Cour d'Appel · 1ère Chambre — 13 janvier 2026

COUR D'APPEL

DE [Localité 7]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 13 janvier 2026

N° RG 24/00070 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GDRG

-PV- Arrêt n° 



[P] [D] / [H] [T]



Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du PUY-EN-VELAY, décision attaquée n° 23/445 en date du 06 Décembre 2023, enregistrée sous le n° 11-23-000042



Arrêt rendu le MARDI TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. [P] VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Clémence CIROTTE, Conseiller



En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et de Mme Céline DHOME lors du prononcé



ENTRE :



M. [P] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Anne JEAN de la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté



APPELANT



ET :



Mme [H] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Soizic GICQUERE de la SELARL OGIER GICQUERE GIRAL, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE et par Maître Steven MOURGUES, avocat au barreau de TOULOUSE

Timbre fiscal acquitté



INTIMEE



DÉBATS : 



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 novembre 2025, en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 13 janvier 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.











Signé par M. ACQUARONE, conseille, pour le président empêché et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DU LITIGE :



M. [P] [D] affirme avoir consenti un bail verbal d'habitation à compter du 1er mars 2016 à Mme [H] [T] sur un appartement aménagé au premier étage d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] (Haute-[Localité 6]), moyennant un loyer mensuel de 350,00 €. Il affirme également avoir consenti un second bail verbal d'habitation à compter du 1er juillet 2016 à Mme [C] [B] épouse [T], mère de Mme [H] [T], sur un studio aménagé dans un garage au rez-de-chaussée de ce même immeuble, moyennant le même loyer mensuel de 350,00 €.



Arguant d'une situation d'impayé des loyers sur le second logement susmentionné, M. [P] [D] a assigné le 24 novembre 2022 Mme [H] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Puy-en-Velay afin de prononcer la résiliation judiciaire de ce bail d'habitation à compter de la décision à intervenir, d'ordonner à défaut de départ volontaire des lieux de Mme [H] [T] dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir son expulsion forcée ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et celle d'un serrurier, de fixer à la somme de 350,00 € le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération effective des lieux, outre intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l'assignation, de condamner Mme [H] [T] à lui payer la somme totale de 20.657,20 € au titre des arriérés de loyers selon décompte arrêté au 20 octobre 2022, de condamner Mme [H] [T] à lui payer une indemnité de 1500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner cette dernière aux dépens de l'instance.



C'est dans ces conditions que le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Puy-en-Velay a, suivant un jugement n° RG/11-23-000042 rendu le 6 décembre 2023 :

- débouté M. [P] [D] de l'intégralité de ses demandes, en ce compris sa demande indemnitaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [P] [D] à payer au profit de Mme [H] [T] une indemnité de 1.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [P] [D] aux dépens de l'instance ;

- rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision.



Par déclaration formalisée par le RPVA le 11 janvier 2024, le conseil de M. [P] [D] a interjeté appel du jugement susmentionné, le rejet de l'ensemble de ses demandes et sur les condamnations dont il fait l'objet.



' Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 22 août 2025, M. [P] [D] a demandé de :

' au visa des articles 1714, 1715, 1728, 1741 et 1217 du Code civil et des articles L.431-1 et suivants, R.411-1 et suivants et L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

' infirmer le jugement du 6 décembre 2023 du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Puy-en-Velay, conformément à la teneur de sa déclaration d'appel, et statuer à nouveau ;

' déclarer son appel recevable et bien fondé ;

' prononcer la résiliation du bail verbal de mars 2016 ; 

' ordonner l'expulsion de Mme [H] [T] de l'appartement du premier étage de l'immeuble susmentionné à compter de la résiliation de ce bail d'habitation, avec au besoin le concours de la force publique et celui d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants, R.411-1 du code des procédures civiles d'exécution et conformément à l'article L.433-1 du même code, à procéder à l'enlèvement de tous biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

' condamner Mme [H] [T] à lui payer au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté à août 2025, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir : 

* à titre principal, la somme totale de 29.407,00 € ;

* à titre subsidiaire, la somme totale de 21.597,00 € ;

' débouter Mme [H] [T] de l'ensemble de ses demandes ;

' fixer à l'encontre de Mme [H] [T] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 700,00 € jusqu'à libération complète des lieux ;

' condamner Mme [H] [T] :

* à lui payer une indemnité de 3.000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

* aux entiers dépens de l'instance.



' Par dernières conclusions d'intimé notifiées par le RPVA le 12 septembre 2025, Mme [H] [T] a demandé de :

' au visa de la loi précitée du 6 juillet 1989 et de l'article 1226 du Code civil ;

' débouter M. [P] [D] de l'ensemble de ses demandes ;

' confirmer le jugement déféré dans son intégralité ;

' condamner M. [P] [D] à lui payer la somme totale de 4.435,00 € à titre de remboursement d'un trop-perçu d'allocation logement ;

' en cas de résiliation du bail :

* appliquer la prescription triennale de l'action en paiement des loyers prévue à l'article 7-1 de la loi précitée du 6 juillet 1989 ;

* lui accorder un délai de 36 mois à compter du prononcé [de la décision] pour s'acquitter des sommes réclamées à son encontre ;

* suspendre en conséquence les effets de la résiliation judiciaire du bail pendant le cours de ces délais et préciser que la résiliation sera réputée ne pas avoir joué en cas de paiement dans les délais prescrits ;

' rejeter la demande formée à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamner M. [P] [D] :

*à lui payer une indemnité de 3.600,00 € sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile ;

* aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l'appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie 'Motifs de la décision'.



Par ordonnance rendue le 16 octobre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l'audience civile en conseiller-rapporteur du 13 novembre 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.











MOTIFS DE LA DÉCISION :



Les formules du type « Déclarer irrecevables et en tout cas mal fondés... » ou « Déclarer recevables et en tout cas bien fondés » qui figurent dans les dispositifs des conclusions d'avocat sans que la Cour ne soit saisie de quelconques fins de non-recevoir préalables aux débats de fond sont en conséquence considérées comme de simples clauses du style tout à fait inutiles et redondantes, qui seront en conséquence lues comme relevant uniquement des moyens de rejet ou d'admission au fond.



Ni l'existence d'un bail verbal à des fins d'habitation à compter du 1er mars 2016 sur l'appartement du premier étage ni le montant du loyer afférent à ce bail à hauteur de 350,00 € par mois ne sont contestés par Mme [H] [T]. Ainsi que l'a préalablement relevé le premier juge, sont dès lors mobilisables les dispositions des articles 1714, 1728, 1224 et suivants et 1741 du Code civil ainsi que la loi précitée du 6 juillet 1989 et notamment son article 7 sur l'obligation de paiement des loyers aux termes convenus, à l'exception toutefois de son dispositif spécifique relatif à la clause résolutoire tel qu'énoncée en son article 24.



Le premier juge a écarté toutes les allégations d'impayés locatifs faites par Mme [H] [T] et rejeté en conséquence toutes les demandes principales formées par M. [P] [D] aux fins de résiliation de ce bail d'habitation, d'expulsion du locataire et de tous occupant de son chef, de fixation d'indemnité d'occupation et de condamnation de l'ancien locataire au paiement d'un arriéré de loyers outre intérêts de retard en considérant que :

- il ressort du décompte effectué par M. [P] [D] que celui-ci a perçu, plus ou moins régulièrement, des sommes versées directement par la Caisse d'allocations familiales (CAF) au titre des aides au logement de novembre 2016 à août 2020 sans jamais percevoir aucune somme à titre de loyers de la part de Mme [H] [T] durant cette même période ;

- Mme [C] [T], mère Mme [H] [T], a elle-même directement versé les loyers afférents à ce bail du mois de juillet 2016 au mois de novembre 2022 (à l'exception du mois de décembre 2021 non justifié), alors qu'elle était hébergée dans l'appartement du rez-de-chaussée et qu'elle avait convenu avec elle de cet accord de paiement du loyer à hauteur de 350,00 € par mois ;

- Mme [H] [T] a ensuite effectué le règlement de ce loyer de décembre 2022 à février 2023 ;

- la thèse la plus vraisemblable est que M. [P] [D] a en réalité voulu laisser en location le bâtiment, constitué tout à la fois du logement du premier étage dont il fait état et d'un second logement aménagé au rez-de-chaussée dans un ancien garage, à Mme [H] [T] qui occupait le logement du haut tout en laissant l'usage du logement du bas à sa mère Mme [C] [T] dans le cadre d'un seul loyer mensuel de 350,00 €, compte tenu de la présence d'un seul compteur électrique pour ces deux parties aménagées à des fins d'habitation, de l'absence d'un second bail verbal qui serait reconnu par Mme [H] [T], de l'absence de toute convention écrite par défaut de reconnaissance par cette dernière d'un second bail verbal sur cette partie du rez-de-chaussée du bâtiment, de l'aspect purement déclaratif de l'occupation de cette partie du bâtiment par Mme [C] [T] à l'intention de la Direction générale des finances publiques le 15 juin 2023 et de la déclaration de revenus fonciers effectuée par M. [P] [D] pour l'année 2021 qui fait mention d'une somme totale de 4.200,00 € correspondant dès lors nécessairement aux 12 mois de loyer à hauteur de 350.00 € et qui ne peut donc se rattacher qu'au seul bail verbal reconnu par Mme [H] [T].







Le premier juge en a dès lors déduit qu'aucun impayé de loyer ne pouvait être reproché à Mme [H] [T] jusqu'au mois de février 2023, excluant en conséquence toute résiliation judiciaire de ce bail verbal d'habitation. Cette dernière demande en cause d'appel la réformation de cette décision dont elle critique la motivation. Dès lors que Mme [H] [T] ne reconnaît l'existence que d'un seul bail verbal s'appliquant à l'ensemble de ces deux logements répartis sur le premier étage et le rez-de-chaussée du bâtiment appartenant à M. [P] [D], il incombe à ce dernier d'apporter la preuve de l'existence d'un second bail verbal qui s'appliquerait de manière dissociée à la seule partie rez-de-chaussée de ce bâtiment moyennant un loyer mensuel supplémentaire de 350,00 €, distinct en conséquence du loyer reconnu par la partie locataire à hauteur de ce seul montant.



En l'occurrence le seul état descriptif de division du bâtiment litigieux entre l'appartement de l'étage et l'appartement du rez-de-chaussée ne suffit pas, faute de tout document écrit, à apporter la preuve de l'existence, et à plus forte raison de la teneur, d'un second bail verbal qui aurait été distinctement et subséquemment consenti sur cette partie rez-de-chaussée de l'immeuble. L'existence d'un seul compteur électrique desservant de manière indifférenciée ces deux parties à usage d'habitation de l'immeuble accrédite au contraire la thèse de l'application du seul bail verbal reconnu par la personne locataire à compter de mars 2016 et donc l'existence d'un seul bail verbal à usage global d'habitation sur l'ensemble de cette superficie habitable se répartissant sur les deux niveaux rez-de-chaussée et premier étage de l'immeuble. M. [P] [D] n'a par ailleurs nul besoin d'attendre la décision à intervenir dans le cadre de la présente instance pour procéder à l'installation de ce deuxième compteur électrique comme corollaire nécessaire à ses travaux de division de son immeuble en deux espaces distinctement habitables. Il en est de même, contre toute logique de dualité de baux, en ce qui concerne le compteur d'eau qui est demeuré commun aux deux espaces d'habitation après les travaux de réaménagement du garage du rez-de-chaussée transformé en studio d'habitation. Il aurait été d'autant plus cohérent d'établir distinctement dès le départ un compteur électrique et un compteur d'eau pour chacun de ces appartements dès lors que ceux-ci ne communiquent entre eux que par un escalier dépendant des parties communes de l'immeuble. Tout élément d'activité d'occupation de cet ensemble habitable ne peut donc se rattacher qu'à ce seul bail verbal reconnu par la partie locataire à compter de mars 2016 à compter de juillet 2016, y compris en ce qui concerne la déclaration faite par Mme [C] [T] auprès du Syndicat des eaux du Cézallier quant à l'usage de cette partie rez-de-chaussée de l'immeuble de M. [P] [D]. 



Enfin, le fait que Mme [C] [T] ait procédé en lieu et place de Mme [H] [T] pendant une période déterminée au règlement de la totalité du loyer directement auprès de M. [P] [D] sans tenir compte de l'Aide personnalisée au logement (APL) qui était alors en place au bénéfice du propriétaire n'accrédite pas davantage l'hypothèse de la survenance d'un second bail verbal d'habitation, mettant tout au plus en exergue un trop-perçu de loyers qui au demeurant n'a fait l'objet d'aucune demande de remboursement à titre reconventionnel en première instance.



La thèse la plus vraisemblable est donc que M. [P] [D] a accepté sans modification du montant du loyer ou ajout d'un nouveau bail peu de temps après le bail verbal de mars 2016 d'effectuer des travaux sur la partie rez-de-chaussée de son immeuble pour permettre à la mère de Mme [H] [T] d'en bénéficier en résidant à proximité immédiate de sa fille. De toute évidence, il n'a donc pour autant pas envisagé de formaliser ou de consentir verbalement un second bail tenant compte de cette reconfiguration des lieux loués. De plus, dans l'hypothèse où il aurait régularisé ce second bail directement avec Mme [C] [T], il lui appartenait de l'appeler en cause dans cette procédure.







Par ailleurs, le fait que Mme [C] [T], qui occupait alors l'appartement du rez-de-chaussée, ait elle-même procédé au règlement direct de ce loyer mensuel à hauteur de 350,00 € ne peut pour autant équivaloir au fait que ce règlement correspondrait à l'acquiescement d'un second bail d'habitation et d'un second loyer de même montant. Enfin, le caractère isolé de la situation de règlement du loyer tout à la fois par Mme [H] [T] et par Mme [C] [T] au titre du mois de juillet 2016 ainsi que le fait que des factures d'entretien ou d'amélioration de l'ensemble de cette partie constitutive du rez-de-chaussée et du premier étage du bâtiment litigieux aient été adressées directement par M. [P] [D] à Mme [H] [T] ou à Mme [C] [T] ne peuvent davantage équivaloir à la reconnaissance de l'acquiescement d'un second bail et d'un second loyer de même montant sur la partie rez-de-chaussée de l'immeuble. Le paiement par Mme [H] [T] ou par Mme [C] [T] d'un certain nombre de ces factures d'aménagement du rez-de-chaussée procède au contraire de toute évidence d'une volonté commune d'échange de bons procédés indépendant de toute modification de la situation locative, excluant ainsi la thèse de l'adjonction d'un second bail verbal.



Il en résulte en définitive que Mme [H] [T] doit être créditée lorsqu'elle objecte, de la manière qui apparaît dès lors la plus vraisemblable compte tenu des relations interpersonnelles très confuses qui existent avec M. [P] [D], que la conclusion du bail verbal de mars 2016 sur l'appartement de l'étage incluait l'engagement, l'intention ou l'acceptation de ce dernier d'aménager le garage du rez-de-chaussée afin de lui permettre d'accueillir sa mère dans ce même immeuble sans aucune modification de ce bail verbal et du loyer s'y rapportant.



Enfin, M. [P] [D] ne fait état d'aucun impayé locatif en ce qui concerne le bail verbal ayant commencé à courir à compter du 1er mars 2016 sur le logement du premier étage avant extension de ce logement du garage du rez-de-chaussée devenue habitable après travaux, ses allégations d'impayés locatifs ne reposant en définitive que sur l'existence d'un second bail verbal à compter de juillet 2016 dont il ne parvient pas à démontrer l'existence et la consistance.



Dans ces conditions, faute d'objectivation d'un second bail verbal qui aurait été convenu entre les parties dans une consistance distincte sur le rez-de-chaussée de l'immeuble subséquemment aménagé en espace supplémentaire d'habitation et qui n'a jamais donné lieu pendant plusieurs années à la moindre réaction de relance ou de mise en demeure de payer de la part du propriétaire, le jugement de première instance sera confirmé en sa décision de rejet de l'intégralité des demandes formées par M. [P] [D] à l'encontre de Mme [H] [T] aux fins de résiliation du bail verbal d'habitation, d'expulsion de Mme [H] [T] et de tous occupants de son chef du bâtiment litigieux et de paiement d'arriérés de loyers et d'indemnités d'occupation.



Par voie de conséquence, les demandes qui ont été formées à titre subsidiaire par Mme [H] [T] au titre de la prescription triennale de l'action en paiement des loyers et aux fins d'aménagement d'un délai de paiement avec suspension des effets de la résiliation judiciaire du bail deviennent sans objet.



La demande formée par Mme [H] [T] aux fins de remboursement d'un trop-perçu d'allocations logement d'un montant total allégué de 4.435,00 € est irrecevable, celle-ci constituant une demande nouvelle en cause d'appel devant dès lors être déclarée d'office irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.



Le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et d'imputation des dépens de première instance.



Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de Mme [H] [T] les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'engager à l'occasion de cette instance et qu'il convient d'arbitrer à la somme de 3.600,00 €.



Enfin, succombant à l'instance, M. [P] [D] sera purement et simplement débouté de sa demande de défraiement formée au visa de l'article 700 du code de procédure civile et en supportera les entiers dépens.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG/11-23-000042 rendu le 6 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Puy-en-Velay.



Y ajoutant.



DÉCLARE IRRECEVABLE la demande formée par Mme [H] [V] à l'encontre de M. [P] [D] aux fins de paiement de la somme de 4.435,00 € en allégation de trop-perçu d'allocations logement.



CONDAMNE M. [P] [D] à payer au profit de Mme [H] [V] une indemnité de 3.600,00 €, en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile.



REJETTE le surplus des demandes des parties.



CONDAMNE M. [P] [D] aux entiers dépens de l'instance. 





Le greffier Le conseiller, pour le président