Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 12 janvier 2026

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 12 JANVIER 2026









N° RG 24/00356 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTKD







S.A.R.L. TER ARCINS



c/



ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES

























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 décembre 2023 (R.G. 23/04013) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 24 janvier 2024





APPELANTE :



S.A.R.L. TER ARCINS, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 800 995 599, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]



Représentée par Maître Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Arnaud CHEVRIER de la SELARL LEXCO, avocat au barreau de BORDEAUX 





INTIMÉE :



ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES, agissant poursuites et diligences de la [Adresse 5], prise en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]



Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





* * *









EXPOSE DU LITIGE 



1. La SARL Ter Arcins, dont le siège est à [Localité 7] (Gironde), a pour activité l'acquisition d'immeubles et de terrains ainsi que la propriété, l'exploitation et la disposition de tous immeubles bâtis ou non bâtis.



Par acte du 03 juillet 2014, la société Ter Arcins a acquis un ensemble immobilier situé à [Localité 3] (Gironde), pour un prix de 7 850 000 euros HT. 



La société Ter Arcins a bénéficié de l'exonération des droits d'enregistrement prévue par l'article 1594-0 G, A I du code général des impôts, sous réserve de respecter un engagement de construction d'un immeuble neuf dans un délai de quatre ans, soit jusqu'au 4 juillet 2018.



Dans le cadre d'un examen de comptabilité réalisé du 9 novembre 2018 au 14 décembre 2018, l'administration fiscale a constaté que la société Ter Arcins n'a pas respecté l'engagement de construire dans le délai imparti, cette dernière justifiant l'absence de construction par la survenance de plusieurs cas de force majeure tenant à la contestation du permis de démolir par une société tierce, l'occupation illicite du terrain et le refus du permis de construire.



Le 14 décembre 2018, l'administration fiscale a adressé une proposition de rectification à la société Ter Arcins et procédé au rappel des droits d'enregistrement dus, majorés des intérêts de retard, considérant que la société Ter Arcins aurait du demander la prorogation du délai de construction et que les évènements invoqués ne caractérisaient pas des cas de force majeure.



Par courrier du 13 février 2019, la société Ter Arcins a présenté ses observations, auxquelles l'administration fiscale a répondu qu'elle maintenait les réhaussements par courrier du 22 mars 2019.



Le 16 décembre 2019, l'administration fiscale a procédé à la mise en recouvrement des réhaussements pour la somme totale de 402 515 euros.



Par courrier de réclamation du 13 janvier 2020, la société Ter Arcins a contesté les réhaussements, la réclamation ayant fait l'objet d'une décision de rejet du 07 mars 2023.



Dans ce contexte, la société Ter Arcins a, par acte extrajudiciaire du 05 mai 2023, fait assigner la Direction Régionale des Finances Publiques de Paca et des Bouches-du-Rhône devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d'annulation de la décision de rejet.





2. Par jugement du 21 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :



- Débouté la SARL Ter Arcins de l'ensemble de ses demandes,

- Condamné la SARL Ter Arcins aux entiers dépens de l'instance.





3. Par déclaration au greffe du 24 janvier 2024, la société Ter Arcins a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la Direction Régionale des Finances Publiques de Paca et des Bouches-du-Rhône.









PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



4. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 12 avril 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Ter Arcins demande à la cour de :



Vu l'article1594-0 G du code général des impôts,

Vu l'article 1218 du code civil,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence

Vu les pièces produites,



- Réformer le jugement du 21 décembre 2023 du tribunal judiciaire dont elle a fait appel, en toutes ses dispositions, et en statuant à nouveau :

- Déclarer la demande de la société Ter Arcins recevable et bien fondée,

- Prononcer la non-exigibilité des droits d'enregistrement par la société Ter Arcins,

- Annuler la décision explicite de rejet du 7 mars 2023 faisant suite à la réclamation contentieuse du 13 janvier 2020 introduite par la société Ter Arcins,

- Ordonner la décharge des droits à mis à la charge de la société Ter Arcins, la remise de l'intégralité des intérêts de retard soit 402 515 euros et la restitution des sommes déposées à titre de garantie,

- Condamner la Direction Régionale des Finances Publiques de Paca et des Bouches-du-Rhône au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la Direction Régionale des Finances Publiques de Paca et des Bouches-du-Rhône aux entiers dépens.



5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 10 juin 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la Direction Régionale des Finances Publiques de Paca et des Bouches-du-Rhône demande à la cour de : 



- Confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il déboutait la société Ter Arcins de l'intégralité de ses demandes,

- Reconnaître le rappel fondé en droit et en fait,

- Allouer à l'administration des finances publiques une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la société Ter Arcins à cette somme ainsi qu'aux entiers dépens.



6. La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 10 novembre 2025.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées. 





MOTIFS DE LA DECISION



Sur le bien-fondé de l'avis de recouvrement



Moyens des parties



7. La société Ter Arcins sollicite l'infirmation du jugement entrepris, considérant que le premier juge s'est mépris sur la véritable portée du défaut de demande de prorogation du délai de construction de 4 ans dès lors qu'elle apporte la preuve que les cas de force majeure rencontrés n'avaient pas cessé à l'expiration dudit délai. 

Elle estime en effet que lorsque l'évènement de force majeure n'a pas cessé à l'expiration du délai prévu pour construire, l'acquéreur est dispensé de formuler une demande de prorogation de délai, précisant que ce n'est que lorsque l'empêchement a cessé avant l'expiration du délai de 4 ans que le défaut de demande de prorogation dudit délai peut constituer un manquement imputable à l'acquéreur. 

Elle soutient avoir été confrontée, pendant la totalité du délai d'engagement de construire de 4 ans, à trois évènements revêtant chacun le caractère de la force majeure n'ayant pas cessé à l'expiration du délai prévu pour construire, qui ont donc suspendu son obligation de construire et l'ont dispensée de procéder à une demande de prorogation, à savoir : 

- la contestation par la société Laurie Lumière du permis de démolir accordé par la mairie de [Localité 3] à la société Ter Arcins qui a duré du mois de novembre 2015 à février 2017, créant un empêchement temporaire, 

- l'occupation illicite du terrain acquis par les gens du voyage à compter du mois de septembre 2016, 

- le refus du permis de construire en mars 2018, créant un empêchement à construire.



8. L'administration fiscale conclut à la confirmation du jugement entrepris, faisant valoir que l'obtention d'une prolongation annuelle du délai pour construire n'est désormais plus subordonnée à la démonstration d'une force majeure empêchant la construction et qu'il n'existe aucune disposition légale prévoyant une exemption de l'obligation de procéder à une demande de prorogation du délai selon les modalités prévues à l'article 266 bis de l'annexe III du CGI.

Elle soutient que dès lors que la société Ter Arcins n'a pas formalisé de demande de prorogation du délai de 4 ans pour construire, ni obtenu cette prorogation, elle doit être déchue du régime de faveur. 

Elle considère en toute hypothèse que les causes d'empêchement à construire invoquées par l'appelante ne constituent pas des cas de force majeure. Elle soutient ainsi que le litige opposant la société Ter Arcins à la société Laurie Lumière n'était pas irrésistible, que l'occupation du site par les gens du voyage n'était pas imprévisible et que les difficultés d'obtention du permis de construire déposé au demeurant tardivement, constituent un aléa connu des professionnels de l'immobilier et ne sont ni imprévisibles ni insurmontables, de sorte que la société Ter Arcins était à même d'anticiper le retard prévisible de la construction en sollicitant une prorogation du délai. 



Réponse de la cour



9. Le I du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts, dans sa version applicable à l'espèce, c'est-à-dire en vigueur du 12 juin 2011 au 30 décembre 2014, prévoit une exonération de la taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement lorsque l'acquéreur d'un immeuble est une personne assujettie à la TVA et s'engage, dans l'acte d'acquisition, à effectuer, dans un délai de quatre ans, des travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. 



L'exonération est subordonnée à la justification par l'acquéreur, à l'expiration du délai de quatre ans, de l'exécution des travaux auxquels il s'est engagé.



En application du IV de l'article 1594-0 G, sur demande de l'acquéreur, une prolongation annuelle renouvelable du délai de quatre ans fixé au I peut être accordée par l'autorité compétente de l'Etat du lieu de la situation des immeubles dans des conditions fixées par décret.



Selon l'article 266 bis IV de l'annexe III du CGI dans sa version applicable en l'espèce soit issue du décret du 04 mai 2012 : « La demande de prorogation du délai prévue au IV bis du A de l'article 1594-0 G du code général des impôts doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du délai précédemment imparti. Elle doit être adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postale, être motivée et préciser la consistance des immeubles sur lesquels porte la prorogation demandée ainsi que le montant des droits dont l'exonération est subordonnée à leur revente. »



Conformément à l'article 1840 G ter du CGI, lorsque l'engagement de construire n'est pas respecté à l'échéance du délai qu'il comporte, l'acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, liquidés d'après les tarifs en vigueur au jour de l'acquisition de l'immeuble sur lequel portait l'engagement, ainsi que du complément de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvement et de non valeur qui en résultent.



10. En l'espèce, il n'est pas contesté que la société Ter Arcins n'a ni construit dans le délai de 4 ans qui lui était imparti par l'acte du 03 juillet 2014, ni sollicité la prorogation prévue à l'article 1594-0 G précité. 



11. Dans sa rédaction antérieure à la loi du 09 mars 2010, l'article 1594-0 G IV prévoyait que la prolongation renouvelable du délai de 4 ans pouvait être accordée, notamment en cas de force majeure.



La nouvelle rédaction du IV de ce même article 1594-0 G du CGI, issue de l'article 16 de la loi n°2010-237 du 9 mars 2010, applicable à l'espèce, a supprimé la référence à la notion de force majeure.



Aucune disposition légale ne prévoit une exemption de l'obligation de procéder à une demande de prorogation de délai conformément à cette disposition.



Il en résulte que la circonstance que le IV de l'article 1594-0 G du CGI ne fasse désormais plus explicitement référence à la notion de force majeure ne dispense pas le contribuable de déposer une requête à fin de prorogation de son délai pour construire dans les formes et délais impartis par l'article 266 bis III susvisé et ce, quel que soit l'empêchement rencontré pour construire dans le délai imparti.



12. La doctrine fiscale admet toujours que la perception initiale ne soit pas remise en cause lorsque l'acquéreur s'est trouvé dans l'impossibilité de respecter son engagement par suite d'un cas de force majeure empêchant la construction de manière absolue et définitive, l'administration prévoyant dans une telle situation une dispense de régularisation. 



13. Néanmoins, comme le souligne très justement le premier juge, à supposer même que les causes successives d'empêchement à construire rencontrées par la société Ter Arcins soient constitutives de la force majeure, celles toujours en cours à la date d'expiration du délai de 4 ans (occupation du terrain par les gens du voyage et refus du permis de construire) n'empêchaient pas la construction de façon absolue et définitive. 



En effet, eu égard à la possibilité de solliciter une nouvelle procédure d'expulsion et au recours pendant devant la cour administrative d'appel contre l'arrêté municipal ayant refusé la délivrance du permis de construire, les causes d'empêchement à construire pouvaient disparaître au cours d'une prolongation du délai pour construire.



Or, la société Ter Arcins n'a pas sollicité la prolongation de ce délai et ne justifie d'aucun motif qui l'aurait empêché de le faire. 





14. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, c'est à bon droit que, relevant que la société Ter Arcins n'a pas respecté l'engagement de construire dans le délai de 4 ans mentionné dans l'acte du 3 juillet 2014 et n'a pas sollicité la prorogation prévue par l'article 1594-0 G du CGI, le tribunal a considéré qu'elle était tenue, en application de l'article 1840 G ter du CGI de s'acquitter des droits d'enregistrement dont elle avait été exonérée outre les intérêts de retard. 



15. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a validé la décision du 07 mars 2023 par laquelle la DRFIP a rejeté la réclamation préalable de la société Ter Arcins.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



16. L'appelante, qui succombe en son recours, en supportera les dépens et sera équitablement condamnée à payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : 

Confirme le jugement déféré, 



Y ajoutant, 



Condamne la société Ter Arcins aux dépens d'appel,



Condamne la société Ter Arcins à payer à la [Adresse 6] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier Le Président