Cour d'Appel · Ch civ.1-4 expropriation — 13 janvier 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70H



Ch civ.1-4 expropriation



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 13 JANVIER 2026



N° RG 25/00165 - N° Portalis DBV3-V-B7J-W6HM



AFFAIRE :



ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE - EPFIF



C/



[M] [E] [R] [B]





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Novembre 2024 par le juge de l'expropriation de [Localité 16]

RG n° : 24/00015



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Emmanuel DESPORTES, de la SCP BROCHARD,



Me Mélina PEDROLETTI, 



Mme [U] [V] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE - EPFIF

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentant : Me Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243 et Me Barbara RIVOIRE de la SCP LONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0482





APPELANTE



****************



Monsieur [M] [E] [R] [B]

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Louis VERMOT de la SCP CORDELIER & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399





INTIMÉ



****************



Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [U] [V], direction départementale des finances publiques.



****************





































Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Décembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère, 

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI





****************

M. [B] souhaitant vendre un bien sis à [Adresse 10], situé sur les parcelles cadastrées AC [Cadastre 1] et AC [Cadastre 2], et d'une surface de 434 m², une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la commune de [Localité 8] le 24 novembre 2023 et reçue le 28 novembre 2023, visant un prix de 1 135 000 euros outre une commission d'agence de 65 000 euros. L'EPFIF, faisant usage du droit de préemption à lui délégué par une délibération en date du 28 mars 2017, a offert de fixer le prix à la somme de 460 000 euros, ce que M. [B] a refusé selon lettre recommandée avec avis de réception datée du 9 février 2024.



Saisi par l'EPFIF selon mémoire visé par le greffe le 26 février 2024, le juge de l'expropriation de [Localité 16] a par jugement en date du 18 novembre 2024 fixé le prix de vente du bien de M. [B] à 1 132 799,62 euros, sur la base de 2 494,93 euros/m², lui a alloué une somme de 65 000 euros au titre de la commission d'agence, et a condamné l'EPFIF à payer à M. [B] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Par déclaration en date du 2 janvier 2025, l'EPFIF a relevé appel de ce jugement.



En son mémoire parvenu au greffe le 14 mars 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 20 mars 2025 dont le commissaire du gouvernement et M. [B] ont accusé réception le 24 mars 2025, qui sera suivi d'un autre mémoire déposé le 26 août 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 4 septembre 2025 dont le commissaire du gouvernement et M. [B] accuseront réception le 8 septembre 2025, l'EPFIF expose :

- que les conclusions de l'intimé sont nulles comme ayant été déposées par un avocat du barreau de Paris, alors que devant la présente cour, seul un avocat de l'un des barreaux du ressort pouvait instrumenter, précision étant faite que l'exception prévue à l'article 5-1 de la loi du 31 décembre 1971 ne pouvait pas recevoir application vu que le conseil en question n'avait pas, à proprement parler, postulé devant le juge de l'expropriation de Nanterre ;

- que sur le fond, il ne revendique nullement l'application de la méthode de la récupération foncière ; 

- que les parcelles en cause sont en état de friche, et se situent en zone Uta du plan local d'urbanisme qui correspond à un tissu mixte urbain ;

- qu'il n'y a pas lieu d'écarter des termes de comparaison portant sur des biens sis en zone [Localité 17] car les règles de constructibilité ne diffèrent pas de manière substantielle ;

- que les 5 termes de comparaison proposés par le vendeur ne pouvaient pas être retenus, car ils relevaient de ventes réalisées dans le cadre d'une opération immobilière unique, au bénéfice d'un seul et même promoteur immobilier, portant sur une surface totale de 2 516 m² ;

- que le juge de l'expropriation a alloué à tort à M. [B] une indemnité de 50 000 euros pour travaux de consolidation souterraine par injection ; que l'article L 322-1 du code de l'expropriation n'était pas applicable comme régissant l'expropriation et non pas la préemption ; que si l'article L 215-7 du code de l'urbanisme fait mention des améliorations susceptibles d'être apportées par le propriétaire du bien, ce texte vise seulement celles postérieures à la date de référence, ce qui n'était pas le cas, les améliorations en question devant être prises en compte dans l'évaluation du bien ;

- qu'il propose des termes de comparaison, à savoir divers terrains à bâtir sis à [Localité 8] ;

- que concernant le terme de comparaison n° 4, sa valeur n'a pas à être diminuée au prétexte de la mise en oeuvre du BRS (bail réel solidaire) ;

- que les diverses références aboutissent à une moyenne de 1 246 euros/m², si bien que la valeur de l'immeuble est de 394 940 euros, arrondie à 395 000 euros non compris la commission d'agence.



L'EPFIF demande en conséquence à la Cour de :

- déclarer irrecevables les conclusions d'intimé ;

- infirmer le jugement ;

- fixer le prix de l'immeuble à 395 000 euros, outre 65 000 euros au titre de la commission d'agence ;

- condamner M. [B] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. 



Dans son mémoire déposé au greffe par la SCP Cordelier & associés, avocat au barreau de Paris, le 12 juin 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 18 juin 2025 dont le commissaire du gouvernement et l'EPFIF ont accusé réception respectivement les 19 et 20 juin 2025, qui sera suivi d'un autre mémoire déposé par Maître Pedroletti, avocat au bareau de Versailles, le 20 octobre 2025, lequel sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 7 novembre 2025 dont le commissaire du gouvernement et l'EPFIF accuseront réception le 10 novembre 2025, M. [B] réplique :

- que depuis le 1er janvier 2020, l'article R 311-9 du code de l'expropriation rend la représentation obligatoire devant le juge de l'expropriation ; que toutefois les règles de postulation territoriale ne s'appliquent pas ; qu'un avocat du barreau de Paris peut postuler devant la Cour d'appel de Versailles dès lors qu'il s'était constitué devant le juge de l'expropriation de Nanterre, en vertu de l'article 5-1 de la loi du 31 décembre 1971 ;

- que sur le fond, il y a lieu d'appliquer la méthode comparative ;

- que le premier juge a écarté à juste titre des termes de comparaison portant sur des biens excentrés, ou non comparables, et a souligné la décote spécifique afférente aux ventes réalisées sous le régime du BRS ;

- que ne sauraient être retenus des termes de comparaison portant sur des biens situés dans des zones comportant des différences majeures de constructibilité (zones UT, UH, [Localité 17]) ; qu'il en est de même des biens d'une surface nettement moindre, ou de ceux qui ont été vendus par l'EPFIF lui-même ;

- qu'il produit des termes de comparaison plus pertinents, aboutissant à un prix moyen de 2 714,84 euros/m² ;

- que sont dus en outre la commission d'agence (65 000 euros) et le coût des travaux de confortation (50 000 euros).



M. [B] demande en conséquence à la Cour de :

- écarter le moyen d'irrecevabilité soulevé par l'EPFIF ;

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il a fixé le prix du bien préempté à 1 132 799,62 euros ;

- sttauant à nouveau, le fixer à 1 135 000 euros ;

- condamner l'EPFIF au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens dont distraction au bénéfice de Maître Pedroletti.



Le 27 juin 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 2 juillet 2025 dont M. [B] et l'EPFIF ont accusé réception respectivement les 4 et 8 juillet 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer le prix du bien préempté à 672 700 euros, sur la base de 1 550 euros/m², se basant sur 4 termes de comparaison portant sur des cessions de terrains à bâtir sis à [Localité 8] et situés en zone UT.



Par message RPVA en date du 1er décembre 2025, la Cour a indiqué aux parties qu'elle se saisissait d'office d'une rectification d'erreur matérielle affectant le jugement daté du 18 novembre 2024, lequel n'avait pas repris, dans son dispositif, la somme de 50 000 euros allouée à M. [B] au titre des frais de travaux de consolidation souterraine.



MOTIFS 



En vertu de l'article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.



Le juge est saisi par simple requête de l'une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d'office.



Le juge statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. Toutefois, lorsqu'il est saisi par requête, il statue sans audience, à moins qu'il n'estime nécessaire d'entendre les parties.



La décision rectificative est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement.



Si la décision rectifiée est passée en force de chose jugée, la décision rectificative ne peut être attaquée que par la voie du recours en cassation.

 

Au cas d'espèce, le juge de l'expropriation a annoncé dans la motivation de sa décision que M. [B] se verrait allouer une somme de 50 000 euros au titre de frais de travaux de consolidation, mais n'a pas repris cette somme dans le dispositif. Il échet de rectifier le jugement du 18 novembre 2024 sur ce point.



En vertu de l'article 5 de la loi du 31 décembre 1971 :



Les avocats exercent leur ministère et peuvent plaider sans limitation territoriale devant toutes les juridictions et organismes juridictionnels ou disciplinaires, sous les réserves prévues à l'article 4.



Ils peuvent postuler devant l'ensemble des tribunaux judiciaires du ressort de cour d'appel dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle et devant ladite cour d'appel.



Par dérogation au deuxième alinéa, les avocats ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle ni dans le cadre des procédures de saisie immobilière, de partage et de licitation, ni au titre de l'aide juridictionnelle, ni dans des instances dans lesquelles ils ne seraient pas maîtres de l'affaire chargés également d'assurer la plaidoirie.



Ces règles s'appliquent à la procédure d'appel en matière d'expropriation.



Au cas d'espèce, M. [B] a fait déposer un premier mémoire par la SCP Cordelier & associés, avocat au barreau de Paris. Cette SCP n'était pas habile à régulariser cet acte de procédure, comme n'appartenant pas au barreau de Versailles ou à l'un des barreaux des tribunaux du ressort de ladite cour. L'exception prévue par l'article 5-1 (possibilité, pour un avocat du barreau de Paris, Bobigny, Nanterre ou Créteil, de postuler devant la Cour d'appel de Versailles quand il a postulé devant le Tribunal judiciaire de Nanterre) n'est pas applicable, car la Cour est présentement saisie d'un appel d'une décision du juge de l'expropriation, et il s'agit là d'une juridiction distincte du Tribunal judiciaire, régie par le code de l'expropriation (en son article L. 211-1). L'article L.261-1 du code de l'organisation judiciaire établit d'ailleurs une distinction entre ces juridictions.



Il échet en conséquence de déclarer irrecevable le mémoire déposé par la SCP Cordelier & associés le 12 juin 2025, lequel ne saurait avoir été régularisé par le second mémoire en application de l'article 121 du code de procédure civile, car ledit mémoire a été déposé hors délai, ainsi qu'il sera dit infra.



Un second mémoire a été déposé par Maître Pedroletti, avocat au barreau de Versailles, le 20 octobre 2025, pour le compte de l'intimé.



En vertu de l'article R 311-26 du code de l'expropriation :



A peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.





A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



(...)



En l'espèce, le mémoire de l'appelant a été notifié le 24 mars 2025, si bien que celui de l'intimé devait êtré déposé dans les trois mois soit au plus tard le 24 juin 2025. Le mémoire susvisé, déposé le 20 octobre 2025, est donc irrecevable, ainsi que les pièces annexées.



En vertu de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.



A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213-4.



En cas d'acquisition, l'article L 213-14 est applicable.



En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l'alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l'article L 213-8.



Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article.



L'article L 213-4 alinéa 1er du code de l'urbanisme prévoit qu'à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. 



Et l'article L 215-17 prévoit que :

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :



1° La date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l'absence d'un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d'aliéner le bien ;



2° Les améliorations, transformations ou changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;



3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.



Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.



La méthode d'évaluation par comparaison, si elle n'est pas obligatoire, est la plus communément utilisée.



Conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 18 novembre 2024. 



La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant de l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 7 décembre 2021, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le dernier document concernant la modification du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 8]. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'EPFIF compte faire du bien.



Le bien litigieux est un terrain non construit, même s'il comporte des fondations, et libre d'occupation. Il est situé en zone UTa du plan local d'urbanisme qui correspond à une zone urbaine mixte.



Des termes de comparaison ne doivent être écartés en raison de la différence de zonage avec le bien à évaluer que si les normes de constructibilité applicables sont substantiellement différentes. Parmi les pièces produites par l'EPFIF et par le commissaire du gouvernement ne figure aucun document relatif aux règles de construction des diverses zones, tant celle dans laquelle se trouve le bien à évaluer que celles des termes de comparaison.



Le commissaire du gouvernement a versé aux débats quatre références de mutation :

- celle de la parcelle vendue le 27 juillet 2022 : terrain à bâtir sis à [Adresse 14] (1 382 euros/m²) ;

- celle de la parcelle vendue le 30 décembre 2022 : terrain à bâtir sis à [Adresse 14] (1 382 euros/m²) ;

- celle de la parcelle vendue le 17 novembre 2023 : terrain à bâtir sis à [Adresse 9] [Adresse 3] (2 247 euros/m²) ;

- celle de la parcelle vendue le 20 octobre 2022 : terrain à bâtir sis à [Adresse 11] (2 494 euros/m²) ; cette cession s'intègre dans un projet immobilier de grande ampleur réunissant diverses parcelles adjacentes d'une surface totale de 2 516 m², au bénéfice d'un seul et même promoteur immobilier ; ce terme de comparaison sera en conséquence écarté.



L'appelant invoque divers autres termes de comparaison à savoir :

- celui de la parcelle vendue le 25 janvier 2019 : terrain à bâtir sis à [Adresse 15] (1 098 euros/m²) ; ce terme de comparaison sera écarté comme trop ancien ;

- celui de la parcelle vendue le 26 juillet 2019 : terrain à bâtir sis à [Adresse 13] (954 euros/m²) ; ce terme de comparaison sera écarté comme trop ancien ;

- celui de la parcelle vendue le 15 septembre 2020 : terrain à bâtir sis à [Adresse 12] (549 euros/m²) ; ce terme de comparaison sera écarté comme trop ancien.



Dans ces conditions, la moyenne des termes de comparaison ci-dessus retenus est de 1 670 euros/m², et le prix de vente du bien sera fixé à 724 780 euros, par infirmation du jugement.



Celui-ci n'est pas critiqué en ce qu'il a alloué à M. [B] la somme de 65 000 euros au titre de la commission d'agence.



Concernant la somme de 50 000 euros réclamée par M. [B] au titre des frais de travaux de consolidation souterraine : selon l'article L 215-17 alinéa 1er du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire et notamment de l'indemnité de remploi. 



La demande susvisée sera ainsi rejetée, par infirmation du jugement.



L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à l'EPFIF. 



M. [B], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel.





 PAR CES MOTIFS



- ORDONNE la rectification du jugement rendu par le juge de l'expropriation de [Localité 16] le 18 novembre 2024 et portant le n° RG 24/00015 ;



- DIT que dans le dispositif de ce jugement, est ajoutée la mention ' Fixe à la somme de 50 000 euros la somme due à M. [M] [B] au titre des frais de travaux de consolidation souterraine ' ;



- DECLARE irrecevables les mémoires déposé par M. [M] [B] les 12 juin 2025 et 20 octobre 2025, ainsi que les pièces par lui produites ;



- INFIRME le jugement ainsi rectifié en date du 18 novembre 2024 en ce qu'il a fixé à 1 132 799,62 euros le prix de vente du bien de M. [M] [B] et en ce qu'il lui a alloué la somme de 50 000 euros au titre des frais de travaux de consolidation souterraine ;



et statuant à nouveau : 



- FIXE à 724 780 euros le prix de vente du bien de M. [M] [B] ;



- DEBOUTE M. [M] [B] de sa demande au titre des frais de travaux de consolidation souterraine ;



- CONFIRME le jugement pour le surplus ;



- REJETTE la demande de l'EPFIF en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- CONDAMNE M. [M] [B] aux dépens d'appel. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT