Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 6 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026







N° du jugement :


N° d’inscription au 
répertoire général :

N° RG 24/00496 - N° Portalis DBZH-W-B7I-C5PMT



[X] [T] épouse [Y], [R] [J] [Y]

C/

S.A.R.L. NESTENN LOCMINE, [D] [P] [Z] [B], [A] [W] épouse [B]




COPIE EXECUTOIRE LE
06 Janvier 2026
à 
Me Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE, 

Me Chloé BORDAS, 

Me Vincent GICQUEL de la SCP GICQUEL - DESPREZ



entre :

Madame [X] [T] épouse [Y]
née le 05 Mars 1980 à [Localité 10] (94)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 6]

Monsieur [R] [J] [Y]
né le 28 Avril 1977 à [Localité 7] (93)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 6].

représentés par Maître Chloé BORDAS, avocat postulant au barreau de LORIENT et ayant comme avocat plaidant Maître Marie-José GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS 

Demandeurs

et : 

S.A.R.L. NESTENN LOCMINE
dont le siège social se situe [Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Vincent GICQUEL de la SCP GICQUEL - DESPREZ, avocats au barreau de VANNES

Monsieur [D], [P], [Z] [B]
né le 23 Novembre 1948 à [Localité 9] (51)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE, avocat postulant au barreau de LORIENT et ayant comme avocat plaidant Maître Rudy LAQUILLE, avocat au barreau de REIMS

Madame [A], [L], [H] [W] épouse [B]
née le 13 Août 1948 à [Localité 9] (51)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Maître Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE, avocat postulant au barreau de LORIENT et ayant comme avocat plaidant Maître Rudy LAQUILLE, avocat au barreau de REIMS

Défendeurs



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme DE GRAEVE, Vice-Présidente, Juge Rapporteur
Madame KASBARIAN, Vice-Présidente
Madame AIRIAUD, magistrat à titre temporaire 

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 28 Octobre 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par Mme DE GRAEVE, par sa mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme DE GRAEVE, a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.
































EXPOSE DU LITIGE

Après avoir pris attache avec l’agence immobilière NESTENN LOCMINE et visité le bien le 30 mai 2023 pour lequel mandat lui était donné par les époux [B], Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [Y] née [T] ont signé un compromis de vente sous seing privé avec Monsieur [D] [B] et Madame [A] [B] née [W], le 28 juillet 2023, concernant leur bien immobilier situé à [Adresse 8].

Le 28 août 2023, ils versaient la somme de 1.200 euros, à titre d’acompte, à la société NESTENN LOCMINE, dans le cadre de la vente envisagée.

Les époux [Y] ont refusé de réitérer la vente, faisant valoir par courrier recommandé du 09 janvier 2024 que des modifications substantielles étaient intervenues sur le bien, eu égard à la construction d’une voie autour de la propriété. Ils demandaient la restitution de l’acompte versé. 

Les époux [B] et l’agence NESTENN LOCMINE s’y opposaient et les premiers faisaient délivrer aux époux [Y] une sommation d’assister au rendez-vous fixé en l’étude du notaire le 29 février 2024 aux fins de réitérer l’acte authentique de vente. Les époux [Y] refusaient de signer l’acte authentique.

Par acte d'huissier de justice en date des 5 et 6 mars 2024, Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [Y] née [T] ont fait assigner d’une part Monsieur [F] [B] et Madame [A] [B] née [W] et d’autre part la SARL NESTENN LOCMINE aux fins de voir prononcer la nullité de la promesse de vente. 

Suivant conclusions n°2, ils demandent au tribunal, au visa des articles 1113, 1128 et 1130 et suivants du code civil, de : 

- Prononcer la nullité de la promesse de vente pour défaut de consentement en raison de l’erreur affectant les qualités substantielles du bien objet de la promesse de vente
- Ordonner à l’agence NESTENN LOCMINE d’avoir à leur restituer la somme de 1.200 euros versée à titre d’acompte.

A titre subsidiaire, au visa de l’article 1604 du code civil, ils sollicitent de voir : 

- Prononcer la résolution de la promesse de vente
- Ordonner à l’agence NESTENN LOCMINE d’avoir à leur restituer la somme de 1.200 euros versée à titre d’acompte.

Plus subsidiairement, au visa de l’article 1186 du code civil, ils demandent à voir :

- Prononcer la caducité du compromis de vente 
- Ordonner à l’agence NESTENN LOCMINE d’avoir à leur restituer la somme de 1.200 euros versée à titre d’acompte.

Au regard des dispositions de l’article 1240 du code civil, ils sollicitent en outre la condamnation des époux [B] et de l’agence NESTENN LOCMINE, solidairement, à leur verser : 

- La somme de 1.512,92 euros au titre de leur préjudice financier incluant le remboursement des allers-retours effectués entre COURDIMANCHE et MOREAC pour un montant de 812,82 euros et le remboursement de l’étude de sol pour un montant de 700 euros.
- La somme de 5.000 euros à chacun d’eux, soit la somme totale de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi. 

En toute état de cause, ils demandent à voir : 

- Débouter les époux [B] de leur demande de condamnation au titre de la clause pénale, infondée ou, à défaut, la réduire à la somme d’un euro symbolique ou à tout le moins à de plus justes proportions,
- Débouter l’agence NESTENN LOCMINE de sa demande de condamnation au titre du paiement de ses honoraires, infondée, ou à défaut la réduire à la somme d’un euro symbolique ou à tout le moins à de plus justes proportions,
- Condamner les époux [B], solidairement avec l’agence NESTENN LOCMINE, à leur payer 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 

Les époux [Y] font valoir qu’ils étaient en quête d’un bien immobilier situé en pleine campagne, planté dans un environnement de verdure, au calme et à l’abri de tous et qu’ils avaient particulièrement insisté auprès de l’agence immobilière sur un cadre où la nature prédomine et avec de l’espace, éloigné de toute route, se montrant ainsi attachés à l’environnement global du bien et son cadre bucolique. Alors qu’ils soutiennent avoir choisi le bien des époux [B] car se situant dans une impasse, entouré de champs et à l’abri des regards, ils indiquent que la construction d’un chemin bitumé, ceinturant désormais le bien et particulièrement proche de la piscine de l’habitation a modifié de manière substantielle les qualités de la prestation antérieurement offerte. Ils estiment avoir été induits en erreur, le bien n’offrant plus la tranquillité et l’intimité promises par l’annonce, seules ayant motivé la signature du compromis de vente alors que l’importance de la construction laisse craindre une urbanisation prochaine et le passage de véhicules motorisés. Ils indiquent en outre que les travaux ont été réalisés sans aucun affichage permettant de les informer du projet et que le retrait des bornes de propriété pendant leur réalisation interroge un éventuel empiètement sur le terrain des époux [B]. Ils indiquent ne pas se plaindre de l’évolution de l’activité de l’exploitation agricole voisine et relèvent que si la structure du bien vendu n’a pas été modifiée, il en va différemment de son esthétique. Ils font valoir que les époux [B] et l’agence NESTENN LOCMINE ont été de mauvaise foi, en ce qu’ils ne les ont pas tenus informés des travaux ni ne leur ont fait une quelconque proposition suite à la découverte des modifications apportées à l’environnement du bien. 

Les époux [Y] ajoutent que faisant droit à leur demande, le tribunal ne pourra que débouter les époux [B] de leur demande d’indemnité forfaitaire et de clause pénale et qu’en tout état de cause, celle-ci ne saurait être due, les époux [B] ayant signé dès le mois de mai 2024 une nouvelle promesse de vente à un prix très proche de la vente initialement envisagée. Ils font valoir à ce titre avoir été diligents en informant rapidement les vendeurs de leur refus de réitérer la vente leur permettant de remettre le bien immédiatement sur le marché alors que par ailleurs les époux [B] ne démontrent pas avoir subi un quelconque préjudice. Ils considèrent dès lors la clause pénale comme manifestement excessive. 

De la même manière, les époux [Y] soutiennent que l’agence NESTENN LOCMINE est mal fondée à solliciter le paiement de ses honoraires en ce qu’elle a manqué à ses obligations d’information et de conseil en tant que professionnel de l’immobilier. Ils indiquent à ce titre que l’agence ne les a jamais accompagnés lors des visites se limitant à leur confier les clés du bien et qu’elle ne les a jamais informés des travaux mis en œuvre par l’exploitant voisin.

Les époux [Y] font valoir avoir subi un préjudice financier du fait de leurs déplacements et de l’étude de sol réalisée, en lien avec la vente projetée et que l’abandon du projet a été une décision difficile tant celui-ci leur tenait à cœur, alors même qu’ils avaient tout mis en œuvre pour leur déménagement. Ils indiquent en outre que l’insistance de l’agence et des époux [B] à donner suite à la vente est seule à l’origine de la procédure judiciaire et source de préjudice moral.

En réponse, par conclusions n°2, Monsieur [D] [B] et Madame [A] [B] née [W] sollicitent le débouté des époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes et à titre reconventionnel, leur condamnation solidaire au versement de la clause pénale d’un montant de 30.700 euros outre 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais engagés auprès du commissaire de justice pour faire délivrer la sommation d’assister et dresser procès-verbal de carence. 

Les époux [B] font valoir que les travaux visés par les époux [Y] ne concernent aucunement leur propriété, qu’ils portent sur certaines voies de passage situées sur les terres voisines et consistent en des modifications mineures, le chemin ayant été stabilisé afin de faciliter les déplacements des engins agricoles et sans en augmenter le trafic. Ils indiquent que ces travaux sont totalement indépendants de leur volonté. Ils soutiennent qu’en tout état de cause, les travaux sont intervenus postérieurement à la signature du compromis de vente, qu’ils n’affectent aucune qualité substantielle du bien vendu, lequel reste situé au bout d’une impasse, entouré de champs et à l’abri des regards. Ils ajoutent que l’absence de changement du paysage environnant n’a jamais été posé comme une condition substantielle de la vente et que le compromis de vente signé par les demandeurs interdit toute rétractation intempestive en lien avec l’environnement proche du bien. Ils ajoutent que les désordres dénoncés par les demandeurs pour obtenir subsidiairement la résolution de la vente n’affectent pas le bien immobilier objet de la vente d’un défaut grave et persistant qui compromettrait de façon certaine l’usage de la chose, privant les acquéreurs d’en user de manière paisible. Ils entendent à ce titre produire des photographies prises à distance de la réalisation des travaux pour démontrer qu’ils sont invisibles de l’espace piscine bordé d’une haie de cyprès. Ils contestent toute faute de leur part justifiant une indemnisation au profit des époux [Y].

Dès lors qu’ils estiment que les époux [Y] n’ont pas rempli leurs obligations découlant du compromis de vente du 28 juillet 2023 en refusant de réitérer l’acte authentique, les époux [B] sollicitent la mise en œuvre de la clause pénale prévue au compromis, la résolution de plein droit de la vente emportant application de la clause à la charge de la partie défaillante. Ils précisent que le montant de la clause pénale est justifié en ce que rien ne laissait présager de la renonciation des acheteurs à trois jours de la signature de l’acte authentique et alors que le bien n’a pu être immédiatement remis en vente et que si un nouveau compromis de vente a été signé, les époux [B] ont dû accepter une baisse de prix non négligeable de 7.000 euros.

Les époux [B] soutiennent que l’ensemble des conditions étaient remplies pour la réitération de la vente, le compromis de vente signé valant vente parfaite dès lors que la condition suspensive d’obtention du prêt a été réalisée. Ils indiquent avoir dès lors été contraints de faire délivrer une sommation d’assister à la signature de la vente définitive du bien. 

Par conclusions n°2, la SARL NESTENN LOCMINE sollicite le débouté des époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes et leur condamnation solidaire à lui verser une indemnité légale équivalente à ses honoraires à hauteur de 15.350 € TTC outre la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

La SARL NESTENN LOCMINE soutient que le bien est une maison d’habitation située en pleine zone agricole, à proximité immédiate d’exploitations agricoles, bâtiments, hangars et de grandes superficies de terres agricoles exploitées. Elle indique que les époux [Y] ne justifient pas de la réalité des travaux allégués et de leur impact, ni de ce que l’absence de chemin d’exploitation ait été une condition déterminante de leur consentement, en l’absence de modification de l’environnement du bien. Elle ajoute que le chemin n’a pas été créé mais rénové pour permettre un accès plus confortable à l’agriculteur et moins gênant pour les riverains et fait cesser les passages des engins agricoles au Sud-Ouest, à proximité de la propriété et qu’il ne s’agit en aucun cas d’une route. Elle soutient que le consentement devant être apprécié au jour de la formation du contrat et les travaux réalisés postérieurement, aucune erreur ne saurait être alléguée. L’agence affirme enfin qu’aucune condition tenant à l’absence de modification de l’environnement n’est entré dans le champ contractuel. Elle estime avoir parfaitement répondu à son obligation de délivrance conforme du seul bien objet de la vente.

Le prêt bancaire obtenu et la condition suspensive de financement réalisée, faute d’avoir régularisés la vente définitive, la SARL NESTENN LOCMINE estime ses honoraires dus au terme de l’indemnité légale prévue au compromis. Elle conteste tout manque à son obligation d’information et de conseil faute d’information sur les travaux entrepris sur la parcelle voisine et en l’absence de toute obligation du propriétaire voisin de fournir cette information. Elle soutient enfin que l’action formée par les demandeurs consiste en la mise en cause de la responsabilité extracontractuelle de l’agent immobilier et n’a pas pour objet d’écarter la demande de dommages et intérêts prévue au compromis de vente. Contestant tout défaut d’information à l’égard des acheteurs, elle ajoute que les frais engagés par eux ne sont pas dus, les époux [Y] à l’origine de la non réalisation de la vente. En tout état de cause, elle affirme qu’ils ne sont pas justifiés. 

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens. 

La clôture de la procédure a été ordonnée le 19/12/2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I – sur la demande principale

A - Sur la nullité de la promesse de vente 

Au terme de l’article 1130 du code civil, l’erreur vicie le consentement lorsqu’elle est de telle nature que, sans elle, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 

L’article 1132 du même code dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit excusable, est une cause de nullité du contrat, lorsqu’elle porte sur des qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. 

L’article 1133 précise que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’article 1135 dispose quant à lui que l’erreur sur un simple motif, étranger aux qualités essentielles de la prestation due ou du cocontractant n’est pas une cause de nullité, à moins que les parties n’en aient fait expressément un élément déterminant de leur consentement. 

En l’espèce, la contestation ne porte pas sur le bien immobilier objet de la vente mais sur l’environnement immédiat de celui-ci. 

Le compromis de vente comporte une clause « information concernant l’environnement proche des biens » au terme de laquelle : 
« Préalablement à la signature des présentes, l’acquéreur déclare s’être assuré par lui-même des activités de toute nature, professionnelles ou non, exercées dans l’environnement proche des biens susceptibles d’occasionner des nuisances sonores, olfactives, visuelles ou autres. 

Il reconnaît avoir été informé par le rédacteur des présentes des dispositions de l’article L.113-8 du code de la construction et de l’habitation aux termes desquelles les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques, culturelles ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou règlementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions. 
En conséquence, il renonce à exercer tout recours contre le vendeur à quelque titre que ce soit ».

Il est constant que le bien se situe en zone agricole, à proximité immédiate d’une exploitation et les champs environnant exploités par celle-ci. Les époux [Y] le reconnaissent eux-mêmes. 

A ce titre, ils font écrire qu’ils ne se plaignent pas d’une évolution de l’activité. 

Les époux [Y] affirment que la vente s’inscrivait dans un projet d’acquisition d’une résidence, à la campagne, la condition de l’environnement du bien immobilier étant une condition essentielle à leur consentement, portée à la connaissance de l’agence immobilière intermédiaire (courrier de Me [O], conseil M. et Mme [Y] du 09 janvier 2024 – pièce 3). Ils précisent que là où il y avait des chemins de terre bucoliques, il existe désormais des routes enfermant la propriété (courrier de Maître [O], conseil de M. et Mme [Y] du 07 février 2024 – pièce 6). 

Le bien immobilier était décrit au terme de l’annonce publiée par l’agence NESTENN LOCMINE comme une « jolie propriété de charme située en campagne et en impasse, à l’abri des regards ». 

Il convient de considérer que les caractéristiques du bien visées dans l’annonce constituent des caractéristiques essentielles de la vente. 

Au-delà, les époux [Y] allèguent sans le démontrer avoir informé l’agent immobilier de ce que l’absence de route et la présence de seuls champs constituaient un élément essentiel de leur consentement. 

Les travaux entrepris par l’exploitant voisin ne sont ni contestables ni contestés. Ils ont manifestement consisté en l’aménagement d’un chemin communal et la création d’un chemin menant à un champ contournant la propriété des époux [B]. 

Or, des seules photographies produites au débat, susceptibles de permettre à la juridiction d’apprécier l’existence d’une modification substantielle du bien vendu, il apparaît que le bien reste entouré de champs et en impasse, les chemins n’ayant été aménagés par le propriétaire que pour accéder à ses parcelles. En outre, les époux [Y] échouent à établir qu’ils ne seraient plus à l’abri des regards, alors qu’il apparaît des photographies produites que les chemins ne sont pas visibles de l’intérieur de la propriété du fait de la présence de haies autour de la propriété. Les éléments essentiels tenant à la situation du bien mentionnés dans l’annonce et repris par les acquéreurs comme substantiels demeurent. 

En tout état de cause, les travaux ont été réalisés postérieurement à la signature du compromis de vente et il ne résulte pas des éléments de l’espèce qu’ils étaient envisagés et qu’ils aient pu être connus des parties et notamment de l’agence immobilière ou des vendeurs, au jour de la signature dudit acte. 

Au contraire, il résulte des échanges de mail entre les époux [Y] et l’agence immobilière que les premiers ont informé la société NESTENN LOCMINE le 4 décembre 2023 de travaux entrepris sur la propriété voisine aux alentours du 30 novembre 2023, l’agence immobilière leur répondant par courriel du 7 décembre 2023 s’être entretenue avec le propriétaire voisin le 05 décembre 2023 aux fins d’obtenir toute information utile sur les travaux réalisés. 

Dès lors, les époux [Y] échouent à démontrer l’existence d’une erreur au jour de la signature du compromis de vente, viciant leur consentement et justifiant l’annulation de la vente. Ils seront déboutés de leur demande de ce chef. 

B - Sur la résolution de la promesse de vente 

Au terme de l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. 

L’article 1605 du même code précise que l’obligation de délivrer l’immeuble est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs s’il s’agit d’un bâtiment ou lorsqu’il a remis les titres de propriété. 

En l’absence de délivrance conforme, la résolution de la vente est encourue. 

En l’espèce, tel que précédemment, il convient de retenir qu’il n’existe pas de contestation concernant la délivrance du bien immobilier objet de la vente, les époux [Y] se limitant à revendiquer un défaut de conformité tenant à l’environnement dudit bien et notamment aux caractéristiques esthétiques de cet environnement. 

Or, l’écrin de verdure et le cadre bucolique décrit par les époux [Y] ne correspond pas précisément à la situation du bien dès lors qu’il est constant que celui-ci se trouve à proximité de bâtiments d’une exploitation agricole, laquelle exploite les champs environnants. Des chemins permettant l’accès à ces champs par des engins agricoles à proximité du bien objet du compromis préexistaient. Si leur aspect a été modifié voire étendu, tel que précédemment retenu, des seuls éléments produits au débat, il ne résulte pas la démonstration d’une modification substantielle de la situation du bien. 

Les époux [Y] seront également déboutés de leur demande. 
 
C - Sur la caducité de la promesse de vente

Aux termes de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. 

Il a été précédemment jugé que les éléments essentiels du bien demeurent. Dès lors, il convient de débouter les époux [Y] de leur demande. 

II - Sur les demandes reconventionnelles 

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Parallèlement, il résulte de l’article 1226 du code civil que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution. 

L’article 1229 du même code dispose que la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale. 

L’article 1231-5 du code civil dispose quant à lui que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 

En application des dispositions précitées, constitue une clause pénale la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée. 

Le juge pour qui la réduction n’est qu’une simple faculté, n’a pas à motiver spécialement sa décision lorsque, faisant application pure et simple de la convention, il refuse de modifier le montant forfaitairement prévu. 

Par contre, pour réduire le montant d’une clause pénale les juges du fond ne peuvent se borner à constater qu’elle était excessive eu égard des circonstances. La disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi. 

- Au profit du vendeur : 

En l’espèce, le compromis de vente du 28 juillet 2023 stipule que : « A défaut (pour l’une des parties) de s’être exécutée […], la partie non défaillante aura le choix entre poursuivre en justice la réalisation de la vente ou invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de trente mille sept cents euros (30700€) ». 

En l’espèce, la clause pénale est acquise. 

Les défendeurs ont néanmoins rapidement trouvé acquéreur. Il convient d’en tenir compte en précisant que la vente a été réalisée courant juillet 2024, soit huit mois après la date initialement prévue de la vente auprès des consorts [Y] et à un prix moindre, de l’ordre de 7.000 €, somme qui était acquise aux consorts [B] à l’issue de la vente projetée avec les époux [Y], cette perte constituant un préjudice, sans avoir à rechercher les raisons ayant justifié la diminution du prix. 

Au regard de ce qui précède, le montant de l’indemnité sera limité à la somme de 20.000 €.

- Au profit de l’agent immobilier 

En l’espèce, le compromis de vente du 28 juillet 2023 stipule qu’à défaut pour l’une des parties de s’être exécutée, que la résolution de la vente ou sa réalisation en justice aient été demandées, « dans les deux cas, l’AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévu à l’article « Honoraires de l’AGENCE ». 

Ledit article fixe à la somme de quinze mille trois cents euros TTC (15300€ TTC) le montant des honoraires dus par l’acquéreur à l’agence NESTENN LOCMINE. 

Si l’agence NESTENN LOCMINE, en sa qualité de professionnel, est tenue d’une obligation d’information, elle ne saurait être tenue d’informer les co-contractants que de ce dont elle a connaissance. Or, il n’est pas établi que l’agence immobilière a eu connaissance des travaux envisagés sur un chemin privatif par le tiers au jour de la signature du compromis de vente. 

Au-delà, de la même manière que pour les consorts [B], il apparaît que la vente du bien immobilier est intervenue rapidement. Il convient de réduire proportionnellement le montant des sommes réclamées au montant de 10.000 € la clause pénale due à la société NESTENN LOCMINE.

III - Sur les autres demandes

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandeurs, échouant à la présente procédure, seront condamnés à payer aux époux [B] une somme de 2500 euros et à la SARL NESTENN LOCMINE une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais de sommation d’assister et d’établissement du procès-verbal de carence. 


PAR CES MOTIFS : 

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

- DEBOUTE Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [Y] née [T] de leurs demandes, 

- CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [Y] née [T] à payer à Monsieur [D] [B] et Madame [A] [B] née [W] la somme de vingt mille euros (20.000 €) au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente du 28 juillet 2023, 

- CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [Y] née [T] à payer à payer à la SARL NESTENN LOCMINE la somme de dix mille euros (10.000 €) au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente du 28 juillet 2023, 

- CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [Y] née [T] à payer à Monsieur [D] [B] et Madame [A] [B] née [W] la somme de 2500 euros d’une part et à la SARL NESTENN LOCMINE d’autre part une somme de 2500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

- CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [Y] née [T] au paiement des dépens de la présente instance en ce compris les frais de sommation d’assister et d’établissement du procès-verbal de carence. 

- RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT