Cour d'Appel · 1ère Chambre — 13 janvier 2026

GS/SL







COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 13 Janvier 2026 



 

N° RG 23/00423 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HGLW



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 28 Février 2023





Appelants



M. [P] [S]

né le 25 Juin 1945 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]



Mme [H] [S], demeurant [Adresse 3]



Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELAS RTA AVOCATS, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS









Intimée



S.A.R.L. STP BONS, dont le siège social est situé [Adresse 1]



Représentée par la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS







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Date de l'ordonnance de clôture : 29 Septembre 2025



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 décembre 2025 



Date de mise à disposition : 13 janvier 2026 





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Composition de la cour :



- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, 



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,





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Faits et procédure





Suivant contrat en date du 4 janvier 2019, M. [P] [S] et Mme [H] [S] (ci-après 'les époux [S]') ont conclu avec la société Stp Bons, exerçant sous l'enseigne agence [V], un mandat simple de vente sans exclusivité, d'une durée de 24 mois, portant sur la vente d'un appartement de type 4 sis [Adresse 2], au prix de 239.000 euros, avec une commission de 6% du prix de vente. 



Les époux [S] ont régularisé le même jour un second mandat de vente, sans exclusivité, avec la société New House Immobilier, portant sur le même bien, au même prix, mais moyennant une commission de 4% du prix de vente. 



Le 1er avril 2019, les époux [Z] ont visité l'appartement par l'intermédiaire de l'agence [V] et ont formalisé une offre d'achat à hauteur d'une somme de 200.000 euros honoraires d'agence inclus. Des négociations se sont alors poursuivies entre les vendeurs et les acquéreurs sur le prix de vente. 



Un avenant au mandat de la société Stp Bons, conclu le 19 avril 2019, a porté le prix à hauteur d'un montant de 234.000 euros honoraires d'agence inclus. 



Par courrier du 23 mai 2019, les époux [S] ont révoqué le mandat de vente conclu avec la société Stp Bons. 



Ils ont ensuite signé le 11 juin 2019 un compromis de vente avec les époux [Z] moyennant un prix de 206 000 euros honoraires d'agence inclus, mais par l'intermédiaire de la société New House Immobilier, dont la commission était inférieure. 



Estimant être fondée à obtenir le versement d'une indemnité compensatrice fondée sur la clause pénale stipulée au mandat de vente du 4 janvier 2019, en raison du non-respect, par ses mandants, de leur interdiction de vendre leur bien sans son concours à des acquéreurs qu'il leur avait présentés, la société Stp Bons les a, après une vaine mise en demeure du 23 juillet 2019, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, par exploit en date du 5 novembre 2020, afin d'obtenir leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 14.040 euros au titre de la clause pénale et 5.000 euros au titre de dommages et intérêts.



Le compromis de vente conclu avec les époux [Z] est devenu caduc, faute pour les acquéreurs d'avoir obtenu un prêt, et l'appartement a finalement été vendu le 23 décembre 2020 à la SCI Vido 2020, constituée entre M. [N] [J] et Mme [L] [R]. 





Suivant jugement du 28 février 2023, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :



- rejeté la demande de M. [S] et Mme [S] tendant à ce qu'il soit prononcé la nullité des clauses du contrat de mandat ;



- rejeté la demande de la société Stp Bons, exerçant sous l'enseigne agence [V], tendant à voir condamner M. [S] et Mme [S] au paiement de la clause pénale à hauteur de 14.040 euros ; 



- condamné in solidum M. [S] et Mme [S] à payer à la société Stp bons exerçant sous l'enseigne agence [V] la somme de 7.020 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2019, date de la réception de la mise en demeure ;



- rejeté la demande de la société Stp bons exerçant sous l'enseigne agence [V] de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



- rejeté la demande de M. [S] et Mme [S] de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



- dit que les intérêts échus dus pour une année entière seront capitalisés en application de l'article 1343-2 du code civil ;



- condamné in solidum M. [S] et Mme [S] à payer la somme de 2.500 euros à la société Stp bons exerçant sous l'enseigne agence [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouté M. [S] et Mme [S] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné in solidum M. [S] et Mme [S] au paiement des entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de Me Francina ;



- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.





Au visa principalement des motifs suivants : 




la clause d'interdiction de contracter et la clause pénale n'encourent pas la nullité, en ce qu'elles sont apparentes et ne présentent aucune ambiguïté quant à leur rédaction ; 





dès lors que le compromis de vente conclu avec les époux [Z] n'a pas été réitéré, et que la vente n'a pu aboutir, la clause pénale stipulée en cas d'interdiction de vente ne peut trouver application ; 





les époux [S] n'ont par contre pas respecté leur obligation contractuelle d'informer leur mandataire, pendant deux ans après l'expiration du mandat, de la réalisation de la vente; 



ce manquement contractuel justifie l'application de la clause pénale prévoyant le versement d'une indemnité égale à la moitié de la rémunération due au mandataire, dont il n'est pas démontré qu'elle présenterait un caractère manifestement excessif. 






Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 13 mars 2023, M. [S] et Mme [S] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions hormis en ce qu'il a rejeté la demande de la société Stp bons exerçant sous l'enseigne agence [V] tendant à voir condamner M. [S] et Mme [S] au paiement de la clause pénale à hauteur de 14.040 euros.









Prétentions et moyens des parties





Aux termes de leurs dernières écritures du 12 décembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [S] et Mme [S] sollicitent l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour, statuant à nouveau, de : 

- Juger que la clause pénale sur laquelle la société Stp Bons, agence [V], fonde ses demandes est nulle et de nul effet en ce que non rédigée en caractères TRES APPARENTS, lisibles et intelligibles ;



- Juger qu'ils ont vendu leur bien sans l'entremise de la société Stp Bons, agence [V] et après résiliation du mandat qui avait été confié à cette dernière ;



- Juger que la société Stp Bons, agence [V] ne saurait prétendre à quelques commissions que ce soit à défaut de réalisation effective de la vente ou d'avoir été à l'origine de la vente des leurs biens et droits immobiliers ;



- Juger qu'à défaut de pouvoir prétendre à quelque rémunération ou indemnité que ce soit, la société Stp Bons, agence [V] ne justifie d'aucun préjudice ;



- Juger que la clause pénale invoquée par société Stp Bons, agence [V] est manifestement excessive ;



- Ramener le montant de la clause pénale à la somme de 1 euro ;



- Débouter la société Stp Bons, agence [V], de l'ensemble de ses fins demandes et conclusions ;



- Condamner la société Stp Bons, agence [V], à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;



- Condamner la société Stp Bons, agence [V], à leur payer la somme de 5.000 euros en vertus des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamner la société Stp Bons, agence [V] aux entiers frais et dépens de l'instance avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la Selurl Bollonjeon, avocat.









Au soutien de leurs prétentions, M. [S] et Mme [S] font notamment valoir que :




la clause d'interdiction de contracter est ambigüe dans la mesure où elles ne permet pas aux mandants de procéder eux-mêmes ou par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière à la recherche d'un acquéreur ;





nonobstant le fait que la clause pénale soit rédigée en majuscules l'on ne peut considérer qu'elle est mentionnée en caractères très apparents et parfaitement lisibles et intelligibles, de sorte qu'elle encourt la nullité sur le fondement de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 ; 





l'agence [V] ne saurait prétendre à quelques commissions que ce soit à défaut d'être à l'origine de la vente de leurs biens et droits immobiliers qu'ils ont vendus à d'autres acquéreurs que ceux qui leur avaient été présentés par l'agence [V] ;





la clause pénale destinée à sanctionner le manquement à leur obligation d'information présente un caractère manifestement excessif, en l'absence de préjudice du mandataire, dès lors que l'agence immobilière n'a entrepris aucune diligence postérieure à la révocation de son mandat et que la vente n'a pas abouti avec les époux [Z]. 














Par dernières écritures du 12 septembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Stp Bons demande de son côté à la cour de :



- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf ce qu'il a : 

- Rejeté sa demande tendant à voir condamner M. [S] et Mme [S] au paiement de la clause pénale à hauteur de 14.040 euros,

- Rejeté sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



Statuant à nouveau, 



- Constater la violation par M. [S] et Mme [S] de leur interdiction de réaliser la vente par un autre intermédiaire avec un client présenté par elle ; 



En conséquence, 



- Condamner in solidum M. [S] et Mme [S] à lui payer la somme de 14.040 euros en application de la clause pénale prévue au contrat de mandat du 4 janvier 2019, outre les intérêts de retard échus depuis le 23 juillet 2019, date de la lettre recommandée valant mise en demeure ; 



- Condamner in solidum M. [S] et Mme [S] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;





- Condamner M. [S] et Mme [S] à lui payer la somme de 2.500 euros en l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Débouter M. [S] et Mme [S] de l'ensemble de leurs fins, demandes et conclusions ;



- Condamner les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Francina, sur son affirmation de droits, 





Au soutien de ses prétentions, la société Stp bons fait notamment valoir que :




les conditions de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 ont été respectées, puisque la clause pénale ne souffre d'aucune ambiguïté dans sa rédaction et qu'elle est mentionnée en caractère très apparents, s'agissant de la seule stipulation du contrat qui est rédigée en couleur, en gras et en majuscules ; 





le mandat faisait explicitement interdiction aux époux [S] de procéder à la vente de leur bien, par l'intermédiaire d'un autre mandataire, à un acheteur présenté par elle ;





les mandants l'ont délibérément évincée pour régulariser un compromis avec des acquéreurs qu'elle leur avait présentés; 





ils ont ainsi délibérément violé les dispositions des articles précités IX et XII du contrat de mandat les liant, engageant ainsi leur responsabilité contractuelle, peu importe l'issue finale du compromis de vente signé avec les époux [Z] ;





M. [S] et Mme [S] ont également violé leur obligation contractuelle d'information suite à la vente définitive intervenue avec la SCI Vido 2020 le 23 décembre 2020, soit moins de deux ans après l'expiration du mandat conclut avec elle.










Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance du 29 septembre 2025 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été retenue à l'audience du 2 décembre 2025.



























Motifs de la décision







I - Sur la nullité de la clause pénale 





L'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 prévoit qu''aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d'Etat'. 



Aux termes de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, 'lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser'.



Le mandat de vente qui a été conclu entre les parties le 4 janvier 2019 mentionne expressément, tant dans son intitulé, à la première page, qu'en son article XI, qu'il est consenti sans exclusivité, de sorte que les mandants conservent toute liberté de vendre leur bien par eux-mêmes ou par l'intermédiaire d'une autre agence. 



La convention stipule cependant, en son article XII, une clause dont le contenu est le suivant : 

'Dans le cas de vente sans votre concours, nous nous engageons à vous en informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et de l'agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce, pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration. 

Clauses pénales: 

En cas de non respect de la clause ci-dessus, nous vous verserons une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié de la rémunération convenue. Par ailleurs, en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par votre intermédiaire, ou de refus de vendre à un acquéreur présenté par vous, nous vous verserons une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au mandat'. 



Il convient d'observer que la partie énonçant les 'clauses pénales' est écrite à la fois en majuscules, en gras et en couleur. Il s'agit en outre de la seule partie du contrat qui est ainsi rédigée, de sorte qu'elle attire nécessairement l'attention de son lecteur. La clause pénale est ainsi clairement rédigée en 'caractères très apparents' au sens de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972. 



Par ailleurs, ainsi que l'a retenu à juste titre le premier juge, la rédaction de cette clause, en des termes parfaitement intelligibles, ne souffre d'aucune ambiguïté et n'est nullement inconciliable avec le caractère non exclusif du mandat. Les mandants conservaient en effet une pleine liberté de vendre leur bien par l'intermédiaire d'une autre agence, ou par eux mêmes, à tout acquéreur qui ne leur aurait pas été présenté par l'agence [V]. 



La cour relève également, que la clause litigieuse se trouve complétée par d'autres mentions, stipulées à l'article IX, qui rappellent à la fois, en caractères gras : 

- l'interdiction faite aux mandants de vendre leur bien à des personnes qui leur auraient été présentées par le mandataire, sans le concours de ce dernier; 

- l'obligation d'informer l'agence [V] de toute vente intervenue après l'expiration du mandat, et ce pendant deux ans. 



Ces obligations contractuelles sont rédigées dans les mêmes termes, et de manière intelligible, tout comme la clause pénale stipulée à l'article XII. 



Les époux [S] ne pourront donc qu'être déboutés de leur demande d'annulation de cette clause. 









II - Sur l'application de la clause pénale





Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, «'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire».



En l'espèce, la clause pénale stipulée à l'article XII du contrat de mandat institue une double sanction, selon la nature du manquement contractuel des mandants : 



1) - une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération prévue, soit 14.040 euros, en cas de non-respect par les mandants de leur interdiction de vendre sans son concours à des personnes qu'elle leur aurait présentés ; 

2) - une indemnité compensatrice égale à la moitié de la rémunération prévue, soit 7.020 euros, en cas de non-respect par les mandants de leur obligation d'informer l'agence de la réalisation de toute vente survenue dans les deux ans de l'expiration du mandat. 





1) S'agissant de la première de ces deux sanctions, il se déduit des pièces qui sont versées aux débats, ainsi que de la chronologie du litige, telle qu'elle se trouve retracée par les parties dans leurs écritures respectives, que les époux [S] ont effectivement conclu un compromis de vente le 11 juin 2019 avec les époux [Z], par l'intermédiaire de l'agence New House Immobilier, alors que ces acquéreurs leur avaient été présentés le 1Er avril 2019 par l'agence [V]. 





Les appelants ont ainsi clairement souhaité évincer cette dernière, au motif, exprimé sans ambiguïté, que sa commission était d'un montant supérieur, ce qui les a conduit à résilier le mandat de l'intimée le 23 mai 2019, et à poursuivre les négociations contractuelles avec les époux [Z] par l'intermédiaire d'une autre agence, avec laquelle ils avaient conclu un autre mandat non exclusif. 



Il est de jurisprudence constante, rendue au visa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, que lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a effectivement été conclue au sens du texte susvisé, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente (Cour de cassation, Civ 1ère, 9 juillet 2002, n°01-00/627). 



Il pouvait ici apparaître légitime à ce stade, de la part de la société Stp Bons, d'arguer d'une faute contractuelle des mandants, qui l'aurait privée de la réalisation de la vente



Force est cependant de constater que la vente n'a finalement pas été conclue par les époux [S] avec ces acquéreurs, puisque ces derniers n'ont pu obtenir le prêt érigé à titre de condition suspensive de leur engagement, de sorte que la caducité du compromis signé le 11 juin 2019 a été constatée le 5 septembre 2019 et que le dépôt de garantie a été restitué aux époux [Z]. Les appelants n'ont finalement vendu leur appartement, en direct, que le 23 décembre 2020, soit postérieurement à l'assignation qui leur a été délivrée le 5 novembre 2020, à la SCI Vido 2020, constituée entre M. [N] [J] et Mme [L] [R], qui ont tous deux attesté de ce qu'ils n'avaient connu le bien par l'intermédiaire d'aucune agence immobilière. 



Or, comme l'a constaté le premier juge, la clause pénale stipulée à l'article XII du contrat de mandat ne peut trouver application que dans le cas où la vente est menée à son terme, et réitérée en la forme authentique, avec des acquéreurs qui ont été présentés par le mandataire. La clause pénale litigieuse, qui est d'interprétation stricte, utilise le terme de 'vente', et ne prévoit aucune sanction en cas de signature d'un simple compromis ou promesse de vente. 



Et en tout état de cause, il est de jurisprudence constante que le mandataire ne peut se prévaloir d'une telle clause pénale qu'en cas de réalisation effective de la vente (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, 3e Civ., 9 juillet 2014, n° 13-19.061, Bull. 2014, III, n° 96 : 'Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6, I, de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue. Dès lors, un agent immobilier ne peut prétendre, sous couvert de l'application d'une clause pénale, au paiement d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération alors que la vente à laquelle il a concouru n'a pas été effectivement réalisée' et Cour de cassation, 3e Civ., 12 avril 2018, n° 17-14.341: 'Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement conclue, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, qui emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l'absence de faute imputable au mandant, la cour d'appel a violé les textes susvisés'). 



La société Stp Bons ne pourra en conséquence qu'être déboutée de sa demande tendant à obtenir le paiement d'une indemnité compensatrice de 14.040 euros en raison du non-respect, par ses mandants, de leur interdiction de vendre sans son concours à des personnes qu'elle leur aurait présentés. 







2) S'agissant, ensuite, de l'indemnité compensatrice qui est réclamée en raison du non-respect par les mandants de leur obligation d'informer l'agence de la réalisation de toute vente survenue dans les deux ans de l'expiration du mandat, il convient d'observer que les époux [S] n'allèguent ni a fortiori ne démontrent avoir exécuté cette obligation contractuelle selon les termes de la clause litigieuse, qui imposait en particulier une information immédiate de leur mandataire, par lettre recommandée avec accusé de réception. 



Les appelants étaient pourtant encore tenus, au jour de la signature de l'acte authentique de vente conclu avec la SCI Vido 2020 le 23 décembre 2020, d'informer la société Stp Bons de cette opération, puisque leur obligation subsistait pendant deux ans après la résiliation du mandat, soit jusqu'au 23 mai 2021. D'une manière plus générale, la cour ne peut que constater que les époux [S] ne font état, dans leurs dernières écritures, d'aucune circonstance qui aurait été susceptible de les exonérer de l'exécution de cette obligation contractuelle. Cette clause pénale doit donc nécessairement recevoir application. 



Cependant, il est important de relever que cette obligation d'information qui pèse sur les mandants a pour finalité d'éviter au mandataire de continuer à rechercher inutilement des acquéreurs, ainsi que de vérifier qu'aucune vente n'a été conclue sans son concours avec des personnes qu'elle aurait présentés. Or, en l'espèce, il est constant que la société Stp Bons n'a effectué aucune diligence postérieure à la résiliation de son mandat, et qu'elle n'a joué aucun rôle dans la vente de l'appartement au profit de la SCI Vido 2020. 



Il convient d'observer, du reste, que ce n'est en aucun cas la violation de cette obligation d'information qui a motivé son action en justice, puisque la requérante n'en faisait nullement état dans son assignation, ni dans sa mise en demeure antérieure. Par ailleurs, il ne peut qu'être constaté que les époux [S] ont finalement bien informé leur mandataire de l'existence de cette vente, dans le cadre de la procédure de première instance, à travers les pièces justificatives qu'ils lui ont communiquées le 15 mars 2022. 



En réalité, le seul préjudice qui a pu être causé à l'agence immobilière du fait de cette information tardive consiste dans les démarches qu'elle a dû entreprendre pour faire valoir ses droits, alors qu'elle pouvait légitimement penser que la vente du bien avait été finalisée avec les époux [Z], suite à la signature du compromis du 11 juin 2019, et il peut à cet égard être fait grief aux époux [S] de ne pas avoir délivré une information complète à l'intimée, dès la mise en demeure qui leur a été adressée. 



Au regard de ce qui vient d'être exposé, la pénalité stipulée à l'article XII du contrat, représentant la moitié de la rémunération due à l'agence en cas de réalisation de la vente, apparaît manifestement excessive et ne peut qu'être modérée par le juge, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 alinéa 2 du code civil. 







Compte tenu de ce qui vient d'être exposé, la cour dispose d'éléments suffisants pour fixer l'indemnité compensatrice due à la société Stp Bons à hauteur d'une somme de 1.500 euros, que les époux [S] seront condamnés in solidum à lui payer. 



Les intérêts moratoires sur cette somme ne pourront par contre courir à compter de la mise en demeure du 26 juillet 2019, dès lors que cette dernière ne visait nullement ce manquement contractuel, et que la vente du bien n'était alors pas intervenue. L'indemnité ne produira des intérêts au taux légal qu'à compter du jugement du 28 février 2023. La capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an, qui est de droit lorsque le créancier en forme la demande, sera également ordonnée. 









III - Sur les demandes indemnitaires formées par les parties





Comme il a été précédemment analysé, les époux [S] étaient fondés à s'opposer au paiement de l'indemnité compensatrice qui leur était réclamée à l'origine, alors que la vente n'avait pas été conclue avec les époux [Z], ainsi qu'à exciper du caractère excessif de la pénalité stipulée, de sorte qu'aucune résistance abusive ne saurait leur être imputée. 



Par ailleurs, dès lors que l'action en paiement formée par la société Stp Bons a été partiellement accueillie en première instance et en appel, les appelants ne peuvent utilement arguer de ce que la procédure diligentée à leur encontre aurait présenté un caractère abusif. 



Les demandes indemnitaires des parties seront en conséquence rejetées, et le jugement entrepris ne pourra qu'être confirmé de ces chefs. 











IV - Sur les mesures accessoires





En tant que parties perdantes, les époux [S] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Maître Florent Francina.



Les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront enfin rejetées. 





















PAR CES MOTIFS,





La cour, statuant publiquement, suivant arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, 



Infirme le jugement rendu le 28 février 2023 par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en ce qu'il a condamné in solidum M. [P] [S] et Mme [H] [S] à payer à la société Stp Bons, exerçant sous l'enseigne agence [V], la somme de 7 020 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2019, date de la réception de la mise en demeure, 



Et statuant de nouveau de ce chef,



Condamne in solidum M. [P] [S] et Mme [H] [S] à payer à la société Stp Bons, exerçant sous l'enseigne agence [V], la somme de 1.500 euros au titre de la clause pénale stipulée à l'article XII du contrat de mandat du 4 janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu le 28 février 2023, 



Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions, 



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [P] [S] et Mme [H] [S] aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Maître Florent Francina, 



Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,