Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 13 janvier 2026

ARRET 

N°





Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - OPAC DE L'OISE





C/



[S]













EDR/SB/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU TREIZE JANVIER 

DEUX MILLE VINGT SIX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03801 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JFW5 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEAUVAIS DU QUINZE JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE





PARTIES EN CAUSE :



Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - OPAC DE L'OISE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 7]

[Localité 6]



Représentée par Me Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS





APPELANT





ET





Monsieur [I] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Assigné à étude de commissaire de justice le 08/11/2024.





INTIME



 



DEBATS :



A l'audience publique du 14 octobre 2025, l'affaire est venue devant Mme Emilie DES ROBERT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée en présence de Mme Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, attachée de justice.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 13 janvier 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, Greffière placée.





*

* *



DECISION :





FAITS ET PROCEDURE 



Par contrat en date du 20 février 2020, l'Office public de l'habitat (OPAC) de l'Oise a donné à bail à M. [I] [S] et à Mme [M] [D] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 405,69 euros.



Le 2 mars 2023, un incendie s'est déclaré dans le logement. M. [S] en a conservé les clefs pour récupérer des effets personnels puis est retourné vivre dans les lieux.



Par assignation en date du 4 décembre 2023, l'OPAC de l'Oise a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] afin de : 

- constater la résiliation de plein droit du bail à la date de destruction du logement, soit le 2 mars 2023,

- ordonner l'expulsion de M. [S], de ses biens et de tous occupants de son chef du logement concerné, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin,

- condamner M. [S] à payer à l'OPAC de l'Oise une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus à défaut de résiliation du bail, à compter du 2 mars 2023 jusqu'à complète libération des lieux et remise des clefs,

- condamner M. [S] à payer à l'OPAC de l'Oise la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [S] aux entiers dépens. 



Par jugement rendu le 15 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Beauvais a : 

- rejeté la demande de résiliation d'office du bail conclu entre les parties de l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise ;

- rejeté la demande de l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise d'expulsion ;

- rejeté la demande de l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise d'indemnités d'occupation ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise aux dépens ; 

- rappelé l'exécution provisoire de plein droit. 



Par déclaration du 13 août 2024, l'OPAC de l'Oise a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette décision. 



PRETENTIONS DES PARTIES 



Par conclusions notifiées le 14 octobre 2024, l'OPAC de l'Oise demande à la cour : 



D'infirmer le jugement rendu le 15 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], en ce qu'il a :

- rejeté la demande de résiliation d'office du bail conclu entre les parties de l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise,

- rejeté la demande de l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise d'expulsion,

- rejeté la demande de l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise d'indemnités d'occupation,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise aux dépens ; 



Statuant à nouveau :

Vu l'article 1722 du code civil,

Constater que le logement loué à M. [S] est entièrement détruit au sens des dispositions de l'article 1722 du code civil,

En conséquence, constater la résiliation de plein droit du bail à la date de destruction du logement, soit le 2 mars 2023,

Constater que M. [S] est occupant sans droit ni titre du logement situé à [Localité 8] (Oise), [Adresse 1], appartement n° 589 au 10ème étage,

Ordonner l'expulsion de M. [S], de ses biens et de tous occupants de son chef du logement concerné, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin,

Condamner M. [S] à payer à l'OPH OPAC de l'Oise une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus à défaut de résiliation du bail, à compter du 2 mars 2023 jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,

Condamner M. [S] à payer à l'OPH OPAC de l'Oise la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Subsidiairement :

Vu l'article 1733 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Prononcer la résiliation du bail du logement situé à [Adresse 9], appartement n° 589 au 10ème étage, aux torts exclusifs de M. [S] pour défaut d'usage paisible, défaut de paiement des loyers et charges, dégradation du bien loué et inexécution de son obligation de permettre l'accès aux lieux loués pour l'exécution des réparations nécessaires,

Ordonner l'expulsion de M. [O], de ses biens et de tous occupants de son chef du logement concerné, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin,

Condamner M. [S] à payer à l'OPH OPAC de l'Oise au titre du loyer puis d'une indemnité d'occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 2 mars 2023 et jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,

Condamner M. [S] à payer l'OPH OPAC de l'Oise la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

 

Dans tous les cas,

Condamner M. [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés par Me Pierre Baclet, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées par l'OPAC de l'Oise, le 8 novembre 2024, à M. [I] [S] par dépôt à l'étude. M. [S] n'a pas constitué avocat. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION



1. Sur la demande de résiliation du bail 



L'OPAC de l'Oise soutient que la destruction totale du bien loué rend le logement inhabitable, d'importants travaux étant nécessaires pour qu'il puisse satisfaire à sa destination.



Il souligne que les règles en matière de salubrité et de sécurité imposent de considérer que le logement est entièrement détruit puisqu'il ne peut être normalement habité. Il fait valoir que l'ampleur du coût des travaux de remise en état permet de caractériser la destruction totale du bien. Il soutient par ailleurs que le logement est dangereux pour son occupant ainsi que pour les autres occupants de l'immeuble eu égard aux problèmes électriques susceptibles de survenir à tout instant. 



Il estime que M. [S] se trouve occupant sans droit ni titre du logement, de sorte que son expulsion doit être prononcée. Il ajoute qu'il n'est justifié d'aucun cas fortuit ou de force majeure, ou encore d'un vice de construction qui serait à l'origine de l'incendie. 



Sur ce, 



En application de l'article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.



S'agissant de la notion de destruction de la chose, la destruction totale du bien peut être déduite du coût excessif des travaux de réparation et de réhabilitation lorsqu'ils dépassent ou atteignent la valeur vénale du bien (Civ. 3ème, 9 décembre 2009, n°08-17.483 ; Civ. 3ème, 8 mars 2018, n°17-11.439). Par ailleurs, est assimilée à la destruction totale de la chose louée l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination (Civ. 3ème, 8 mars 2018, n°17-11.439).



En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'incendie survenu le 2 mars 2023 a causé d'importants dégâts dans l'appartement donné à bail par l'OPAC de l'Oise. Les photographies produites par le bailleur démontrent que plusieurs pièces de l'appartement sont calcinées. Une fenêtre est détruite et aucun élément n'est produit devant la cour pour établir sa mise en sécurité depuis le sinistre, alors que le logement se situe au dixième étage. 



De plus, le devis produit par le bailleur en date du 2 octobre 2024 et établi à partir des photographies réalisées après l'incendie, évalue le coût des travaux à la somme de 34 242,13 euros. Ce devis prévoit notamment la mise en conformité électrique pour la totalité du logement, le changement de tous les sols, le lessivage des plafonds et murs de toutes les pièces, le changement des plinthes, le remplacement de plusieurs radiateurs, de la baignoire et des WC, le remplacement de la chaudière, de l'évier de la cuisine, le remplacement des bouches de ventilation et de la colonne du lavabo de la salle de bains outre les peintures et le papier peint à retirer et refaire en totalité.



Par ailleurs, il ressort de l'attestation du responsable de l'entretien de l'immeuble en date du 23 novembre 2023 que M. [S] a réintégré le logement et procédé au changement des serrures peu après l'incendie. Il atteste également de l'impossibilité d'entrer dans le logement pour chiffrer le coût de la remise en état. 



Il ne peut être déduit de l'occupation des lieux par M. [S], qui a réintégré le logement contre l'avis du bailleur et qui s'oppose à la venue des experts et artisans, que le logement est salubre et habitable.



Il résulte de l'ampleur du sinistre, de la dangerosité des lieux et du coût important des travaux de remise en état que l'incendie du 2 mars 2023 a détruit en totalité le logement donné à bail au sens de l'article précité. 



Dès lors, il convient de constater que le logement est totalement détruit à la date du 2 mars 2023, de constater la résiliation à cette date du bail consenti à M. [S] le 20 février 2020 et de lui ordonner de quitter les lieux. En revanche, le logement étant inhabitable, aucune indemnité d'occupation ne peut être due, de sorte que l'OPAC de l'Oise sera débouté de sa demande à ce titre. 



2. Sur les autres demandes 



En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [S] aux dépens d'appel et de première instance, dont distraction au profit de Me Pierre Baclet, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La décision entreprise sera réformée en ce sens.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [S] est condamné à payer à l'OPAC de l'Oise la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,



Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais sauf en ce qu'il a rejeté la demande de l'OPAC de l'Oise d'indemnités d'occupation ; 



Et statuant à nouveau,



Dit que le logement donné à bail à M. [I] [S] sis [Adresse 3] à [Localité 8], est totalement détruit ; 



Constate en conséquence la résiliation de plein droit du bail au 2 mars 2023 ; 



Dit que M. [I] [S] est occupant sans droit ni titre dudit logement ; 



Dit que M. [I] [S] devra quitter les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et qu'à défaut il pourra être procédé à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef et celle de ses biens avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin ; 



Condamne M. [I] [S] aux dépens de première instance et d'appel ; 



Condamne M. [I] [S] à payer à l'OPAC de l'Oise la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE