Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 13 janvier 2026

COUR D’APPEL D’[Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01775 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QZE2
Du 13 Janvier 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 8] 
c/ S.A.S. YONDU 





 





 




Copie exécutoire délivrée à

Me Stéphane GIANQUINTO



le
Président : Madame Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 24 Octobre 2025, déposée par commissaire de justice, 


A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 8] sis [Adresse 5]
Représenté par son syndic la SAS CROUZET & BREIL
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE


DEMANDERESSE


Contre : 


S.A.S. YONDU
[Adresse 2]
[Localité 6]
Non comparante ni représentée


DEFENDERESSE


Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 13 Novembre 2025, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 Décembre 2025, délibéré prorogé au 13 Janvier 2026. 











EXPOSE DU LITIGE

La SAS YONDU est propriétaire d’un lot dans la copropriété sis [Adresse 4].
Par exploit de commissaire de justice du 24 octobre 2025, le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] a assigné la SAS YONDU selon la procédure accélérée au fond aux fins de paiement de l'arriéré de charges de copropriété.
L'affaire a été retenue à l'audience du 13 novembre 2025.
Aux termes de son exploit introductif d'instance, le syndicat des copropriétaires sollicite :
- la condamnation de la SAS YONDU à lui payer la somme de 2520,87 euros au titre des sommes échues, 
-la condamnation de la SAS YONDU à lui payer la somme de 1085,32 euros au titre de provision à échoir du 1er janvier 2026 au 1er octobre 2026,
- la condamnation de la SAS YONDU à lui payer la somme de 47,24 euros au titre des appels de fonds de réserve travaux à échoir du 1er janvier 2026 au 1er octobre 2026,
outre les intérêts au taux légal sur ces sommes, à compter de la mise en demeure du 15 juillet 2025 jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,
- la condamnation de la SAS YONDU à lui payer la somme de 2000 euros au titre du préjudice financier subi,
- la condamnation de la SAS YONDU aux dépens, ainsi qu'à lui verser la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il expose que la SAS YONDU n'a pas payé les charges de copropriété pourtant mises à sa charge aux termes des assemblées générales de copropriétaires.
La SAS YONDU n'a pas comparu et n'a pas été représentée.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 23 décembre 2025 et prorogé au 13 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » ou « juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la demande en paiement au titre des charges

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. 

En l’espèce, il est justifié que la SAS YONDU est propriétaire du lot n°032 dépendant de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 9].

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 25 mars 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à la SAS YONDU pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 15 juillet 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 2120,80 euros (avis de réception non réclamé) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il résulte du décompte versé en date du 7 octobre 2025, que la SAS YONDU ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 2118,87 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er janvier 2026 au 1er octobre 2026 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que la SAS YONDU qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 2118,87 euros au titre des charges de copropriété dues au 7 octobre 2025 et de la somme de 1132,56 euros au titre des provisions à échoir.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 2118,87 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 juillet 2025 sur la somme de 2120,80 et sur le surplus à compter de l’assignation et de la somme de 1132,56 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er janvier 2026 au 1er octobre 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : 
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
- une mise en demeure préalable,
- la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
- les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance. 

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 15 juillet 2025, mis en demeure la SAS YONDU de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 59 euros, ainsi que les frais de rappel portant sur la somme de 59 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier. 

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. 

Dès lors, la demande en paiement de la somme de 144 euros et de 140 euros au titre de lettre comminatoire et de rappel, sera rejetée.

La SAS YONDU sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 118 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 15 juillet 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il résulte du décompte que les charges de copropriété de la SAS YONDU demeurent impayées depuis le 1er avril 2024 et qu’une mise en demeure lui a été adressé le 15 juillet 2025, par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8].

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.
Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS YONDU, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE la SAS YONDU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 2118,87 euros au titre des charges et provisions échues au 7 octobre 2025, outre la somme de 118 euros au titre des frais nécessaires et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 juillet 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

CONDAMNE la SAS YONDU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 1132,56 euros au titre des provisions non échues devenues exigibles portant sur la période du 1er janvier 2026 au 1er octobre 2026 ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SAS YONDU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS YONDU aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.


LE GREFFIER LE JUGE DÉLÉGUÉ