Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 14 janvier 2026

COUR D'APPEL

DE [Localité 8]

Troisième chambre civile et commerciale















ARRET N°



DU : 14 janvier 2026



N° RG 23/01292 - N° Portalis DBVU-V-B7H-GBOA

ACB

Arrêt rendu le quatorze janvier deux mille vingt six



Sur appel d'un jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand en date du 06 Juillet 2023, enregistré sous le n° 23/00289 



COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller



En présence de : Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



Mme [I] [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Aliénor GAUME, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro c63113-2023-000669 du 18/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 6])



APPELANTE



ET :



OPHIS DU PUY-DE-DOME

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Anne-Sophie JUILLES de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



INTIMÉ





DEBATS : A l'audience publique du 06 Novembre 2025 Madame BERGER a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 804 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 14 janvier 2026.







ARRET : 

Prononcé publiquement le 14 janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



EXPOSE DU LITIGE :



Par acte sous-seing privé du 22 avril 2021, l'office public de l'habitat et de l'immobilier social (OPHlS) a donné à bail à Mme [I] [F], un logement situé [Adresse 5] " à [Localité 7] (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 716,36 euros, provision sur charges comprise.



Par acte du 29 juin 2022, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.561,77 euros.



La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [F], le 15 novembre 2021.



Par acte de commissaire de justice signifié le 20 mars 2023, l'OPHIS a fait assigner Mme [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de voir notamment : 

- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s'être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois ;

- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

- la condamner à lui payer les sommes suivantes :

- 7.307,65 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté ay 28 février 2023,

- 250 euros à titre de dommages et intérêts suivant l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

- une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à sa libération effective des lieux, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance. 



Par jugement contradictoire du 6 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection (JCP) a :

- constaté la résiliation du bail conclu le 22 avril 2021 entre l'OPHIS et Mme [I] [F] à compter du 29 août 2022 ;

- ordonné, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Mme [I] [F] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- condamné Mme [I] [F] à payer à l'OPHlS la somme de 8.636,29 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 mai 2023, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois d'avril 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

- fixé l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Mme [I] [F] à la somme mensuelle de 735,17 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin l'a condamné à verser à l'OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2023 et jusqu'à complète libération des lieux ;

- condamné Mme [I] [F] à payer à l'OPHIS Ia somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation, du commandement de payer du 29 juin 2022 et celui de la notification de l'assignation au représentant de l'état dans le département ;

- rappelé que Ia présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.





Par déclaration électronique formée le 4 août 2023, Mme [F] a interjeté appel de cette décision.



Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 15 avril 2025, l'appelante demande à la cour, vu les articles 722, 724-1 et 741-1 et suivants du code de la consommation et vu la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, de :

- la juger recevable et bien fondée en son action ;

- débouter l'OPHIS de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- infirmer le jugement du 6 juillet 2023 en toutes ses dispositions ;

- statuant à nouveau :

- juger que les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 22 avril 2021 avec l'OPHIS sont suspendus jusqu'au 31 août 2025 ;

- en tout état de cause, juger qu'elle a quitté le logement ;

- juger que la dette locative a été effacée par la décision définitive de la commission de surendettement prononçant son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

- juger que la dette locative été définitivement effacée par le jugement du juge des contentieux de la protection du 31 décembre 2024 ;

- juger qu'aucune indemnité d'occupation n'est due à l'OPHIS ;

- condamner l'OPHIS à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l'OPHIS aux entiers dépens en ce compris le coût de l'assignation, du commandement de payer du 29 juin 2022 et celui de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département.



A titre liminaire, elle rappelle qu'elle a définitivement quitté les lieux le 5 juin 2024 et qu'elle habite désormais à [Localité 9].

Elle indique que le juge était informé de la recevabilité de son dossier auprès de la commission de surendettement le jour où il a statué dès lors que, dans le cadre du délibéré, elle a communiqué la décision de la commission du 22 juin 2023 prononçant son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, que le JCP aurait donc dû suspendre les effets de la clause résolutoire du bail d'habitation ; en outre, par jugement du 31 décembre 2024, le JCP a prononcé son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de sorte que les effets de la clause résolutoire auraient dû être suspendus en application du paragraphe VIII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et son expulsion n'aurait pas dû être ordonnée.

Enfin, elle indique que son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a définitivement été prononcé par le juge des contentieux de la protection le 31 décembre 2024, confirmant l'effacement de toutes ses dettes dont celle contractée auprès de l'OPHIS.



Suivant conclusions déposées et notifiées le 30 janvier 2024, l'OPHIS demande à la cour, vu les articles L.722-2, L.722-6 et L. 722-9 du code de la consommation et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

- confirmer le jugement rendu le 6 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, sauf à juger que la somme due par Mme [I] [F] s'élève, à la date du 29 janvier 2024, à la somme de 13.440,88 euros, indemnités d'occupation comprises ;

- ce faisant :

- rejeter les moyens, fins et conclusions de Mme [I] [F] ;

- y ajoutant,

- condamner Mme [I] [F] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [I] [F] aux entiers dépens.



L'OPHIS soutient, au visa de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que la clause résolutoire était acquise à compter du 29 août 2022 justifiant la décision d'expulsion de Mme [F] dès lors que le commandement de payer les loyers a été délivré à Mme [F] le 29 juin 2022, produisant ses effets le 29 août 2022 et que le dossier de surendettement de la locataire a été déclaré recevable le 22 juin 2023, soit postérieurement à l'acquisition des effets de la clause résolutoire. 

Il fait également valoir qu'il a contesté auprès de la Banque de France les mesures imposées par la commission de surendettement ; que celles-ci n'ont pas de caractère définitif, de sorte qu'il n'est pas tenu d'effacer la dette de loyer de la locataire ; que Mme [I] [F] ne satisfait pas à la condition de bonne foi posée par l'article L.711-1 du code de la consommation ; que Mme [I] [F] ne respecte pas les mesures imposées par la commission à savoir la reprise du paiement de ses charges courantes ; qu'elle bénéficie d'une allocation chômage allouée par France Travail ; que ses droits aux APL ont également été rétablis.

Il indique que depuis le 29 août 2022, Mme [I] [F] était occupante sans droit ni titre du logement ; que le jeu de la clause résolutoire n'était aucunement paralysé et qu'il est donc bien-fondé à obtenir une indemnité mensuelle d'occupation à ce titre à compter du mois de mai 2023 et jusqu'à complète libération des lieux.

En ce qui concerne sa demande tendant à l'expulsion de Mme [I] [F], il indique que par plusieurs arrêts, la Cour de cassation a retenu que si l'effacement privait le créancier du paiement de sa créance locative, il ne l'empêchait pas de se prévaloir des effets d'une clause résolutoire acquise et de procéder à l'expulsion du débiteur.



Il sera renvoyé pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 avril 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience du 6 novembre 2025, mise en délibéré le 14 janvier 2026.



Par message RPVA du 30 octobre 2025, l'OPHIS a précisé que Mme [F] a quitté le logement loué et que sa dette locative a été intégralement effacé par jugement du 30 décembre 2024 de sorte qu'il ne maintient que sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



MOTIFS :



Sur la résiliation du bail :



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle doit s'apprécier à la date de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.



En application de l'article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires. L'article L 722-5 alinéa 1 du même code fait interdiction au débiteur, à compter de la décision de recevabilité de sa demande, de régler tout ou partie des créances autres qu'alimentaires, y compris donc ses loyers impayés.



Il s'ensuit que dans l'hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, si la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.



En l'espèce, la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue le 22 juin 2023, soit plus de deux mois après la signification du commandement délivré le 29 juin 2022. Or, Mme [F] ne justifie pas avoir régularisé sa dette dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail par suite de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail à effet au 29 août 2022.



Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et l'expulsion de Mme [F] :



Il ressort des pièces produites que Mme [F] a quitté le logement loué définitivement le 5 juin 2024 de sorte que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est désormais sans objet.



De même du fait de son départ volontaire des lieux loués, la demande d'expulsion est également sans objet.



Sur la dette locative :



Selon l'article L. 741-2 du Code de la consommation, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l'effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission.



En l'espèce, par jugement du 31 décembre 2024, le JCP a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation de Mme [F]. Dès lors, il y a lieu de considérer que la dette locative arrêtée à la date du 31 décembre 2024, date du jugement, a été effacée par une décision définitive.



Le jugement qui a condamné Mme [F] à payer à l'OPHIS la somme de 8 636,29 euros au titre de l'arriéré locatif ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation sera donc réformé.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



En l'état d'une procédure initiée par l'OPHIS aux fins de constatation de la clause résolutoire insérée dans le bail parfaitement justifiée, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.



En revanche, compte tenu de l'équité et de la situation économique respective des parties, il y a lieu de l'infirmer en ce qu'il a condamné Mme [F] à verser à l'OPHIS une somme de 150 euros pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Dès lors que Mme [F] obtient en partie gain de cause à hauteur d'appel, concernant l'effacement de sa dette locative, chacune des parties conservera la charge des dépens d'appel par elle exposés. Dans ces conditions, il n'y a également pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure. Mme [F] et l'OPHIS seront donc déboutés de leurs demandes de ce chef.



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et ne dernier ressort ;



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :

- constaté la résiliation du bail conclu le 22 avril 2021 entre l'OPHIS et Mme [I] [F] à compter du 29 août 2022 ;

- a condamné Mme [I] [F] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de commandement de payer et d'assignation ;



L'infirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant ;



Constate que Mme [I] [F] a quitté les lieux loués le 5 juin 2024 ;



Juge, en conséquence, que les demandes au titre de la suspension de la clause résolutoire et de l'expulsion sont désormais sans objet ;



Constate que la dette locative de Mme [I] [F] arrêtée à la date du 31 décembre 2024 a été effacée par une décision définitive ;



Déboute, en conséquence, l'OPHIS de sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif dû au 29 janvier 2024 ; 



Déboute Mme [I] [F] et l'OPHIS de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne chaque partie à prendre en charge les dépens de la procédure d'appel par elles exposés.





Le greffier La présidente