Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 13 janvier 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°18



CONTRADICTOIRE



DU 13 JANVIER 2026



N° RG 24/07561 - N° Portalis DBV3-V-B7I-W45B



AFFAIRE :



[V] [J]





C/

S.N.C. [F] [T] RESIDENTIEL









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Juillet 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de COURBEVOIE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 1124000114



Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 13.01.2026

à : 



Me Asma MZE



Me Mélina PEDROLETTI





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 





APPELANT



Monsieur [V] [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 - N° du dossier 2475038 

Plaidant : Me Kamal TABI de la SELEURL K.T, avocat au barreau de PARIS



****************



INTIMEE



S.N.C. [F] [T] RESIDENTIEL Immatriculée au RCS de [Localité 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité de droit audit siège ; 

Venant aux droits de la Société CNP ASSURANCES, suivant acte reçu de Maître [C] [K], Notaire associé de la Société 'THIBIERGE NOTAIRES' du 1er juillet 2024

N° SIRET : 984 62 4 7 00

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26624 

Plaidant : Me Isabelle COHADE-BARJON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1511





****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Octobre 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Mme Florence SCHARRE, Conseillère,



Greffière, lors des débats et de la mise à disposition de la décision : Madame Bénédicte NISI,





EXPOSE DU LITIGE



Par contrat du 22 février 2022 à effet au 1er mars 2022, la SA CNP Assurances a donné en location à M. [V] [J], pour une durée de 6 ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d'habitation et ses accessoires situés [Adresse 1] à [Localité 4], à savoir un appartement situé au 2ème étage (bâtiment 1 - porte 22) constituant le lot n°222, une cave constituant le lot n°8024 et un emplacement de stationnement constituant le lot n°9104, moyennant un loyer mensuel révisable initialement fixé à 1 119 euros, outre une provision sur charges mensuelle initialement fixée à 155 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 1 119 euros. 



Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, la société CNP Assurances a fait délivrer à M. [J] un commandement de payer la somme principale de 10 528,53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 octobre 2023 (terme du mois d'octobre 2023 inclus), ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.



Par acte de commissaire de justice délivré le 7 février 2024, la société CNP Assurances a fait assigner M. [J] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, 

- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, 

- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef des lieux loués, avec au besoin l'assistance de la force publique, 

- le condamner au paiement des sommes suivantes, avec intérêts de droit : 

- 14 647,80 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté au 22 janvier 2024 (terme du mois de janvier 2024 inclus), à parfaire au jour de l'audience selon décompte actualisé, 

- 144, 67 euros à titre de pénalités de retard, 

- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel majoré de 10 %, augmenté des charges, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, 

- 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. 



Par jugement réputé contradictoire du 31 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a : 

- déclaré recevable la demande de la société CNP Assurances aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 février 2022 entre la société CNP Assurances et M. [J] sont réunies à la date du 12 décembre 2023, 

- ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3] dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- rappelé que le cas échéant, le sort des meubles et objets garnissant les lieux précités sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

- rejeté la demande de majoration de l'indemnité d'occupation, 

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [J], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, 

- condamné M. [J] à payer à la société CNP Assurances la somme de 18 378,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 11 avril 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 octobre 2023 sur la somme de 10 528,53 euros, de l'assignation du 7 février 2024 sur la somme de 14 467,80 euros et à compter du présent jugement sur le surplus, 

- condamné M. [J] à verser à la société CNP Assurances l'indemnité d'occupation mensuelle telle que fixée ci-dessus à compter du mois de mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou l'expulsion, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances, 

- dit que cette indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, 

- rejeté la demande au titre de la clause pénale, 

- condamné M. [J] aux dépens de l'instance, 

- condamné M. [J] à payer à la société CNP Assurances la somme de 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté la société CNP Assurances de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision, 

- rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 



Par déclaration reçue au greffe le 4 décembre 2024, M. [J] a relevé appel de ce jugement. 



Les lieux ont été repris le 5 août 2025. 



Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, M. [J], appelant, demande à la cour de :

- le recevoir en ses écritures, fins et prétentions. 

Y faisant droit, 

- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie du 31 juillet 2024 en ce qu'il : 

- a déclaré recevable la demande de la société CNP Assurances aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, 

- a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 février 2022 sont réunies à la date du 12 décembre 2023, 

- a ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3] dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- a rappelé que le cas échéant, le sort des meubles et objets garnissant les lieux précités sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

- a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, 

- l'a condamné à payer à la société CNP Assurances la somme de 18 378,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 11 avril 2024, échéance du mois d'avril-2024 incluse, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 octobre 2023 sur la somme de 10 528,53 euros, de l'assignation du 7 février 2024 sur la somme de 14 467,80 euros et à compter du présent jugement sur le surplus, 

- l'a condamné à verser à la société CNP Assurances l'indemnité d'occupation mensuelle telle que fixée ci-dessus à compter du mois de mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou l'expulsion, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances, 

- a dit que cette indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, 

- l'a condamné aux dépens de l'instance, 

- l'a condamné à payer à la société CNP Assurances la somme de 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- a rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 

Statuant à nouveau, 

- lui accorder des délais de paiements rétroactif au 1er jour du commandement de payer à la seule condition du règlement d'un seul tenant de la dette locative de 18 378,36 euros, 

- débouter la SNC [F] [T] Résidentiel de toutes ses demandes, fins et conclusions.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, la SNC [F] [T] Résidentiel, venant aux droits de la société CNP Assurances, intimée, demande à la cour de :

- la recevoir en ses écritures comme venant aux droits de la société CNP Assurances suivant acte du 1er juillet 2024 reçu par Me [K], notaire, 

A titre préliminaire, sur le fondement de l'article 961 du code de procédure civile,

- déclarer les conclusions de M. [J] irrecevables et son appel non soutenu, 

En tout état de cause, 

- confirmer le jugement du 31 juillet 2024 du juge des contentieux du tribunal de proximité de Courbevoie en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant, 

- condamner M. [J] à lui payer la somme de 29 589,57 euros représentant pour mémoire le montant des loyers et charges et indemnités d'occupation arriérés à la date du 21 mai 2025, à actualiser au jour de la décision à intervenir, 

- débouter M. [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner M. [J] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [J] aux entiers dépens d'appel, qui devront inclure les frais de débarras, le procès-verbal de reprise et le constat d'état des lieux de sortie, sur le fondement de l'article 699 du même code.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 2 octobre 2025.



En dépit des demandes du greffe faites via le RPVA les 23 octobre et 25 novembre 2025, l'avocat de M. [J] n'a pas déposé son dossier de plaidoirie, de sorte que la cour ne dispose pas de ses pièces.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION





A titre liminaire, la cour relève que la société [F] [T] Résidentiel justifie venir aux droits de la société CNP Assurances par la production de l'attestation notariée du 1er juillet 2024 de la vente de l'immeuble dans lequel se situe le bien donné à bail.



Sur la recevabilité des conclusions de M. [J]



La société [F] [T] Résidentiel demande à la cour de déclarer les conclusions de M. [J] irrecevables et par voie de conséquence son appel non soutenu, sur le fondement de l'article 961 du code de procédure civile, aux motifs qu'il n'habite plus à l'adresse mentionnée dans ses conclusions et n'a pas justifié de son nouveau domicile, ce qui lui cause grief dans la mesure où elle ne peut pas poursuivre le recouvrement de sa créance locative. 



M. [J] n'a pas répondu sur ce point.



Sur ce,



L'article 961 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, dispose que les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées aux deuxième à quatrième alinéas de l'article précédent n'ont pas été fournies [à savoir pour les personnes physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance]. Cette cause d'irrecevabilité peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture ou, en l'absence de mise en état, jusqu'à l'ouverture des débats.



En l'espèce, les seules conclusions de M. [J] ont été notifiées le 4 mars 2025. Elles mentionnent l'adresse du bail, qui était alors encore son domicile puisque l'appelant a quitté les lieux en août 2025.



Dans ces conditions, quand bien même M. [J] n'y réside effectivement plus et qu'il n'a pas communiqué sa nouvelle adresse malgré la sommation adressée à son conseil via le RPVA le 23 septembre 2025, l'irrecevabilité des conclusions du 4 mars 2025 ne saurait être retenue.



Il convient donc de débouter la société [F] [T] Résidentiel de cette demande. 



Sur la demande de suspension de la clause résolutoire



A titre liminaire, la cour relève que si M. [J] demande l'infirmation des chefs du jugement ayant déclaré la demande de la société [F] [T] Résidentiel recevable et constaté que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 décembre 2023 et conclut au rejet des demandes de la bailleresse, force est de constater qu'il ne fait valoir aucun moyen au soutien de ces prétention.



En outre, il reconnaît que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai imparti. 



Il convient en conséquence de confirmer ces deux chefs du jugement déféré.



M. [J] demande à la cour de lui accorder 'des délais de paiement rétroactifs au 1er jour du commandement de payer à la seule condition du règlement d'un seul tenant de la dette locative de 18 378,36 euros' (sic) sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. 



Il explique ne pas s'être acquitté des sommes dues dans le délai du commandement de payer du fait de problèmes personnels mais soutient que tous les loyers sont payés depuis juillet 2024, qu'il a réglé la somme totale de 9 420,24 euros depuis cette date et qu'il n'a aucun loyer de retard. Il en déduit être de bonne foi et indique vouloir régler le solde de sa dette, soit la somme de 18 378,36euros, en un seul tenant, ce que seul un délai de paiement rétroactif permettrait de faire. 



La société [F] [T] Résidentiel, qui poursuit la confirmation du jugement, s'oppose à cette demande en faisant valoir que M. [J] ne justifie de paiement qu'entre juillet 2024 et janvier 2025, au surplus irréguliers, qu'il n'a effectué aucun règlement depuis le 28 janvier 2025, de sorte que la dette s'élève à la somme de 29 589,57 euros après déduction du dépôt de garantie. Elle ajoute qu'il ne justifie nullement de sa situation personnelle et financière et ne démontre pas être en capacité de régler sa dette en une seule fois, alors qu'il a déjà bénéficié de larges délais de paiement. 



Sur ce,



M [J] demande de lui accorder des délais de paiement rétroactifs. Il sollicite en outre, dans ses écritures, la suspension des effets de la clause résolutoire, sans pour autant reprendre cette demande dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n'en est pas saisie.



En tout état de cause, il convient de relever que M. [J] ayant quitté les lieux, la cour ne peut faire application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour lui accorder d'éventuels délais de paiement. 



M. [J] sera par ailleurs débouté de sa demande sur le fondement de l'article 1345-5 du code civil puisqu'il demande de régler sa dette en une seule mensualité, ce qui ne constitue pas une demande de délais de paiement, étant ajouté qu'il n'a effectué aucun règlement aux fins d'apurer sa dette, seul le loyer courant ayant été repris et seulement pour quelques mois, qu'il n'a effectué aucun versement depuis celui du 28 janvier 2025 et qu'il ne justifie nullement de sa situation tant personnelle que financière.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré également en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [J] et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ des lieux.



Sur la dette locative



En application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1984, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



La société [F] [T] Résidentiel justifie d'une clause de subrogation dans l'acte de vente (article 19.5) ainsi rédigée :



' Le Vendeur subroge purement et simplement l'Acquéreur dans tous ses droits, obligations et actions envers les Locataires en place à ce jour, pour lesquels ont été recensés à ce jour des impayés locatifs, et ce, pour quelque somme que ce soit et à quelque titre que ce soit (arriérés de loyers, de charges '), et cède en tant que de besoin à l'Acquéreur ses créances sur ces sommes.

- En contrepartie, l'Acquéreur reverse au Vendeur qui le reconnaît et lui en consent bonne et valable quittance, par la comptabilité des Notaires Soussigné et Participant, la somme totale de (...) 53.883,91 EUR, correspondant à la totalité du montant desdites créances, et ce à titre forfaitaire et définitif ; à charge pour l'Acquéreur de poursuivre ou non le recouvrement des impayés auprès des Locataires concernés, s'il le souhaite, en sa qualité de bailleur.

Les procédures pendantes et contentieuses avec les Locataires ayant quitté les lieux à ce jour sont conservées par le Vendeur'.



Au vu des décomptes et pièces produits par la société [F] [T] Résidentiel (pièce 7, 13-1, 

13-2 et 14) et que M. [J] n'a pas contestés, il est justifié d'une dette locative d'un montant de 29 589,57 euros arrêtée au 10 septembre 2025 incluant le remboursement du dépôt de garantie à hauteur de 1 119 euros et l'imputation de frais de débarras à hauteur de 300 euros qui sont justifiés par le procès-verbal de reprise des lieux faisant état de la présence de mobilier que M. [J] a déclaré abandonner.



Il convient en conséquence de condamner M. [J] au paiement de cette somme et d'émender le jugement déféré par actualisation de la dette locative.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



M. [J], qui succombe, est condamné aux dépens d'appel, qui comprendront le coût du procès-verbal de reprise des lieux, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées. 



Les frais de débarras étant inclus dans la dette locative et ne relevant pas, en tout état de cause des dépens, il n'y a pas lieu de les y inclure à ce titre. 



De même, le constat des lieux de sortie ne relève pas des dépens. Au surplus, la société [F] [T] Résidentiel ne justifie pas que cet état des lieux, réalisé par commissaire de justice, n'a pu être établi à l'amiable entre les parties comme imposé par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, étant au surplus relevé qu'il a eu lieu le jour de la remise des clés et en présence du locataire. Il convient donc de débouter l'intimée de sa demande visant à mettre à la charge de M. [J] le coût du constat de l'état des lieux de sortie, étant rappelé qu'elle ne pourrait en tout état de cause qu'en obtenir le remboursement de la moitié.



M. [J] est en outre condamné à payer à la société [F] [T] Résidentiel la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

La cour,



Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, 



Déboute la SNC [F] [T] Résidentiel de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de M. [V] [J] et son appel comme étant non soutenu ;



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à l'émender en ce qui concerne le montant de la dette locative ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déboute M. [V] [J] de sa demande de délais de paiement rétroactifs ;



Condamne M. [V] [J] à payer à la SNC [F] [T] Résidentiel, venant aux droits de la société CNP Assurances, la somme de 29 589,57 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 septembre 2025 ;



Condamne M. [V] [J] à payer à la SNC [F] [T] Résidentiel, venant aux droits de la société CNP Assurances, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la SNC [F] [T] Résidentiel du surplus de ses demandes ;



Condamne M. [V] [J] aux dépens d'appel qui comprendront le coût du procès-verbal de reprise des lieux du 5 août 2025.



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière Le Président