Cour d'Appel · 5ème Chambre — 14 janvier 2026

5ème Chambre





ARRÊT N°12-



N° RG 25/01963 - N° Portalis DBVL-V-B7J-V2HX



(Réf 1ère instance : 24/00222)









S.A. S.A. [Adresse 6]



C/



 L'ASSOCIATION DE GESTION DE LA MARPA DE [Localité 13]



















Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 JANVIER 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :





Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,



GREFFIER :





Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :





A l'audience publique du 12 Novembre 2025





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



S.A. [Adresse 7] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉE :



 L'ASSOCIATION DE GESTION DE LA MARPA DE [Localité 13] gestionnaire de l'EHPAD de [Localité 13], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 12]

[Localité 2]



Représentée par Me Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES











La société [Adresse 11] est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 13]. Elle a fait édifier le bâtiment afin d'y installer un foyer logement pour personnes âgées. Cette édification est intervenue dans le cadre d'une convention de partenariat avec l'association de gestion de la résidence de [4] aussi appelée association de gestion de la Marpa de [Localité 13], preneur à bail du bâtiment comprenant 20 logements. 



La société [Adresse 11] a entrepris un projet d'extension du bâtiment et sa transformation en EPHAD. 



Dans cette perspective, une convention de location a été régularisée le 9 juillet 2013 et conclue pour une durée de 12 ans à compter de la date de réception des travaux, laquelle est survenue le 28 juin 2018. Ce contrat comprend l'exploitation de 33 logements moyennant une redevance annuelle de 170 000 euros. 



Suivant courrier recommandé en date du 18 octobre 2023, le conseil de la société HLM BSB les Foyers a dénoncé au conseil de l'association de gestion de la résidence du [Adresse 5] un défaut de règlement des loyers ressortant au 12 octobre 2023 à la somme de 136 864,44 euros.



Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, la société [Adresse 11] a fait assigner l'association de gestion de la [Adresse 14] de [Adresse 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo. 



Par ordonnance de référé en date du 27 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

- condamné l'association de [Adresse 10] [Adresse 5] à verser à la société HLM BSB les Foyers la somme provisionnelle de 156 605,59 euros au titre des loyers, taxes et charges impayés selon décompte du 20 septembre 2024, 

- accordé un délai de 2 ans à l'association de [Adresse 10] [Adresse 5] pour régler cette somme, 

- rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné l'association de [Adresse 10] [Adresse 5] aux dépens de l'instance.



Le 28 mars 2025, la société HLM BSB les Foyers a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 22 octobre 2025, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :

- infirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 27 février 2025, en ce qu'elle a :

* accordé un délai de deux ans à l'association de gestion de la [Adresse 14] du [Adresse 5] pour régler la somme provisionnelle de 156 605,59 euros au titre des loyers et charges impayées selon décompte du 20 septembre 2024,

* rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer l'ordonnance pour le surplus,

- condamner l'association [Adresse 8] [Adresse 5] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

- débouter l'association de gestion de la résidence du [Adresse 5], gestionnaire

de l'EHPAD de [Localité 13] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, notamment de délai de paiement,

- condamner la même à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel, outre les entiers dépens d'appel.



Par dernières conclusions notifiées le 29 juillet 2025, l'association de [Adresse 10] [Adresse 5] demande à la cour d'appel de Rennes de :

- débouter la société HLM BSB les Foyers de son appel et de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, en tant qu'elles visent à la remise en cause de l'ordonnance dont appel,

- confirmer en conséquence l'ordonnance du 27 février 2025 du juge des

référés de tribunal judiciaire de Saint-Malo en toutes ses dispositions,

- condamner la société [Adresse 11] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société HLM BSB les Foyers aux entiers dépens de première

instance et d'appel qui seront recouvrés par la Selarl Lexcap, conformément

aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 23 octobre 2025.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



La cour relève que l'appel est limité aux dispositions de la décision relatives à l'octroi de délais de grâce, aux frais irrépétibles de sorte que les développements des parties sur le principe et le montant de la provision allouée sont sans objet et les dispositions de la décision entreprise relatives aux dépens sont définitives.



- Sur le délai de grâce



La société [Adresse 11] sollicite l'infirmation de l'ordonnance qui a accordé un délai de grâce de deux années à l'Association de gestion de la Marpa de [Localité 13] (ci-après dénommée Marpa).

Elle rappelle que la Marpa avait suspendu de sa propre initiative le règlement de ses loyers depuis deux ans lors de la délivrance de l'assignation et qu'avec la décision entreprise, elle a ainsi bénéficié de délais de grâce supérieurs à ceux prévus par la loi. Elle considère que cet octroi de délais encourage le défaut illégitime du preneur dans le règlement de ses loyers. Elle ajoute que les difficultés de trésorerie la Marpa sont liées à des difficultés de gestion résultant d'une capacité d'autofinancement insuffisante et des charges d'exploitation mal maîtrisées.

Elle soutient également que la trésorerie de la Marpa est assurée par la dette de loyer et considère qu'elle n'a pas vocation à assurer les besoins en fonds de roulement de la Marpa. Elle fait valoir qu'elle a supporté financièrement seule les difficultés rencontrées dans le cadre de l'opération de restructuration et d'extension de l'établissement et notamment le surcoût des travaux.

Elle ajoute que si la Marpa apparaît bien en état de cessation des paiements, rien ne permet d'entrevoir à terme une amélioration de sa capacité à régler ses dettes de loyers de sorte qu'aucun délai supplémentaire ne peut lui être octroyé.

Elle critique la Marpa qui considère que l'arrêt de paiement des loyers viendrait en indemnisation des sinistres qu'elle dit avoir supportés suite aux travaux de restructuration et argue qu'entériner un tel raisonnement revient à permettre à une personne de se faire justice elle-même.



La Marpa demande la confirmation de la décision.

Elle fait valoir que compte-tenu des charges induites liées aux difficultés de réalisation et aux surcoûts de fonctionnement (surconsommation de gaz et d'électricité) et de toutes les difficultés d'exploitations des bâtiments, sa situation de trésorerie ne peut lui permettre de régulariser les loyers. Elle explique que pour faire cesser les perturbations subies depuis de longues années et obtenir une indemnisation des charges qui auraient pu être évitées si les travaux avaient été bien faits et dans les délais prévus, elle a du cesser de payer les loyers.

Elle allègue qu'elle est régulièrement contrainte de puiser dans ses fonds pour pallier aux carences du bâtiment et qu'elle n'a pas la possibilité matérielle, ne disposant pas de fonds à cet effet, de payer en une seule fois l'arriéré de loyer. Elle affirme qu'elle serait en état de cessation des paiements si elle devait faire face à une telle condamnation.



Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



La Marpa expose avoir pris l'initiative de cesser de régler les loyers pour faire cesser les perturbations qu'elle estime avoir subies du fait de la restructuration des locaux donnés à bail et obtenir une indemnisation des charges qui en découlent qu'elle considère comme évitables. 



Or la cour relève que le preneur n'invoque pas une exception d'inexécution en raison d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance mais sollicite uniquement l'octroi de délais de grâce. 



À l'appui de sa demande de délais de grâce, la Marpa invoque ses difficultés financières liées aux surcoûts de fonctionnement des locaux. Toutefois, la cour ne peut que constater que la Marpa ne verse, devant elle, aucune pièce sur sa situation financière et les difficultés de trésorerie qu'elle allègue. La seule pièce relative à la situation financière de la Marpa est un mail de la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie du 14 juillet 2024, produit par l'appelant, qui mentionne des difficultés de gestion liées à une capacité d'autofinacement insuffisante et des charges d'exploitation mal maîtrisées. Cette seule pièce ne peut suffire à justifier l'octroi de délais de grâce.



En l'absence d'éléments probants sur la situation financière de la Marpa, il n'y a pas lieu de lui octroyer des délais de grâce. L'ordonnance entreprise, qui lui accordé des délais de grâce pendant deux ans, sera infirmée.



- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Succombant, la Marpa sera condamnée à payer à la société [Adresse 11] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Les dispositions de la décision entreprise relatives aux frais irrépétibles seront infirmées. 









PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,



Statuant dans les limites de l'appel,



Infirme l'ordonnance entreprise ;



Statuant à nouveau,



Déboute l'association de [Adresse 9] [Adresse 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;



Condamne l'association de gestion de la résidence de [Adresse 5] à payer à la société [Adresse 11] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;



Condamne l'association de gestion de la résidence de [Adresse 5] aux entiers dépens d'appel.





Le greffier, La présidente,