Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre Construction — 13 janvier 2026

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 GROSSE Me BIGUENET-MAUREL
1 GROSSE Me TERZAK-GERACI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 13 Janvier 2026 

DÉCISION N° 26/012

N° RG 24/05828 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-P6XU 


DEMANDEUR : 

Syndicat des copropriétaires de la résidence LES GLYCINES, situé 391 Route de Cannes, 06210 MANDELIEU-LA-NAPOULE, représenté par son syndic en exercice le Cabinet CITYA PHENIX IMMOBILIER, dont le siège social est 51 avenue de Cannes Place de France 06210 MANDELIEU-LA-NAPOULE, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

représenté par Me Cecile BIGUENET-MAUREL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [J]
né le 25 Juin 1979 à TUNISIE (06130)
Demeurant 4 Chemin des Capucines, le « Carré Est B11 »
06130 GRASSE

non représenté

Madame [Y] [V] épouse [J]
née le 01 Juillet 1986 à TUNISIE
« Parc de la Théoulière », Chemin de la Théoulière
06210 MANDELIEU-LA-NAPOULE

représentée par Maître Samah TERZAK-GERACI de la SELARL RTG AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 09 octobre 2025 ;
 
A l’audience publique du 12 Novembre 2025, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 13 Janvier 2026. 

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [V] divorcée [J] sont propriétaires des lots numéros 19, 38 et 48 au sein de la résidence dénommée « LES GLYCINES » sise 391 route de Cannes à MANDELIEU-LA-NAPOULE (06210).

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires LES GLYCINES a fait assigner, par acte signifié le 14 novembre 2024, Monsieur [M] et Madame [Y] [V] divorcée [J] devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Suivant conclusions numéros 2 notifiées par RPVA le 8 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires LES GLYCINES demande au Tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL : 

 CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [V] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES GLYCINES la somme de 8 862,57 € au titre de l’arriéré des charges et travaux dus à la date du 26 septembre 2025, somme assortie de l'intérêt légal applicable à compter du 01 septembre 2023, date de la première mise en demeure ; 

 CONDAMNER Monsieur [M] [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES GLYCINES la somme de 60 € au titre des frais engagés par le Syndicat des Copropriétaires (art. 10-1 Loi de 1965) à la date du 26 septembre 2025, somme assortie de l'intérêt légal applicable à compter du 01 septembre 2023, date de la première mise en demeure ; 

A TITRE SUBSIDIAIRE : 

 CONDAMNER Monsieur [M] [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES GLYCINES sa quote-part, proportionnelle à ses droits dans l’indivision au titre de l’arriéré des charges et travaux et des frais engagés par le Syndicat des Copropriétaires (art. 10-1 Loi de 1965) dus à la date du 26 septembre 2025, somme assortie de l'intérêt légal applicable à compter du 01 septembre 2023, date de la première mise en demeure ; 

 CONDAMNER Madame [Y] [V] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES GLYCINES sa quote-part, proportionnelle à ses droits dans l’indivision au titre de l’arriéré des charges et travaux et des frais engagés par le Syndicat des Copropriétaires (art. 10-1 Loi de 1965) dus à la date du 26 septembre 2025, somme assortie de l'intérêt légal applicable à compter du 01 septembre 2023, date de la première mise en demeure ; 

EN TOUT ETAT DE CAUSE : 

 DEBOUTER Madame [Y] [V] de sa demande d’échelonnement de la dette ; 

 CONDAMNER Monsieur [M] [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES
 DE LA RÉSIDENCE LES GLYCINES la somme de 4.500 € à titre de dommages-intérêts en
 réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ; 

 CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [V] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES GLYCINES la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du C.P.C. 

 CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [V] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Cécile BIGUENET-MAUREL Avocat aux offres de droit, lesquels comprendront outre les frais d'hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes d'Huissier de Justice, le droit de recouvrement ou d'encaissement tels que prévus par l'article 90 de la Loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l'article 10-de la Loi n.65-557 du 10/07/1965. 

DIRE n’y a avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

*****

Suivant conclusions en défense notifiées par RPVA le 2 juillet 2025, Madame [Y] [V] sollicite du Tribunal de :

« Dire et juger que Madame [V] n’est pas solidairement tenue au paiement des charges réclamées par le syndic ;

Dire et juger que Monsieur [J], en sa qualité de gestionnaire exclusif des fonds du bien immobilier, engage seul sa responsabilité pour les sommes non réglées ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Madame [V] ;

Subsidiairement, limiter la condamnation éventuelle de Madame [V] à sa seule quote-part dans l’indivision, à l’exclusion de toute solidarité déduction faite des sommes qu’elle a d’ores et déjà réglé et lui accorder les délais plus larges pour ledit paiement au vu de sa bonne foi manifeste ;

En tout état de cause ;

CONDAMNER Monsieur [J] exclusivement au paiement des frais irrépétibles, aux dépens et au droit proportionnel du commissaire de justice. »

*****

La clôture a été prononcée le 3 juillet 2025 par le juge de la mise en état, avec effet différé au 9 octobre 2025.

A l’issue de l’audience du 12 novembre 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 13 janvier 2026.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Monsieur [M] [J], non comparant, a été cité à étude de commissaire de justice. 

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui des prétentions soulevées. 


MOTIFS

Remarque préliminaire :

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l'occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu'elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu'il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.


Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

Sur la solidarité et l’indivision
Le syndicat des copropriétaires LES GLYCINES sollicite la condamnation in solidum de Madame [Y] [V] et Monsieur [J] au paiement des charges dues.

En défense, Madame [Y] [V] réclame que seul Monsieur [J] soit condamné en sa qualité de gestionnaire exclusif des fonds du bien immobilier.

A titre subsidiaire, Madame [Y] [V] demande à ce que sa condamnation éventuelle soit limitée à sa seule quote-part dans l’indivision, à l’exclusion de toute solidarité déduction faite des sommes qu’elle a d’ores et déjà réglé.

A l’appui de sa prétention, Madame [Y] [V] explique avoir contracté mariage avec Monsieur [M] [J] le 12 janvier 2008, optant pour le régime de communauté des biens.

Par jugement du 9 décembre 2024, le juge aux affaires familiales de Grasse a prononcé la dissolution de l’union. Toutefois, ledit jugement est demeuré silencieux quant à la liquidation du régime matrimonial, et le sort des biens immobiliers. La proposition de règlement de communauté formulée par Madame [Y] [V] a échoué.

Madame [V] produit aux débats :
- un contrat de location du bien immobilier, signé par Monsieur [J], du 1er février 2021 ;
- une mise en demeure du 10 mars 2025 ;
- une assignation aux fins de liquidation-partage signifiée le 31 mars 2025.

Madame [Y] [V] fait remarquer qu’aucune clause de solidarité n’est invoquée.

Au vu de ces éléments :

En vertu de l’article 1310 du Code civil : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En application de ce texte, l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas de plein droit à leur qualité d'indivisaires.

Aux termes de l’article 1409 du Code civil : « La communauté se compose passivement :
-à titre définitif, des aliments dus par les époux et des dettes contractées par eux pour l'entretien du ménage et l'éducation des enfants, conformément à l'article 220 ;
-à titre définitif ou sauf récompense, selon les cas, des autres dettes nées pendant la communauté. »

Aux termes de l’article 1309 du Code civil, « L'obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l'obligation fût-elle solidaire. Si elle n'est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales.
Chacun des créanciers n'a droit qu'à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n'est tenu que de sa part de la dette commune.
Il n'en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l'obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible. »

Aux termes de l'article 262 du code civil, "La convention ou le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l'état civil ont été accomplies".

Aux termes de l'article 262-1 du code civil, « La convention ou le jugement de divorce prend effet dans les rapports entre les époux, en ce qui concerne leurs biens :
-lorsqu'il est constaté par consentement mutuel par acte sous signature privée contresigné par avocats déposé au rang des minutes d'un notaire, à la date à laquelle la convention réglant l'ensemble des conséquences du divorce acquiert force exécutoire, à moins que cette convention n'en stipule autrement ;
-lorsqu'il est prononcé par consentement mutuel dans le cas prévu au 1° de l'article 229-2, à la date de l'homologation de la convention réglant l'ensemble des conséquences du divorce, à moins que celle-ci n'en dispose autrement ;
-lorsqu'il est prononcé pour acceptation du principe de la rupture du mariage, pour altération définitive du lien conjugal ou pour faute, à la date de la demande en divorce.
A la demande de l'un des époux, le juge peut fixer les effets du jugement à la date à laquelle ils ont cessé de cohabiter et de collaborer. Cette demande ne peut être formée qu'à l'occasion de l'action en divorce. La jouissance du logement conjugal par un seul des époux conserve un caractère gratuit jusqu'à la demande en divorce, sauf décision contraire du juge. »

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur ce :

Sur la copie d’acte de mariage produit aux débats, établi le 19 décembre 2018, il est précisé « Contrat de mariage : sans indication ».

En outre, sur l’acte notarié de vente en date du 30 novembre 2020 portant sur le bien objet du présent litige, il est indiqué, page numéro 2, que « Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [V], son épouse, acquièrent la pleine propriété des biens objet de la vente pour le compte de leur communauté. »

Ainsi, la solidarité doit s’appliquer au visa des dispositions de l’article 1409 du Code civil.

Pour autant, après le prononcé d'un jugement de divorce transcrit sur les actes d'état civil, les ex-époux se trouvent en indivision post communautaire et sont alors tenus conjointement et non solidairement au paiement desdites charges, conformément à l'article 1309 du code civil.

En effet, après le divorce, les anciens époux ne sont tenus au paiement des charges de copropriété que pour moitié. Jusqu’à la liquidation, c’est une indivision post-communautaire. 

Il résulte des articles 262 et 262-1 du Code civil que, vis-à-vis des tiers, les conséquences du divorce ne sont pas opposables à la même date qu'entre les époux, ce qui a pour corollaire qu'un époux ne peut se prévaloir de l'effet du divorce à l'égard d'un tiers avant l'inscription de la mention du divorce en marge de son état civil.

Dans ces conditions, il convient d'articuler les sommes dues en fonction de la date de transcription du jugement de divorce, les sommes échues à cette dette étant solidairement dues par les deux ex-époux, en raison du caractère commun du bien.

Postérieurement à la date de transcription, ils sont dès lors tenus au paiement de charges de copropriété, à proportion de leur part respective dans l’indivision. 

En l'espèce, le jugement de divorce produit par Madame [Y] [V] date du 9 décembre 2024.

Ce jugement a été transcrit, sur l’acte de mariage (pièce 4), le 26 mars 2025, si bien que les défendeurs sont désormais en indivision post-communautaire sur le bien situé 391 route de Cannes à MANDELIEU-LA-NAPOULE (06210).

Faute de production d’une éventuelle convention d’indivision réglant les effets du divorce, il y a lieu de retenir les proportions suivantes : 50% pour Monsieur [M] [J] et 50% pour Madame [Y] [V] divorcée [J].

En outre, le syndicat des copropriétaires LES GLYCINES ne produit pas le règlement de copropriété justifiant éventuellement d’une clause de solidarité.

En conséquence, chaque indivisaire n’est tenu que pour sa part dans l’indivision, proportionnellement à ses droits sur le lot concerné et le demandeur doit diviser ses poursuites.

*****

Enfin, Madame [Y] [V] divorcée [J] demande au Tribunal de juger que Monsieur [J], en sa qualité de gestionnaire exclusif des fonds du bien immobilier, engage seul sa responsabilité pour les sommes non réglées.

Pour justifier de ce caractère exclusif de gestion, Madame [V] divorcée [J] produit un bail de 2021, sur lequel seul le nom de Monsieur [M] [J] apparaît.

Il est constant que les charges de copropriété relatives à l’occupation privative et personnelle par l’un des indivisaires de l’immeuble indivis et concernant notamment l’entretien courant, l’eau et le chauffage collectif, incombent à l’occupant et seules les autres charges de copropriété, doivent figurer au passif du compte de l’indivision. (Civ. 1ère, 12 décembre 2007, n°06-11877 ; Civ. 1re, 16 avr. 2008, n° 07-12.224).

Pour autant, ce principe ne s’applique que dans le cas de l’occupation privative et personnelle du bien par l’un des indivisaires, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ainsi, comme vu supra, le bien étant en indivision entre les ex-époux, les charges sont réglées au prorata de leurs parts indivises à compter de la transcription du jugement de divorce.


Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent se uls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». 

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’ « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». 

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions. 

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires. 

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur le plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe que son mandat, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant. 

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (...));le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation. 
En l’espèce, au soutien de sa demande de condamnation, le syndicat des copropriétaires LES GLYCINES produit aux débats les pièces suivantes, à savoir notamment :

- un relevé de propriété,
- une mise en demeure en date du 03/06/2024, dont l’avis est signé le 07/01/2024,
- une mise en demeure en date du 01/09/2023, dont l’avis est signé le 11/09/2023,
- une mise en demeure en date du 05/08/2024, dont l’avis est signé le 08/08/2024,
- une mise en demeure en date du 27/08/2024, dont l’avis porte la mention « Pli avisé et non réclamé »,
- des appels de fonds des exercices du 01/07/2022 au 30/06/2023, du 01/07/2023 au 30/06/2024, du 01/07/2024 au 30/06/2025, du 01/07/2025 au 30/06/2026,
- des répartitions des charges des exercices du 01/07/2020 au 30/06/2021, du 01/07/2021 au 30/06/2022, du 01/07/2022 au 30/06/2023, du 01/07/2023 au 30/06/2024, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 décembre 2017, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2018, ayant approuvé l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2018 au 30/06/2019, et le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2019 au 30/06/2020,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2019, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2018 au 30/06/2019, et l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mars 2021, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2019 au 30/06/2020, et l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 novembre 2021, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021, et l’adoption du budget prévisionnel des exercices du 01/07/2021 au 30/06/2022 et du 01/07/2022 au 30/06/2023, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 octobre 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022, et l’adoption du budget prévisionnel des exercices du 01/07/2022 au 30/06/2023 et du 01/07/2023 au 30/06/2024, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juillet 2022, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 juillet 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023, et l’adoption du budget prévisionnel des exercices du 01/07/2023 au 30/06/2024 et du 01/07/2024 au 30/06/2025, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juillet 2025, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024, et l’adoption des budgets prévisionnels des exercices du 01/07/2024 au 30/06/2025 et du 01/07/2025 au 30/06/2026,
- un relevé de compte arrêté au 26/09/2025, 
- un relevé de compte arrêté au 30/06/2023, 
- un relevé de compte arrêté au 01/10/2024.

Il appert ainsi que Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [V] divorcée [J] restent devoir la somme de 8.862,75 euros au titre des charges de copropriété et provisions dues au 26 septembre 2025 inclus (8.922,75 € sur décompte – 60 € de frais).

En outre, des frais ont été imputés sur le compte des copropriétaires débiteurs, dont le syndicat des copropriétaires LES GLYCINES sollicite la condamnation de Monsieur [M] [J] au paiement, à savoir :

03/06/2024 – Mise en demeure : 30,00 €,
01/09/2023 – Mise en demeure : 30,00 €.

Pour un total de 60,00 euros.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure. 

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 : 

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La sommation de payer par commissaire de justice, laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un commissaire de justice, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat. 
Il est constant que le Tribunal retient une mise en demeure par année civile.

En l’espèce, les mises en demeure datent, l’une et l’autre, de 2023 et 2024.

En conséquence, Monsieur [M] [J] sera condamné au paiement de la somme de 60,00 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2023, au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

*****
Au vu de ce qui précède, Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [V] divorcée [J] seront condamnés solidairement au paiement des charges de propriété dues au 25 mars 2025, soit la somme de 6.877,97 euros (6.937,97 – 60).

A compter du 26 mars 2025, date de la transcription du divorce, jusqu’au 26 septembre 2025 inclus, le montant des charges s’élève à la somme de 2.784,78 euros (954,91 + 42,89 + 983,52 + 42,89 + 760,57).

Le Tribunal relève que, pendant cette période, Madame [Y] [V] divorcée [J] a versé la somme de 800,00 euros, qu’il convient de déduire de sa quote-part dans l’indivision.

Monsieur [M] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.392,39 euros (2.784,78/2) au titre des charges impayées dues à partir du 26 mars 2025 et jusqu’au 26 septembre 2025. 

Et Madame [Y] [V] divorcée [J] sera condamnée au paiement de la somme de 592,39 euros (2.784,78/2-800) au titre des charges impayées dues à partir du 26 mars 2025 et jusqu’au 26 septembre 2025. 


Le syndicat des copropriétaires LES GLYCINES sollicite la condamnation de Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [V] divorcée [J] au paiement de l’arriéré de charges dû avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 1er septembre 2023.

En l’espèce, le Tribunal relève que ladite mise en demeure porte sur la somme de 4.427,62 euros.

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal se décomposeront sur les sommes dues de la manière suivante :
- la somme de 4.427,62 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2023,
- le surplus, soit la somme de 4.435,13 euros (8.862,75 - 4.427,62), assorti des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 14 novembre 2024.

En conséquence, Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [V] divorcée [J] seront condamnés solidairement au paiement des charges de copropriété dues au 25 mars 2025, soit la somme de 6.877,97 euros, dont la somme de 4.427,62 euros est assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2023, et le surplus, soit la somme de 2.450,35 euros (6.877,97 - 4.427,62), assorti des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 14 novembre 2024.

Monsieur [M] [J] sera condamné au paiement de la somme de 592,39 euros (2.784,78/2), assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 14 novembre 2024, au titre des charges de copropriété dues à partir du 26 mars 2025 et jusqu’au 26 septembre 2025 inclus. 

Et Madame [Y] [V] divorcée [J] sera condamnée au paiement de la somme de 592,39 euros (2.784,78/2-800), assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 14 novembre 2024, au titre des charges de copropriété dues à partir du 26 mars 2025 et jusqu’au 26 septembre 2025 inclus. 


Sur la demande de délais de paiement

En se fondant sur les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, Madame [Y] [V] sollicite des délais de paiement.

A l’appui de cette prétention, elle explique que, bien que séparée de Monsieur [M] [J], elle a entrepris des démarches pour tenter de limiter les conséquences de cette défaillance et verse, depuis la découverte de cette dette, des sommes mensuelles de 200 euros, ainsi sa bonne foi est manifeste.

Or, sa charge financière est lourde et ses revenus modestes.

En effet, Madame [V] assume seule la prise en charge effective des deux enfants du couple, âgés de 11 et 13 ans, pour lesquels Monsieur [J] ne verse aucune part contributive, en dépit des obligations mises à sa charge par le jugement de divorce.

Madame [Y] [V] exerce la profession d’employée à domicile, cumulant à ce titre deux contrats distincts. Pour l’année 2023, elle a déclaré un revenu annuel de 10.922 euros, soit un revenu mensuel d’environ 910 euros. Madame [V] perçoit également des prestations sociales à hauteur de 1.261,34 euros par mois.
Ses revenus étant particulièrement modestes, Madame [V] bénéficie de la complémentaire santé solidaire ainsi que de l’aide juridictionnelle.

Enfin, Madame [Y] [V] précise bénéficier d’une ordonnance de protection en raison du comportement de Monsieur [M] [J].

En défense, le syndicat des copropriétaires LES GLYCINES s’oppose à l’octroi de délais de paiement, rétorquant être fragilisé par les impayés persistants.

Le syndicat explique que l’accumulation de ces défaillances met en péril la trésorerie de la copropriété, contrainte d’assurer le paiement des fournisseurs, des contrats d’entretien et des charges commune, que la dette des consorts [V] [J] représente quasiment 15% du budget annuel de la copropriété et qu’accorder un échelonnement de la dette à Madame [V] reviendrait à aggraver la situation du syndicat copropriétaires et à reporter, sur les autres copropriétaires, la charge de ses manquements, ce qui serait inéquitable.

L’article 1343-5 du Code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

En l’espèce, Madame [Y] [V] divorcée [J] produit notamment aux débats les pièces ci-dessous énumérées :
Jugement de divorce du 9 décembre 2024 rendu par le Tribunal judiciaire de Grasse (RG n°24/01234),Avis d’impôt de Madame [Y] [V], établi en 2024, sur les revenus de 2023, faisant apparaître un revenu fiscal de référence de 10.922 euros pour deux parts,Avis d’échéance du loyer d’octobre 2024 de l’agence Citya,Facture mobile du 14/11/2024, Certificat de l’ordre de paiement de la taxe foncière 2024, Facture de la restauration scolaire du 03/10/2024, Facture de Veolia du 05/09/2024, Facture EDF du 12/07/2024, Facture SFR du 03/12/2024,Avis d’échéance MAAF 2025,Attestation de paiement CAF du 05/12/2024, Renouvellement de la CSS du 20/10/2023.La demande de délais de paiement de Madame [Y] [V] apparaît justifiée en ce qu’elle démontre ne pas être en capacité suffisante pour apurer sa dette en un seul versement.
Le syndicat des copropriétaires LES GLYCINES ne produit aucun document prouvant ses éventuelles difficultés financières.
En conséquence, les conditions d'application de l'article 1343-5 étant remplies, il sera accordé des délais de paiement à Madame [Y] [V] en 12 mensualités, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, qui lui permettront de solder sa dette dans un délai raisonnable, étant précisé qu’en cas de non-respect des modalités du délai accordé et de non-paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.


Sur les dommages-intérêts 

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du code de procédure civile expose qu’ « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES GLYCINES rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens, de telle sorte que la dette est aujourd’hui particulièrement importante. 

L’historique du compte caractérise ainsi une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation matérielle de Monsieur [M] [J]. 

Cette attitude récurrente, qui compromet nécessairement la stabilité financière de la copropriété et, partant, attente à la valeur du bien de tous les autres copropriétaires qui demeurent rigoureux dans leurs obligations, est constitutive d’une faute et à tout le moins d’une mauvaise foi. 

Il en résulte que Monsieur [M] [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires LES GLYCINES la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de condamner Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [V] divorcée [J] à verser au syndicat des copropriétaires LES GLYCINES des frais irrépétibles, alors même que le montant des charges impayées est inférieur à 10.000 euros et que ce n’est qu’en raison de la prétention conséquente formée par le syndicat au titre des dommages et intérêts que le taux de compétence du Tribunal de proximité a été dépassé, privant ainsi les défendeurs de leur droit de faire valoir devant ladite juridiction leurs moyens sans constituer avocat. 

Il convient en conséquence de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires LES GLYCINES l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens et de le débouter de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution sont limitativement énumérés.

Les frais mentionnés à l'article 10 -1, a), de la loi du 10 juillet 1965 ne constituent pas des dépens. 

Le Tribunal ne peut donc faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires LES GLYCINES de condamnation aux dépens « lesquels comprendront outre les frais d'hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes d'Huissier de Justice, le droit de recouvrement ou d'encaissement tels que prévus par l'article 90 de la Loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l'article 10-de la Loi n.65-557 du 10/07/1965. ».

En l’espèce, Monsieur [M] et Madame [Y] [V] divorcée [J] seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens, distraits au profit de Maître Cécile BIGUENET- MAUREL, avocat.


Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d’écarter l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [V] divorcée [J] à payer au syndicat des copropriétaires LES GLYCINES la somme de 6.877,97 euros au titre des charges de copropriété dues au 25 mars 2025 inclus, dont la somme de 4.427,62 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023, et le surplus, soit la somme de 2.450,35 euros, assorti des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires LES GLYCINES la somme de 1.392,39 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, au titre des charges de copropriété dues à partir du 26 mars 2025 et jusqu’au 26 septembre 2025 inclus ; 

CONDAMNE Madame [Y] [V] divorcée [J] à payer au syndicat des copropriétaires LES GLYCINES la somme de 592,39 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, au titre des charges de copropriété dues à partir du 26 mars 2025 et jusqu’au 26 septembre 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires LES GLYCINES la somme de 60,00 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023 ;
AUTORISE Madame [Y] [V] divorcée [J] à s’acquitter des sommes dues au titre des arriérés de charges de copropriété dus au syndicat des copropriétaires LES GLYCINES en 12 versements mensuels, en plus du règlement des charges et provisions courantes ;
DIT que le premier versement devra intervenir au plus tard le 15ème jour suivant la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à bonne date, le solde restant dû sera immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires LES GLYCINES la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [Y] [V] divorcée [J] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Cécile BIGUENET- MAUREL ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES GLYCINES de sa demande de condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [Y] [V] divorcée [J] de sa demande de condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE