Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 14 janvier 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 14 JANVIER 2026



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19330 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CET35



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2021 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 18/11651





APPELANTE

 

S.C.I. PELICAN PATRIMOINE [Localité 12]

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 490 992 187

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par Me Patrick BAUDOUIN et plaidant par Me Valérie BENSAHEL - SCP d'Avocats BOUYEURE - BAUDOUIN - DAUMAS - CHAMARD BENSAHEL - GOMEZ-REY - BESNARD - avocat au barreau de PARIS, toque : P0056







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] représenté par son syndic le cabinet LEMA IMMOBILIER

C/O Cabinet LEMA IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 8]



Représenté par Me Xavier GUITTON et plaidant par Me Valérie ASSOULINE HADDAD substituant Me Xavier GUITTON - AARPI AUDINEAU GUITTON - avocat au barreau de PARIS, toque : D0502







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 24 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la SCI Pélican Patrimoine [Localité 12] au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9].



Le litige à l'origine de cette décision porte sur une demande d'autorisation de travaux de percement d'ouvertures entre cet immeuble et un immeuble contigu.



Les immeubles du [Adresse 2] d'une part et [Adresse 6] d'autre part, à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont contigus et forment des copropriétés distinctes. Ils comportent tous deux un bâtiment en fond de cour, édifié de part et d'autre d'un mur séparatif. 



La civile immobilière Pélican Patrimoine [Localité 12] est propriétaire de lots contigus situés dans ces bâtiments sur cour, dont elle fait un usage locatif, situés d'une part dans la copropriété du [Adresse 2] (lots réunis formant un espace unique à usage de locaux commerciaux, loué à la société MAIF pour l'organisation d'événements) et d'autre part dans la copropriété du [Adresse 6] (local commercial loué à une mercerie). 



Dans le cadre de la réorganisation consécutive à la libération des lieux par la mercerie, la société MAIF a envisagé de prendre à bail les locaux du [Adresse 6], sous réserve de leur réunion avec le local qu'elle occupe au [Adresse 2]. 



La société Pélican Patrimoine [Localité 12] a fait procéder à une étude technique et a demandé au syndic de chacune des copropriétés de porter à l'ordre du jour des assemblées générales l'autorisation d'effectuer des travaux de percement d'ouvertures entre les deux immeubles, de façon à faire communiquer ses deux locaux commerciaux. 



Les copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9] ont autorisé les travaux lors d'une assemblée générale du 22 mai 2013.



Lors de l'assemblée générale du 2 mai 2017, les copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] ont refusé l'autorisation de travaux en résolution n°21.



Un projet amendé a été soumis à l'assemblée générale du [Adresse 6] du 13 avril 2018 et a également été rejeté.



Par acte introductif d'instance du 26 septembre 2018, la société Pélican Patrimoine [Localité 12] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son syndic le cabinet Lema Immobilier, aux fins d'autorisation judiciaire de travaux.



Par la décision attaquée, le tribunal a :

- rejeté la demande d'autorisation judiciaire de travaux formée par la société Pélican Patrimoine [Localité 12], 

- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la société Pélican Patrimoine [Localité 12], 

- condamné la société Pélican Patrimoine [Localité 12] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, cette somme avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, 

- rejeté la demande de prononcé de l'exécution provisoire, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



La société Pélican Patrimoine [Localité 12] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 5 novembre 2021.



La procédure devant la cour a été clôturée le 17 septembre 2025.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées le 23 juin 2025, la société Pélican Patrimoine [Localité 12], appelante, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment des articles 25-b et 30 alinéa 4, à :

- infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande de prononcé de l'exécution provisoire, 

statuant à nouveau,

- l'autoriser à exécuter, à ses frais exclusifs, conformément au descriptif de la société Dear Concept en date du 16 avril 2013 soumis à l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] du 2 mai 2017, les travaux de percement de 6 baies sur le mur du bâtiment en fond de cour séparatif d'avec l'immeuble voisin [Adresse 2] à [Localité 9], par une entreprise qualifiée et régulièrement, assurée, sous la direction d'un maître d''uvre, sous le contrôle d'un bureau de contrôle et de l'architecte de l'immeuble, avec souscription d'une assurance dommages-ouvrage,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] à lui verser : 

' la somme de 752 567,88 euros, à titre de dommages-intérêts, 

' une indemnité de 6 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Baudouin, de la société civile professionnelle Bouyeure, Baudouin, Daumas, Chamard, Bensahel, Gomez-Rey, Besnard, avocat.



Par conclusions notifiées le 1er septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9], intimé, invite la cour, au visa des articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

en conséquence,

- débouter la société Pélican Patrimoine [Localité 12] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner la société Pélican Patrimoine [Localité 12] à lui verser, en cause d'appel, une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- la condamner aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Guitton, de la AARPI Audineau-Guitton, avocat.



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.





SUR CE,



Sur la demande d'autorisation judiciaire de travaux



Moyens des parties



La SCI Pélican Patrimoine [Localité 12] soutient que les travaux peuvent être autorisés judiciairement en ce que :

- ils ont été refusés par l'assemblée générale des copropriétaires sans aucune indication des raisons de ce refus ;

- ils constituent une amélioration de ses lots et il n'est pas nécessaire que l'amélioration profite à l'ensemble de la collectivité, ainsi que l'affirme une jurisprudence constante ;

- ils sont conformes à la destination de l'immeuble, celui-ci étant à usage mixte, les locaux qu'elle détient étant déjà à usage commercial et des communications ayant déjà existé par le passé entre ses lots du [Adresse 6] et [Adresse 2] ; le plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais n'interdit en rien la communication des locaux du rez-de-chaussée ;

- ils respectent les droits des autres copropriétaires : c'est à tort que le tribunal a tiré argument d'un hypothétique changement d'activité dans le futur ; la communication des lots n'aura pas pour effet de faire passer les visiteurs uniquement par la [Adresse 11] puisque le local sera doté d'un double accès ; par ailleurs la porte cochère de la [Adresse 11] continuera à être close à 19h30 et le Maif Social Club n'est pas ouvert le dimanche, contrairement aux commerces actuellement exploités dans les locaux, qui génèrent dores et déjà des allées et venues ; la fréquentation des lieux est limitée et correspond en réalité à 149 visiteurs par jour, soit 16 visiteurs par heure ; enfin, la perte de valeur locative ou vénale des appartements du [Adresse 6] n'est pas démontrée, l'estimation de valeur versée aux débats étant ancienne et basée sur des projections inexactes et alarmistes.



Le syndicat des copropriétaires répond que :

- l'amélioration projetée est au bénéfice exclusif de la SCI mais constitue au contraire un désagrément pour lui du fait de l'afflux de personnes à venir ;

- les travaux sont non-conformes à la destination de l'immeuble compte tenu des spécificités architecturales de ce dernier et du plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais, lequel interdit la communication des locaux du rez-de-chaussée puisqu'il invite les copropriétaires à conserver la cour pavée pour leur usage de vie ; la mise en relation des lots créerait par ailleurs une surface d'activité disproportionnée par rapport à l'occupation actuelle du lieu en zone de belles habitations dans un cadre historique préservé ;

- le percement de six ouvertures porte nécessairement atteinte à la destination de l'immeuble en ce qu'il cause un préjudice à la tranquillité des habitants et à la bonne tenue de l'immeuble, notamment par le bruit ;

- les travaux entraîneront une augmentation considérable de la surface commerciale louée au Maif Social Club et donc de son activité et du flux de visiteurs ;

- l'augmentation du passage de chalands aura pour conséquence une baisse de la valeur des appartements de la copropriété.





Réponse de la cour



Selon l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;



Selon l'article 30 premier et dernier alinéa de la même loi, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. [']

Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.



L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Le bâtiment A de l'immeuble du [Adresse 6] se trouve en façade et comporte deux ailes à gauche et à droite derrière jusqu'au fond de la parcelle. Le bâtiment B, situé en fond de cour, joint les deux ailes à droite à gauche du bâtiment A. Il était constitué principalement d'un magasin, lot n° 101. Ce lot a été subdivisé en 2014 et remplacé par les lots n° 103 pour sa partie gauche et n° 104 pour sa partie droite. Les lots n° 5 et 6 du bâtiment A sont situés respectivement à gauche du lot n° 103 et à droite du lot n° 104.



Il est constant que l'assemblée générale du 2 mai 2017 a refusé la demande d'autorisation de travaux présentée par la SCI Pélican Patrimoine [Localité 12].



Ainsi que l'a rappelé le tribunal, les travaux ne peuvent être judiciairement autorisés que si :

- ils constituent une amélioration, sans qu'il soit nécessaire que cette amélioration bénéficie aux autres copropriétaires,

- ils sont conformes à la destination de l'immeuble,

- ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.



Il est indéniable que les travaux de percement de six ouvertures entre les lots appartenant à la SCI Pélican Patrimoine [Localité 12] dans les immeubles contigus du [Adresse 2] et [Adresse 6], qui agrandissent la surface commerciale exploitable, constituent une amélioration au profit de ce copropriétaire. C'est à tort que le syndicat des copropriétaires tire argument du fait que les travaux ne constituent pas une amélioration pour la copropriété.



La destination de l'immeuble est déterminée par le règlement de copropriété. En vertu de celui-ci, l'immeuble est à usage mixte de commerce et d'habitation. En effet, le bâtiment A comporte des boutiques en rez-de-chaussée sur toute sa façade et le bâtiment B, en fond de cour est constitué pour l'essentiel de deux boutiques, dont la Mercerie Parisienne.



Le plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais a valeur de plan local d'urbanisme pour le secteur et, s'il comporte des préconisations d'usage notamment des cours intérieures, il ne peut avoir d'incidence sur la destination de l'immeuble et le syndicat des copropriétaires est mal fondé à prétendre qu'il interdit la réunion des lots en raison d'une non-conformité à la destination de l'immeuble. Ainsi que l'a rappelé le tribunal, il s'attache à préserver les cours pavées, à maintenir leur pavage, leur visibilité depuis le domaine public et leur accessibilité mais n'interdit pas pour autant les travaux de communication entre les deux bâtiments qui sont envisagés.



Les travaux envisagés, ayant pour effet de donner accès par le [Adresse 6] à une plus grande surface commerciale, sont donc conformes à la destination de l'immeuble.



La société Pélican Patrimoine [Localité 12] a obtenu lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] du 22 mai 2013 l'adoption de la résolution suivante :



« Anciennement les locaux de la société Pélican et les deux locaux sur cour sis [Adresse 7] occupés aujourd'hui par la Mercerie et la société Yellow Corner étaient reliés. On pouvait donc entrer directement dans les locaux de la société Pélican par le [Adresse 6] autrement dit sans passer par la cour du [Adresse 1].



Afin de pouvoir entrer directement par le [Adresse 6], de limiter ainsi le passage se faisant actuellement par la cour de la [Adresse 10] et d'éviter tous désagréments dus à l'ouverture permanente du porche, la société Pélican propose de créer 6 ouvertures entre ses locaux et ceux occupés par la Mercerie et Yellow Corner.



La société Pélican explique que la création de ces 6 ouvertures est demandée du fait qu'elle ne sait pas pour l'instant si elle pourra récupérer une entrée par le local occupé par Yellow Corner ou celui de la Mercerie. ['] »



Le projet rejeté par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] le 2 mai 2017 indiquait : 



« La SCI Pélican Patrimoine [Localité 12] projetterait d'installer dans les lots n° 103 et n° 5 (actuellement occupés par la Mercerie Parisienne) un nouveau locataire, la Maif qui occupe d'ores et déjà les lots n° 8, 14, 15, 128, 129 et 130 situés dans l'immeuble contigu [Adresse 2].

[']

Ces autorisations concernent le percement de 6 ouvertures entre les deux immeubles [Adresse 6] / [Adresse 1] conformément à l'étude technique jointe à la convocation.

[']

Les lots situés dans l'immeuble contigu du [Adresse 2] auront une desserte par le [Adresse 1]. »



Or, il ressort de l'étude technique du projet et des divers plans versés aux débats que les six ouvertures projetées correspondent pour quatre d'entre elles à des accès au local loué à la Mercerie Parisienne, lot n° 103, et pour deux d'entre elles au local anciennement loué à la société Yellow Corner, lot n° 104 situé à droite du lot n° 103.



Les différentes pièces versées aux débats établissent la chronologie suivante :

- le 22 mai 2013, la SCI Pélican Patrimoine [Localité 12], alors propriétaire uniquement de ses lots situés [Adresse 10], obtient du syndicat des copropriétaires de cet immeuble l'autorisation de procéder à six ouvertures dans le mur contigu avec l'immeuble du [Adresse 6] ;

- le 13 mai 2014, l'assemblée générale de l'immeuble de la [Adresse 11] autorise la subdivision du lot n° 101 appartenant à la SCI Damia et la création des lots n° 103 et 104 (modificatif au règlement de copropriété du même jour - pièce n° 3 intimé) ;

- le 29 août 2014, la SCI Pélican Patrimoine [Localité 12] acquiert de la SCI Damia, par échange avec un lot de l'immeuble de la [Adresse 10], les lots n° 5 et 103 de l'immeuble de la [Adresse 11] ; la SCI Damia reste propriétaire du lot n° 104 (acte d'échange pièce n° 10 appelant)



Il apparaît donc que la SCI Pélican [Localité 12] a obtenu l'autorisation de percer des murs contigus à des lots dont elle n'avait pas encore acquis la propriété et qu'elle ignorait alors quels lots elle allait acquérir de la SCI Damia. La cour relève d'ailleurs que la SCI Pélican [Localité 12] n'a pas explicitement mentionné l'agrandissement de la surface louée au Maif Social Club lors de l'assemblée générale de l'immeuble de la [Adresse 10], se contentant d'évoquer la faculté de « récupérer une entrée par le local occupé par Yellow Corner ou celui de la Mercerie ».



Alors qu'elle n'a finalement pas acquis le lot n° 104, elle n'explique pas les raisons pour lesquelles elle maintenant sa demande d'autorisation de percement de deux ouvertures au regard de ce lot et n'apporte aucun élément sur la situation de celui-ci.



Par ailleurs, et contrairement à ce que prétend la SCI Pélican Patrimoine, l'objectif affiché des travaux lors de l'assemblée générale de l'immeuble du [Localité 12] était bien de limiter le passage se faisant actuellement par la cour de la [Adresse 10] et d'éviter tous désagréments dus à l'ouverture permanente du porche. A ce titre, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ne prétend pas que l'intégralité du flux des visiteurs se fera par sa cour, mais souligne uniquement la forte augmentation des allées et venues à prévoir.



La SCI Pélican Patrimoine [Localité 12], qui ne justifie ni des horaires ni de la fréquentation réelle du Maif Social Club, se contentant de soutenir que le syndicat des copropriétaires tire ses chiffres d'un courriel ancien du Maif Social Club, n'apporte pas davantage d'éléments sur le projet d'élargissement du Maif Social Club en termes d'utilisation de l'extension, d'adresse officielle à venir ou en termes de projections pour la fréquentation supplémentaire à prévoir du fait de l'agrandissement des lieux.



Il n'apporte par ailleurs aucun élément sur la fréquentation actuelle de la Mercerie Parisienne et ses horaires et jours d'ouverture, à titre de comparaison.



Ainsi, il ressort de l'ensemble de ces éléments que la SCI Pélican Patrimoine [Localité 12], dont le projet, s'il est étayé sur le plan technique, reste très imprécis quant à ses conséquences, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que les travaux litigieux ne porteront pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.



Par conséquent, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande et le jugement doit être confirmé sur ce point.





Sur la demande de dommage et intérêts de la SCI Pélican Patrimoine [Localité 12]



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI Pélican Patrimoine [Localité 12], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Pélican Patrimoine [Localité 12].





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel ;



Y ajoutant,



Condamne la SCI Pélican Patrimoine [Localité 12] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] la somme supplémentaire de 4 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE