Tribunal Judiciaire · JCP- Juge Ctx Protection — 8 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 25/00340 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KCGM

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 08 Janvier 2026



Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [W] [L], rep/assistant : Maître Geoffrey JUAREZ de la SCP SAVARY-JUAREZ, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND




GROSSE DÉLIVRÉE 

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 

A : SELARL DMMJB AVOCATS
SCP SAVARY-JUAREZ










AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Alexis LECOCQ, Vice-président, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l'audience du 27 Novembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 08 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;


ENTRE :


DEMANDEUR :


Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :


DÉFENDEUR :


Madame [W] [L], demeurant 32 chemin de l'Estredelle, Résidence Les Pellieres, Appt 6, 63430 PONT DU CHÂTEAU

représentée par la SCP SAVARY-JUAREZ, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND







EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant acte sous signature électronique privée en date du 3 juin 2021 avec prise d’effet au 8 juin 2021, l'OPHIS donné à bail à Madame [W] [L] un logement et un garage situés 32 Chemin de l'Estredelle - Résidence les pellières - Appartement 6 - 63430 PONT DU CHATEAU, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 541,49 €, provision sur charges comprise.

Le 29 juillet 2024, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1333,34 €.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Madame [W] [L] le 24 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025, l'OPHIS fait assigner Madame [W] [L] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s'être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner Madame [W] [L] à payer les sommes suivantes :
* 2 842,82 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2025, sauf à parfaire ou diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, et ce avec intérêts de droit, 
* 250 € au titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, outre la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 7 février 2025.

A l'audience l'OPHIS, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 19 novembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 541,63 €.

Madame [W] [L] sollicite du Juge des contentieux de la protection de : 
- accorder des délais de paiement dont il sera statué de ce que droit quant au quantum, 
- statuer ce que de droit quant à la demande en paiement de l'OPHIS, 
- statuer ce que de droit sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens, 

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de la locataire est parvenu au greffe avant l'audience. Madame [W] [L] est sortie de détention le 8 avril 2025. Elle a indiqué avoir repris progressivement la gestion de ses documents administratifs et de son budget. Mère de deux enfants, elle a un droit de visite à raison de deux fois par semaine. Elle perçoit mensuellement 787,56 € dont 238,78 € d’APL, 45,36 € de RLS et 503,42 € de RSA. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'OPHIS a précisé n'avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [W] [L].

Madame [W] [L] a précisé n'avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Madame [W] [L] s'étant présentée il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l'expulsion

En vertu de l'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 - Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l'OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 29 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 1 333,34 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 29 septembre 2024.

Madame [W] [L] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l'OPHIS, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [W] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

A cet égard, il convient de préciser qu'il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire étant donné qu'il ressort du décompte fourni par l'OPHIS que Madame [W] [L] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l'audience et que celle-ci n'apporte aucun élément permettant d'établir qu'elle aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la suspension de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l'audience.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L'OPHIS produit un décompte arrêté au 19 novembre 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 541,63 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [W] [L] sera donc condamnée à payer la somme établie au titre de cet arriéré.

Il convient de préciser qu'il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement au locataire étant donné qu'il ressort du décompte fourni par l'OPHIS que Madame [W] [L] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l'audience.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Madame [W] [L] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l'OPHIS, soit la somme mensuelle de 622 €. 
Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée. 

Madame [W] [L], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du code de procédure civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 200 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection,
Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 3 juin 2021 entre l'OPHIS et Madame [W] [L] à compter du 29 septembre 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Madame [W] [L] ainsi que tout occupant de son chef, des locaux sis 32 Chemin de l'estredelle - Résidence les pellières - 63430 PONT DU CHATEAU, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Madame [W] [L] à payer à L'OPHIS la somme de 5 541,63 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [W] [L] à la somme mensuelle de 622 €, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [W] [L] à payer à l'OPHIS la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation, du commandement de payer du 29 juillet 2024, de la notification à la caisse d'allocations familiales et celui de la notification de l'assignation au représentant de l'état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.


Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection