Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 14 janvier 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 14 JANVIER 2026



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20351 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEWT3



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Octobre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] - RG n° 18/04523





APPELANTE

 

S.C.I. ROCAR IMMO 

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 488 771 585

[Adresse 1]

[Localité 5] 



Représentée par Me Julien SFEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E1672

Ayant pour avocat plaidant : Me Priscilla BALLE, avocate au barreau de PARIS, substituant Me Julien SFEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E1672







INTIMEE 



Société IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION (IPG), absorbée avec transmission universelle de patrimoine par la société FONCIERE LELIEVRE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 349 157 230 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Nicolas GARBAN de l'AARPI GS ASSOCIES 2, avocat au barreau de PARIS, toque : B0795









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



La société civile immobilière Rocar Immo est propriétaire non occupante du lot n°19 situé au premier étage du bâtiment sur cour de l'immeuble du [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle l'a donné en location à M. [O] par contrat de location meublée du 28 décembre 2013.



Le syndic en exercice de l'immeuble est la société Immobilière Parisienne de Gestion (ci-après IPG) depuis 2013.



En réponse à un courrier du 20 mars 2014 de la société IPG l'informant qu'elle avait été saisie par une locataire se plaignant de désagréments subis en provenance de son appartement, la SCI Rocar Immo a, par courrier recommandé du 7 avril 2014, répondu au syndic que les nuisances occasionnées étaient liées au parquet de son appartement détérioré à la suite d'une fuite de l'appartement voisin et indiqué que les travaux incombaient « à la copropriété » et qu'ils étaient « à prévoir de toute urgence ».



Le 10 avril 2014, un constat amiable de dégâts des eaux a été régularisé entre la société Rocar Immo et M. [L], propriétaire d'un appartement voisin, mentionnant en observations que le plancher de l'appartement de la société Rocar Immo était endommagé et indiquant que le sinistre était survenu le 1er mars 2014.



Estimant que la société IPG n'avait pas accompli les diligences nécessaires pour la réparation rapide des désordres, la société Rocar Immo a, par acte d'huissier du 16 février 2018, fait assigner celle-ci devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa notamment de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, afin de voir condamner cette dernière, à titre principal, à lui payer la somme de 26 340 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil. 



Par jugement du 28 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- débouté la société Rocar Immo de sa demande en condamnation de la société Immobilière Parisienne de Gestion (IPG) à lui payer la somme de 26 340 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, 

- condamné la société Rocar Immo aux dépens, 

- condamné la société Rocar Immo à payer à la société Immobilière Parisienne de Gestion (IPG) la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement, 

- débouté les parties de leurs autres demandes.



La société Rocar Immo a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 23 novembre 2021.



Le 1er janvier 2025, la société IPG a été absorbée par la société Foncière Lelièvre. Celle-ci vient donc aux droits de la société IPG.



La procédure devant la cour a été clôturée le 14 mai 2025.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 19 août 2022 par lesquelles la société Rocar Immo, appelante, invite la cour, au visa des articles 14 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°657-223 du 17 mars 1997, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1240 et suivants du code civil (1382 et suivants anciens) et 700 du code de procédure civile, à : 

- déclarer son appel recevable et bien fondé, 

- infirmer le jugement rendu le 28 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris (RG N°18/04523) en ce qu'il : 

' l'a déboutée de sa demande en condamnation de la société Immobilière Parisienne de Gestion (IPG) à lui payer la somme de 26 340 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil (ancien article 1382 du code civil), 

' l'a condamnée aux dépens, 

' l'a condamnée à payer à la société Immobilière Parisienne de Gestion (IPG) la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

' a débouté les parties de leurs autres demandes, 

et, statuant à nouveau 

- condamner la société IPG au paiement de la somme de 64 600 euros au titre de la perte de loyers d'avril 2014 à février 2022, 

- condamner la société IPG au remboursement de la totalité des charges de copropriété versées par la société Rocar Immo à compter du mois d'avril 2014 et jusqu'au 1er trimestre 2022 pour un appartement dont elle n'a pu disposer, 

- condamner la société IPG au paiement de la somme de 9 900 euros au titre du remboursement des sommes injustement engagées par la société Rocar Immo pour la remise en état des locaux, 

- condamner la société IPG au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, 

- condamner la société IPG aux dépens, 

- débouter la société IPG de l'intégralité de ses fins, demandes et conclusions ;



Vu les conclusions notifiées le 19 mai 2022 par lesquelles la société IPG, intimée, invite la cour, au visa des articles 14, 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du code civil (1240 nouveau), à :

à titre principal, 

- constater que la société Rocar Immo échoue à apporter la preuve d'une faute de sa part, d'un préjudice direct et d'un lien de causalité, 

en conséquence, 

- confirmer le jugement rendu le 28 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions, 

- débouter la société Rocar Immo de sa demande indemnitaire comme de toute autre demande, 

à titre subsidiaire, si une faute et un lien de causalité pouvaient être caractérisés à l'égard de la société Rocar Immo, 

- retenir que le préjudice indemnisable correspond à une perte de chance, 

en conséquence, 

- confirmer le jugement rendu le 28 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris, sauf concernant l'indemnisation de la perte de loyers, 

- minorer le préjudice lié à la perte de chance de relouer l'appartement entre avril 2014 et juin 2015, 

- rejeter les demandes de la société Rocar Immo tendant au remboursement de charges de copropriété et des travaux de rénovation de l'appartement et toutes autres demandes de la société Rocar Immo, 

en toute hypothèse, 

- condamner la société Rocar Immo à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société Rocar Immo aux dépens ; 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.





Sur la demande de dommages et intérêts



Moyens des parties



Concernant la faute de la société IPG, la SCI Rocar Immo fait valoir que :

- le syndic a tardé à déclarer le sinistre et l'a laissée sans informations pendant plusieurs mois ; il a ensuite tardé à mettre en 'uvre la décision de travaux votés en assemblée générale malgré les nombreuses relances de son assureur, dont le tribunal n'a pas fait état ;

- la préfecture de police de [Localité 6] a enjoint en 2014 les copropriétaires de prendre des mesures de sécurité portant sur la stabilité et la solidité des éléments constitutifs du plancher ou encore l'exécution des travaux à peine de leur notifier un arrêté de péril, ce qui caractérise l'urgence à faire procéder aux réparations ;

- contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, les travaux n'ont toujours pas été réalisés et aucune preuve n'a jamais été apportée en ce sens ; par ailleurs, l'arrêté d'insalubrité pris en 2018 démontre que les travaux n'ont pas pu être réalisés en 2015 ou alors qu'ils n'ont été d'aucune utilité ;

- c'est à tort que le tribunal a retenu qu'elle avait contribué au retard pris dans les travaux en ne payant pas ses charges dès lors que, si elle a été condamnée à payer un arriéré de charges en 2018, elle était à jour de leur paiement en 2014 ; les impayés survenus ensuite avaient pour cause l'impossibilité de louer son bien et en percevoir les loyers.



La société IPG répond que :

- la simple chronologie des faits démontre qu'elle a été diligente et active dans le traitement du sinistre dans la mesure où la cause du sinistre, les déclarations d'assurance, un audit de l'immeuble, les demandes de devis, le vote des travaux et le recueil des fonds comme la réalisation des travaux se sont tenus en quatorze mois, malgré le retard de la société d'audit à remettre ses conclusions ;

- aucune urgence à réaliser les travaux ne peut être retenue ;

- la SCI Rocar Immo a contribué à l'endettement de l'immeuble, faisant échec à la réalisation des travaux dont elle réclame l'exécution en ne payant pas ses charges.



Réponse de la cour



Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.



Selon l'article 37 du décret du 17 mars 1967, lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l'article 35, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa au II de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Il résulte de ces textes que le syndic ne peut prendre, dans l'urgence, l'initiative de travaux, que lorsque survient un péril de nature à menacer la pérennité de l'immeuble.



En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Sur ce fondement, un copropriétaire qui subit un préjudice personnel et direct est fondé à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic, à charge pour lui de démontrer une faute lui ayant causé un préjudice direct et personnel.



Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI Rocar Immo a informé le syndic par courrier du 7 avril 2014 distribué le 10 avril suivant de la survenance d'un sinistre affectant le plancher partie commune et lui a adressé une relance, lui rappelant qu'elle n'était plus en mesure de louer son bien, le 23 avril.



La cour relève que la SCI Rocar Immo, qui invoque l'urgence des travaux à entreprendre, a attendu plus d'un mois et un courrier du syndic lui reprochant des nuisances sonores pour informer ce dernier d'une atteinte aux parties communes.



Le rapport d'expertise simplifié établi le 19 mai 2014 par le cabinet Labouze à la demande de la société Pacifica, assureur de la SCI Rocar Immo, relate les constatations suivantes : « remplacement du parquet sur le sol / renforcement voire remplacement des lambourdes après passage du bureau de contrôle dont le mont des dommages devra faire l'objet d'une expertise diligentée par l'assureur de l'immeuble s'agissant de dommages immobiliers non privatifs. Pour information le studio situé au rez-de-chaussée est à l'aplomb du studio de votre assuré et a été sécurisé par la mise en place d'étais. »



Par courrier du 13 juin 2014, la préfecture de police de Paris, après une visite de l'appartement situé sous celui de la SCI Rocar Immo, a indiqué que la situation observée au niveau du plancher haut de ce logement (une solive partiellement pourrie sur près d'un mètre linéaire, soutenue par deux étais métalliques, sous-face du parquet du 1er étage également pourrie de part et d'autre de la zone dégradée de la solive) constituait un péril.



Elle a ensuite enjoint la copropriété d'effectuer des travaux de reconstitution ou renfort des éléments de structure bois ou de maçonnerie, purger les éléments instables au droit de la zone visée, maintenir, dans l'attente de la réalisation des travaux, les dispositions d'étaiement mises en place et le compléter si besoin et exécuter tous les travaux annexes nécessaires.



Force est de constater que ce courrier, s'il fait état d'un péril au sens de l'article L.511-2 du code de la construction et de l'habitation, n'invoque pas d'urgence à entreprendre les travaux de reprise des parties communes, du fait notamment de la mise en place d'étais.



La SCI Rocar Immo, qui invoque principalement son préjudice résultant de l'impossibilité de louer son bien, n'invoque en réalité aucun préjudice personnel lié à la sécurité des habitants et ne fait valoir aucun autre moyen à ce titre.



Il doit donc être constaté que la situation de l'immeuble ne relevait pas de travaux urgents au sens des dispositions précitées de la loi de 1965 et du décret de 1967 permettant au syndic de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution des travaux nécessaires, mais des diligences normales attendues d'un syndic dans le respect des règles de fonctionnement habituelles de la copropriété.



A la suite du rapport du cabinet Labouze concluant à la mise en cause des parties communes, la société IPG a déclaré le sinistre à l'assureur de la copropriété, la société anonyme Axa France IARD, ainsi qu'elle l'a confirmé à la SCI Rocar Immo par courrier du 2 juin 2014.



Par courrier électronique du 26 septembre 2014, la société IPG a informé la société Rocar Immo avoir mandaté le 1er septembre 2014 la société Mereo afin de procéder à un audit de l'état de l'immeuble, permettant à l'assurance de l'immeuble d'établir un cahier des charges et de faire faire des devis de travaux en commençant par les plus urgents, tout en précisant qu'à réception de leurs conclusions imminentes, une assemblée générale extraordinaire serait convoquée.



L'assureur de l'immeuble a par ailleurs missionné un expert, le cabinet Elex, et une réunion d'expertise sur place a été organisée le 22 octobre 2014. 



Un devis de renforcement des poutres entre deux parquets d'appartement endommagés suite à un dégât des eaux au premier étage a également été sollicité par le syndic auprès de la société Braga Rénovation dès le 22 mai 2014.



Après une visite effectuée le 26 septembre 2014, le rapport d'audit global du bâtiment de la société Mereo a été remis au syndic au mois de décembre 2014.



Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 19 janvier 2015 au cours de laquelle a été votée, selon résolution n°12.2, la réfection des structures porteuses dans le cadre d'un budget de 30 000 euros avec pouvoir donné au conseil syndical assisté de l'architecte pour choisir l'entreprise la mieux disante.



Le 10 mars 2015, après que les entreprises ont été choisies par le conseil syndical, la société IPG a signé les devis de l'entreprise CDS Couverture pour un montant de 21 333,95 euros TTC et, surtout, de l'entreprise RSB pour un montant de 15 016 euros TTC, portant notamment sur la réfection du plancher bas du lot appartenant à la société Rocar Immo.



Par courrier recommandé du 25 juin 2015, le syndic a informé la société Rocar Immo qu'à la suite de l'assemblée générale du mois de janvier 2015 au cours de laquelle des travaux de structure et la révision de la couverture avaient été votés, les ordres de services aux entreprises CDS Couverture et RSB avaient été envoyés le 10 mars 2015, les travaux ayant démarré le 15 juin 2015, sous la surveillance du cabinet Mereo, maître d''uvre. 



Bien que l'assureur de la SCI Rocar Immo, la société Pacifica, ait envoyé six courriers entre septembre 2014 et mars 2015 restés sans réponse, il doit néanmoins être souligné que le fait que la société IPG n'ait pas répondu à ces courriers ne caractérise pas en soit un manque de diligences dans la réparation des désordres.



Si la SCI Rocar Immo soutient que les travaux de réfection des solives et des planchers hauts et bas des appartements n'ont pas été entrepris, il ressort des pièces de procédure et des pièces versées aux débats que :

- elle ne démontre pas avoir contesté le courrier du 25 juin 2015 indiquant que les travaux avait débuté le 15 juin 2015 ; à ce titre, elle ne peut tirer argument de ce que le courrier de la préfecture de police de [Localité 6] daté du 19 juin 2015 ne faisait pas état de travaux en cours puisque ce courrier fait référence à une visite rendue le 27 mai 2025 ;

- l'ordonnance de référé du 3 septembre 2015 indique : « il n'est pas davantage contesté ['] que les travaux ont commencé le 15 juin 2015 et sont terminés à ce jour » et « il n'est pas sérieusement contesté que ces travaux ont été mis en 'uvre entre l'assignation et la date de l'audience, qu'ils sont dès lors achevés à ce jour » ;

- l'arrêté d'insalubrité du 28 novembre 2018 est fondé sur divers motifs tels que l'importance de l'humidité par infiltrations récurrentes, l'insuffisance de protection contre les intempéries due au clos et au couvert, l'insécurité des personnes et les risques de contamination des personnes, mais ne fait aucune référence au pourrissement de la solive et de la sous-face de plancher, et les travaux de structure prescrits ne concernent que les structures verticales ;

- en première instance, la SCI Rocar Immo indiquait avoir été dans l'impossibilité de relouer son appartement avant décembre 2015, limitait de ce fait son préjudice de jouissance à la période courant d'avril 2014 à décembre 2015 et demandait le remboursement du montant des travaux de réfection de son appartement, lesquels ne pouvaient être entrepris qu'après réfection du plancher partie commune.



Il se déduit de l'ensemble de ces éléments la preuve que les travaux de réfection de la solive et des planchers haut et bas l'entourant ont été réalisés en juin 2015.



Ainsi que le souligne la société IPG, quatorze mois se sont écoulés entre l'établissement de la cause du sinistre et la réalisation des travaux, et de nombreuses diligences ont été entreprises durant cette période, comprenant les déclarations d'assurance, un audit de l'immeuble, les demandes de devis, le vote des travaux par l'assemblée générale des copropriétaires, le recueil des fonds et la réalisation des travaux.



Compte tenu de la complexité des opérations et de l'état de l'immeuble, ce délai démontre la diligence de la société IPG et aucune faute de cette dernière dans l'exécution de sa mission n'est démontrée par la société Rocar Immo.



Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts de cette dernière.



Elle doit par ailleurs être déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires en appel et de sa demande de remboursement des charges payées entre avril 2014 et mars 2022.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI Rocar Immo, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros à la société Foncière Lelièvre, venant aux droits de la SCI IPG, par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Rocar Immo.















PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Rejette les demandes de dommages et intérêts et de remboursement de charges de la SCI Rocar Immo ;



Condamne la SCI Rocar Immo aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la Société Foncière Lelièvre, venant aux droits de la Société Immobilière Parisienne de Gestion, la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE