Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 14 janvier 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 14 JANVIER 2026



(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16944 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEMMD



Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juillet 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 16/09161





APPELANTS

 

Madame [U] [K] épouse [G]

née le 21 septembre 1960 au Portugal

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753



Monsieur [Y] [G]

né le 05 mai 1951 au Japon

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753







INTIMES 



Monsieur [O] [T] [E]

né le 05 janvier 1951 à [Localité 11] (29)

[Adresse 10]

[Localité 1] (Belgique)



Représenté par Me Isabelle CHATIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0659

Ayant pour avocat plaidant : Me Patrick CHABRUN, avocat au barreau de PARIS, toque : R0009



Madame [I] [N] [F] épouse [E]

née le 02 juillet 1951 à [Localité 6] (21)

[Adresse 10]

[Localité 1] (Belgique)



Représentée par Me Isabelle CHATIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0659

Ayant pour avocat plaidant : Me Patrick CHABRUN, avocat au barreau de PARIS, toque : R0009







Monsieur [A] [H]

né le 04 décembre 1984 à [Localité 9] (35)

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Florian ENDRÖS de la SELAS ENDROS BAUM AVOCAT - EBA, avocat au barreau de PARIS, toque : B0387



Madame [C] [P] [D]

née le 19 juillet 1984 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Florian ENDRÖS de la SELAS ENDROS BAUM AVOCAT - EBA, avocat au barreau de PARIS, toque : B0387



Société JEAN CHARPENTIER - SOPAGI

SA immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro B 434 220 406

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant : Me Chistine MORIAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E1202



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3]

représenté par son syndic, la société JEAN CHARPENTIER-SOPAGI, SA immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro B 434 220 406

C/O SOCIÉTÉ JEAN CHARPENTIER - SOPAGI

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Macha PARIENTE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 66









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère 

 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



Par acte notarié du 11 septembre 2008, M. et Mme [G] ont acquis dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 3] le lot n°13 constitué d'un appartement au 3ème étage, le lot n°1 (un WC situé au 3ème étage) et le lot n°n°8 (une cave). 



Ils ont demandé l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 25 mars 2016 d'une résolution visant à les autoriser à effectuer un raccordement à la colonne des eaux usées au deuxième étage, au niveau du palier fermé par la porte d'entrée de l'appartement de M. et Mme [E].



Ces derniers ont demandé l'inscription à l'ordre du jour de la même assemblée d'une résolution les autorisant à acquérir pour la somme de 500 euros une portion du palier du deuxième étage qu'ils occupaient jusque là suivant une autorisation donnée par une assemblée générale réunie le 3 décembre 1968.



M. et Mme [G] ont fait assigner, par acte du 23 mai 2016, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et la société anonyme Jean Charpentier, syndic de gestion de l'immeuble, aux fins d'annulation de la résolution n°20 du procès-verbal de l'assemblée générale du 25 mars 2016 qui a refusé leur demande d'autorisation de travaux et de la résolution n°28 du même procès-verbal ayant autorisé M. et Mme [E] à racheter à la copropriété la partie du palier du 2ème étage, aux fins d'autorisation judiciaire de travaux et aux fins de condamnation du syndic et du syndicat des copropriétaires à leur payer des dommages et intérêts.



Par jugement du 7 mai 2019, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné la réouverture des débats aux fins d'inviter M. et Mme [G] à assigner les bénéficiaires de la vente du nouveau lot n° 60 (le palier) prévue à la résolution n°28 de l'assemblée générale du 25 mars 2016.



Par exploit du 27 juin 2019, M. et Mme [G] ont assigné en intervention forcée M. et Mme [E] aux fins de jonction, tout en demandant que la décision à intervenir leur soit déclarée opposable.



Mme [P] [D] et M. [H] ont acquis l'appartement de M. et Mme [E] le 5 novembre 2020. Le 22 février 2021, ils sont intervenus volontairement à la procédure.



Par jugement du 13 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- déclaré Mme et M. [G] prescrits dans leur action en restitution du palier du deuxième étage au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], 

- débouté Mme et M. [G] de leur demande tendant à voir déclarer abusive la résolution n°20 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2016 de l'immeuble du [Adresse 3], 

- rejeté la demande de Mme et de M. [G] en annulation de la résolution n°28 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2016 de l'immeuble du [Adresse 3], 

- débouté Mme et M. [G] de leur demande en autorisation judiciaire de travaux, 

en conséquence,

- débouté Mme et M. [G] de l'ensemble de leurs demandes, 

- ordonné la publication du présent jugement à la conservation des hypothèques pour valoir titre au profit des consorts [P]-[H] et ce, à leurs frais, pour consacrer leur droit de propriété sur le lot n°60 affecté d'un tantième de charge et de propriété du sol, correspondant au volume de l'ancien dégagement commun situé au deuxième étage de l'immeuble du [Adresse 3], cédé pour le prix de 500 euros par le syndicat des copropriétaires aux époux [E] suivant le vote de la résolution n°28 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2016, 

- condamné in solidum Mme et M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] la somme de 2 000 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum Mme et M. [G] à payer à la société Jean Charpentier-Sopagi la somme de 2 000 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum Mme et M. [G] à payer aux consorts [P]-[H] la somme de 2 000 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à statuer sur d'autres demandes, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, 

- condamné in solidum Mme et M. [G] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Chabrun et Maître Da Ponte, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Mme et M. [G] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 27 septembre 2021.



La procédure devant la cour a été clôturée le 18 juin 2025.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 4 juin 2025 par lesquelles Mme et M. [G], appelants, invitent la cour, au visa des articles 9, 18 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et suivants, 2227, 2251, 2261 et 2262 du code civil et 566, 699 et 700 du code de procédure civile, à : 

sur la recevabilité de l'appel

- déclarer leur appel recevable et bien fondé,

sur le jugement de première instance

- infirmer le jugement rendu en première instance, 

- le réformer en toutes ses dispositions, 

statuant à nouveau,

sur le droit de propriété et l'usage des parties communes

- dire et juger que le droit de propriété est perpétuel et que les appelants ne sont pas prescrits dans leur demande de restitution du palier, 

- dire et juger que la jouissance exclusive d'une partie commune (le palier), ne figurant pas au règlement de copropriété et résultant d'une simple autorisation personnelle, évoquée uniquement au titre des questions diverses lors d'une assemblée générale, constitue une situation précaire, non constitutive d'un droit réel, 

- dire et juger que les conditions de l'usucapion ne sont pas réunies,

- annuler les résolutions n°20 et n°28 du procès-verbal de l'assemblée générale du 25 mars 2016 pour cause d'illégalité,

sur les injonctions et autorisations

- ordonner la dépose de la porte palière du 2ème étage et la restitution du palier à sa destination de partie commune, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision, 

- dire et juger que cette injonction est opposable aux consorts [P]-[H],

- prononcer l'autorisation judiciaire des travaux, leur permettant de procéder au raccordement de leur appartement au 2ème étage, 

à titre subsidiaire, 

- condamner le syndic, cabinet Charpentier à convoquer une assemblée générale extraordinaire, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, dans un délai de huit jours à compter de la signification du présent arrêt, avec pour ordre du jour la validation du raccordement précité, 

- dire et juger que les frais liés à cette convocation seront exclusivement supportés par le syndicat des copropriétaires, à l'exclusion des consorts [G], 

sur les fautes et responsabilités des intimés

- dire et juger que le cabinet Charpentier, syndic, a commis des fautes engageant sa responsabilité, tant personnelle qu'en sa qualité de représentant du syndicat, notamment : 

' en dissimulant la nature réelle du palier, 

' en manquant à son obligation d'information, 

' en abusant de son pouvoir de gestion au détriment des intérêts collectifs, 

' en influençant irrégulièrement le vote lors des assemblées, 

' en refusant toute tentative de conciliation avec les consorts [G], 

- dire et juger que le syndicat des copropriétaires a adopté des décisions contradictoires, incohérentes et préjudiciables, constituant un abus de droit, 

- dire et juger que les consorts [E] ont engagé leur responsabilité en maintenant une occupation illicite du palier, et en refusant tout dialogue, 

- dire et juger que les consorts [P]-[H], en tant qu'ayants cause, n'ayant pas manifesté la volonté de restitution du palier, sont également responsables, 

sur les préjudices subis

- condamner solidairement les parties concernées à leur verser : 

' la somme de 11 291,26 euros au titre du préjudice matériel, 

' la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance (blocages, impossibilité d'achever les travaux, tensions de voisinage, sentiment d'injustice), 

- fixer le total à 16 291,26 euros, à répartir comme suit : 

' cabinet Charpentier (syndic) : 9 774,70 euros, 

' syndicat des copropriétaires : 4 887,35 euros, 

' consorts [E], ou à défaut les consorts [P]-[H] : 1 629,13 euros,

- dire et juger qu'ils seront dispensés de leur quote-part des frais de justice supportés par le syndicat, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

sur l'origine du préjudice (lien de causalité)

- dire et juger que les préjudices qu'ils ont subis résultent directement et exclusivement : 

' des fautes graves du syndic, 

' des décisions illégales et incohérentes du syndicat des copropriétaires, 

' du comportement fautif des occupants illégitimes du palier, mauvaise foi, faits dénaturés, 

' et que ces fautes ont causé un préjudice matériel, moral et de jouissance, lié à l'impossibilité d'effectuer les travaux nécessaires, impossibilité d'une mise en location, en l'état, des tensions de voisinage injustifiées et prolongées et un fort sentiment d'injustice, 

- condamner, sans préjudice du pouvoir souverain d'appréciation de la cour : 

' le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 4 887,35 euros, 

' le cabinet Charpentier à verser également la somme de 9 774,70 euros, 

' les consorts [E] et/ou consorts [P]-[H], solidairement ou in solidum, à verser la somme de 1 629,13 euros,

sur l'article 700 du code de procédure civile 

- condamner : 

' le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3 000 euros, 

' le cabinet Charpentier à verser également la somme de 3 000 euros, 

' les consorts [E] et/ou consorts [P]-[H], solidairement ou in solidum, à verser la somme de 3 000 euros, 

sur les dépens

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, le cabinet Charpentier, les consorts [E] et/ou [P]-[H] aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Bernabe ;



Vu les conclusions notifiées le 20 juillet 2022 par lesquelles M. et Mme [E], intimés, invitent la cour, au visa des articles 2262 et suivants du code civil, à :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas prononcé leur mise hors de cause, 

et statuant à nouveau, 

- prononcer leur mise hors de cause, 

en conséquence, 

- débouter les consorts [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu'elles sont dirigées à leur encontre, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré les consorts [G] prescrits dans leur action en restitution du palier du 2ème étage au bénéfice du syndicat des propriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leur demande tendant à voir déclarer abusive la résolution n° 20 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2016, de l'immeuble du [Adresse 3], 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande des consorts [G] en annulation de la résolution n° 28 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2016 de l'immeuble du [Adresse 3], 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leur demande en autorisation judiciaire de travaux, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [G] de l'ensemble de leurs demandes, 

- condamner in solidum Mme et M. [G] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner in solidum Mme et M. [G] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître [Localité 5] ;



Vu les conclusions notifiées le 3 juin 2025 par lesquelles M. [H] et Mme [P] [D], intimés, invitent la cour, à :

- les recevoir en leurs écritures et les y déclarer bien fondés, 

à titre principal, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 13 juillet 2021 en toutes ses dispositions, 

- débouter les époux [K]-[G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

en l'absence de confirmation du jugement, statuant à nouveau, 

- dire irrecevables les nouvelles demandes formées par les époux [K]-[G] en contravention avec l'article 910-4 du code de procédure civile, 

- confirmer la validité des résolution n°20 et 28 de l'assemblée générale du 25 mars 2016, 

- constater que le palier litigieux a été acquis par usucapion, 

- débouter les époux [K]-[G] de l'ensemble de leur demande, 

en tout état de cause, 

- condamner les époux [K]-[G] à leur verser la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner les époux [K]-[G] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS Endrös Baum Associés ;



Vu les conclusions notifiées le 12 mai 2025 par lesquelles la société Jean Charpentier-Sopagi, intimée, invite la cour, au visa des articles 2261 et suivants du code civil, et 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- confirmer le jugement rendu le 13 juillet 2021, 

- condamner solidairement Mme et M. [G] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les condamner aux dépens avec application de l'article 699 du même code au profit de la SELARL 2H Avocats, en la personne de Maître [M] ;



Vu les conclusions notifiées le 29 avril 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], intimé, invite la cour, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de paris du 13 juillet 2021, 

y ajoutant, 

- condamner Mme et M. [G] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'en cause d'appel à une indemnité de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



A titre liminaire, il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte' dès lors qu'elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.





Sur la recevabilité de l'action en restitution et remise en état



M. [H] et Mme [P] [D] allèguent que M. et Mme [G] n'apportent aucun nouvel argument en appel tendant à remettre en cause le raisonnement opéré par le tribunal sur la prescription de l'action des appelants tendant à la remise en état des lieux par la suppression d'un empiètement et la récupération de parties communes illégalement annexées.



En réponse, M. et Mme [G] renvoient au chapitre de leurs conclusions consacré à la prescription acquisitive du palier du deuxième étage. Ils soutiennent que le prédécesseur de M. et Mme [E], M. [R], n'était titulaire que d'un droit d'usage exclusif, précaire, sans valeur réelle ni perpétuelle et que dès lors aucune prescription ne peut être invoquée et aucun droit réel ne peut être reconnu sur le palier litigieux. Ils allèguent que le droit de propriété est imprescriptible, sauf en cas de prescription acquisitive, laquelle suppose une possession paisible, continue, publique, non équivoque et à titre de propriété, pendant trente ans, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



Ils font valoir que le règlement de copropriété exclut l'usucapion et rappellent que, selon l'article 2262 du code civil, les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni la prescription. Ils estiment que le jugement, qui déclare prescrite leur action en restitution alors que le droit de propriété est imprescriptible tout en affirmant que la conscience d'une possession précaire (volonté d'acquérir le palier par l'achat) n'exclut pas la prescription acquisitive, repose sur un raisonnement contradictoire et juridiquement incohérent.







Sur ce,



Selon l'article 2227 du code civil, « le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »



Le droit de propriété ne s'éteignant pas par le non-usage, l'action en revendication n'est pas susceptible de prescription. La revendication est l'action par laquelle le demandeur, invoquant sa qualité de propriétaire, réclame à celui qui le détient la restitution de son bien. Telle n'est pas l'action des appelants qui visent à obtenir la remise en état d'un palier qu'ils estiment appartenir à la copropriété mais dont ils ne revendiquent pas la propriété.



L'action à la remise en état d'une partie commune est une action réelle se prescrivant par trente ans.



Il n'est contesté par aucune des parties que l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 3 décembre 1968 a autorisé M. [R] à «avancer la porte de son appartement sur le palier de son étage». Cette autorisation, accordée à la fin de l'assemblée générale, n'a pas fait l'objet d'un vote à proprement parler mais figure dans la partie «Questions diverses». Il est ainsi permis de penser qu'elle a recueilli l'agrément de l'intégralité des copropriétaires.



Les moyens soutenus par M. et Mme [G] tenant à la nature du droit ainsi accordé par l'assemblée générale et les conditions d'acquisition de la propriété sont inopérants et procèdent d'une confusion entre la prescription extinctive, laquelle concerne la recevabilité de l'action en justice, et la prescription acquisitive prévue à l'article 2272 du code civil, laquelle concerne le bien-fondé des demandes.



L'article 2219 du code civil dispose que «la prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.»



L'article 2258 du même code dispose que «la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.»



Ainsi, si le tribunal a lui-même opéré une confusion entre les deux prescriptions, c'est néanmoins à juste titre qu'il a retenu que le point de départ de la prescription extinctive trentenaire de l'action tendant à la remise en état du palier était l'autorisation donnée le 3 décembre 1968 et qu'il a déclaré l'action intentée le 23 mai 2016 prescrite.



Le jugement doit donc être confirmé sur ce point.





Sur la demande d'annulation des résolutions n° 20 et 28 de l'assemblée générale du 25 mars 2016



 Sur la demande d'annulation de la résolution n° 28



M. et Mme [G] font valoir que l'aliénation d'une partie commune, en vertu de la loi de 1965 et du règlement de copropriété, ne peut être décidée qu'à l'unanimité lorsqu'elle porte atteinte à la destination de l'immeuble, ce qui est le cas puisqu'elle empêche tout raccordement ultérieur à la colonne d'évacuation des eaux usées se situant à proximité et compromet donc l'accès à une infrastructure technique essentielle pour un immeuble destiné à l'habitation.





Ils soutiennent également que cette résolution requérait un vote à l'unanimité en ce qu'elle porte atteinte à l'organisation et à l'harmonie de l'immeuble, en ce qu'elle entrave la fluidité du passage en réduisant la taille du palier et conduit à l'installation au troisième étage d'un tuyau inesthétique qui aurait pu être dissimulé sous le plafond du palier du deuxième étage si celui-ci était resté commun.



Le syndicat des copropriétaires allègue que la résolution litigieuse n'a aucune incidence sur l'usage d'habitation de l'appartement des appelants, qui ont acquis l'appartement en l'état, avec un raccordement préexistant et qui ont pu modifier celui-ci lors de la création d'une nouvelle salle de bain.



Il soutient que M. et Mme [G] ne démontrent pas la modification de l'harmonie de la cage d'escalier et des conditions d'utilisation et de passe de celle-ci, d'autant qu'ils ont acquis leur lot alors que l'emprise existait depuis près de 40 ans.



M. et Mme [E] prétendent que la cession du pallier ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, lequel est à usage d'habitation et soulignent que leur volonté de raccorder leur salle de bain à la colonne d'évacuation relève de leur choix d'avoir fait construire cette nouvelle salle de bain.



Ils font valoir que la configuration de la cage d'escalier est exactement la même que lorsque M. et Mme [G] ont acquis leur lot et que l'atteinte à l'harmonie de la cage d'escalier n'est pas démontrée.



Mme [P] [D] et M. [H] allèguent que la destination d'habitation de l'immeuble n'est pas impactée par la cession du palier litigieux.



Sur ce,



Selon l'article 26 dernier alinéa, l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.



Le règlement de copropriété ne stipule pas autre chose puisqu'il impose de se conformer à la loi du 28 juin 1938 pour les décisions touchant à la destination des parties communes et du gros 'uvre, c'est-à-dire, par transposition, aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 désormais.



L'assemblée générale a adopté la résolution n° 28 portée à l'ordre du jour par M. et Mme [E] et comprenant les points suivants :

a) Création d'un lot nouveau n° 60 affecté de 1 tantièmes de charges et de propriété du sol correspondant au volume de l'ancien dégagement commun,

b) Cession dudit lot nouveau à M. [E] au prix de 500 euros,

c) Versement à la copropriété du prix de cession à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la date de la présente assemblée générale,

d) Répartition au prorata des millièmes généraux de la recette correspondante à répartir entre tous les copropriétaires.



Ces différents points ont été adoptés «à l'unanimité sauf le vote contre [G] [K]», ainsi que l'a improprement rapporté le syndic dans le procès-verbal, c'est-à-dire, factuellement, à la majorité des deux tiers des copropriétaires puisque M. et Mme [G] détiennent 56/1 004èmes.



Il est constant que l'immeuble du [Adresse 3] est un immeuble d'habitation. Dès lors, la cession d'un palier à des copropriétaires en vue de l'agrandissement de leur appartement, local à usage d'habitation, n'est pas, en soi, contraire à la destination de l'immeuble. Le moyen selon lequel elle empêcherait tout raccordement ultérieur à la colonne d'évacuation est inopérant. La cour relève néanmoins à ce titre que l'appartement de M. et Mme [G] est raccordé à cette colonne et que, dans le cadre d'une tentative de négociation, M. [H] et Mme [P] [D] ne s'étaient pas opposés à un raccordement passant par leur appartement.



Par ailleurs, les dispositions précitées ne subordonnent pas l'atteinte à l'harmonie de l'immeuble à un vote à l'unanimité des copropriétaires.



Par conséquent, la demande d'annulation de la résolution n° 28 doit être rejetée. Le jugement est confirmé sur ce point.



 Sur la demande d'annulation de la résolution n° 20



M. et Mme [G] allèguent que cette résolution les autorisant à déplacer le raccordement des eaux usées de leur appartement au deuxième étage a été rejetée de manière abusive et infondée, alors qu'elle ne portait ni atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble et permettait au contraire de libérer l'espace au sol du palier du troisième étage et de supprimer le sol surélevé de leur salle de bains, sans porter atteinte à aucun droit réel des consorts [E], la portion de palier concernée étant une partie commune.



Ils soutiennent que le rejet de la résolution constitue un abus de majorité en ce qu'il avait pour but de maintenir une situation favorable au copropriétaire intimé, qui conserve ainsi, sur la base d'une possession précaire, l'usage exclusif et injustifié d'un palier commun.



Le syndicat des copropriétaires allègue que le raccordement sollicité devait passer dans l'appartement de M. et Mme [E], puisque ceux-ci ont exercé une possession paisible, continue, publique et non équivoque de cette partie de palier depuis plus de trente ans.



M. [H] et Mme [P] [D] soutiennent que les appelants ne démontrent aucun abus de majorité, l'intérêt commun ayant été clairement exprimé lors de l'assemblée générale puisque la résolution a été rejetée par l'ensemble des copropriétaires sauf les appelants.



Sur ce,



L'assemblée générale a rejeté la résolution n° 20 portée à l'ordre du jour Par M. et Mme [G] et ainsi rédigée :

« Compte tenu du litige existant avec Monsieur [L] en ce qui concerne le raccordement actuel aux eaux usées et afin d'éviter toute implication de la copropriété dans une action devant le tribunal, Madame [K] consent à déplacer son raccordement à la colonne des eaux usées.

A cette fin, elle demande à la copropriété l'autorisation d'un nouveau raccordement de remplacement à la colonne des eaux usées, cette fois-ci le raccordement serait fait au 2ème étage, et non plus au 3ème étage, au niveau du palier fermé par la porte d'entrée de Monsieur et Madame [E].

Madame [K] n'a pas d'autre possibilité que ces deux-là. »



Il ressort des développements précédents que M. et Mme [E] ont obtenu, lors de la même assemblée générale, l'autorisation d'acheter le pallier du deuxième étage, lequel était déjà intégré à leur appartement depuis l'autorisation donnée à M. [R] en 1968.



C'est donc à tort que M. et Mme [G] soutiennent que la résolution n° 20 ne portait pas atteinte aux droits d'autres copropriétaires et ils ne démontrent aucun abus de majorité au profit de M. et Mme [E].



Leur demande d'annulation de la résolution n° 20 doit par conséquent être rejetée. Le jugement est confirmé sur ce point.





Sur l'autorisation judiciaire de travaux



Selon l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;



Selon l'article 30 premier et dernier alinéa de la même loi, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.



Selon l'article 9 1er alinéa de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.



Il résulte de ces dispositions et des développements précédents que M. et Mme [G] ne peuvent être autorisés judiciairement à effectuer des travaux qui portent atteinte aux droits de M. [H] et Mme [P] [D], ceux-ci étant autorisés à acheter à la copropriété le palier litigieux.



Leur demande doit par conséquent être rejetée. Le jugement est confirmé sur ce point.





Sur la demande subsidiaire de condamnation du syndic à convoquer une assemblée générale



Compte tenu de l'irrecevabilité de l'action de M. et Mme [G] visant à la remise en état du palier du deuxième étage, il n'y a pas lieu de faire droit à leur demande de condamnation de la société Jean Charpentier à convoquer une assemblée générale extraordinaire sous astreinte avec pour ordre du jour la restitution du palier et le déplacement du raccordement des eaux usées de leur salle de bains du troisième au deuxième étage. Le jugement est confirmé sur ce point.





Sur les demandes indemnitaires de M. et Mme [G]



 Sur la recevabilité des demandes



M. [H] et Mme [P] [D] font valoir qu'il s'agit de demandes présentées pour la première fois dans les dernières conclusions des appelants et qu'elles sont dès lors irrecevables en application de l'article 910-4 du code de procédure civile.



M. et Mme [G] soutiennent qu'ils ne formulent aucune prétention nouvelle au sens de l'article 565 du code de procédure civile et que leur demande s'inscrit dans le cadre de l'article 566 autorisant une réévaluation du montant indemnitaire en fonction de l'aggravation du préjudice.



Sur ce,



Selon l'article 564 du code de procédure civile « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».



Il résulte de l'article 565 du même code que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ».



L'article 566 du même code dispose que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».



En première instance M. et Mme [G] ont sollicité la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et du cabinet Jean Charpentier à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et moral mais n'ont formulé aucune demande indemnitaire à l'encontre de M. et Mme [E] et M. [H] et Mme [P] [D].



S'ils sont recevables à actualiser le montant de leur demande indemnitaire, leurs demandes, en ce qu'elles sont dirigées en appel contre des parties contre lesquelles elles n'étaient pas dirigées en première instance, ne tendent pas aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges et ne peuvent être considérées comme l'accessoires ou le complément nécessaire de ces dernières.



Par conséquent, les demandes indemnitaires formées contre M. et Mme [E] et M. [H] et Mme [P] [D] sont irrecevables.



 Sur le fond



M. et Mme [G] allèguent qu'ils subissent un préjudice du fait de la configuration actuelle de leur salle de bain et qu'avec le temps ce préjudice est beaucoup plus important et gênant. Ils soutiennent que le syndic a commis des manquements graves tenant à un défaut de transparence dans la communication d'informations utiles, un refus d'appliquer le règlement de copropriété, la dissimulation du droit d'usage exclusif, l'abus de pouvoir dans la gestion des votes en assemblée, des carences dans l'administration de l'immeuble et un comportement contraire à l'intérêt collectif de la copropriété. Ils estiment que le syndicat des copropriétaires a commis des fautes pour avoir validé des décisions fautives sans exercer le contrôle qui lui incombe et qui aurait permis de freiner les dérives constatées.



Sur ce,



Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Il résulte des développements précédents que les résolutions de l'assemblé générale du 25 mars 2016 sont régulières et que le syndic et le syndicat des copropriétaires n'ont commis aucune faute.



Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires de M. et Mme [G].





Sur la demande de mise hors de cause de M. et Mme [E]



M. et Mme [E] soutiennent qu'ils ont vendu leurs lots à M. [H] et Mme [P] [D] et que la promesse de vente précisait que ces derniers reprenaient à leur compte et à leurs risques et périls le suivi de la procédure.



Ils ne font valoir au soutien de leur demande aucun moyen lié à leur qualité de défendeur et d'intimé en application des articles 53 et suivants du code de procédure civile ou aux dispositions des articles 334 et suivants du même code.



Il ressort pourtant des conclusions de M. et Mme [G] que ceux-ci formulent des demandes à leur encontre sur le fondement délictuel.



Leur demande doit par conséquent être rejetées.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [G], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :

- au syndicat des copropriétaires : 2 000 euros,

- à la société Jean Charpentier : 2 000 euros,

- à M. et Mme [E] : 3 000 euros,

- à M. [H] et Mme [P] [D] : 3 000 euros.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [G].



M. et Mme [G] perdant leur procès, ils ne sont pas dispensés de participer à la dépense commune des frais de procédure.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déclare irrecevables les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [G] contre M. et Mme [E] et M. [H] et Mme [P] [D] ;



Rejette la demande de mise hors de cause formée par M. et Mme [E]







Condamne in solidum M. et Mme [G] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel :

- au syndicat des copropriétaires : 2 000 euros,

- à la société Jean Charpentier : 2 000 euros,

- à M. et Mme [E] : 3 000 euros,

- à M. [H] et Mme [P] [D] : 3 000 euros ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE