Tribunal Judiciaire · SERVICE CIVIL — 12 janvier 2026

70B

MINUTE N° : 
DOSSIER N° : N° RG 25/00914 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C4I4
AFFAIRE : [N] [G], [E] [H] épouse [G], [S] [G], [K] [G] C/ S.C.I. [Adresse 22] MER


TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

PROCÉDURE ORALE

JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026




DEMANDEURS

Monsieur [N] [G]
né le 19 Septembre 1950 à [Localité 24], demeurant [Adresse 9]
non comparant, représenté par Me Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

Madame [E] [H] épouse [G]
née le 02 Juin 1952 à [Localité 23], demeurant [Adresse 9]
non comparante, représentée par Me Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [S] [G]
né le 21 Mai 1978 à [Localité 24], demeurant [Adresse 8]
non comparant, représenté par Me Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 2]
non comparant, représenté par Me Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES 


DEFENDERESSE

S.C.I. LES BAINS DE MER, dont le siège social est sis [Adresse 12]

comparante, représentée par Monsieur [I] [P] , gérant et représentant légal de la S.C.I. LES BAINS DE MER


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRÉSIDENT : Patrick DEICKE, Magistrat à titre temporaire 

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ présente lors des débats et Jessy ESTIVALET, présente lors du prononcé du jugement


Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 13 Octobre 2025 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu à l'audience du 12 Janvier 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [G], madame [H] [E] épouse [G], monsieur [S] [G] et monsieur [K] [G] sont propriétaires depuis juillet 2002 d’une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 21] (Vendée) sur une parcelle cadastrée section AB [Cadastre 6] (anciennement n°[Cadastre 15]).
Par acte de commissire de justice en date du 13 juillet 2022, ils ont assigné devant le Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne la société civile immobilière LES BAINS DE MER à l’effet de voir ordonner un bornage entre leur parcelle AB [Cadastre 6] et la parcelle voisine AB [Cadastre 5], propriété de la SCI.
Selon jugement du 28 novembre 2022, il a été ordonné le bornage judiciaire entre les parcelles litigieuses, et la mission a été confiée à madame [C] [Y], Géomètre-Expert Foncier, demeurant [Adresse 13] à [Localité 18], avec pour mission de : 
* se rendre sur les lieux à [Localité 21],
* visiter les lieux,
* se faire communiquer tous documents et pièces qu’elle estimera utile à l’accomplissement de sa mission,
* rechercher les lignes séparatives entre les propriétés des parties notamment d’après les titres, les bornages antérieurs, la possession, les marques extérieures, le relevé cadastral,
* dresser un plan des lieux avec indication des limites prétendues par les parties, celles des différents géomètres intervenus (cf procès-verbal de carence de Monsieur [L] [U] à [Localité 19]), et celles qu’elle propose.
L’expert a rendu son rapport le 4 mars 2025, et l’affaire a été réinscrite au rôle de l’audience du 7 juillet 2025 à la demande des consorts [G]. 
A cette audience, le défendeur n’ayant pas été convoqué dans les formes prescrites par la loi, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 octobre 2025 pour assignation de la SCI Les Bains de Mer par acte de commissaire de justice.
A cette dernière audience, les parties, présentes ou représentées, ont été entendues dans leur plaidoirie respective.

Maître CHUPIN Vincent, avocat au barreau de Nantes, représentant les demandeurs, rappelle au tribunal que les consorts [G] sont devenus propriétaires d’une maison d’habitation sise [Adresse 4] à La Barre de Monts suivant acte authentique notarial en date du 12 juillet 2002. Il indique qu’au moment de leur acquisition des travaux d’élévation et d’extension étaient entrepris par leur voisin, monsieur [T]. Il précise que le débord de toiture avait été coupé par monsieur [T], et que le notaire leur a indiqué qu’il manquait 7 mètres carrés. Il ajoute qu’en 1999 la parcelle de monsieur [T] faisait 670 mètres carrés et que trois ans plus tard, il note 677 mètres carrés. Les consorts [G] s’étonnent ainsi du déplacement de la limite de propriété.
Les demandeurs ajoutent avoir essayé d’agir auprès de monsieur [T], puis auprès de ses enfants ayants-droit après le décès de ce dernier.
Ils indiquent avoir tenté vainement un bornage amiable avec la SCI les Bains de Mer, et demandent donc que soit fixée une limite leur permettant de retrouver la largeur de 7,50 mètres.

Ils critiquent enfin l’expertise judiciaire, arguant que l’expert s’est satisfait de reprendre les conclusions de l’expertise amiable sans tenir compte de leur observations.
Les consorts [G] se réfèrent à leurs écritures déposées à l’audience du 7 juillet 2023, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, et demandent sur le fondement de l’article 646 du code civil, de l’article 246 du code de procédure civile, de :
Fixer comme suit la ligne divisoire entre la parcelle cadastrée, commune de [Localité 21], section AB n° [Cadastre 6] et la parcelle cadastrée, même commune, section AB n° [Cadastre 5] :Les points A à F indiqués sur le plan de monsieur [U] du 15 mai 2020 figurant en annexe 2 du rapport d’expertise judiciaire seront déplacés de telle sorte que la largueur de la parcelle AB N° [Cadastre 6] (prise perpendiculairement à partir de la limite entre la parcelle AB [Cadastre 7] et la parcelle AB [Cadastre 6] jusqu’à la limite entre la parcelle AB [Cadastre 6] et la parcelle AB [Cadastre 5] soir, en tous points, de 7,50 mètres.
Désigner tel géomètre-expert qu’il plaira à la juridiction pour établir le plan définitif laissant apparaître les points A,B,C,D,E, et F, visés ci-dessus et définir leurs coordonnées GPS ;Condamner la SCI Les Bains de Mer à leur verser la somme globale de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI Les Bains de Mer à prendre en charge la moitié des frais et honoraires d’expertise judiciaire, l’autre moitié restant à leur charge ;Condamner la SCI Les Bains de Mer aux dépens de l’instance, hors frais et honoraires d’expertise judiciaire ;Débouter la SCI Les Bains de Mer de l’intégralité de ses demandes, écrits, fins et conclusions plus amples ou contraires.
En défense, monsieur [P] [I], gérant et représentant légal de la SCI les Bains de Mer, indique que la demande intervient vingt quatre ans après les faits, et précise que les enfants de monsieur [T], l’ancien propriétaire, lui ont dit n’avoir jamais eu d’écho de ces discussions litigieuses. Il soumet au tribunal une photographie du 13 juillet 2022 où il soutient que l’élévation était déjà réalisée lorsqu’il a achété l’immeuble.
Il ajoute que madame [J], expert-géomètre, n’a pas entendu les voisins car c’était hors sujet, l’expertise consistant à délimiter les parcelles entre les point points A et E. Il ajoute que c’est une ligne droite, ce qui aurait pour conséquence d’impacter également les autres propriétés.
Il soutient que l’élévation réalisée par l’ancien propriétaire a été faite avec toutes les autorisations requises.
Monsieur [P] dit qu’il y avait une descente de gouttière qui a été fixée sur son mur par monsieur [G], mais qu’il est interdit de faire écouler des eaux pluviales chez son voisin. Il a retiré cette descente pluviale et les eaux de pluie s’écoulent déosrmais côté Sud.
Il dit subir un vrai préjudice moral car il ne peut pas jouir paisiblement de son bien. Il ajoute que les [G] veulent être propriétaires de ce petit bout de parcelle pour ensuite l’abandonner. Il argue que le litige n’a d’autre objectif pour les [G] que de pouvoir faire évacuer les eaux de pluie sur le coté Nord, ce qui n’a aucun sens puisque ces eaux s’écoulent dans l’autre sens. Il ajoute que depuis le retrait de la gouttière, aucune eau de pluie n’est venue coulée sur la façade.
La SCI Les Bains de Mer demande ainsi, selon ses écritures déposées auxquelles elle se réfère pour le surplus de :
Valider les conclusions de monsieur [U] et de madame [J], experts-géomètres ;Débouter les consorts [G] de toutes leurs demandes ;Condamner les consorts [G] à lui verser la somme de 40.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les consorts [G] aux dépens de l’instance, à l’exclusion des frais et honoraires d’expertise judiciaire.
Les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal judiciaire se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions déposées.

MOTIVATION 
Selon l’article 646 du code civil, « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs ».

Sur la définition des limites
En l’espèce, les consorts [G] excipent que lors de l’acquisition de la maison implantée sur la parcelle AB [Cadastre 5] aux ayants-droits [T], la SCI Les Bains de Mer connaissait la difficulté de la délimintation parcellaire. Cela a été inscrit dans l’acte notarié. Ils ajoutent que monsieur [T] avait construit l’extension en surélévation à l’époque, en 2002, en empiétant sur leur propriété. 
Ils arguent que selon les titres de propriété dont ils se prévalent la parcelle ne présente qu’une largeur de 7m50, explicitant que les propriétaires précédents avaient divisé leur parcelle qui mesurait 15 mètres de large en deux parcelles strictement identiques à savoir les parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 16] AB [Cadastre 5] et AB [Cadastre 6]) suivant extrait de plan cadastral du 1er octobre 1975, chaque parcelle mesurant alors 7,50 mètres de large. Or, ils soulignent que désormais leur parcelle ne mesure plus que 7,10 mètres de large jusqu’au mur de l’extension réalisée, et qu’ils ont perdu ainsi quarante centimètres sur la largeur sur la longueur de l’extension.
Ils critiquent les conclusions de madame [J] qui, bien qu’elle ait relevé des incertitudes sans pouvoir les lever, a validé simplement les précedentes conclusions de l’expertise amiable réalisée par son confrère, monsieur [U], sans répondre à leurs observations ou de recevoir les témoignages des voisins. Ils en concluent que les conclusions du rapport d’expertise de madame [J] sont faussées et manquent d’objectivité.
Ils demandent ainsi au tribunal de ne pas tenit compte de ce rapport, en application de l’article 246 du code de procédure civile.
Les consorts [G] argumentent ainsi que selon arpentage datant de 1938, les parcelles litigieuses ne formaient qu’une seule parcelle (réfencée A [Cadastre 11]) d’une largeur uniforme de 15 mètres et constante de l’ouest à l’est. Ils ajoutent que cette mesure n’est pas déclarative, comme l’indique l’expert dans son rapport, mais bien une mesure arpentée par un géomètre de l’époque. Ils conviennent que les outils de l’époque pouvaient manquer de précision mais que cela indiffère sur la réalité de la situation. Ils disent que s’il fallait tenir compte d’une différence de mesure liée à l’imprécision des matériels de l’époque, il ne faut retenir qu’une différence de six centimètres sur une largueur de 15 mètres, ce qui représente 3,5 centimètres en plus ou en moins du une larguer de 7,5 mètres. Or, ils indiquent que la différence d’empiètement est de 40 centimètres. Ils disent que l’expert a ainsi une solution de facilité et que l’amélioration des techniques de mesure ne peut tout expliquer.

Les consorts [G] ajoutent que la parcelle A [Cadastre 11] a été divisée en 1939 en quatre lots de 390 mètres carrés pour le lot 1, et de 435 mètres carrés pour le lot 2, de 210 mètres carrés pour le lot 3 et le lot 4, et qu’au regard des données métriques, après calcul, la largeur de chaque lot est constante de 15 mètres.
Ils ajoutent que cette largeur de 15 mètres a été actée par des actes notariés, opposables aux tiers, et mesurée par un géomètre lors d’un arpentage réalisé spécialement pour cela lors de la division de la parcelle.
Ils précisent par ailleurs, qu’il a été instiuté lors de la division du lot un passage coté Sud d’une largueur de trois mètres sur toute la longueur, à l’exception du lot 1 où la largueur du passage a été réduite à 85 centimètres, afin de permettre l’accès à l’[Adresse 20] et à l’Avenue du phare. Ils ajoutent que sur le plan définisant ce passage, les limites ne suivent pas l’axe médian.
Ils reconnaissent eux-même par ailleurs, qu’il est exact comme l’inqdique l’expert, qu’en principe la largeur d’un chemin d’exploitation se calcule à partir de son milieu. Ils précisent toutefois que ce chemin a été instauré en 1939, sous les dispositions d’une ancienne loi, et que les voisins ont tracé ledit chemin sans prendre la limite séparative comme axe médian pour tenir compte des constructions existantes.
En outre les consorts [G] indiquent que le lot n° 1 était divisé en deux parties en 1939 « purement et simplement par moitié dans le sens de toute la longueur (de l’ouest à l’est) » pour constituer deux parcelle de 195 mètres carrés. Sur ces lots ont été construites deux maison jumelles parfaitement symétriques, ce qui confirme le partage par moitié du lot 1. Ils soutiennent ainsi que, pour respecter la symétrie, puisque la maison de la parcelle [Cadastre 14] ne peut aller à la limite séparative en raison du chemin, l’autre maison identique de la parcelle [Cadastre 15] a elle aussi été raccourcie pour ne pas venir à la limite séparative de la parcelle [Cadastre 10]. Ils disent que cet état est reproduit sur le cadastre de 1975 où on voit les espaces laissés libres de chaque coté des maisons jumelles.
Les consorts [G] soutiennent que c’est monsieur [T] qui a supprimé de manière autoritaire le débord de la toiture de leur maison actuelle lors de la construction de l’extension sans l’accord de madame [M] (ancienne propriétaire).
Ils disent ainsi que leur parcelle doit bien mesurer 7,50 mètres de large et que la partie surplombées leur appartenait. Ils regrettent que l’expert ne se soit pas prononcé sur ce sujet. 
En outre, ils ajoutent que lors de l’acquition du bien, le notaire a relevé que la superficie portée au cadastre de la parcelle AB [Cadastre 6] a diminué de 7 mètres carrés. Ils disent que jusqu’au plan cadastral de 1975, il apparaissait une bande de 40 centimètres non contruite au profit de la parcelle [Cadastre 15] (désormais AB [Cadastre 6]). Ce n’est que plus tard que le plan cadastral a fait disparaitre cette bande et positionné la maison [G] en limite de propriété, déplaçant l’espace libre sur la parcelle [Cadastre 5]. Ils indiquent qu’en 1999, le plan de masse déterminait une superficie de 670 mètres carrés pour la parcelle [Cadastre 5], et qu’ensuite, lors de la réalisation des taravux par monsieur [T], la superficie de la parcelle [Cadastre 5] s’est vue augmenter de 7 mètres carrés au détriment de la parcelle [Cadastre 6].
Ils ajoutent que madame [W], voisine et propriétaire de la maison jumelle de la parcelle [Cadastre 7], confirme par écrit se souvenir de l’exitance d’un vide entre leur maison et celle de monsieur [T] jusqu’à la construction de l’extension. Ils y ajoutent des photographies montrant l’espace existant avant les travaux.
Ils arguent ensuite que leur ancienne propriétaire, madame [M], n’a pas souhaité intervenir en 2002 lors de la réalisation de l’extension de la maison de monsieur [T] de peur d’avoir des ennuis.

La SCI Les Bains de Mer, quant à elle, renvoie le tribunal aux conclusions concordantes des deux experts géomètres. Elle soutient que les consorts [G] qui connaissaient la situation lors de leur acquisition de l’immeuble de la parcelle [Cadastre 6], les travaux étant en cours de réalisation. Elle soutietn qu’ils n’ont pas réagi et qu’ils ont attendus près de 24 ans avant de quereller les limites de propriété.
La SCI soutient également que les plans produits définissent une limite droite et continue entre les différents lots issus de la division du lot principal et qu’aucun autre voisin ne conteste cette configuration. Elle ne comprend pas pourquoi les consorts [G] veulent instaurer un décroché de la limite séparative. Elle ajoute que les travaux réalisés par monsieur [T] ont fait l’objet d’un permis de construire respectant les limites des propriétés.
La SCI en conclut donc au rejet des prétentions des consorts [G].

Il ressort des pièces produites que monsieur [N] [G] et madame [E] [H] épouse [G] ont acquis des consorts [M], selon acte notarié du 12 juillet 2002, une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 21] sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 17] n° [Cadastre 6] d’une contenance de [Immatriculation 1] CA (soit 243 mètres carrés). Il y est précisé que sur l’acte de propriété antérieur du 25 novembre 1975 la superficie indiquée est de 02a 51 ca (soit 251 mètres carrés), soit une différence de 8 mètres carrés. L’acte notarié ne mentionne aucune correction de cette différence, instaurant ainsi une acquisition à hauteur de 243 mètres carrés pour la superficie de la parcelle.
Il ressort en outre de l’acte notarié du 25 novembre 1975 que ce lot est issu de divisions successives d’une parcelle plus importante, sans qu’il soit procédé à la pose de bornes. Seules des délimitatations fixées selon le sens d’orientation cardinale assorties de nominations de rues déterminent les limites qui se réfèrent au plan cadastral de l’époque. Il apparait aussi au travers de cet acte que des erreurs sur les superficies qui ont été ensuite rectifiées. Comme l’écrit le notaire, Maître [A] [D], « cette désignation, qui ne comportait aucune notation cadastrale comportait manifestement une erreur quant à la superficie du terrain compris dans ladite vente ». L’acte a fait l’objet d’une mention rectificative (10e rôle) compte tenue des surfaces rectifiées au regard de la matrice cadastrale rénovée de ladite commune de [Localité 21]. 
Ainsi, les actes de propriété reposent sur les plans cadastraux susseccifs sans qu’il y ait eu bornage de chaque parcelle lors des divisions intervenues. Il est constant que les informations cadastrales ne constituent que de simples présomptions. Il en résulte ainsi que les actes notariés produits sont insuffisants pour être retenus déterminants sur la définition des limites des propriétés en litige, d’autant que certains éléments sont purement déclaratifs de la part des cédants. L’expert en fera le même constat.
En outre, madame [J], expert géomètre, observera que le document de division de 1975 ne rapporte aucune indication sur les largeurs des parcelles, et qu’il n’existe pas de plan de bornage permettant d’établir une largeur réelle de 15 mètres. Il relève qu’il existe également une incohérence entre les éléments physiques de la clôture, existant déjà lors de la donation intervenue en 1975, et la largeur de terrain de 15 mètres.
Sur le positionnement des clotures de façade, l’expert répondra par ailleurs que « si la propriété du mur non construite appartenait aux demandeurs (les consorts [G]), cela signifierait au vu des murs de cloture existants depuis 1975 au moins,qu’ilexisterait un décrochement dans la limite. A la lecture de l’acte de 1938, on parle bien d’une limite de largeur constante sans décrochement. » Il en conclut deux hyptothèses : l’une étant que « les murs de clôture n’ont pas été réalisés sur la limite », la seconde que « la partie vide n’appartient pas aux demandeurs ». 
L’argument reposant sur le fait qu’il existe un espace entre les piliers de clôture qui démontre que la partie laissée vide appartient aux consorts [G] sera par conséquent également écarté.

L’expert observera également que le plan de division réalisé en 1999 montre clairement le débordement de toiture, tel qu’il a été dessiné par le géomètre, sur la partie vide comptabilisée sur la parcelle du défendeur.
L’expert en conclut que les éléments de possession sont conformes aux cotations du plan de division réalisé par monsieur [U], qui a réalisé l’expertise amiable en 1999. Il retient ainsi une limite de propriété fixée par les points A à F.
Faute d’élément plus probant sur les limites séparatives des parcelles querellées, elles seront fixées selon les conclusions de madame [J] par une ligne droite comprenant les points A, B, C, D, E, et F.
Les consorts [G] seront déboutés de leurs demandes.
Afin d’identifier à l’avenir les limites des propriétés, il sera ordonner la pose de bornes définitives sur ces points par madame [C] [J], géomètre-expert, qui en sera missionnée et en dressera procès-verbal, en présence des propriétaires ou de leurs représentants qualifiés.

Sur les frais irrépétibles et les dépens
Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Il est rappelé qu’il est constant que le coût de la mise en place des bornes (frais d'achat et d'implantation des bornes) confiée à un expert judiciairement désigné avec mission de dresser un procès-verbal des opérations relève des dépens visés par l'article 695 du code de procédure civile.
En l’espèce, les consorts [G] succombent à l’instance. Ils seront solidairement condamnés à verser à la SCI Les Bains de Mer la somme de 1.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût de la mise en place des bornes définitives séparatives des parcelles.
Les frais de l’expertise judiciaire seront supportés par moitié par chacune des parties conformément à l’article 646 du code civil.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

FIXE les limites divisoires des parcelles cadastrées AB [Cadastre 5] et AB [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 21] selon une ligne droite comprenant les points A-B-C-D-E-F.ORDONNE le bornage définitif des parcelles par madame [C] [J], géomètre-expert, qui en sera missionnée et en dressera procès-verbal, en présence des propriétaires ou de leurs représentants qualifiés.DIT que les frais d’expertise judiciaire seront supportés par moitié par chacune des parties conformément à l’article 646 du code civil ; DÉBOUTE monsieur [N] [G], madame [H] [E] épouse [G], monsieur [S] [G] et monsieur [K] [G] de leurs demandes ;
CONDAMNE solidairement monsieur [N] [G], madame [H] [E] épouse [G], monsieur [S] [G] et monsieur [K] [G] à verser à la SCI Les Bains de Mer la somme de 1.000,00 (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNE solidairement monsieur [N] [G], madame [H] [E] épouse [G], monsieur [S] [G] et monsieur [K] [G] aux entiers dépens, y compris le coût de la mise en place des bornes définitives séparatives des parcelles.RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
J.ESTIVALET P.DEICKE