Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 14 janvier 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 14 JANVIER 2026



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15916 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJX5



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2021 -Tribunal de proximité de Paris - RG n° 1120-6390





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet GODEST MORLE IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne GEMALIA, SARL immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 750 005 886, 

C/O Cabinet GODEST MORLE IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 13]



Représenté par Me Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0710







INTIMES 



Monsieur [U] [E]

[Adresse 2]

[Localité 12]



DEFAILLANT



Madame [G] [R] [D] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 11]



DEFAILLANTE



S.A.S. SOCIETE GODO & [N] (Cabinet IMAX GESTION)

[Adresse 1]

[Localité 10]



Représentée par Me Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1796















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire 

 



Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



M. [U] [E] & Mme [G] [D] épouse [E] sont copropriétaires des lots n° 24, 49 et 99 (appartement, une cave et un parking) de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 8] [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Ils ont confié la gestion locative de leurs lots à la société par actions simplifiée à associé unique Godo & [N], exerçant sous l'enseigne cabinet Imax Gestion.



Par acte d'huissier de justice du 24 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 15], représenté par son syndic la société à responsabilité limitée Godest Morle Immobilier, exerçant sous l'enseigne Gemalia, a assigné M. [U] [E] & Mme [G] [D] épouse [E] aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

- 2.843,04 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 21 avril 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2018 sur la somme de 2.477,92 €, à compter de l'assignation sur le surplus,

- 1.239,30 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

- 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par acte d'huissier de justice du 3 novembre 2020, M. et Mme [E] ont assigné en garantie la société par actions simplifiée Godo & [N] Gestion.



En cours d'instance le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] s'est désisté de toutes ses demandes à l'encontre de M. & Mme [E], désistement accepté par M. et Mme [E]. 



Par jugement du 12 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

 

- constaté le désistement du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] de toutes ses demandes envers M. & Mme [E], 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 8] [Localité 3] à restituer à la société Godo & [N] Gestion, pour le compte de M. & Mme [E], la somme de 1.888,46 € de frais de recouvrement non nécessaires au sens de l'article 10-1, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 15] à restituer à la société Godo & [N] Gestion, pour le compte de M. & Mme [E], la somme de 2.803,14 € de trop versé de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021, 

- dit que la demande en garantie de M. & Mme [E] envers la société Godo & [N] Gestion pour des condamnations au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] est sans objet, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à payer à M. & Mme [E] la somme de 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à payer à la société Godo & [N] Gestion la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] aux dépens de l'instance, sans distraction, 

- dit que M. et Mme [E] seront dispensés de participation à la dépense commune pour les frais et dépens liés à la présente instance. 



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 août 2021.

 

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 septembre 2025.





PRETENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 8 novembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] [Localité 15], appelant, invite la cour au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, à : 

- infirmer le jugement en ce qu'il : 


a constaté son désistement de toutes ses demandes envers M. & Mme [E], 

l'a condamné à restituer à la société Godo & [N] Gestion, pour le compte de M. & Mme [E], la somme de 1.888,46 € de frais de recouvrement non nécessaires au sens de l'article 10-1, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021, 

l'a condamné à restituer à la société Godo & [N] Gestion, pour le compte de M. & Mme [E], la somme de 2.803,14 € de trop versé de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021, 

l'a condamné à payer à M. & Mme [E] la somme de 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

l'a condamné à payer à la société Godo & [N] Gestion la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 


statuant à nouveau, 

- juger qu'il ne sera pas redevable de la somme de 2.803,14 €, 

- condamner conjointement M. & Mme [E] à lui verser la somme de 1.888,46 euros au titre des frais de relance et de mise en demeure, 

- condamner conjointement M. & Mme [E] et la société Godo & [N] Gestion à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Maximilien, avocat à la cour ;



Vu les conclusions notifiées le 9 juillet 2025 par lesquelles la société par actions simplifiée à associé unique Godo & [N] Gestion, cabinet Imax Gestion, intimée, demande à la cour, au visa des articles du code de procédure civile, de :

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 15] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

et y ajouter,

- condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du même code ;



Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 15], délivrées à Mme [G] [D] épouse Mme [E] le 9 novembre 2021 à domicile.





SUR CE,



Il n'est pas justifié de la signification de la déclaration d'appel et des conclusions à M. [U] [E].



Mme [G] [D] épouse [E] n'a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont la première juge a connu et auxquels elle a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :







Sur la restitution de la somme de 2.803,14 € au titre du trop versé de charges



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que lors de l'introduction de la demande en paiement contre M. & Mme [E] il est indéniable que ces derniers avaient un solde débiteur vis à vis de la copropriété qu'ils ne contestaient pas puisqu'ils ont payé le principal. Il soutient que le tribunal s'est trompé dans ses calculs. 



La société Godo & [N] Gestion maintient que depuis sa gestion, elle a réglé la somme de 2801,14 € de trop au syndicat des copropriétaires, hors frais, 1er trimestre 2021 inclus, pour le compte de M. & Mme [E].



La première juge a exactement énoncé ce qui suit :



'Il est justifié de paiements par la SAS Godo & [N] Gestion pour le compte de M.

[E] [U] et Mme [D] [G] selon les dates suivantes :

Compte se terminant par ....544

Le 15/11/2017 : 1092.52 euros

Le 12/02/2018 : 128.33 euros

Le 12/01/2018 : 521 euros

Le 12/04/2018 : 521 euros

Le 04/07/2018 : 521 euros



Compte se terminant par ....976

Le 06/11/2018 : 521.15 euros

Le 15/01/2019 : 519.85 euros

Le 01/04/2019 : 519.85 euros

Le 10/07/2019 : 145.66 euros

Le 01/10/2019 : 545.09 euros

Le 14/01/2020 : 545.09 euros

Le 19/05/2020 : 545.09 euros

Le 19/07/2020 : 545.09 euros

Le 01/10/2020 : 545.09 euros

Le 28/10/2020 : 2843.04 euros.



Par conséquent le total des paiements sur la période est de 10.058,85 euros.

Entre le 01/10/2020 et le 21/01/2021 ,il a été effectué un virement :

- Le 25/01/2021 :496.62 euros

Au total , il a été payé la somme de 10.555,47 euros .



Pendant la même période du 07/06/2017 au 21/01/2021, il a été appelé au titre des charges, hors frais : 

- La somme de 7754.33 euros.



De fait, il ressort des écritures comptables que des paiements effectués sur le compte se terminant par ....544 ont été pris en compte, mais d'autres non :

- 1092.52 euros : pris en compte

- 521 euros du 12/01/2018 : non pris en compte

- 128.33 euros : pris en compte puis annulé le 31/10/2018

- 521 euros du 04/07/2018 : pris en compte puis annulé le 31/07/2018.





Il en résulte que ces virements ont bien été attribués aux copropriétaires, ce qui démontre que le syndic en avait connaissance avant d'être déduit, sans motif.



Des paiements effectués sur le compte se terminant par ....976 n'ont pas non plus été pris en considération :

- 519.85 euros du 01/04/2019 : pris en compte puis annulé le 22/05/2019

- 545.09 euros du 19/07/2020 : non pris en compte'.



La première juge a justement retenu qu'il résulte de la lecture chronologique du compte copropriétaire de M. & Mme [E] que des erreurs d'écritures comptables ont été la cause de mouvements non imputés correctement, sans que l'erreur initiale de numéro de compte sur lequel des virements avaient été faits par la société Godo & [N] Gestion soit seule à l'origine de ces difficultés. 



Par ailleurs le syndicat des copropriétaires n'explique pas en quoi le tribunal se serait trompé dans ses calculs.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à restituer à la société Godo & [N] Gestion pour le compte de M. & Mme [E] la

somme de 2803.14 € de trop versé, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021.





Sur la demande du syndicat de condamnation de M. & Mme [E] de condamnation à lui payer la somme de 1.888,46 € au titre des frais de relance et de mise en demeure



Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul syndicat des copropriétaires, et non directement au copropriétaire, même s'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d'hypothèque.



Le règlement de copropriété, opposable à chaque copropriétaire n'est pas versé aux débats, que ce soit en première instance ou en appel et une clause d'imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l'appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l'assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet1965. 



Comme l'a dit le tribunal, il est manifeste que le syndic Foncia a été remplacé en décembre 2018 par le nouveau syndic la société à responsabilité limitée Cabinet Godest Morle Immobilier, exerçant sous l'enseigne Gemelia, que préalablement à ce changement, le gestionnaire de M. & Mme [E] avait déjà émis des contestations sur la facturation de frais de relances auprès de Foncia.



Par ailleurs il a été opéré un temps des virements sur un ancien compte bancaire : Gemalia a indiqué qu'il s'agissait d'un compte pour une autre copropriété, dont elle n'avait plus le mandat de syndic. Cependant, comme l'a exactement relevé le tribunal, il n'a été produit aucun des mails pour attirer l'attention de la société Godo & [N] Gestion sur cette difficulté, alors que selon le syndic, celui-ci a adressé des informations 'à plusieurs reprises de la modification des coordonnées bancaires du bon compte'. Il évoque également des virements groupés pour plusieurs clients, ce qui rend difficile les imputations, mais il ne produit pas plus de mail pour demander d'autres modalités de paiement.



Pour autant, la première juge a justement énoncé que le nouveau syndic n'apparaît pas vis-à-vis de M. & Mme [E] avoir été fondé à exiger des frais de relances et mises en demeure pour l'ensemble de ceux-ci. En effet selon l'ensemble des mails échangés entre la société Godo & [N] Gestion, Imax Gestion et le syndic Cabinet Godest Morle Immobilier et les courriers adressés, il a été effectué régulièrement des paiements et des demandes de ne pas facturer des frais de relances. La société Godo & [N] Gestion, sous enseigne Imax Gestion, a fourni les copies de ces échanges y compris afférents à des demandes d'explications pour des virements non pris en compte selon mail du 12 septembre 2018, 28 septembre 2018 puis courrier du 11 décembre 2018, mail du 13 septembre 2019, puis 28 février 2020. Or, le syndicat des copropriétaires n'apporte la preuve d'aucune réponse à ces demandes de décompte et d'explications. La seule production du mail du 25 janvier 2021 de la responsable comptabilité de Gemalia sur des erreurs de compte pour le virement, sans production des éléments qui auraient été adressés pour y mettre fin, et du fait que des virements seraient groupés avec des virements d'autres clients n'est pas plus prouvée par ce mail .Aucune mise en demeure n'est notamment démontrée avoir été adressée à la société Godo & [N] Gestion pour lui demander de procéder sous d'autres modalités à ses paiements.



La première juge a justement retenu que les frais facturés ne sont pas démontrés avoir été des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat des copropriétaires à l'égard de M. & Mme [E]. 



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à restituer à la société Godo & [N] Gestion pour le compte de M. & Mme [E] la somme de 1888,46 € de frais de recouvrement qui n'étaient pas nécessaires au sens de l'article 10-1, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société Godo & [N] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.





Sur l'application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 



Selon l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.



Mme [G] [D] épouse [E] & M. [U] [E], gagnant leur procès contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu'il les a dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.



Il doit être ajouté au jugement que Mme [G] [D] épouse [E] & M. [U] [E] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 15] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société par actions simplifiée à associé unique Godo & [N] Gestion, cabinet Imax Gestion, la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Dispense Mme [G] [D] épouse [E] & M. [U] [E] de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE