Tribunal Judiciaire · Contentieux Général — 13 janvier 2026

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E
Au nom du Peuple Français


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)


JUGEMENT

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RENDU LE TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX


MINUTE N° : 
DOSSIER N° RG 23/05101 - N° Portalis DBZ3-W-B7H-75TP5
Le 13 janvier 2026

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SDC LA RESIDENCE [Adresse 10] FLOTS , représenté par son syndic IMMOPROS, société à responsabilité limitée au capital social de 292.000€ enregistrée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 790 534 390 et dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [V] [P] [S]
né le 06 Octobre 1991 à [Localité 9] (JAMAIQUE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Sophie GRAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Mme Jennifer IVART, désigné(e) en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.
 assisté de M. Kevin PAVY, Greffier.


DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 18 novembre 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 12] à Calais représenté par son syndic Immopros a fait assigner l’un des copropriétaires, M. [V] [R], devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins notamment que ce dernier soit condamné à cesser son activité de location saisonnière (inscrite sur Airbnb et Booking) et à enlever son système de Jacuzzi/spa installé dans l’appartement. 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, le Syndicat de copropriétaires demande au tribunal de bien vouloir :
- ordonner à M. [S] de cesser l’activité de location saisonnière au sein de son bien sis lot n°20 appartement n°213 au sein de la résidence [Adresse 12] se situant sis [Adresse 5] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, 
- ordonner à M. [S] de procéder à la dépose de l’installation Spa se trouvant au sein du lot n°20 appartement n°213 au sein de la résidence [Adresse 12] se situant sis [Adresse 5] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, 
- condamner M. [S] à verser au syndicat de copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner M. [S] aux entiers dépens.

Sur le fondement de la responsabilité contractuelle, le Syndicat de copropriétaires soutient que M. [S] ne respecte pas le règlement de copropriété en exerçant une activité commerciale. Il lui reproche de n’avoir jamais demandé l’avis de l’assemblée générale avant l’installation de son activité. Il fait valoir que la location saisonnière est un trouble pour les copropriétaires (allers et venues, bruits de valise et du jacuzzi, petits-déjeuners sur le pallier, odeurs de chlore, écoulement d’eau sur le trottoir). 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2025, M. [S] demande au tribunal de bien vouloir :
à titre principal
- dire inopposable à son encontre la résolution n°9 du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2023,
- dire en conséquence que le [Adresse 14] [Adresse 12] n’a pas la capacité à agir en justice à son encontre,
- dire l’assignation délivrée à la requête du syndicat de copropriété pris en la personne de son syndic nulle et de nul effet,
à titre subsidiaire,
- dire que l’activité de location meublée n’est pas commerciale et dire qu’il n’a pas enfreint le règlement de copropriété, dire qu’aucune preuve n’est rapportée,
en conséquence
- débouter en conséquence le syndicat de copropriétaire de ses demandes,
- condamner le Syndicat de copropriétaires à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
M. [S] soutient qu’il n’a pas été destinataire de la convocation à l’assemblée générale du 16 mai 2023. Il soutient dès lors que la décision prise lors de cette assemblée (autorisation d’ester en justice) ne lui est pas opposable. 
A titre subsidiaire, il fait valoir qu’il ne fournit pas de prestations similaires à celles proposées par des entreprises hôtelières et qu’il n’a pas d’activité commerciale. Il fait valoir qu’il n’est pas prouvé qu’il ne respecterait pas les stipulations de l’article 9 du règlement de copropriété. Il fait en outre valoir que les troubles du voisinage ne seraient pas établis. 
La clôture de l'affaire a été fixée au 18 juin 2025.
MOTIFS

Sur l’habilitation du Syndicat de copropriétaires pour agir en justice
L’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’en principe, le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. 
Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 16 mai 2023 de la copropriété les flots que les copropriétaires ont majoritairement voté favorablement à l’autorisation du syndic d’agir en justice à l’encontre de M. [S] « pour non-respect du règlement de copropriété suite à l’activité commerciale exercée de location de tourisme au sein de l’immeuble ainsi que de l’installation d’une baignoire spa ». 
M. [S] conteste avoir été valablement convoqué à cette assemblée générale.
Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les contestations des décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.
Il sera en outre souligné que le Syndicat des copropriétaires verse aux débats le listing des lettres recommandées envoyées aux copropriétaires, daté du 18 avril 2023 avec mention « convoc AGO [Localité 11] » et l’identifiant du pli 3C00946843525 associé au nom de M. [S]. Il verse en outre une photo de la lettre « pli avisé non réclamé » mentionnant le numéro du pli : 3C00946843525. Il verse aux débats le listing des lettres recommandées envoyées aux copropriétaires, daté du 15 juin 2023 avec mention « envoi PV d’AG [Localité 11] » et l’identifiant du pli 3C00948585270 associé au nom de M. [S]. Il verse en outre une photo de la lettre « avisée le 17 juin 2023 et distribuée le 26 juin 2023 » mentionnant le numéro du pli : 3C00948585270. 
Il ressort de l’ensemble des éléments qui précède que la résolution n°9 du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2023 est bien opposable à M. [S].
Il sera rappelé au surplus que la question d’une éventuelle nullité de l’assignation (pour défaut de capacité à agir) relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état au sens de l’article 789 du code de procédure civile.
Il en ressort que la demande de M. [S] tendant à voir déclarer nulle l’assignation du Syndicat de copropriétaire sera purement et simplement rejetée.
Sur la demande de cessation de l’activité de location de l’appartement « coin cosy avec spa »
La copropriété [Adresse 13] comprend trois bâtiments et une cour intérieure, quatorze emplacements de parking et neuf garages. Le bâtiment A comprend un rez-de-chaussée et quatre étages, trois à sept appartements par étage. Le bâtiment B comprend un rez-de-chaussée et deux étages, trois appartements par étage. 
Il existe un local commercial (mentionné dans le règlement de copropriété) au rez-de-chaussée et 1er étage du bâtiment A (lot privatif n°1). 
M. [S] a la propriété du lot n°20 correspondant à l’appartement n°6 (1er étage du bâtiment A), mentionné dans le règlement de copropriété « appartement de type T1 ». 
Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives de son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
L’article 8 de la même loi dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.
En l’espèce, le règlement de copropriété stipule notamment en son article 9 qu’« aucun commerce ou aucune profession commerciale ne pourra être exercé dans l’immeuble, sauf dérogation accordée par ledit règlement de copropriété ou le cas échéant par l’assemblée générale à la majorité requise par la loi du 10 juillet 1965, sans préjudice des autorisations administratives ou autres qui seraient nécessaires ». 
L’activité de location de meublé de tourisme est par nature civile. Elle est de nature commerciale si la location est accompagnée de services para-hôteliers. Le régime fiscal applicable aux revenus dégagés par cette activité est sans incidence. C’est la fourniture des services annexes qui est déterminante (Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 janvier 2024, n° 22-21.455). 
Dans le cas d’espèce, le bien loué s’apparente moins à une location de type saisonnier qu’à une chambre pour un couple « équipée d’un lit queen size, surplombé d’un miroir au plafond et d’un ciel étoilé, et un fauteuil tantra », équipée également de deux fauteuils relaxants, ainsi que d’un « jacuzzi se composant de deux places assises et deux allongés, avec de nombreux hydrojets et aerojets ». La réservation se fait à la nuitée « de 18h à midi ». Sont inclus le service de ménage et de linge, outre la fourniture d’un « plateau de bienvenue et petit déjeuner offerts ». Une personne qui n’est manifestement pas le propriétaire accueille les personnes ayant réservé une ou plusieurs nuitées. 
Il ressort de cette description et des commentaires des différents clients du site Airbnb que la location de l’appartement de type T1 est accompagnée de différents services annexes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle, la mise à disposition d’un matériel de type spa.
Il en ressort que l’ensemble de ce dispositif s’apparente à un service de type hôtelier et qu’il convient par conséquent de retenir que l’activité litigieuse est bien de nature commerciale et aurait dû de ce fait être autorisée en assemblée générale des copropriétaires conformément aux stipulations de son règlement. 
Il convient en conséquence, dès lors qu’il est constant que M. [S] n’a jamais bénéficié d’une quelconque autorisation d’exercer son activité de location de meublé de tourisme par une décision majoritaire de l’assemblée générale des copropriétaires, d’ordonner la cessation de cette activité, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois (délai de l’application de l’astreinte et non de la cessation de l’activité qui est définitive jusqu’à l’obtention le cas échéant d’une autorisation en assemblée générale). 
La décision de cessation de l’activité de location de la chambre aménagée ne saurait toutefois impliquer à elle seule la dépose sous astreinte du jacuzzi de l’appartement. Il convient par conséquent de vérifier s’il est établi que sa présence et son utilisation engendrent un trouble anormal du voisinage « collectif » à l’ensemble de la copropriété. Il convient également de vérifier si son installation en appartement est conforme aux règles de la copropriété.
Sur la demande d’enlèvement du jacuzzi 
L’article 1253 du code civil dispose que le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. 
Le tribunal apprécie souverainement la mesure propre à faire cesser le trouble anormal de voisinage. 
En outre, aux termes de l’article 9 du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 12], « chacun des copropriétaires en ce qui concerne le local et ses dépendances lui appartenant exclusivement, aura droit d’en jouir et d’en disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble ou causer un préjudice quelconque à l’ensemble immobilier ou à l’une de ses parties, et de ne porter aucune atteinte à la destination de l’immeuble et des parties privatives telle qu’annoncée précédemment ». Et, « d’une manière générale, les occupants devront veiller à ne jamais troubler la tranquillité de l’immeuble par eux-mêmes, leur famille, leurs invités ou les personnes à leur service. En conséquence, tous bruits, notamment tapage nocturne, troublant la tranquillité de l’immeuble sont formellement interdits ». 
Il est constant que le jacuzzi a été installé à l’intérieur de l’appartement.
S’agissant des nuisances d’odeur et de bruit du spa, ainsi que de l’écoulement d’eau, il ressort des attestations des voisins directs (deux voisins) de l’appartement 6 que : « lorsque le spa fonctionne, on sent une odeur de chlore sur le palier ». Il ressort également que l’autre voisine du palier indique que « je suis particulièrement impactée par la présence du jacuzzi qui se trouve dans la pièce derrière ma chambre. J’entends le ronronnement du moteur quand il fonctionne ainsi que les clapotis d’eau, ce qui m’empêche de dormir. En plus quand le jacuzzi fonctionne, il y a une odeur de chlore sur le palier ». Le constat d’huissier versé aux débats se borne à reprendre les propos du voisinage, sans autre constat. 
Ces éléments, à eux seuls, apparaissent insuffisants pour établir le trouble de voisinage invoqué. Il en va de même des photographies attestant d’une flaque humide sur le trottoir extérieur qui sont insuffisamment probantes. 
S’agissant en revanche du risque lié à la solidité de l’immeuble, est versée une attestation d’un promoteur immobilier affirmant que la norme en matière de charge en sol autorisée pour les constructions de logements est de 250 kgs au m2. Sont en outre versés les attestations de plusieurs copropriétaires s’inquiétant du poids de la structure sur la dalle : « dans la résidence, il y a un chauffage au sol et on ignore si la dalle peut supporter le poids de 1000 litres d’eau soit une tonne de charge ».
M. [S] soutient que ces éléments sont insuffisants à démontrer la dangerosité du jacuzzi pour la structure de l’immeuble et la dalle du premier étage. 
Il reste que ce dernier ne conteste pas les déclarations des autres copropriétaires s’agissant de la contenance du jacuzzi d’au moins une tonne d’eau sans compter le poids de la structure à vide. Il ne conteste pas non plus qu’il s’agit d’un spa quatre places, d’une taille par conséquent importante. Il ne verse aucun élément d’étude d’un ingénieur ou d’un architecte permettant d’évaluer la capacité de charge du plancher avant l’installation, initiative qu’il aurait pu et dû faire au préalable au regard des risques encourus, du statut de copropriété de son bien et des stipulations du règlement de copropriété précité selon lesquels les copropriétaires ne doivent jamais « rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble ou causer un préjudice quelconque à l’ensemble immobilier ». 
Il sera en outre souligné que le spa a manifestement été installé dans l’objectif d’exploiter son activité de location de tourisme, activité qui n’a donné lieu à aucune autorisation de la copropriété. 
Il conviendra par conséquent de faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires tendant à l’enlèvement du jacuzzi. Cette dépose devra intervenir dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois. 
Sur les mesures de fin de jugement
L’issue du litige implique de condamner M. [S] aux dépens de l’instance. 
Condamné aux dépens, M. [S] sera condamné à payer au [Adresse 14] [Adresse 12] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,
REJETTE la demande de M. [V] [S] tendant à voir déclarer inopposable à son encontre la résolution n°9 du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2023 ;
REJETTE la demande de M. [V] [S] tendant à voir déclarer l’assignation délivrée à la requête du syndicat de copropriété pris en la personne de son syndic nulle et de nul effet ;
ORDONNE à M. [V] [S] la cessation (définitive jusqu’à l’obtention le cas échéant d’une autorisation en assemblée générale) de l’activité de location de meublé de tourisme au sein de son bien (lot n°20 appartement T1 du premier étage) au sein de la résidence [Adresse 12] sis [Adresse 3], à [Localité 8] dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois ;

ORDONNE à M. [V] [S] la dépose du jacuzzi installé dans l’appartement (lot n°20 appartement T1 du premier étage) au sein de la résidence [Adresse 12] sis [Adresse 6] dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois ;

CONDAMNE M. [V] [S] à payer au Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 12] à [Localité 8] représenté par son syndic Immopros la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [S] aux entiers dépens.

 



LE GREFFIER LE PRESIDENT