Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A4 — 13 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 9] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°26/
du 13 Janvier 2026



Enrôlement : N° RG 24/05130 - N° Portalis DBW3-W-B7I-43BH

AFFAIRE : S.C.I. [Adresse 6] (Me VAKNIN)
C/ S.D.C. [Adresse 2] (la SELARL MAMELLI AVOCATS)





DÉBATS : A l'audience Publique du 14 octobre 2025 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Sylvie HOBESSERIAN 

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 13 janvier 2026 



PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026 

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort 

NOM DES PARTIES



DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 6]
immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 791 552 433 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de sa gérante 

représentée par Maître Sandra VAKNIN, avocate au barreau de MARSEILLE



C O N T R E



DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2]
représenté par son Syndic en exercice [Adresse 8]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal 

représenté par Maître Marc MAMELLI de la SELARL MAMELLI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE


***

EXPOSE DU LITIGE 

La SCI [Adresse 6] est propriétaire de deux lots mitoyens au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

La SARL [Adresse 5] BEAUTE exploite une activité d’institut de beauté sous l’enseigne LES BAINS [Adresse 7].

Courant 2018, la SCI [Adresse 5] BEAUTE a entrepris des travaux dans ses locaux.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a saisi le juge des référés, qui par ordonnances des 6 et 13 mars 2019 a :
- ordonné la cessation des travaux,
- désigné Monsieur [T] [G] en qualité d’expert.

Le rapport d’expertise a été déposé le 27 mars 2020. L’expert a constaté la démolition d’une cloison porteuse dans le lot de la SCI [Adresse 6] sans autorisation ni précaution de structure et a préconisé des travaux et un complément d’étude de structure.

La SCI [Adresse 5] BEAUTE a sollicité auprès de la copropriété l’autorisation de travaux de soutènement du plancher avec pose d’IPN. L’assemblée générale du 23 février 2021 a rejeté cette demande.

Par jugement du 19 septembre 2023, le présent tribunal a débouté la SCI [Adresse 5] BEAUTE de ses demandes et l’a condamnée à effectuer à ses frais les travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 27 mars 2020, sous la direction du bureau d’études TIERCELIN, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois à partir de la signification du jugement, ladite astreinte courant dans un délai de deux mois passé lequel, à défaut d’exécution, il appartiendra au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de faire liquider l’astreinte.

Ces travaux ont été effectués.

La SCI [Adresse 6] a sollicité après du syndic l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale la demande d’autorisation de création d’une ouverture dans le sol aux dimensions plus conformes que l’actuelle afin de pouvoir descendre et monter du magasin vers la zone de stockage au-dessous et inversement, l’ouverture actuelle ne permettant que l’installation d’une échelle très raide, posant une difficulté de sécurité.

Cette résolution a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 21 février 2024, résolution n°10. Elle a été rejetée.

* 

Suivant exploit du 24 avril 2024, la SCI [Adresse 6] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 mai 2025, la SCI [Adresse 6] demande au tribunal de :
- débouter le syndicat des copropriétaires la SCI [Adresse 6] de ses demandes,
- annuler la décision de l’assemblée générale du 21 février 2024 de rejet de la résolution n°10 pour abus de majorité,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à lui payer la somme de 800 euros par mois à compter du mois de juin 2024, date d’ouverture du local commercial, jusqu’à la décision à intervenir,
- autoriser les travaux de création d’une ouverture dans le sol aux dimensions plus conformes que l’actuelle afin de pouvoir descendre et monter du magasin vers la zone de stockage en dessous et inversement,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] demande au tribunal de :
- à titre principal, déclarer irrecevable la demande d’annulation du rejet de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 21 février 2024 pour défaut de qualité pour agir de la SCI [Adresse 5] BEAUTE,
- à titre subsidiaire,
- débouter la SCI [Adresse 5] BEAUTE de l’ensemble de ses demandes,
- débouter la SCI [Adresse 5] BEAUTE de sa demande d’annulation du rejet de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 21 février 2024,
- débouter la SCI [Adresse 5] BEAUTE de sa demande de dommages et intérêts,
- à titre infiniment subsidiaire, débouter la SCI [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts,
- en tout état de cause, 
- débouter la SCI [Adresse 6] de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux,
- condamner la SCI [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. 

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de la SCI [Adresse 6] 

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.
S'il est fait droit à une action contestant une décision d'assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] fait valoir que la SCI [Adresse 6] n’a pas qualité pour agir en annulation du rejet de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 21 février 2024 car elle n’était ni défaillante ni opposante à ce vote.

Or, la SCI [Adresse 6] ne demande pas l’annulation de la résolution n°10, et ne pourrait pas le faire, car cette résolution n’a pas été adoptée.

Dans ces conditions, elle demande l’annulation d’une décision pour laquelle elle a voté contre. Elle est alors recevable à présenter cette demande.

Sur la demande d’annulation du rejet de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 21 février 2024

L’assemblée générale a rejeté la demande de travaux de la SCI [Adresse 6].

La SCI [Adresse 6] présente une demande d’autorisation de travaux sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, rendant sans objet la demande d’annulation du refus de travaux, étant rappelé à titre surabondant que une telle annulation ne saurait valoir autorisation de travaux.

Sur la demande d’autorisation de travaux

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

En l’espèce, la SCI [Adresse 5] BEAUTE demande à être autorisée à réaliser les travaux de création d’une ouverture dans le sol aux dimensions plus conformes que l’actuelle afin de pouvoir descendre et monter du magasin vers la zone de stockage au-dessous et inversement, l’ouverture actuelle ne permettant selon elle que l’installation d’une échelle très raide, posant une difficulté de sécurité. 

La SCI [Adresse 5] BEAUTE produit une photographie de l’ouverture actuelle, avec au centre une échelle.

Le BET structure AXIAL INGENIERIE a établi un plan d’exécution des travaux le 28 décembre 2023.

La demande d’autorisation de la SCI [Adresse 5] BEAUTE n’est étayée par aucune autre pièce technique, hormis une attestation de Monsieur [U], représentant la société AXIAL INGENIERIE ET CONSEILS, indiquant que les travaux envisagés sont simples techniquement et ne nécessitent pas d’autres investigations.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] fait valoir que la SCI [Adresse 6] ne démontre pas que ces travaux vont préserver les parties communes, dans un contexte où cette dernière a déjà entrepris des travaux sans autorisation de l’assemblée générale pour créer un sauna hammam dans une ancienne cave, ces travaux ayant donné lieu à un long contentieux en référé, une expertise et un jugement au fond condamnant la SCI [Adresse 5] BEAUTE à procéder sous astreinte aux travaux de reprise.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] produit le procès-verbal de constat qu’il a fait établir le 18 janvier 2019, qui montre dans le couloir du sous-sol desservant les caves des canalisations en provenance du lot de la SCI [Adresse 5] BEAUTE. Par ailleurs, le commissaire de justice indique ressentir des odeurs de savon à proximité de la porte donnant dans la cave du lot de la SCI [Adresse 6]. Il constate également un branchement électrique sauvage d’un fil provenant de cette cave sur un fil de la copropriété.
Le procès-verbal de constat consigne également la déclaration de la SCI [Adresse 5] BEAUTE indiquant souhaiter ouvrir une cloison afin de faire communiquer ses deux locaux par les caves.
Le procès-verbal montre que la cave du local de gauche est effectivement transformé en hammam sauna et met en évidence la porte vue à partie du couloir en sous-sol.
Le commissaire de justice note une épaisse buée à l’intérieur de la cave, avec un fort taux d’humidité, sans ventilation automatique.

Dans ses écritures, la SCI [Adresse 5] BEAUTE déclare que l’objectif des travaux d’agrandissement de la trémie existante vers la cave non aménagée est de créer des espaces supplémentaires de stockage.

Toutefois, les projets de connexion de ses deux lots par le sous-sol exposés par la SCI [Adresse 6] au commissaire de justice permettent au syndicat des copropriétaires d’avoir légitimement des inquiétudes sur la finalité des travaux projetés par cette dernière.

Or, il apparaît que le dossier au soutien du projet de la SCI [Adresse 5] BEAUTE soumis à l’assemblée générale et au tribunal est incomplet et ne permet pas de faire droit à la demande de travaux compte tenu de l’insuffisance de garanties sur la conformité des aménagements envisagés avec la destination de la cave. Par ailleurs, la SCI [Adresse 5] BEAUTE ne produit pas de devis des travaux envisagés ni assurance décennale de l’entreprise chargée des travaux.

La SCI [Adresse 6] sera déboutée de sa demande d’autorisation de travaux.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI [Adresse 6] 

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En l’absence de toute caractérisation d’une faute du syndicat des copropriétaires et d’un préjudice de la SCI [Adresse 6] en lien avec le refus d’agrandir la trémie d’accès à la cave, cette dernière sera nécessairement déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers, dont la réalité n’est pas démontrée.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

La SCI [Adresse 6] succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
 
En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de la totalité des frais irrépétibles qu'il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI [Adresse 6] à payer la somme de 2.500 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

 PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable la SCI [Adresse 5] BEAUTE en ses demandes,

Dit que la demande d’annulation du refus d’adoption de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 21 février 2024 est sans objet,

Déboute la SCI [Adresse 5] BEAUTE de sa demande d’autorisation de travaux,

Déboute la SCI [Adresse 5] BEAUTE de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SCI [Adresse 5] BEAUTE aux dépens,

Condamne la SCI [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE