contesté le principe arguant de difficultés de gestion qu’elle n’a justifié par la production d’aucune pièce. 

Il est dès lors acquis que la SARL ELDORADO a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Par conséquent, ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires 

La SARL ELDORADO, qui succombe, sera condamné aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que la SARL ELDORADO soit condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires 2 rue du Marché 67 000 STRASBOURG la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire s'applique de plein droit aux décisions de première instance. 



Celle-ci est non seulement compatible avec la nature du litige mais rendue opportune par l'objet de la demande et l'absence de contestation. Aucun élément ne justifie donc de l'écarter. 


PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort, 

CONDAMNE la SARL ELDORADO à payer au Syndicat des copropriétaires 2 rue du Marché 67 000 STRASBOURG :

*la somme de 6 567,41 euros au titre des arriérés de charges pour la période du 26 février 2024 au 6 mai 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024, date du commandement de payer sur le montant de 3.710,44 euros et à compter du 14 janvier 2025, date de l’assignation pour le surplus,

*la somme de 200,82 euros au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 ; 

DEBOUTE la SARL ELDORADO de sa demande de délai de paiement ; 

CONDAMNE la SARL ELDORADO à payer au Syndicat des copropriétaires 2 rue du Marché 67 000 STRASBOURG une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL ELDORADO à payer au Syndicat des copropriétaires 2 rue du Marché 67 000 STRASBOURG la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL ELDORADO aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l'audience, assistée de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Président,
Nathalie PINSON Mathieu MULLER