Tribunal Judiciaire · JCP — 9 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN
Juge des contentieux de la protection - [Adresse 5]


MINUTE : 

AFFAIRE N° RG 25/00257 - N° Portalis DBWJ-W-B7J-C57V

Le 
Copie + copie exécutoire à Me AKTAN
Copie sous-préfecture St-Quentin




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 09 JANVIER 2026


DEMANDERESSE

Mme [L] [Z]
née le 23 Juillet 1951 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Oktay AKTAN de la SCP LAURENT-LAVALOIS-AKTAN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN


 

DÉFENDEURS

M. [U] [T]
né le 25 Novembre 1964 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 2]

non comparant

Mme [M] [H]
née le 11 Février 1955 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]

non comparante
 


La cause ayant été débattue à l’audience publique des référés du 17 Octobre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS, assistée de Karine BLEUSE, Greffière ; 

Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile, 

Greffière lors du délibéré : Karine BLEUSE

la décision suivante a été prononcée : 
 




EXPOSE DES FAITS 

Par acte authentique du 22 juillet 1996, Madame [L] [Z] a acquis la nue-propriété d’un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], dont elle est devenue propriétaire en pleine propriété au décès de Monsieur [S] [G] le 31 mai 2020. 

Par contrat de bail en date du 28 mars 2013, Monsieur [S] [G] a donné à bail ledit logement à Monsieur [U] [T] et Madame [M] [H] prenant effet au 1er avril 2013. 

Par lettre recommandée en date du 22 octobre 2024, Madame [L] [Z], devenue pleinement propriétaire du bien immobilier, a délivré congé à Monsieur [U] [T] et Madame [M] [H]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025 signifié à personne, Madame [L] [Z] a assigné Monsieur [U] [T] et Madame [M] [H] devant le Juge des contentieux de la protection de Saint Quentin pour obtenir :
 
L’expulsion de Monsieur [U] [T] et Madame [M] [H] de l’appartement ainsi que tous ses meubles et occupants de son chef dans le délai de 15 jours à compter de la signification de cette ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, précisant que celui-ci se trouve dans un état déplorable ;La condamnation de Monsieur [U] [T] et Madame [M] [H] à lui verser une indemnité d’occupation de 468 euros à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, La condamnation de Monsieur [U] [T] et Madame [M] [H] à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens. 
A l'audience du 17 octobre 2025 à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [L] [Z], représentée par Maître AKTAN, a sollicité la résiliation du contrat de bail pour non-respect du contrat en raison des dégradations constatées par le commissaire de justice.

Bien que régulièrement convoqués par exploit de commissaire de justice signifié à personne, Monsieur [U] [T] et Madame [M] [H] n’ont pas comparu.
 
L'affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026. 



MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE RESPECT DU PRINCIPE DE LA CONTRADICTION 
Aux termes des articles 15 et 16 du code de procédure civile, « les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ».
Il en résulte que le juge, tenu d’observer et de faire observer le principe de la contradiction, ne peut statuer que sur les demandes dont l’ensemble des parties ont pu avoir connaissance et ont été mises en mesure d’en débattre contradictoirement. 
En l’espèce, Madame [L] [Z] a changé le fondement de sa demande d’expulsion de Monsieur [U] [T] et Madame [M] [H] entre le moment de l’assignation où elle était justifiée par le bénéfice d’un congé et le jour de l’audience où elle consiste en une demande de résiliation pour dégradations locatives. Pour autant, Monsieur [U] [T] et Madame [M] [H] n’ont pas été en mesure de prendre connaissance des nouvelles demandes formulées contre eux, ceux-ci n’ayant pas comparu le jour de l’audience et Madame [L] [Z] ne rapportant pas la preuve d’un courrier en recommandé portant à la connaissance des défendeurs la modification de ses demandes. 
Dès lors, il y a lieu d’écarter les demandes formulées oralement par Madame [L] [Z] à l’audience et de considérer que cette dernière souhaite faire valoir le bénéfice de son congé comme indiqué aux termes de l’assignation. 

 II. SUR LA PROCÉDURE DE RÉFÉRÉ ET L’OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE

L'article L 213-4-3 du code de l'organisation judiciaire énonce que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En vertu de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite.

La qualité de propriétaire de Madame [L] [Z] n'est pas contestée. 

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ». 

En l’espèce, Madame [L] [Z] produit un courrier donnant congé à Monsieur [U] [T] et Madame [M] [H] par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 24 octobre 2024. 
Or, le contrat de bail a été signé le 28 mars 2013 pour une durée de 3 ans à compter du 1er avril 2013 de sorte que celui-ci s’est tacitement reconduit successivement jusqu’au 31 mars 2016, puis au 31 mars 2019, au 31 mars 2022 et au 31 mars 2025. 
Il en résulte que pour, un bail arrivant à échéance au 31 mars 2025, le congé devait être délivré pour le 30 septembre 2024. Pour autant, celui-ci n’a été porté à la connaissance des locataires qu’à la date du 24 octobre 2024, soit vingt-quatre jours après l’expiration du délai. 
Dès lors, le contrat a été tacitement reconduit jusqu’au 31 mars 2028 : Monsieur [U] [T] et Madame [M] [H] ne se maintiennent pas dans les lieux sans droit ni titre. 
En conséquence, la demande formulée aux fins de condamnation d’expulsion de Monsieur [U] [T] et Madame [M] [H] sera rejetée. 
 III. SUR LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT 

Madame [L] [Z] succombant en ses demandes, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette dernière gardera également la charge de ses dépens. 

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.
 
 


PAR CES MOTIFS,
 
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,
 
REJETONS la demande formulée par Madame [L] [Z] aux fins de condamnation d’expulsion de Monsieur [U] [T] et Madame [M] [H] ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie de MONTAIGNE de PONCINS, juge des contentieux de la protection, et par Madame Karine BLEUSE, greffier.




Le greffier, Le Juge,