Cour d'Appel · 1ère Chambre — 13 janvier 2026

PC/HB



Numéro 26/55





COUR D'APPEL DE PAU



1ère Chambre







ARRÊT DU 13/01/2026







Dossier :

N° RG 24/00918

N° Portalis DBVV-V-B7I-IZVH





Nature affaire :



Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente







Affaire :



[W] [X]



[R] [A]



C/



[E] [O]



[U] [T] [H] [O] épouse [X]



[VK] [Z] [H] [O]



[V], [CN], [Y] [O]



[N], [J], [G] [O] épouse [F]















Copie exécutoire délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * *







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 14 octobre 2025, devant :







Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 804 du code de procédure civile,



Madame France-Marie DELCOURT, Conseillère,



Madame Anne BAUDIER, Conseillère,





assistés de Madame Hélène BRUNET, Greffier, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.









dans l'affaire opposant :











APPELANTS :





Madame [W] [X]

née le 23 mai 1975 à [Localité 21]

de nationalité française

[Adresse 8]

[Localité 14]



Monsieur [R] [A]

né le 23 septembre 1974 à [Localité 23]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 15]



Représentés par Maître Benoît BAUBRIAU, avocat au barreau de BAYONNE, et assistés de Maître Clément BOIROT, avocat au barreau de PARIS











INTIMÉS :





Monsieur [E] [O]

[Adresse 9]

[Localité 13]



Assigné





Madame [U] [T] [H] [O] épouse [X]

née le 27 décembre 1946 à [Localité 22]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 11]



Représentée par Maître Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU, et assistée de Maître Haïda Bangoura Fremaux, avocat au barreau d'ANNECY





Monsieur [VK] [Z] [H] [O]

né le 17 mai 1949 à [Localité 22]

de nationalité française

[Adresse 20]

[Localité 6]



Représenté par Maître Paul BLEIN, avocat associé de la SELARL ALQUIÉ, membre du GIE AVA, avocat au barreau de BAYONNE











Monsieur [V], [CN], [Y] [O]

né le 10 novembre 1992 à [Localité 17] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 12]



Madame [N], [J], [G] [O] épouse [F]

née le 19 novembre 1988 à [Localité 18] (64)

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentés par Maître Marion DUHALDE, avocat au barreau de BAYONNE, et assistés de Maître Sonia KOUTCHOUK de la SELARL SEMYA AVOCATS, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

































sur appel de la décision

en date du 04 MARS 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 17]

RG numéro : 21/01643

















FAITS ET PROCEDURE





Par acte sous seing privé du 22 décembre 2015, M. [L] [O] a donné pouvoir à son fils, M. [E] [O], aux fins de 'procéder aux formalités préalables à la vente d'une maison' sise à [Localité 19] (35) et plus particulièrement signer en son nom le compromis de vente, la vente devant être réalisée au profit de sa petite-fille, Mme [W] [X], et de son époux, M. [R] [A], pour un prix qui sera fixé par 'moi-même' (soit le mandant, NDR).



Par acte sous seing-privé du 16 mars 2016, M. [E] [O], agissant ès qualités de représentant de son père, [L] [O], a signé avec les époux [S] un 'compromis de vente' pour un prix de 75 000 €, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs, l'acte prévoyant la réitération de la vente au plus tard le 1er juillet 2016.



Le 8 juin 2016, la BNP Paribas a émis une offre de financement au profit des époux [A] et les fonds ont été adressés au notaire en charge de régulariser l'acte de vente.



Le 5 juillet 2016, le notaire a informé Mme [W] [X] de son refus de procéder à la régularisation de la vente, compte tenu des graves détériorations mentales de M. [L] [O] dont il venait de découvrir l'existence dans le cadre des démarches préparatoires à la vente.



M. [L] [O] est décédé le 4 août 2017, laissant pour lui succéder ses trois enfants, Mme [U] [O] épouse [X], M. [E] [O], M. [VK] [O], et deux petits-enfants, Mme [N] [O] et M. [V] [O], venant en représentation de leur père, fils du de cujus, M. [D] [O], lui-même décédé le 30 septembre 2015.



Par courriel du 17 octobre 2017, Mme [W] [X] a informé le notaire chargé du règlement de la succession de M. [L] [O] de sa volonté de réitérer la vente du bien de [Localité 19].



Par courriers du 14 septembre 2021, les époux [A] ont mis en demeure les héritiers de M. [L] [O] de réitérer la vente.



Par actes du 27 septembre 2021, les époux [A] ont fait assigner les héritiers de M. [L] [O] devant le tribunal judiciaire de Bayonne au fin de voir constater que la vente du bien de Dinard est parfaite et de les voir condamner à régulariser l'acte de vente.



Par jugement du 4 mars 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'estoppel,

- débouté les parties de toutes leurs demandes, y compris d'application de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la charge de Mme [W] [X] et de M. [R] [A] avec distraction au profit de Me Clément Boirot pour ceux dont il aurait consenti l'avance sans en avoir reçu provision.



Au soutien de sa décision, le tribunal a retenu :

- que des appréciations ambiguës, antérieures au litige, sur les capacités cognitives de M. [L] [O] par M. [VK] [O], son fils, et Mme [N] [O], sa petite fille, ne peuvent interdire à ces derniers, dans le cadre du litige dans lequel ils sont défendeurs, de soulever l'incapacité dont était atteint M. [L] [O] à la date de la rédaction du pouvoir et du compromis de vente, de sorte que la fin de non-recevoir tirée de l'estoppel ne peut aboutir à leur encontre, et qu'elle est en tout état de cause sans conséquence concernant M. [V] [O], dont il n'est pas prétendu qu'il ait émis une opinion sur ce point en dehors de la procédure,

- que dans le pouvoir pour vendre conféré à son fils, M. [L] [O] a indiqué que le prix de vente serait fixé par lui-même ; que son accord sur le prix ne résulte que du témoignage indirect de l'acheteur lui-même, ce qui le prive de toute valeur probante, et qu'il n'est pas démontré qu'il ait été antérieur et extérieur au compromis de vente signé par son représentant, lequel n'avait pas le pouvoir de fixer le prix de vente,

- que M. [E] [O] n'avait pas le pouvoir de signer un compromis de vente pour un prix déterminé sans justifier de l'accord de son mandant sur le prix, ce qui à l'évidence ne lui a pas été demandé.



M. [R] [A] et Mme [W] [X] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 25 mars 2024, critiquant la décision dans l'ensemble de ses dispositions.





La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état du 17 septembre 2025.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES





Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 janvier 2025, M. [R] [A] et Mme [W] [X] demandent à la cour :

- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

- de juger valide le pouvoir du 22 décembre 2015 donné par M. [C] [O] à M. [E] [O],

- de constater que M. [E] [O] avait un mandat apparent à leur égard lors de la signature de la promesse de vente du 16 mars 2016,

- de juger valide la promesse synallagmatique de vente du 16 mars 2016,

- de constater que la vente conclue entre M. [C] [O], aux droits duquel se trouve aujourd'hui l'indivision successorale composée de M. [E] [O], Mme [U] [T] [O], M. [VK] [Z] [O], Mme [N] [O] et M. [V] [O] d'une part et M. [A] et Mme [X] d'autre part, pour un montant de 75 000 € est parfaite en vertu de la promesse synallagmatique de vente en date du 16 mars 2016,

- de condamner l'indivision successorale composée de M. [E] [O], Mme [U] [T] [O], M. [VK] [Z] [O], Mme [N] [O] et M. [V] [O] à régulariser l'acte authentique conformément à la promesse synallagmatique de vente en date du 16 mars 2016 à leur profit dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir et qu'à défaut, le jugement vaudra vente à défaut d'exécution volontaire dans le délai imparti,

- en tout état de cause, de condamner M. [E] [O], Mme [U] [T] [O], M. [VK] [Z] [O], Mme [N] [O] et M. [V] [O] à leur verser 2 500 € chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Clément Boirot en application de l'article 699 du même code,

- d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.



Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa de l'article 455 du code de procédure civile et des articles 1589 et 1221 du code civil :

- que le tribunal n'a pas motivé sa décision, en ce qu'il n'a pas répondu à leurs arguments s'agissant de la validité de la promesse nonobstant l'éventuel dépassement de ses pouvoirs par le mandataire, de sorte que le jugement doit être infirmé,

- que la promesse de vente du 16 mars 2016 est valable, en ce qu'elle a valablement été conclue, le promettant étant sain d'esprit au moment où il a donné pouvoir et où la promesse a été signée, et en ce qu'étant de bonne foi, M. [E] [O] disposait à leur égard d'une apparence de mandat pour régulariser la vente, les liens familiaux unissant les parties les empêchant en outre de vérifier l'étendue du mandat effectivement confié au fils du vendeur,

- qu'il n'est pas démontré que M. [E] [O] ait outrepassé le mandat qui lui était confié pour vendre, ni que le prix de vente n'ait pas été fixé par le mandant lui-même,

- que la promesse est toujours pleinement exécutoire, le décès du vendeur n'emportant aucune conséquence et ses ayants-droit étant tenus de réitérer la vente, et dès lors qu'il existait lors de sa signature un accord sur la chose et sur le prix emportant vente,

- que la promesse est toujours valable dès lors que les deux conditions cumulatives emportant sa caducité (défaut de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu et envoi par le cocontractant d'un courrier recommandé avec accusé de réception notifiant à l'autre partie son intention d'être désengagé) ne sont pas réunies,

- qu'aucune clause de la promesse n'exige que ses bénéficiaires soient toujours mariés pour se prévaloir de son bénéfice,

- que les ayants-droit du promettant ne peuvent invoquer les clauses du contrat relatives à la résolution de la vente, étant en toute hypothèse tenus à sa réitération,

- que l'existence d'un dol, commis avant la conclusion de la promesse, ou de violences, ayant vicié le consentement de M. [L] [O] n'est pas démontrée,

- que la condition suspensive contenue à la promesse, relative à l'obtention d'un prêt a été stipulée uniquement dans leur intérêt, de sorte qu'ils peuvent renoncer à s'en prévaloir.





Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 février 2025, Mme [U] [O] épouse [X], formant appel incident, demande à la cour, infirmant le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

- de déclarer valide le mandat du 22 décembre 2015 et la promesse synallagmatique de vente du 16 mars 2016,

- de débouter M. [VK] [O], Mme [N] [F] et M. [V] [O] de toutes leurs demandes,

- de déclarer que la vente conclue entre M. [C] [O], d'une part et Mme [W] [X] et M. [R] [A], d'autre part, pour un montant de 75 000 €, est parfaite, en application de la promesse synallagmatique de vente du 16 mars 2016,

- de condamner les héritiers de M. [C] [O], à savoir, M. [E] [O], M. [VK] [O], Mme [U] [X], Mme [N] [F], née [O] et M. [V] [O], d'avoir à régulariser l'acte authentique de vente, en application de la promesse synallagmatique de vente du 16 mars 2016, au profit de Mme [W] [X] et de M. [R] [A],

- en tout état de cause, de débouter Mme [W] [X] et M. [R] [A] de leur demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, de condamner M. [E] [O], M. [VK] [O], Mme [N] [F], née [O] et M. [V] [O] à lui payer, chacun, la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de condamner M. [VK] [O], M. [E] [O], Mme [N] [F] née [O] et M. [V] [O] aux entiers dépens,

- d' ordonner l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.



Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des anciens articles 1108, 1116 et 1112 du code civil, 724, 414-1, 1153, 1156, 1221, 1383 et suivants, 1583 et 1589 du code civil, et de l'article 455 du code de procédure civile :

- que le tribunal n'a pas répondu aux arguments soulevés par les parties, notamment s'agissant de l'opposabilité de la promesse de vente aux ayants-droit de M. [L] [O], compte tenu de leur croyance légitime en la réalité des pouvoirs du mandataire,

- que la procuration du 22 décembre 2015 et la promesse de vente qui s'en est suivie sont valides, le vendeur y ayant valablement consenti, sans que des manoeuvres dolosives ou une violence des acquéreurs ne soient démontrées, et alors que le vendeur étant sain d'esprit,

- que la promesse de vente est opposable aux ayants-droit de M. [L] [O], les parties signataires ayant manifesté leur consentement réciproque sur la chose et sur le prix, rendant la vente parfaite dès la signature de la promesse, qui prévoit elle-même que les ayants-droit du promettant sont tenus à la réalisation de la vente en cas de décès de ce dernier,

- qu'il est certain que les 'acquéreurs' ont légitimement cru en la réalité des pouvoirs de M. [E] [O], notamment au regard des rapports de parenté liant les parties, de sorte que même si ce dernier a agi au delà de ses pouvoirs, le compromis de vente n'en reste pas moins opposable aux ayants-droit du vendeur, en application de la théorie du mandat apparent,

- que la preuve du consentement du vendeur sur le prix est rapportée,

- que la promesse de vente n'est pas caduque, le délai butoir fixé au 1er juillet 2016 pour la réitération constituant seulement le point de départ du délai à partir duquel l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter, et la réitération par acte authentique n'étant pas une condition de la formation du contrat, la vente étant parfaite dès la signature du compromis, ce qu'a reconnu M. [VK] [O] dans ses écritures de première instance,

- que la condition suspensive d'obtention d'un prêt, stipulée dans le seul intérêt des acquéreurs, a été réalisée, et qu'en tout état de cause, il n'est pas démontré que les deux conditions cumulatives emportant la caducité de la promesse (défaut de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu et envoi par le cocontractant d'un courrier recommandé avec accusé de réception notifiant à l'autre partie son intention d'être désengagé) aient été réunies,

- que la promesse ne contient aucune clause exigeant des consorts [X]/[A] qu'ils soient encore mariés et/ou qu'ils résident encore ensemble pour pouvoir se prévaloir du bénéfice de celle-ci,

- que la clause de la promesse prévoyant la résolution de la vente ne bénéficie qu'aux parties à la promesse de vente, de sorte que les ayants-droit du vendeur ne peuvent s'en prévaloir,

- que M. [VK] [O] ne peut se prévaloir d'un prétendu testament qu'aurait rédigé le vendeur, antérieurement à la signature de la promesse, ce document n'ayant jamais été qualifié de testament, l'acte de notoriété dressé dans le cadre de la succession du vendeur précisant d'ailleurs qu'aucune disposition de dernières volontés n'est connue du défunt.





Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2024, M. [VK] [O], intimé, demande à la cour :

- à titre principal, juger la nullité de la procuration du 22 décembre 2015 et prononcer la nullité subséquente du compromis de vente en date du 16 mars 2016,

- à titre subsidiaire, de prononcer l'inopposabilité du compromis de vente en date du 16 mars 2016,

- à titre infiniment subsidiaire, de prononcer la caducité et à défaut la résolution du compromis de vente du 16 mars 2016,

- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [B] de leur demande de réitération par acte authentique du compromis signé le 16 mars 2016,

- en tout état de cause, de condamner in solidum Mme [W] [X] et M. [R] [A] à lui payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa des articles 414-1, 1583, 1156, 1153, 1583, et 815-3 du code civil :

- que le prix mentionné dans le compromis de vente est extrêmement sous-évalué par rapport à la valeur réelle du bien, de sorte que les modalités de sa fixation révèlent des manoeuvres de la part des acquéreurs, constitutives d'un dol,

- que la procuration du 22 décembre 2015 est nulle du fait de l'incapacité du mandant à contracter en raison de son insanité d'esprit au moment de la signature, ou du fait des vices affectant son consentement, notamment la pression psychologique exercée par sa fille, constitutive de violence,

- que le mandat confié par M. [L] [O] à [E] [O] pour signer le compromis de vente ne permettait pas à ce dernier de fixer le prix de vente ni de réitérer la vente, et qu'il n'est pas établi que le vendeur ait effectivement donné son accord ou pouvoir à son fils pour vendre la propriété litigieuse au prix de 75 000 €, de sorte que faute d'accord sur le prix, la vente n'était pas parfaite et n'a pu être régularisée et le compromis de vente ne lui est pas opposable,

- que la théorie du mandat apparent ne peut jouer dès lors que le pouvoir du 22 décembre 2015 prévoyant que le prix était fixé par le vendeur était annexé au compromis du 16 mars 2016, et que le notaire a exigé l'établissement d'une procuration authentique pour la réitération de la vente,

- que les appelants sont de mauvaise foi, ce qui les empêche de revendiquer le bénéfice du mandat apparent,

- à titre subsidiaire, que la promesse de vente est caduque en raison de l'expiration du délai pour réitérer la vente, du non-respect de la condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs, et du défaut de qualité du bénéficiaire de la promesse, la promesse ayant été faite au profit des époux [B], et ceux-ci étant désormais divorcés et vivant séparément,

- à titre infiniment subsidiaire, que la vente est résolue par application de la clause résolutoire tenant à la défaillance de l'une des parties au contrat, dont il fait désormais partie suite au décès de son père, ce qui lui permet de s'opposer valablement à la vente.







Dans leurs dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2024, M. [V] [O] et Mme [N] [O] épouse [F], intimés, demandent à la cour :

- à titre principal, déclarer l'appel principal des consorts [B] mal fondé, de débouter les consorts [B] de l'ensemble de leurs demandes et de confirmer la décision déférée, en toutes ses dispositions,

- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse d'une réformation du jugement critiqué, de débouter les appelants de leurs demandes de « dire et juger valide le pouvoir du 22 décembre 2015 donné par M. [L] [O] à M. [E] [O] », de prononcer la nullité du pouvoir consenti par le défunt à son fils, M. [E] [O], le 22 décembre 2015, ainsi que des actes subséquents,

- à titre encore subsidiaire, de débouter les appelants de leurs demandes de constater que M. [E] [O] avait un mandat apparent à l'égard de M. [R] [A] et Mme [W] [X] lors de la signature de la promesse de vente du 16 mars 2016, dire et juger valide la promesse synallagmatique de vente du 16 mars 2016, ainsi que des demandes subséquentes,

- en tout état de cause, de débouter Mme [W] [X] et M. [R] [A] de l'ensemble de leurs demandes,

- de condamner in solidum Mme [W] [X] et M. [R] [A] au paiement d'une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa des articles 414-1, 414-2 et 1129 du code civil, 1153 et 1156 du code civil, et 1583 et 1589 du code civil :

- que le tribunal a correctement motivé sa décision et répondu à l'ensemble des moyens des demandeurs,

- que la procuration du 22 décembre 2015 est nulle, ce qui emporte la nullité des actes subséquents et donc de la promesse litigieuse, M. [L] [O] ne pouvant valablement y consentir au vu de son état de santé et de son insanité d'esprit,

- qu'à titre subsidiaire, le compromis de vente ne leur est pas opposable et ne vaut pas vente, faute d'accord entre les parties sur le prix de vente, puisqu'il n'est pas démontré que M. [L] [O] ait consenti au prix fixé, alors qu'il s'était réservé ce pouvoir,

- que le contrat de vente ne s'est pas formé faute de réitération de la promesse par acte authentique conformément à ce qui était prévu dans la promesse, qui prévoit que le refus de réitération est sanctionné par la résolution de la vente.





M. [E] [O] n'a pas constitué avocat.





MOTIFS





Il échet de constater qu'aucune des parties au litige ne critique le chef de dispositif par lequel le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'estoppel, lequel doit être considéré comme définitif.



L'action des consorts [B] tend à voir ordonner l'exécution forcée d'une promesse synallagmatique de vente d'un bien immobilier appartenant à M. [C] [O], signée pour le compte de celui-ci par M. [I] [K] [O] en vertu d'un mandat de représentation, certains des ayants droit de feu M. [L] [O] (M. [VK] [O], Mme [N] [O] et M. [V] [O]) soulevant la nullité du pouvoir de représentation (et subséquemment celle de la promesse de vente) pour absence et/ou vice du consentement, l'inopposabilité de la promesse de vente pour défaut d'accord sur le prix, la caducité de la promesse pour dépassement du délai de réitération, non-respect de la condition d'obtention de prêt, défaut de qualité du bénéficiaire de la promesse et sa résolution de plein droit pour défaut d'exécution.













Sur la contestation de la validité même du pouvoir du 22 décembre 2015 et subséquemment du compromis de vente du 16 mars 2016 :





Les actes juridiques litigieux étant antérieurs au 1er octobre 2016, les dispositions de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 sont en l'espèce inapplicables, de sorte qu'ils demeurent soumis à la loi ancienne.



Sur l'exception de nullité tirée des dispositions de l'article 414-1 du code civil :



Il sera rappelé :

- que pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit et que c'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte (article 414-1 du code civil),

- que, de son vivant, l'action en nullité n'appartient qu'à l'intéressé; qu'après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d'esprit, que dans les cas suivants: 1° si l'acte porte en lui-même la preuve d'un trouble mental, 2° s'il a été fait alors que l'intéressé était placé sous sauvegarde de justice, 3° si une action a été introduite avant son décès aux fins d'ouverture d'une curatelle ou d'une tutelle ou aux fins d'habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future et que l'action en nullité s'éteint par le délai de cinq ans prévu à l'article 2224 du code civil (article 414-2 du code civil).



En l'espèce, il est constant et non contesté que M. [L] [O] est décédé le 4 août 2017 et qu'une action aux fins d'ouverture d'une mesure de protection avait été introduite par Mme [U] [X] par requête du 9 décembre 2016 en suite de laquelle le juge des tutelles, par ordonnance du 28 décembre 2016 avait notamment placé M. [O] sous sauvegarde de justice (pièce 8 de M. [VK] [O]).



La qualité d'héritiers de feu M. [L] [O] de M. [VK] [O] et de Mme [N] [O] épouse [F] et M. [V] [O] (venant par représentation de leur père, [D] [O]) n'étant pas contestée, l'exception de nullité par eux soulevée en défense à l'action en exécution forcée du compromis de vente est recevable.



S'agissant de l'exception de nullité du 'pouvoir' du 22 décembre 2015 fondée sur l'insanité d'esprit du mandant, il doit être considéré :

- que le trouble mental dont la preuve doit être rapportée doit exister au moment précis où l'acte attaqué a été fait,

- que si M. [L] [O], alors âgé de 94 ans, a pu être fragilisé par les décès de sa soeur puis de son plus jeune fils, survenus en mars et septembre 2015, son hospitalisation dans le service gériatrique du centre hospitalier de la Côte basque du 23 novembre au 2 décembre 2015 est imputable à un épisode d'hématurie et de fièvre,

- qu'à cette occasion, M. [O] a été soumis à un bilan de santé complet (examen cardiaque, pulmonaire, examen neurologique, scanner cérébral, bilan biologique),

- que, s'il mentionne les symptômes d'une maladie de Parkinson (dysarthrie, syndrome extrapyramidal, bradykinésie, marche à petits pas, amimie) visée au titre des antécédents médicaux, le compte-rendu d'hospitalisation du 2 décembre 20215 ne fait état d'aucune altération significative des facultés mentales et indique même, en des termes dénués d'ambiguïté, que l'examen neurologique (dont aucun élément objectif ne permet de considérer qu'il aurait été superficiel et/ou bâclé comme suggéré par M. [VK] [O]) ne retrouve pas de trouble cognitif et que le patient est conscient et orienté,

- que le traitement prescrit par le médecin gériatre à M. [O] au titre de son syndrome parkinsonien, soit le Modopar (dont la lecture d'un précédent compte-rendu d'hospitalisation de février 2025, pièce 5 des appelants, établit qu'il était déjà prescrit à cette date) est un médicament agissant principalement sur la rigidité musculaire et la réduction des tremblements de repos propres à cette affection,

- qu'ainsi, le document médical antérieur le plus proche (à 3 semaines de la signature du pouvoir litigieux) ne fait état d'aucune altération des facultés mentales de M. [L] [O] caractérisant une incapacité de comprendre et gérer ses affaires ou de passer un acte juridique au sens des textes précités,



- que s'il est acquis que l'état de santé de M. [L] [O] a suivi une évolution péjorative depuis sa sortie d'hospitalisation, le premier élément médical en attestant est le certificat du docteur [P], médecin traitant, du 4 juillet 2016, faisant état de troubles moteurs sévères avec incapacité à se déplacer et altération des facultés cognitives et désorientation dans le temps et dans l'espace, étant observé que jusqu'à cette date, le traitement administré était constitué, outre les médicaments prescrits à la sortie d'hospitalisation, par des anxiolytiques et hypnotiques, en lien manifeste avec les problèmes de sommeil et d'agitation décrits dans certaines correspondances versées aux débats, à eux seuls insuffisants à caractériser une altération significative des facultés mentales,

- qu'aucun élément, médical ou autre, ne caractérise, à la date de signature du pouvoir du 22 décembre 2015, une altération des facultés mentales de M. [L] [O] le privant de ses capacités de conscience et discernement,

- que l'exception de nullité du pouvoir du 22 décembre 2015 (et subséquemment de la promesse de vente du 16 mars 2016) soulevée de ce chef par M. [VK] [O], Mme [N] [F] et M. [V] [O] sera rejetée.



Sur l'exception de nullité fondée sur l'existence de pressions psychologiques ayant vicié le consentement de M. [L] [O] :



Il doit être rappelé :

- que la violence exercée contre celui qui a contracté l'obligation est une cause de nullité, encore qu'elle ait été exercée par un tiers autre que celui au profit duquel la convention a été faite (article 1111 ancien du code civil),

- qu'il y a violence lorsqu'elle est de nature à faire impression sur une personne raisonnable et qu'elle peut lui inspirer la crainte d'exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent et qu'on a égard en cette matière à l'âge, au sexe et à la condition des personnes (article 1112 ancien du code civil).



En l'espèce, M. [VK] [O] soutient que le consentement de M. [L] [O] a été surpris et vicié par les pressions psychologiques exercées par [U] [X] qui le menaçait d'un transfert en maison de retraite en cas de trésorerie insuffisante, que les hurlements nocturnes de son père signalés par [U] [X] en janvier 2016 résultaient d'une véritable violence psychologique à son encontre, causée par les demandes répétées de sa fille qu'il accepte d'être transféré dans une maison de retraite près d'[Localité 16] et que ces violences existaient depuis décembre 2015 puisque liées à la pression exercée par [U] [X] pour qu'il accepte la cession de la maison de [Localité 19] à sa fille, sous prétexte d'une trésorerie insuffisante pour permettre son maintien à domicile avec des assistantes de vie.



Il évoque à ce titre :

- un courriel de l'assistante de vie de M. [L] [O] du 17 octobre 2015 (pièce 40) dans lequel celle-ci indique qu'il est quelque peu déstabilisé par les soucis financiers et les appels de sa fille qui l'incite à quitter son appartement pour la rejoindre et qu'il est quelque peu perdu avec en plus le poids de son chagrin,

- les déclarations de son infirmière dans un P.V. d'audition (non versé aux débats) établi dans le cadre de l'instruction d'une plainte par lui déposée auprès du procureur de la République de [Localité 17], celle-ci indiquant que M. [L] [O] craignait sa fille 'pour cette raison',

- un mail de M. [I] [K] [O] du 2 février 2017 (et non 2 octobre 2017 comme indiqué dans les conclusions) (pièce 48) '[U]: mes relations avec [U] sont politiquement correctes en public mais dénuées totalement d'affection de sa part Quant à moi je la considère comme malade et nuisible ! Je ne te rappellerai pas qu'elle a pourri nos relations avec les parents depuis qu'elle s'est mariée et je ne parle pas des aspects financiers... Ceci posé pour [Localité 19] cela a été une instruction formelle et impérieuse de Papa de lancer cette opération, sans doute téléguidée 'affectueusement et fermement' Le seul intérêt que j'y ai vu c'est effectivement d'avoir une visibilité à plus long terme pour le maintien de Papa à domicile'.



Ces éléments, subjectifs et/ou invérifiables, sont insuffisants à caractériser l'existence de pressions psychologiques ayant contraint M. [L] [O] à décider la cession de l'immeuble de Dinart aux époux [A]/[X].



L'exception de nullité du pouvoir du 22 décembre 2015 (et subséquemment de la promesse du 16 mars 2016) soulevée de ce chef par M. [VK] [O] sera rejetée.



Sur l'exception de nullité fondée sur l'existence d'un dol :



Il sera rappelé que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté, qu'il ne se présume pas et doit être prouvé (article 1116 ancien du code civil).



En l'espèce, M. [O] soutient que les modalités de fixation du prix mentionné dans le compromis de vente, telles qu'elles apparaissent dans l'offre des époux [A] et dans plusieurs de leurs correspondances, révèlent des manoeuvres constitutives d'un dol en ce que le prix de 75 000 € prétendu comme étant le prix du marché est fixé sur la base de travaux de réfection de traitement antiparasitaire dont la nécessité n'est pas démontrée et ne prend pas en compte des travaux de réfection intérieure d'une ampleur certaine réalisés fin 2015.



L'analyse des éléments versés aux débats (attestation de propriété immobilière de décembre 2004, déclaration de succession de Mme [M] [O] de septembre 2015, rapports de diagnostic parasitaire de l'agence Agenda Diagnostic de février 2016, octobre 2017, avis de valeur de 2013 et 2015, dont les conclusions sont corroborées par celui de septembre 2020) ne révèle cependant aucune sous-évaluation manifeste de l'immeuble dont la description par les consorts [S] dans leur courrier du 1er avril 2017 (pièce 19 de M. [VK] [O]) n'est pas contestée par celui-ci et est corroborée par la déclaration de succession de 2015 et les rapports de diagnostic qui constatent l'aggravation des désordres déjà existants en 2015, liée à l'évidence au défaut d'entretien du bien.



Les consorts [A]/[X] décrivaient ainsi l'immeuble, dans le courrier précité : maison de 54 m², bien située mais n'ayant presqu'aucun terrain (la déclaration de succession de 2015 mentionne 'un jardin quasi-inexistant et l'attestation immobilière de 2004 un petit jardin), les toilettes sont situées à l'extérieur, sur une fosse, pas de cuisine à proprement parler, un point d'eau dans une des deux pièces du rez de chaussée, salle d'eau faisant 2 m² au plus, deux petites chambres à l'étage, ni chauffage ni eau chaude, chaudière hors d'usage depuis plusieurs années, installation électrique et plomberie à changer pas d'isolation, infiltrations d'eau au niveau du conduit de cheminée, forte humidité avec présence de champignons.



Les avis de valeur postérieurs produits par M. [VK] [O] (pièce 18), dans une fourchette comprise entre 230 000 € et 400 000 €, dont un seul mentionne des 'travaux à prévoir' et une 'absence de stationnement', ne prennent pas en compte l'état réel de l'immeuble tel qu'il résulte du dossier de diagnostic technique de septembre 2020 établi à la requête de l'indivision [O] faisant état d'indices d'infestation de champignon de pourriture et d'insectes à larves xylophages et d'un taux d'humidité supérieur à 20 %.



Dans ces conditions ni la proposition initiale des consorts [S] (90 000 €) ni leur offre postérieure (75 000 €) ne sont révélatrices de manoeuvres dolosives tendant à surprendre le consentement de M. [L] [O] et l'exception de nullité soulevée de ce chef par M. [VK] [O] sera rejetée.





Sur la demande en exécution forcée du compromis de vente :





Il doit être rappelé que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (article 1589 du code civil).



En l'espèce, il résulte des termes mêmes du 'pouvoir' du 22 décembre 2015 que feu M. [L] [O] (auquel les consorts [S] avaient soumis en octobre 2017 une proposition d'achat à concurrence de 90 000 €) s'était réservé la fixation du prix de vente de l'immeuble dont s'agit.





Il n'est produit aucun élément extrinsèque au compromis de vente signé par le mandataire désigné par feu M. [L] [O] établissant l'accord donné par ce dernier pour une vente à un prix inférieur à celui initialement proposé, alors que le pouvoir consenti à M. [E] [O] ne lui permettait pas de signer un compromis de vente pour un prix déterminé sans justifier de l'accord de M. [L] [O] sur ce prix.



Le mandant peut cependant être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs.



L'appréciation du caractère légitime de la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire repose sur un faisceau d'indices, la charge de la preuve de ce dernier pesant sur celui qui invoque l'existence d'un mandat apparent, soit en l'espèce les consorts [A]/[X].



La croyance légitime est une croyance qui doit être vraisemblable de la part d'un contractant, raisonnablement attentif et résulte de la combinaison, d'une part, de circonstances objectives, résultant de l'acte (mandataire ayant déclaré agir pour autrui, acte pouvant ou non susciter la confiance du tiers, fonction du mandataire, rendant ou non plausible son pouvoir d'engager le mandant apparent, autonomie dont il disposait pour mener tous les pourparlers, pratiques antérieures, nature et importance de l'engagement contractuel), d'autre part, subjectives (bonne foi, relations préexistantes, liens familiaux entre mandant et mandataire, qualifications professionnelles du mandataire et du tiers) avec une exigence accrue lorsque celui-ci est un professionnel.



En l'espèce, les liens familiaux unissant les parties (grand-père, oncle et petite fille), les termes mêmes du pouvoir signé par feu M. [O] (laissant ouverte la possibilité d'une négociation du prix, à laquelle il a été procédé en suite de la réalisation d'un diagnostic parasitaire révélant la présence de mérule et de petites vrillettes impliquant des traitements curatifs non prévus initialement et justifiant une décote supplémentaire), la circonstance (ainsi que retenu ci-dessus) qu'à la date de signature du 'compromis de vente', aucune altération des facultés mentales de M. [L] [O] n'était médicalement constatée (M. [VK] [O] indiquant même dans un mail du 14 mars 2016 (pièce 42) Papa est très affecté par les suites de sa dernière chute (amaigri, élocution plus rare et difficile, pas trop mauvaise mine) mais il semble garder une certaine capacité de résistance, son état général n'est pas mauvais mais il ne dort pas très bien et perd ainsi une capacité de récupération notamment intellectuelle) constituent autant d'éléments qui dispensaient les acquéreurs de vérifier l'étendue des pouvoirs du mandataire en termes de détermination du prix de vente.



Il convient dans ces conditions de juger que les consorts [A]/[X] sont fondés à se prévaloir de la théorie du mandat apparent et que le 'compromis de vente' du 16 mars 2016 vaut vente, au sens de l'article 1589 du code civil et est opposable aux ayants droit de feu M. [L] [O].



L'exception de caducité de la promesse de vente soulevée par M. [VK] [O], Mme [N] [F] et M. [V] [O] sera rejetée dès lors :

- que si l'acte prévoyait qu'à défaut de réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives dans les 30 jours de sa signature, la promesse sera considérée comme caduque, après une simple information du vendeur ou de l'acquéreur à l'autre partie, adressée par LRAR, il n'est pas justifié de l'envoi d'un tel courrier par le vendeur, étant en outre constaté que le compromis stipule qu'au cas de décès du vendeur, ses ayants droit seront tenus à la réalisation de l'acte dans les mêmes conditions que leur auteur,

- que le non-respect du délai fixé pour la réitération de la promesse par acte authentique ne constitue pas une cause de caducité de la promesse mais seulement le point de départ du délai à partir duquel le cocontractant peut contraindre l'autre à s'exécuter,

- que la condition suspensive d'octroi d'un prêt est stipulée dans l'intérêt exclusif des acquéreurs,





- que la séparation des époux [A]/[X] postérieurement à la signature du compromis est sans incidence sur la validité de l'acte dont il n'est pas établi qu'il a été consenti par feu M. [L] [O] sous la condition de la persistance de l'union conjugale des acquéreurs.



Il convient dès lors, infirmant le jugement entrepris, de :

- de déclarer parfaite, en exécution de la promesse synallagmatique du 16 mars 2026, la vente conclue entre M. [L] [O], d'une part et M. [R] [A] et Mme [W] [X], d'autre part, de l'immeuble situé [Adresse 3], cadastré section J n° [Cadastre 10], pour une contenance de 0h 0a 74 ca et pour le prix principal de 75 000 €,

- de condamner M. [E] [O], Mme [U] [O], M. [VK] [O], Mme [N] [O] et M. [V] [O], ès qualités d'ayants droit de feu M. [L] [O] à régulariser par acte authentique la promesse du 16 mars 2016, dans les six mois de la signification du présent arrêt et de dire qu'à défaut d'exécution volontaire dans ce délai, le présent arrêt vaudra vente.





Sur les demandes accessoires :





La cour, infirmant de ce chef le jugement déféré, condamnera in solidum M. [VK] [O], Mme [N] [O] épouse [F], M. [V] [O] et M. [E] [O] aux entiers dépens de première instance et, y ajoutant, les condamnera, in solidum, aux dépens d'appel, avec bénéfice de distraction au profit de Me Boirot.



L'équité commande, ajoutant au jugement (dont les dispositions relatives à l'application de l'article 700 du C.P.C. en première instance ne sont pas contestées), de condamner, in solidum M. [VK] [O], Mme [N] [O] épouse [F], M. [V] [O] et M. [E] [O] à payer, en application de l'article 700 du C.P.C., à Mme [W] [X] et M. [R] [A], ensemble, la somme de 3 000 € et à Mme [U] [O] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par eux exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS,





LA COUR,



Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort :



Vu le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 4 mars 2024,



Infirmant le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées et statuant à nouveau,



Déclare parfaite, en exécution de la promesse synallagmatique du 16 mars 2026, la vente conclue entre M. [L] [O], d'une part et M. [R] [A] et Mme [W] [X], d'autre part, de l'immeuble situé [Adresse 3], cadastré section J n° [Cadastre 10], pour une contenance de 0h 0a 74 ca et pour le prix principal de 75 000 €,



Condamne M. [E] [O], Mme [U] [O], M. [VK] [O], Mme [N] [O] et M. [V] [O], ès qualités d'ayants droit de feu M. [L] [O] à régulariser par acte authentique la promesse du 16 mars 2016, dans les six mois de la signification du présent arrêt et de dire qu'à défaut d'exécution volontaire dans ce délai, le présent arrêt vaudra vente,



Condamne, in solidum, M. [VK] [O], Mme [N] [O] épouse [F], M. [V] [O] et M. [E] [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec bénéfice de distraction au profit de Me Boirot,



Condamne, in solidum M. [VK] [O], Mme [N] [O] épouse [F], M. [V] [O] et M. [E] [O] à payer, en application de l'article 700 du C.P.C., à Mme [W] [X] et M. [R] [A], ensemble, la somme de 3 000 € et à Mme [U] [O] la somme de 1 500 €, au titre des frais irrépétibles par eux exposés en cause d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,











Hélène BRUNET Patrick CASTAGNÉ