Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 13 janvier 2026

PhD/RP



Numéro 26/60





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 13 Janvier 2026 







Dossier : 

N° RG 22/00048

N° Portalis DBVV-V-B7G-ICTT 





Nature affaire :



Autres demandes en matière de baux commerciaux















Affaire :



S.A. DU GOLF [N]



C/



S.C.I. DU CHATEAU







 





























Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS





à l'audience publique tenue le 10 Novembre 2025, devant :



Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de M. MAGESTE, Greffier, présent à l'appel des causes,







Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :





Madame PELLEFIGUES, Président



Monsieur DARRACQ, Conseiller

Madame BAYLAUCQ, Conseiller





qui en ont délibéré conformément à la loi.













dans l'affaire opposant :









APPELANTE :





S.A. DU GOLF [N]

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 348 375 288

agissant poursuites etdiligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentée par Maître Marc MECHIN-COINDET, avocat au barreau de DAX

Assistée de Maître Marie-José MALO, avocat au barreau de BORDEAUX









INTIMEE :





S.C.I. DU CHATEAU

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 395 234 370

représentée par son gérant, M. [H] [N]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU

















sur appel de la décision 

en date du 13 DECEMBRE 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE











































FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES



Par acte authentique du 9 février 1989, la SNC [N] et fils, devenue SCI [N] et fils, représentée par [I] [N], a consenti à la société SA du golf d'[N], représentée par [B] [N], frère de [I], un bail à construction sur des parcelles sises à [N] en vue de la construction d'un golf de 18 trous, de classe internationale, avec club-house et locaux techniques pour le garage et l'entretien des véhicules d'entretien du parcours et l'entreposage du matériel et des matériels consommables nécessaires à l'exploitation de la maintenance. 



Les locaux techniques prévus par le bail à construction n'ont pas été réalisés mais implantés, dès 1991, dans la ferme «'Herricotch'», propriété de M. [I] [N], jusqu'à la vente de celle-ci en 2000. 



Par acte notarié des 17 février, 16 et 22 mars 2000, la SCI du Château, représentée par [I] et [H] [N], (la bailleresse) a donné à bail dérogatoire à la société SA du golf d'[N], désormais représentée par [C] [N] (la locataire), des locaux à «'usage d'entrepôt de matériel de golf'», dépendant des anciennes écuries du château [N] partiellement détruites par un incendie survenu en 1970. 



A l'expiration du bail dérogatoire au 31 décembre 2001, la locataire est restée et a été laissée en possession des locaux loués. 



Après le décès du dernier frère, [I], en 2004, les relations familiales entre les cousins des deux branches se sont dégradées. 



Le 31 août 2017, la bailleresse a notifié «'un acte de résiliation'» du bail en cours. 



Le 22 décembre 2017, la locataire a assigné la bailleresse par devant le tribunal de grande instance de Bayonne en revendication de la propriété commerciale.



Par acte extrajudiciaire du 15 novembre 2018, la bailleresse a mis en demeure la locataire de mettre fin dans le mois à quatre infractions au bail, au visa de l'article L 145-17-I 1° du code de commerce.



Par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2018, la bailleresse a notifié un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes, à effet au 30 juin 2019. 



Par acte du 27 juin 2019, la locataire a fait assigner la bailleresse par devant le tribunal de grande instance de Bayonne en suspension, sinon annulation, du congé et paiement d'une indemnité d'éviction. 



Les deux instances en revendication de la propriété commerciale et contestation du congé ont été jointes.



Par jugement du 13 décembre 2021 le tribunal judiciaire de Bayonne a':




dit qu'il s'est opéré, à l'issue du bail du 22 mars 2000 souscrit entre la SCI du Château et la société SA du golf d'[N], un nouveau bail à compter du 1er janvier 2002 soumis au statut des baux commerciaux et aux clauses et conditions du bail du 22 mars 2000, qui ne sont pas contraires à ce statut. 

déclaré nul et de nul effet l'acte de résiliation de bail délivré par la SCI du Château à la société SA du golf [N] le 31 août 2017, 

déclaré irrecevable, comme prescrite, la demande de la SCI du Château tendant au paiement des arriérés de loyers depuis la "mutation" du bail dérogatoire en bail commercial, à la valeur locative du bien loué. 

déclaré régulier et valide le congé délivré par la SCI du Château à la société SA du golf d'[N] le 20 décembre 2018, avec refus de renouvellement du bail et sans paiement d'une indemnité d'éviction, 


- dit en conséquence que la société SA du golf d'[N] ne peut percevoir une indemnité d'éviction, 


débouté la société SA du golf d'[N] de sa demande d'expertise, 

dit que la société SA du golf d'[N] devra libérer les lieux loués situés dans les anciennes écuries du château [N] ([Localité 1]) dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision et ordonne, en tant que de besoin, à défaut de libération volontaire dans le délai imparti, l'expulsion de ladite société et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, 

dit que, passé le délai de 2 mois et en l'absence effective de vidange des lieux, il y a lieu 


d'assortir la présente injonction d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, et ce pendant le délai de 6 mois, à l'expiration duquel il sera à nouveau fait droit, en tant que de besoin, 


dit qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la 


personne expulsée dans un lieu désigné par elle, et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'acte, 


condamné la société SA du golf [N] au paiement d'une indemnité d'occupation au montant du loyer fixé par le bail à compter du 1er juillet 2019 jusqu'à libération complète des lieux par elle et tous occupants de son chef, 

condamné la société SA du golf [N] à enlever les installations en bois et en tôle qu'elle a érigées dans les bâtiments qui ont brûlé lors de l'incendie de 1970, non inclus dans le bail, 

assorti cette condamnation d'une astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement et ce pendant un délai de 6 mois, à l'expiration duquel il sera à nouveau fait droit, en tant que de besoin, 

débouté la SCI du Château de sa demande de dommages-intérêts, 

dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles, 

débouté les parties du surplus de leurs demandes, 

ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.




Par déclaration faite au greffe de la cour le 6 janvier 2022, la société SA du golf [N] a relevé appel de ce jugement.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 25 juin 2025. 



A l'ouverture des débats, et par mention au dossier, la cour a révoqué l'ordonnance de clôture et fixé la clôture au 10 novembre 2025, avec l'accord de la SCI du Château sous réserve de l'irrecevabilité, au visa des articles 908 et 910-4 du code de procédure civile, de la demande de condamnation au remboursement de l'astreinte de 48.000 euros figurant dans le dispositif des conclusions de l'appelante du 11 septembre 2025.





* * * 





Vu les dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2025 par la société SA du golf [N] qui a demandé à la cour': 

 

Vu les dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 

Vu les dispositions des articles 408, 564, 910-4, 914-4 al 3 du code de procédure civile, 

Vu les dispositions des articles 1226 et suivants du code civil, 

 


révoquer l'ordonnance de clôture à la date des plaidoiries ; 


 


la déclarer recevable et bien fondée en son appel ; 


 

Y faisant droit, 

 


confirmer le jugement entrepris en date du 13 décembre 2021 en ce qu'il a : 


 


dit qu'il s'est opéré, à l'issue du bail du 22 mars 2001 souscrit entre la SCI du Château et la société SA du golf [N], un nouveau bail à compter du 1er janvier 2002 soumis au statut des baux commerciaux et aux clauses et conditions du bail du 22 mars 2000 qui ne sont pas contraires à ce statut, 


 


déclaré nul et de nul effet l'acte de résiliation de bail délivré par la SCI du Château et la société SA du golf [N] le 31 août 2017, 


 


déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la SCI du Château tendant au paiement des arriérés de loyers depuis la mutation du bail dérogatoire en bail commercial à la valeur locative du bien loué, 


 


débouté la SCI du Château de sa demande de dommages et intérêts, 


 


le réformer pour le surplus, et notamment en ce qu'il a : 


 


déclaré régulier et valide le congé délivré par la SCI du Château 20 décembre 2018, avec refus de renouvellement du bail et sans paiement d'une indemnité d'éviction, 


 


dit, en conséquence, que la société SA du golf d'[N] ne peut percevoir une indemnité d'éviction, 


 


débouté la société SA du golf d'[N] de sa demande d'expertise, 


 


dit que la société SA du golf d'[N] devra libérer les lieux loués situés dans les anciennes écuries du château [N] ([Localité 1]) dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision et ordonne, en tant que de besoin, à défaut de libération volontaire dans le délai imparti, l'expulsion de ladite société et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,


 


dit que, passé le délai de 2 mois et en l'absence effective de vidange des lieux, il y a lieu d'assortir la présente injonction d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, et ce pendant le délai de 6 mois, à l'expiration duquel il sera à nouveau fait droit, en tant que de besoin, 


 


dit qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle, et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'acte, 


 


condamné la société SA du golf [N] au paiement d'une indemnité d'occupation au montant du loyer fixé par le bail à compter du 1er juillet 2019 jusqu'à libération complète des lieux par elle et tous occupants de son chef, 


 


condamné la société SA du golf d'[N] à enlever les installations en bois et en tôle qu'elle a érigées dans les bâtiments qui ont brûlé lors de l'incendie de 1970, non inclus dans le bail, 


 


assorti cette condamnation d'une astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement et ce pendant un délai de 6 mois, à l'expiration duquel il sera à nouveau fait droit, en tant que de besoin, 


 

Et statuant à nouveau, 

 


juger qu'elle n'a commis aucune infraction contractuelle au contrat la liant à la SCI du Château,


 


juger que le congé avec refus de renouvellement, délivré le 20 décembre 2018 par la SCI du Château, n'est pas fondé par des motifs graves et légitimes, 


 


juger que la SCI du Château est redevable à son égard d'une indemnité d'éviction égale au préjudice subi par le défaut de renouvellement, précision étant faite que l'indemnité principale sera constituée par une indemnité de transfert. 




 


désigner tel expert qu'il plaira avec mission : 


 


de fournir à la cour tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction (indemnité de transfert et indemnités accessoires) due par SCI du Château, conformément aux dispositions de l'art. L 145-14 du code de commerce, 


 


si l'expert devait également avoir pour mission de chiffrer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Le golf [N], dire et juger qu'il sera appliqué un abattement de précarité qui ne saurait être inférieur à 50 % de la valeur locative, 


 


condamner provisionnellement la SCI du Château au paiement d'une somme de 293.232,73 euros à titre d'indemnité accessoire à l'indemnité d'éviction, 


 


condamner la SCI du Château à lui payer une somme de 50.000 euros en indemnisation de la privation de son droit au maintien dans les lieux loués jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction,


 


condamner la SCI du Château à payer la somme de 48.000 euros en remboursement de l'astreinte versée, 


 

En tout état de cause, 

 


Infirmant en cela le jugement déféré, juger que la vidange des lieux par la société SA du golf [N] ainsi que l'enlèvement des installations en bois et en tôle érigées dans les bâtiments qui ont brûlé lors de l'incendie de 1970, non inclus dans le bail, ne seront assortis d'aucune astreinte, et ordonner la restitution de la somme acquittée par société Le golf [N] auprès de la SCI du Château à ce titre, soit une somme de 48.000 euros, 


 


condamner la SCI du Château au paiement d'une somme de 48.000 euros en restitution de l'astreinte, 




Sur les demandes reconventionnelles de la SCI du Château,




déclarer irrecevable comme étant nouvelle la demande de paiement d'une indemnité de 2.013.000 euros au titre de la perte de chance formée par la SCI du Château, 


 


déclarer mal fondée la SCI du Château en sa demande de désignation d'un expert judiciaire aux fins de : 


 


constater et donner toutes informations à la cour (au besoin en s'entourant des compétences d'un sapiteur) sur les conséquences de l'infraction contractuelle quant à la pollution des sols, au défaut de déclaration d'une installation polluante classée et au classement du bâtiment à l'inventaire des monuments historiques et d'un site classé, 


 


donner toutes informations à la cour lui permettant de déterminer les indemnités dues par le preneur au bailleur à raison des dégradations commises par le détournement de la destination contractuelle', 


 


débouter la SCI du Château de l'ensemble de ses demandes tant principales que subsidiaires, ainsi que de ses appels incidents, 


 


condamner la SCI du Château à lui payer la somme de 15.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 


 


la condamner aux entiers dépens tant de première instance que d'appel en ce compris le coût des constats d'huissier dressés par Me [U] les 6 janvier 2022, 4 mai 2022, 20 et 24 juin 2022. 










Vu les dernières conclusions notifiées le 24 juin 2025 par la SCI du Château qui a demandé à la cour de': 



Vu les dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, notamment son article L 145-17,

Vu les dispositions des articles 905-2 et 954 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil,




la déclarer recevable en sa constitution d'intimée et en son appel incident,





confirmer le jugement entrepris du 13 décembre 2021 (n° RG 18/00064 - N° Portalis DBZ7-W-B7C-ECBD) en ce qu'il a :




1) dit qu'il s'est opéré à l'issue du bail du 22 mars 2000 souscrit entre la SCI du Château et la société SA du golf [N] un nouveau bail à compter du 1er janvier 2002 soumis au statut des baux commerciaux et aux clauses et conditions du bail du 22 mars 2000, qui ne sont pas contraires à ce statut.

2) déclaré nul et de nul effet l'acte de résiliation de bail délivré par la SCI du Château à la société SA du golf [N] le 31 août 2017.

3) déclaré régulier et valide le congé délivré par elle le 20 décembre 2018, avec refus de renouvellement du bail et sans paiement d'une indemnité d'éviction.

4) dit que la société Le golf [N] ne peut percevoir une indemnité d'éviction.

5) débouté la société SA du golf d'[N] de sa demande d'expertise.

6) dit que la société SA du golf d'[N] devra libérer les lieux loués situés dans les anciennes écuries du château [N] ([Localité 1]) dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et ordonne, en tant que de besoin, à défaut de libération volontaire dans le délai imparti, l'expulsion de ladite société et de toute occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

7) dit qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'a défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'acte.

8) condamné la société SA du golf d'[N] à enlever les installations en bois et en tôle qu'elle a érigées dans les bâtiments qui ont brûlé lors de l'incendie de 1970, non inclus dans le bail.




infirmer et réformer le jugement entrepris en ce qu'il a': :




1) déclaré irrecevable en sa demande de condamnation de la société SA du golf d'[N] à lui payer les loyers arriérés non prescrits depuis la "mutation" du bail dérogatoire en bail commercial, correspondant à la valeur locative, laquelle valeur locative mensuelle ne saurait être inférieure à mille euros (1 000 euros).

2) débouté de sa demande de condamnation de la société SA du golf [N] à payer à compter du 1er juillet 2019, une indemnité d'occupation mensuelle qui ne saurait être inférieure à mille euros (1 000 euros).

3) limité à une astreinte journalière de deux cents euros (200 euros) la condamnation de la société Le golf [N] à libérer les lieux,

4) débouté de sa demande de condamnation de la société SA du golf [N] à dépolluer le site occupé, ce sous astreinte journalière,

5) débouté de sa demande de condamnation de la société SA du golf [N] à cent mille euros (100.000 euros ) de dommages-intérêts en raison de la mauvaise foi et de l'intention de nuire de ses dirigeants portant atteinte au droit de propriété de la SCI du Château, intention de nuire qui s'inscrit dans un contexte d'animosité familiale évidente,

6) débouté de sa demande de condamnation de la société SA du golf [N] au paiement d'une somme de dix mille euros (10 000 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,









Et, statuant à nouveau':



1) condamner la société SA du golf [N] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle qui ne saurait être inférieure à mille euros (1 000 euros), à compter du 1er juillet 2019 jusqu'à la libération des lieux fin juin 2022,

2) condamner la société SA du golf [N] au paiement d'une indemnité de deux cent seize mille euros (216 000 euros) à la SCI du Château au titre de son obligation de dépolluer, ou, à défaut, la condamner à dépolluer le site selon les préconisations du bureau d'étude Tereo sous astreinte journalière définitive de mille cinq cent euros (1.500 euros ) à compter du prononcé de la décision,

3) condamner la société SA du golf [N] à lui payer une indemnité de deux millions treize mille euros (2.013.000 euros) en réparation de la perte de chance de vendre le château au prix du marché,

4) condamner la société SA du golf [N] au paiement d'une somme de dix mille euros (10. 000 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



A titre subsidiaire': 



- si la cour accédait à la demande d'indemnité d'éviction présentée par le preneur, elle la limiterait aux frais de déménagement réglés, dûment justifiés par les factures d'entreprises tierces.

- si la cour ne retenait pas les rapports produits par la SCI du Château et les demandes de condamnation y attachée, et faisait droit à la demande d'expertise de la société SA du golf [N] elle nommerait tels experts judiciaires aux fins de :



a. constater et donner toutes informations à la cour -au besoin en s'entourant des compétences d'un sapiteur- sur les conséquences de l'infraction contractuelle notamment quant à la pollution des sols, au défaut de déclaration d'une installation polluante classée, et au classement du bâtiment à l'inventaire des monuments historiques et d'un site classé,

b. donner toutes informations à la cour lui permettant de déterminer les indemnités dues par le preneur au bailleur à raison des dégradations commises par le détournement de la destination contractuelle,

c. donner toute information à la cour lui permettant de déterminer la valeur locative des locaux afin de déterminer la dette d'indemnité d'occupation due par le preneur,

d. donner toutes informations à la cour lui permettant d'apprécier la réalité des préjudices financiers revendiqués par la SCI du Château en regard de l'abus d'occupation de la société SA du golf [N], notamment à raison de la perte de chance de vendre le château dans les meilleures conditions du marché, 

e. [néant]

f. donner toutes informations à la cour lui permettant d'apprécier la réalité du préjudice financier invoqué par la société SA du golf d'[N] en regard de la privation des locaux loués et des facultés de reporter l'activité déployée dans de nouveaux locaux.





MOTIFS





Observations liminaires



Les dispositions du jugement ayant':



- dit qu'il s'est opéré, à l'issue du bail du 22 mars 2000 souscrit entre la SCI du Château et la société SA du golf d'[N], un nouveau bail à compter du 1er janvier 2002 soumis au statut des baux commerciaux et aux clauses et conditions du bail du 22 mars 2000, qui ne sont pas contraires à ce statut,

- déclaré nul et de nul effet l'acte de résiliation de bail délivré par la SCI du Château à la société SA du golf [N] le 31 août 2017, 



n'ont pas été frappées d'appel, principal ou incident, de sorte qu'elles sont passées en force de chose jugée.



Il n'y a donc pas lieu de statuer, fût-ce par arrêt confirmatif, de ces chefs. 



Il s'ensuit que les locaux litigieux sont des locaux accessoires indispensables à l'exploitation du golf, au sens de l'article L 145-1 du code de commerce. 





I ' SUR LES PRETENTIONS DE LA BAILLERESSE





Sur la validité du congé du 22 décembre 2018



Le jugement entrepris a validé le congé pour motifs graves et légitimes en raison de la violation de l'assiette du bail résultant des installations en bois et en tôle dans les bâtiments non inclus dans le bail, ainsi que du stationnement continu des machines agricoles, remorques et tracteurs dans le parc du château. 



En droit, il résulte de l'article L 145-17 I 1° du code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après la mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. 



En application de ces dispositions, le refus de renouvellement doit être motivé et le bailleur ne peut pas modifier les motifs graves et légitimes dont il a fait état dans l'acte de refus de renouvellement à l'exception des':



- faits dont le bailleur n'a eu connaissance que postérieurement à l'acte de refus de renouvellement qui peuvent constituer un motif recevable

- des infractions commises par le locataire postérieurement au refus de renouvellement qui peuvent être invoquées par le bailleur après la signification de l'acte de refus. 



Mais, si le bailleur se prévaut d'un motif grave et légitime survenu depuis le précédent congé, il doit délivrer une sommation au preneur d'avoir à régulariser sa situation dans le délai d'un mois. 



En l'espèce, la mise en demeure délivrée le 15 novembre 2018 au visa de ces dispositions expose en liminaire que :



- la locataire a avoué avoir détourné la destination initiale en utilisant les locaux pour l'installation d'un atelier de maintenance mécanique

- la locataire se permettait d'étendre son emprise bien au-delà du seul périmètre contractuel en stationnant divers véhicules agricoles et de tourisme sur des terrains réservés

- le détournement de la destination est à l'origine d'une dégradation des lieux et d'une probable pollution du site (huiles, carburants, etc...) qu'il conviendra de faire évaluer.



En conséquence de ces constats, la mise en demeure somme la locataire, dans un délai d'un mois à compter de la présente mise en demeure, sous peine de refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes, de': 



1- mettre fin à l'infraction contractuelle relative à la destination des locaux loués en se limitant à l'entreposage de matériel de golf et d'en justifier le dernier jour du délai de régularisation par la production d'un constat d'huissier transmi au domicile élu



2- mettre fin à l'infraction contractuelle relative à la délimitation des locaux loués en limitant son occupation aux pièces prévues par le bail et d'en justifier le dernier jour du délai de régularisation par la production d'un constat d'huissier transmis au domicile élu



3- nettoyer et dépolluer les lieux et en justifier le dernier jour du délai de régularisation par la production d'un rapport d'expertise établi par un professionnel qualifié et transmis au domicile élu



4- produire une attestation d'assurance des locaux valide, précisant les activités et locaux couverts, adressée à domicile élu.



Considérant que la locataire n'avait pas satisfait à la mise en demeure, la bailleresse a délivré le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes en date du 20 décembre 2018 à effet au 30 juin 2019. 



Dans le cadre des débats, la bailleresse a fait valoir que certaines infractions au bail étaient aggravées par la non-conformité légale ou réglementaire de l'exploitation des locaux par la locataire.



La présentation de ce moyen étant équivoque, il y a lieu de l'examiner comme une infraction au bail, et le cas échéant, comme facteur aggravant des infractions qui seront ensuite examinées. 



1- La non-conformité légale ou réglementaire de l'exploitation des locaux



La bailleresse, au visa de la clause du bail énonçant que le «'locataire devra se conformer aux prescriptions administratives et autres concernant son activité'», fait valoir que': 



- les travaux de modification de l'aspect des écuries ont été réalisés sans l'obtention d'une autorisation spéciale délivrée suite à un avis favorable de l'architecte des bâtiments de France, le château et les écuries étant protégés en tant que site classée, et ce en violation des articles L 621-32 et L 624-3 du code du patrimoine, constitutive d'une infraction pénale en application de l'article L 341-19 du même code 



- les écuries servent d'entrepôt et d'atelier mécanique en totale infraction avec le plan local d'urbanisme interdisant la «'fonction d'entrepôt'» en zone Ubh, constitutif d'une infraction pénale en application de l'article L 610-1 du code de l'urbanisme.



- l'atelier de maintenance mécanique est une installation classée au sens de l'article L 511-1 du code de l'environnement soumise à déclaration, enregistrement ou autorisation préalable. 



Mais, les non-conformités alléguées étant antérieures au congé du 22 décembre 2018 qui ne le mentionne pas, elles ne peuvent être invoquées par la bailleresse au soutien de son congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction. 



2- Sur la destination des lieux



S'agissant de la destination des lieux, la bailleresse fait valoir que la clause relative à la destination est restrictive et limitée à l'usage d'entrepôt de matériel de golf, en raison de l'importance des écuries, de la configuration des locaux et de leur intérêt en tant que monument historique et de la possibilité de les réhabiliter, de sorte que la locataire a détourné la destination des lieux en y installant un atelier de maintenance mécanique et de réparations, source de pollution et incompatible avec le classement du site.



Cela posé, le bail dérogatoire contient plusieurs clauses qui intéressent la recherche de la commune intention des parties sur la destination contractuelle des lieux loués.



La clause «'destination'» stipule': Le bien loué devra servir exclusivement à l'usage de': Entrepôt de matériel de golf.



La clause «'désignation du bien loué'» stipule': Dans les anciennes écuries du château d'[N], un local à usage de garage, deux pièces, que le locataire aménagera à ses frais en dépôt produits d'entretien pour le golf et l'autre en espace cuisine. Ainsi que ledit bien existe avec toutes ses dépendances.



La clause «'condition particulière'», alinéa 1 et 2, prévoit que la SA locataire prend à sa charge la réalisation de différents travaux d'aménagement avec l'accord du bailleur (maçonnerie, menuiserie, électricité, plomberie) et que les appentis de part et d'autre du bâtiment (Est-Ouest) seront reconstruits. 



L'alinéa 3 suivant stipule': Les aménagements réalisés par la SA resteront la propriété de la SCI après l'expiration du bail à l'exclusion des aménagements intérieurs de l'atelier (établi, table de travail, tiroirs de rangement, etc...). 



La cour rappelle également que, en application des articles 1156 et 1161 anciens, devenus 1188, et 1189 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes'; toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.



En l'espèce, il résulte des faits de la cause que la SCI du Château, représentée par [I] [N], également dirigeant de la SCI d'[N] et fils, que le bail dérogatoire a été consenti en lien avec la vente de la ferme de «'Herricotch'», propriété de [I] [N], qui hébergeait alors l'atelier de maintenance et de garage du matériel de golf. 



Il ne résulte d'aucun élément que ces mises à disposition successives avaient pour objet de pallier la carence du locataire au titre de la construction des locaux techniques prévus par bail de construction, cette allégation étant contredite d'une part, par le courrier du 11 décembre 2006, adressé à M. [H] [N], par lequel la locataire a évoqué, sans être démentie, la question des locaux techniques qui n'avaient pas été construits en raison de l'opposition de M. [I] [N] inquiet de leur proximité avec le château, et, d'autre part, par l'instance en résiliation du bail à construction, achevée en 2016, au cours de laquelle la SCI [N] et fils ne s'est pas prévalue de la non-réalisation des locaux techniques.



Le bail dérogatoire, transformé en bail commercial, apparaît donc comme un modus vivendi laissant en suspens la question des locaux techniques à construire et permettant à la société SA du golf d'[N] de disposer de son atelier de maintenance et de stockage de son matériel, dans un contexte de collaboration intelligente entre les deux familles porteuses du golf d'[N] jusqu'au décès du dernier frère, [I] [N], survenu en 2004. 



Aux termes des clauses précitées, les locaux sont désignés à la fois par leur nature et leur affectation portant sur un espace de garage, une pièce à usage de dépôts de produits d'entretien et une autre pièce à usage de cuisine, l'ensemble étant également désigné comme un «'atelier'» accueillant durablement du personnel et équipé des moyens techniques d'interventions sur les matériels utilisés pour l'exploitation du golf. 



Il ressort de la conjugaison des clauses contractuelles et de la volonté des parties ayant présidé à leur négociation que la destination «'d'entrepôt de matériel de golf'» présente un caractère générique recouvrant l'atelier de maintenance technique dont elle est indissociable, outre celle de garage et de stockage des matériels, pièces détachées, pneumatiques, produits phytosanitaires et autres engrais. 



Il s'ensuit que l'infraction tirée d'une violation de la destination des lieux n'est pas caractérisée. 



3- Sur l'assiette du bail et les empiètements illicites



Le bailleur reproche à la locataire d'avoir aménagé des appentis en bois et tôle dans les écuries, et de coloniser les terrains alentours non compris dans le périmètre du bail caractérisé par l'envahissement des abords des écuries par le stationnement irrégulier de véhicules et d'engins agricoles, source de dégradation continue des espaces verts, et portant atteinte à l'esthétique du parc du château, ouvert au public, attesté par les constats d'huissier. 



S'agissant de l'assiette du bail, les locaux sont situés «'dans les anciennes écuries'», au rez-de-chaussée d'un bâtiment en toiture situé, et avec «'toutes leurs dépendances'». 



Le bail ne précise pas la superficie totale de l'assiette du bail ni la nature des dépendances. 



Ces anciennes écuries sont accolées au bâtiment formant un «'L'» avec celui-ci.



Elles ont été partiellement détruites en 1970, ne laissant subsister que les murs extérieurs sans toiture. 



L'ensemble est situé à 200 mètres environ du château, en léger surplomb, et délimité vers l'extérieur par un bosquet masquant les écuries. 



La bailleresse ne peut sérieusement soutenir que l'assiette du bail serait limitée aux seules pièces intérieures alors que les appentis Est/Ouest, reconstruits par la locataire conformément au bail, élargissent leur périmètre vers l'extérieur et que la configuration des lieux dessine naturellement une cour intérieure, à vocation de parking, qui doit être regardée comme une dépendance des locaux loués accessibles à partir de l'entrée du parc du château. 



De même, les anciennes écuries, dont les murs accolés au bâtiment forment un espace libre permettant l'entreposage de matériel, sont en état de dépendance des locaux loués au rez-de-chaussée du bâtiment permettant d'entreposer les matériels d'exploitation du golf qui ne peuvent pas être stockés dans le garage, à vocation d'atelier, et sous les appentis du bâtiment. 



La locataire a donc pu aménager dans l'espace intérieur des écuries des appentis en bois et tôle, non fixés dans les murs, abritant les tondeuses ou voiturettes électriques. 



Au demeurant, la bailleresse, qui connaît précisément les lieux et les conditions de leur occupation au fils des années, n'a jamais contesté ces aménagements, témoignant non pas une tolérance mais de la reconnaissance de l'inclusion des anciennes écuries, en nature de dépendances, dans le bail. 



L'infraction au bail au titre des aménagements des appentis et du stationnement des matériels professionnels dans les vestiges des anciennes écuries n'est donc pas caractérisée.



Au surplus, la mise en demeure du 15 novembre ne vise pas ces installations mais stigmatique la locataire qui «'se permet d'étendre son emprise bien au-delà du seul périmètre contractuel en stationnant divers véhicules agricoles et de tourisme sur des terrains réservés'», cette expression recouvrant, selon la bailleresse, les parcelles du parc du château limitrophes de la parcelle des écuries, comme en témoignent les photographies produites au titre de «'l'infraction 2 délimitation des locaux loués'» colligées dans le «'classeur bleu'». 



S'agissant du stationnement des véhicules agricoles et de tourisme dans la cour intérieure, l'infraction n'est pas caractérisée, cette cour étant une dépendance des locaux loués. 



S'agissant du stationnement continu des véhicules agricoles et de tourisme dans le parc, hors emprise du bail dérogatoire, la bailleresse a produit des constats d'huissier des 18 juin 2019 et du 19 novembre 2019 desquels il ressort que la requérante a remis des photographies prises au moyen d'un téléphone portable, automatiquement datées par l'appareil, et ensuite transférées sur ordinateur, puis imprimées et classées par date. 



Outre l'absence de toute garantie technique de l'authenticité de la datation des photographies numériques, il faut constater que, pour la période comprise entre la mise en demeure du 15 novembre 2018 et le congé du 20 décembre 2020, seules deux photographies ont été prises': 



- le 16 décembre 2018': un véhicule de tourisme stationné dans une zone indéterminée

- le 20 décembre 2018': un autre véhicule de tourisme stationné à l'entrée du parc, à côté des containers à poubelles, à proximité des écuries. 



A l'évidence, ces deux photographies ne caractérisent pas l'infraction du chef d'une violation de l'assiette du bail par le stationnement continu de véhicules agricoles et de tourismes sur le parc du château, dans lequel, au demeurant, se fond la parcelle sur laquelle sont édifiées les anciennes écuries. 



Les constats des 18 juin 2019 et 19 novembre 2019 visent des photographies postérieures au congé, et qui constatent un stationnement ponctuel et isolé de tel véhicule ou engin agricole à proximité des écuries en lisière du chemin gravillonné menant au château lui même enserré dans le parcours du golf pris à bail par la société SA du golf [N]. 



Outre l'absence de caractérisation d'une infraction grave à l'assiette du bail, et alors que les constats personnels de l'huissier portent sur des faits mineurs et isolés, unique même le 19 novembre 2019, l'appelante fait valoir à bon droit que la bailleresse n'est pas fondée à se prévaloir des infractions postérieures au congé dès lors qu'elles n'ont pas fait l'objet d'une mise en demeure.



De même, l'occupation des pièces désaffectées du deuxième étage du bâtiment, découverte en 2019, ne peut être invoquée par la bailleresse, s'agissant d'une éventuelle infraction réversible qui n'a pas fait l'objet de la mise en demeure prévue à l'article L 145-17 du code de commerce. 



L'infraction au bail tirée d'une violation de son assiette et des empiétements sur les terrains voisins ne peut donc constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction.



4- Sur la dépollution du site 



La bailleresse fait valoir que l'atelier de maintenance et de réparation est une installation classée au sens des dispositions de l'article L 511-1 du code de l'environnement et que le dernier exploitant doit dépolluer le site en application de l'article L512-12-1 du même code. 



Mais, au-delà de la question de savoir si l'atelier de maintenance est une installation classée au sens du code de l'environnement, l'obligation de dépollution visée à l'article L 512-12-1 précité naît à compter de la mise à l'arrêt définitif de l'installation soumise à déclaration. 



Par ailleurs, il n'est justifié d'aucun fait dommageable identifié au cours du bail qui aurait pu justifier une mise en demeure de la locataire de «'nettoyer ou dépolluer les lieux'». 



Par conséquent, la bailleresse ne peut se prévaloir de l'inexécution d'une obligation légale qui n'était pas née à la date du congé.





5- Sur le défaut d'assurance 



Le clause «'assurances'» du bail stipule que le locataire devra faire assurer et tenir constamment assurés contre l'incendie, pendant le cours du bail, à une compagnie notoirement solvable, son mobilier personnel, le matériel.



Selon la bailleresse, si une maladresse rédactionnelle semble avoir oublié de viser les locaux parmi les éléments devant être assurés, il ne saurait être sérieusement prétendu que la couverture d'assurance n'est pas une obligation fondamentale du preneur pour garantir sa solvabilité et sa capacité à indemniser le propriétaire en cas de destruction des lieux occupés.



Mais, l'assurance des locaux commerciaux n'étant pas une obligation légale pesant sur le locataire, en l'absence de clause du bail imposant cette couverture, la bailleresse ne peut invoquer une infraction au bail pour défaut d'assurance des locaux par le locataire. 



Il importe donc peu que la société SA du golf [N] ait produit les attestations d'assurance en novembre 2019. 



Il résulte de l'ensemble des considérations qui précèdent que la SCI du Château ne justifient pas d'un motif grave et légitime de nature à fonder le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction.



Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré régulier et valide le congé du 20 décembre 2018, ordonné sous astreinte la libération des lieux et condamné sous astreinte la locataire à enlever les installations en bois et en tôle érigées dans les écuries. 



La SCI du Château sera déboutée de ces chefs de demandes. 





Sur la prescription de la demande de paiement des loyers depuis «'la mutation du bail'» correspondant à la valeur locative



L'intimée a demandé l'infirmation de la disposition du jugement ayant déclaré irrecevable sa demande de paiement des loyers mais n'a pas formé de prétention de ce chef.



Le jugement doit donc être confirmé en ce chef.





Sur l'indemnité d'occupation



L'irrégularité du congé du 20 décembre 2018 ne le prive pas de ses effets, tandis que la société SA du golf d'[N] revendique le paiement d'une indemnité d'éviction.



En application de l'article L 145-28 alinéa 1er du code de commerce, la société SA du golf d'[N] bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction et, en contrepartie, doit payer une indemnité d'occupation statutaire correspondant à la valeur locative des locaux.



En l'espèce, au vu des critères de l'article L 145-33 du code de commerce, des caractéristiques des locaux, des obligations des parties et de la destination des lieux, il convient d'évaluer à 800 euros par mois la valeur locative des locaux et d'appliquer un abattement de précarité de 30'%, soit une indemnité d'occupation mensuelle de 560 euros à compter du 1er juillet 2019. 



Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens et la société SA du golf [N] condamnée à payer cette somme mensuelle jusqu'à la libération des lieux. 





Sur le préjudice de dépollution



S'il n'est pas démontré que les locaux loués relevaient du régime des installations classées, comme l'a reconnu la bailleresse dans l'acte de vente du domaine (voir ci-après), en totale contradiction avec ses conclusions sur le congé, il reste que, à la fin du bail, le locataire doit restituer les locaux dans leur état initial, et, le cas échéant, répondre de leur pollution. 



Mais, la bailleresse, qui supporte la charge de la preuve de la pollution du site, doit être déboutée de sa demande d'indemnisation ou de réparation en nature de ce chef. 



En effet, en premier lieu, la restitution des locaux a fait l'objet d'un constat d'huissier en date du 24 juin 2022, en présence des parties, qui n'ont relevé aucune trace de pollution alors même que la bailleresse était particulièrement attentive à la pollution des sols, M. [H] [N] déclarant que «'tout était correct'», et n'exigeant que la démolition d'une construction en blocs de béton.



Le constat postérieur du 18 juillet 2022, établi unilatéralement à la demande de la bailleresse, décrivant des taches d'hydrocarbures au sol et sur les murs, et a, fortiori, le rapport unilatéral Tereo établi le 6 juillet 2023, sont inopposables à la société SA du golf d'[N] qui ne saurait répondre des événements qui ont pu se produire, ou être provoqués, après la restitution conforme des lieux. 



D'autre part, il est constant que, par acte notarié du 25 avril 2023, la SCI du Château a vendu le château d'[N] avec ses dépendances moyennant le prix de 8.500.000 euros. 



L'acte reproduit les dispositions de l'article L 514-20 du code de l'environnement relatif à la vente d'une installation soumise à autorisation, ou à enregistrement ainsi que celles de l'article L 125-7 du même code dont les dispositions finales prévoyant que, «'à défaut et si une pollution constatée rend le terrain impropre à sa destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l'acheteur, ou le locataire a le choix de demander la résolution du contrat ou, selon le cas, de se faire restituer une partie du prix de vente ou d'obtenir une réduction du loyer [...]. 



Le vendeur a également procédé à un ensemble de déclarations visant à garantir l'absence d'exposition du bien vendu à une pollution, et, in fine, indiquant qu'il ne disposait pas d'information lui permettant de supposer que les lieux ont supporté, à un moment quelconque, toute ou partie d'une installation classée ou, encore, d'une façon générale, une installation soumise à déclaration.



Il ne résulte d'aucune clause de l'acte de vente que le prix aurait été négocié en considération d'une quelconque pollution des sols.



Par conséquent, la prétendue pollution des sols des écuries, que le vendeur aurait alors dissimulée à l'acquéreur, n'a eu aucune incidence sur la négociation du prix de vente.



Il s'ensuit que la SCI du Château ne justifie pas d'un préjudice né et actuel du fait de la prétendue pollution des sols des écuries. 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI du Château de sa demande de dépollution et, le complétant, la SCI du Château sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef. 





Sur la perte de chance de vendre le château au prix du marché



La bailleresse fait valoir que la société SA du golf d'[N] et ses dirigeants ont démontré leur volonté obsessionnelle de nuire aux intérêts de [H] [N] depuis le décès de son père [I] en 2014, et notamment en se maintenant dans les lieux pour faire obstacle au projet de réhabilitation et de restauration des écuries, à la vente du château et du domaine [N] que la SCI du Château ne pouvait réaliser tant que les écuries étaient occupées.



Elle en déduit qu'elle a perdu une chance de vendre son bien au prix du marché, soit un préjudice de 2.013.000 euros.



Si cette demande indemnitaire est recevable en appel en ce qu'elle est fondée sur des faits qui ont perduré après le jugement entrepris, elle doit être rejetée dès lors que la société SA du golf d'[N] n'a commis aucune faute contractuelle en revendiquant la propriété commerciale puis en se maintenant dans les lieux.



La fin de non-recevoir sera rejetée et la SCI du Château déboutée de sa demande. 







II ' SUR LES PRETENTIONS DE LA LOCATAIRE 



Il sera dit que le congé du 20 décembre 2018 n'est pas fondé sur un motif grave et légitime et que la locataire a le droit de percevoir une indemnité d'éviction. 





Sur l'indemnité d'éviction



La locataire expose que la privation des locaux accessoires loués dans le cadre du bail porte atteinte à l'exploitation commerciale de l'ensemble du golf, se trouvant dans l'obligation absolue de trouver des locaux de remplacement. Elle ajoute que le déplacement forcé du local a engendré des frais et créé de nouvelles contraintes qui l'ont conduit, en urgence, à transférer provisoirement son atelier et ses matériels dans un hangar agricole mis à sa disposition par la SCI Azinda Gorri et qu'elle a dû aménager pour le mettre en conformité avec son activité moyennant un coût de 293.232,73 euros, ces aménagements induits constituant une part de l'indemnité d'éviction au titre des indemnités accessoires quand l'indemnité principale doit s'apprécier, en l'absence de perte du fonds de commerce, comme une indemnité de transfert calculée en tenant compte de la valeur du droit au bail. En conclusion, elle sollicite une expertise et une provision de 293.232,73 euros à valoir sur l'indemnité accessoire. 



La bailleresse objecte que la privation de jouissance des locaux ne génére aucun dommage pour l'exploitation commerciale du golf alors que ces locaux n'ont aucune vocation commerciale, ne générent aucun chiffre d'affaires direct et sont facilement substituables et que, le préjudice allégué est fictif et résulte de la propre turpitude de la locataire qui s'est soustraite à son obligation de construire les locaux techniques prévus dans le bail à construire. Dans tous les cas, elle considére que l'indemnité d'éviction doit être limitée aux frais de déménagement réglés, sur justificatifs, rendant inutile la mesure d'expertise judiciaire. 



Cela posé, il résulte de l'article L 145-14 du code de commerce que l'indemnité d'éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 



En l'espèce, si les locaux loués sont des accessoires indispensables à l'exploitation du fonds de commerce, leur atypicité, de leurs caractéristiques et de leur destination exclusive en lien avec l'exploitation d'un golf, dévalorise substantiellement la valeur du droit au bail. 



En outre, la location des locaux des anciennes écuries s'inscrivait dans un modus vivendi convenu entre les parties laissant en suspens la construction des locaux techniques prévus au bail à construction, ce qui ressort également du dernier courrier de la locataire en date du 20 avril 2022 qui propose à [I] [N] de construire les locaux sur une parcelle appartenant à la SCI [N] et fils, également proche du parcours de golf, éligible à un tel aménagement grâce à la modification du PLU approuvé en septembre 20