Tribunal Judiciaire · 3e ch. REFERES PAF — 13 janvier 2026

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE


JUGEMENT DU 13/01/2026



N° RG 25/00385 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C4GG 


DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [7], représenté par son syndic la SAS FONCIA CIMES DE SAVOIE
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Me Laura GROS substituant Me Nathalie VIARD de la SELARL VIARD HERISSON GARIN, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me David ROGUET de la SELARL BASTILLE AVOCATS - GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE,



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [O]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparant






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : [...]
assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffière

Débats : en audience publique le : 18 Novembre 2025

Décision réputée contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 13 Janvier 2026



EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [7], situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la société Foncia CIMES DE SAVOIE, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, a fait assigner M. [R] [O] devant le Président du tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins d'obtenir sa condamnation à lui régler les sommes suivantes, soumise à la capitalisation des intérêts :
- 5.159,78 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025,
- 2.000 euros pour résistance abusive,
- 900 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualité.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que le défendeur est propriétaire au sein de la copropriété, que sa mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception est restée infructueuse et que la somme dont est débiteur M. [R] [O] est de 5.159,78 euros au titre de l’arriéré de charges.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2025 et mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile. M. [R] [O], bien que régulièrement cité à personne, n’a pas comparu.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée”.


I. La créance du syndicat des copropriétaires

A. Les sommes dues par M. [R] [O] au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis met à la charge des copropriétaires deux catégories de charges : celles “entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun” et celles relatives aux charges de “conservation, d'entretien et d'administration des parties communes.”

Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu'elle a été votée par l'assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”
Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l’espèce, il ressort du relevé de propriété (pièce n°5) et des appels de provisions (pièce n° 2) que M. [R] [O] est propriétaire des lots n°152, n°153 et n°154 dans la copropriété de l’ensemble immobilier [7].

Selon le relevé de compte établi par le syndic de copropriété, M. [R] [O] serait redevable d’un arriéré de charges de 5.159,78 euros sur la période du 01 octobre 2022 au 22 juillet 2025 (pièce n°4 du demandeur).

Le syndicat des copropriétaires communique les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires des 24 avril 2022, 18 avril 2023, 24 avril 2024 et 17 mars 2025 qui approuvent les comptes des exercices allant du 01/10/2020 au 30/09/2021, du 01/10/2021 au 30/09/2022, du 01/10/2022 au 30/09/2023, du 01/10/2023 au 30/09/2024 et les budgets prévisionnels des exercices du 01/10/2024 au 30/09/2025 et du 01/10/2025 au 30/09/2026 (pièce n°1), les appels de provisions relatifs aux exercices 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 (pièces n°2), la mise en demeure du 29 juillet 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (pièce n°3) et un décompte des sommes dues au 22 juillet 2025 (pièce n°4).

Compte tenu de ses éléments, le syndicat des copropriétaires justifie de charges impayées du 01 octobre 2022 au 22 juillet 2025 d’un montant de 4 061,14 euros (solde - frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 = 5.159,78 euros - 1.098,64 euros = 4.061,14 euros).

En conséquence, M. [R] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.061,14 euros au titre des charges impayées arrêtées au 22 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025.

B. Les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, les frais de mise en demeure et de relance facturés les 17/11/2023, 15/12/2023, 24/05/2024, 07/06/2024 et 20/11/2024 ne pourront être retenus faute de communication de justificatifs.

Au regard des mêmes explications, les frais de « relance » d’un montant de 398,51 euros et de “constitution du dossier transmis à l’avocat” d’un montant de 398,51 euros seront également déduits du décompte.

Quant aux frais d’intérêts de retard, retenus le 15/12/2023 et le 07/06/2024, ceux-ci étant non explicités, ils resteront à la charge du syndicat des copropriétaires. 

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande portant sur les frais de recouvrement.

C. Les dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement

L'article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires invoque des troubles de gestion pour solliciter le règlement de dommages-intérêts. Si les retards de paiement du défendeur sont avérés, le demandeur ne produit aucun élément pour étayer le préjudice dont il sollicite la réparation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement.


II. Sur les mesures de fin de jugement

∙ La demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Au regard de l'issue du litige et de la nature de la condamnation, il convient de prononcer la capitalisation des intérêts.

∙ Les dépens

Il convient en application de l'article 696 du Code de procédure civile de condamner M. [R] [O], partie perdante, au paiement des entiers dépens.

∙ Les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. M. [R] [O] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

[...], président, statuant publiquement après débats publics, par procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [7] la somme de 4.061,14 euros au titre des charges impayées arrêtées au 22 juillet 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [7] de sa demande au titre des frais de recouvrement et de sa demande de dommages et intérêts compte tenu du retard de paiement,

CONDAMNE M. [R] [O] aux dépens,

CONDAMNE M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [7] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026, la minute étant signée par [...], président, et [...], greffier. 
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,