Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 14 janvier 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 14 JANVIER 2026



(n° , 17 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11824 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD5TX



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Avril 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] - RG n° 18/00601





APPELANTS

 

Monsieur [U] [C]

né le 03 mai 1961 à [Localité 6] (56)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378



Madame [V] [L] épouse [C]

née le 11 juin 1969 à [Localité 10] (Cambodge)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378







INTIMEE 



Société DIMORA

SAS immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 481 411 114, agissant poursuites et diligences de son Président, Monsieur [D] [B], domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 1]

[Localité 5] 



Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 





FAITS ET PROCEDURE :



M. et Mme [C] sont propriétaires du local commercial constituant le lot n° 1 de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] qui est soumis au statut de la copropriété.



La SARL Dimora a été le syndic de cette copropriété entre le 9 novembre 2011 et jusqu'à l'assemblée générale du 30 juin 2016.



Par ordonnance sur requête du 2 septembre 2016 rendue par le président du tribunal de grande instance de Paris, Maître [Y] a été nommé administrateur provisoire de la copropriété. Sa mission a été prorogée pour une durée de trois mois à compter du 2 mars 2017.



Maître [Y] a confié une mission d'audit à la société DBF expert-comptable qui lui a remis son analyse sur les comptes de la copropriété le 22 janvier 2018.



Par exploit du 28 décembre 2017, M.et Mme [C] ont fait assigner la SARL Dimora devant le tribunal judiciaire de Paris sur le fondement de l'article 1240 du code civil pour la voir condamner à leur régler diverses sommes à titre de dommages-intérêts en raison des manquements commis par ce syndic.



Par jugement du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- rejeté la demande de jonction présentée par la SARL Dimora,

- rejeté l'exception d'irrecevabilité de la SARL Dimora,

- débouté M.et Mme [C] de l'intégralité de leurs demandes,

- condamné in solidum M.et Mme [C] à payer à la SARL Dimora la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M.et Mme [C] aux dépens dont distraction au profit de Me Dechezleprêtre Desrousseaux, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du jugement.



M.et Mme [C] ont interjeté appel de cette décision le 23 juin 2021.



La clôture de la procédure a été prononcée le 2 avril 2025.





PRETENTIONS DES PARTIES :



Par conclusions notifiées le 25 mars 2025 , M. et Mme [C] demandent à la cour de :

- dire et juger recevable et bien fondés M. et Mme [C] en leurs demandes et y faisant droit 

- Infirmer le jugement rendu le 6 avril 2021 par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu'il a : 

- Débouté M. et Mme [C] de l'intégralité de leurs demandes à savoir, qu'il a refusé de condamner la société Dimora à leur verser les sommes suivantes : 

' 6.000 euros en réparation du préjudice subi par M. et Mme [C] au titre des anomalies de gestion, 

' 740,11 euros en réparation du préjudice subi par M. et Mme [C] au titre des honoraires de syndic réglés pour les exercices 2013 à 2016, 

' 190,11 euros en réparation du préjudice subi du fait de la réalisation des travaux de réfection des terrasses privatives sans accord préalable de l'Assemblée Générale, 

' 232,41 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'exercice de la fonction de syndic par Monsieur [F] sans carte professionnelle, 

' 1.734,14 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement de leur quote-part au titre du dépassement des budgets prévisionnels, 

' 213,66 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement de leur quote-part au titre du dépassement du budget des travaux ravalement votés en Assemblée Générale du 14 juin 2013, 

' 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour refus de communication d'un procès-verbal d'Assemblée Générale, 

' 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de l'établissement par le syndic DIMORA d'un document mensonger concernant l'état de la dette de Monsieur et Madame [C], 

- Condamné in solidum Monsieur M.et Mme [C], à payer à la SARL DIMORA, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamné in solidum M. Et Mme [C], aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, 

Et statuant à nouveau : 

- Débouter le syndic Dimora de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions 

- Condamner la société DIMORA à verser à M. Et Mme [C] les sommes suivantes : 

 - 5684,20 euros en réparation du préjudice subi par M. Et Mme [C] au titre des anomalies de gestion (point n°1), 

- 642,02 euros en réparation du préjudice subi par M. Et Mme [C] au titre des honoraires de syndic réglés pour les exercices 2013 à 2016 (point n° 2), 

- 190,11 euros en réparation du préjudice subi du fait de la réalisation des travaux de réfection des terrasses privatives sans accord préalable de l'Assemblée Générale (point 3), 

- 402,21 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'exercice de la fonction de syndic par Monsieur [F] sans habilitation (point 4), 

- 173,99 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement de leur quote-part au titre du dépassement du budget des travaux ravalement votés en Assemblée Générale du 14 juin 2013 (point 5), 

- 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour refus de communication d'un procès-verbal d'Assemblée Générale et corrélativement en raison de l'établissement par le syndic Dimora d'un document mensonger concernant l'état de la dette de M. et Mme [C] (point 6), 

- Condamner la société Dimora aux dépens de l'instance lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Éric BENJAMIN, pour ceux le concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, y compris ceux de première instance, ainsi que verser à M.et Mme [C] la somme de 8.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par conclusions notifiées le 31 mars 2025, la SARL Dimora, intimée, demande à la cour de :

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

- Débouter les époux [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- Condamner, in solidum, M. et Mme [C] à payer à la société Dimora la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie Dechezleprêtre Desrousseaux, membre de la SELARL Cabinet Dechezleprêtre, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 

 



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.



Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.



Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.



En conséquence, il n'y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.



SUR CE,



En application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demande qu'en défense, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.



L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Le syndic de copropriété n'étant pas mandataire des copropriétaires, sa responsabilité envers eux est d'ordre délictuel. 

Un syndic de copropriété peut engager sa responsabilité personnelle, vis à vis de chaque copropriétaire, sur le fondement de ce texte, en cas de faute commise dans l'accomplissement de sa mission à charge pour le copropriétaire concerné d'établir l'existence d'un préjudice personnellement éprouvé dans la jouissance ou la propriété de ses lots, indépendant de celui souffert par la collectivité des copropriétaires.



Il incombe en conséquence à M.et Mme [C] en application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civil de rapporter l'existence de ces conditions nécessaires à la mise en oeuvre de la responsabilité du syndic.



A titre liminaire, il doit être noté que suivant procès verbal de décision de l'administrateur provisoire du 6 mars 2018, Mme [Y], administrateur judiciaire ès qualités, a approuvé sans réserve les comptes des exercices des 1er juillet 2011 au 31 décembre 2012, 1er janvier au 31 décembre 2013, 1er janvier au 31 décembre 2014, 1er janvier au 31 décembre 2015 et 1er janvier au 31décembre 2016 établis par le cabinet DBF Audit, experts comptables, correspondant à la période où la société Dimora était le syndic de la copropriété.





I.Sur la demande tendant au paiement de la somme de 5684, 20 euros au titre des irrégularités de gestion :



Il sera renvoyé aux écritures des époux [C] pour le détail de leur argumentation.

Les fautes dont les époux [C] demandent réparation résident, selon leur analyse, dans leur participation au règlement indu de sommes dans leurs charges de copropriété résultant de :

- frais de procédure pour les exercices 2011-2012 et 2013, à hauteur de 2870 euros TTC

- des honoraires de transmission à avocat d'un dossier [C] le 18 décembre 2012, à hauteur de 299 euros TTC,

- des honoraires vacation 2011, à hauteur de 569, 28 euros TTC,

- la facturation d'un rendez vous par le syndic avec la gardienne, à hauteur de 411, 32 euros TTC,

- des honoraires divers prise en charge dossier exercice 2011-2012, à hauteur de 316, 94 euros,

- des honoraires contentieux consistant dans le suivi de dossiers ou de réunions avec un avocat ( frais de 2013, 2014, 2015), à hauteur de 286, 90 euros

- des frais de photocopie à hauteur de 311, 04 euros,

- des honoraires sinistres calculés en vacations et non en forfait (honoraires de 2011 à 2015) à hauteur de 67, 15 euros,

- des honoraires de frais de gestion de l'exercice 2013 à hauteur de 82, 04 euros

- la double facturation de la location de la salle pour l'assemblée générale du 14 juin 2013à hauteur de 5, 39 euros,

- les honoraires Dimora RV [C] Schlienger à hauteur de 12, 85 euros

- les honoraires de syndic, réunion conseil syndical du 10 mars 2014 à hauteur de 16, 44 euros,

- les honoraires secrétariat AG 2013 à hauteur de 38, 36 euros,

- les honoraires secrétariat AG 2014 à hauteur de 16, 44 euros,

- les honoraires semestriels syndic exercice 2014

- les assemblées générales de 2015 et la facturation des taches accomplies par M. [F] qui ne disposait d'aucune habilitation préfectorale à hauteur de 62, 99 euros TTC,

- les honoraires vacations 1er trimestre 2012 à hauteur de 8, 56 euros ,

- la facturation de fournitures administratives à hauteur de 22 euros,

- de surfacturations au titre des honoraires du syndic pour l'exercice 2013, 2014, 2015

- des honoraires de transmission avocat dossier [C] à hauteur de 7,14 euros,

- des honoraires de contentieux à hauteur de 43,64 euros

- surfacturation de la tenue de l'assemblée générale 2015 à hauteur de 14,46 euros,

- honoraires des travaux votés en assemblée générale 2013 à hauteur de 130,93 euros,

- honoraires Dimora RV [C] Schlienger à hauteur de 3,59 euros,

- honoraires du syndic réunion du conseil syndical du 10 mars 2014 à hauteur de 4,28 euros,

et au titre d'engagements de dépenses sans l'aval du syndicat des copropriétaires:

- les honoraires de vacations du 1er trimestre 2012 au titre d'un audit non voté en assemblée générale de la chaufferie,

- les travaux de remplacement du système d'ouverture de la porte d'accès au hall de l'immeuble et à la porte d'accès du parking selon facture copro Maintenance intervention du 18 octobre 2012,

- expertise Aquanef imputée dans les comptes de gestion courante alors qu'elle devait figurer dans le compte de travaux,

- les travaux MIGI relatifs à la terrasse de M. [T] imputée dans les comptes de gestion courante alors qu'elle devait figurer dans le compte de travaux,

- note honoraires n° 6610 architecte [H] portant sur l'expertise des terrasses privatives réalisée sans vote préalable en assemblée générale,

- au titre du non respect du règlement de copropriété-distinction entre les charges communes et les charges spéciales dans le relevé général des dépenses, les sommes résultant des honoraires du cabinet comptable ayant réalisé, à la demande du mandataire judiciaire, la révision des comptes tenus par la société Dimora , le reclassement des charges et les régularisations des comptes des copropriétaires,

- au titre des fautes de gestion par la société Dimora et le dépassement de budgets prévisionnels,

- au titre des frais de procédure engagés par les époux [C] contre le syndicat des copropriétaires en vue de la régularisation de charges. Ils font valoir que le conseil du mandataire judiciaire a demandé la radiation de l'affaire et le compte de copropriétaires de M. [C] a fait l'objet de nombreuses régularisations de sorte qu'ils n'avaient plus intérêt à agir contre la société Dimora en liaison avec ses fautes de gestion. Ils estiment qu'ils subissent un préjudice résultant de la nécessité pour eux de recourir à un conseil pour les assister dans la procédure et au titre de leur participation à la prise en charge, dans leurs charges, des honoraires d'avocat du syndicat des copropriétaires peu important qu'ils avaient refusé la proposition de conciliation alors que celle-ci n'avait pour objectif que d'absoudre le syndic de ses nombreuses fautes.



La société Dimora observe que les époux [C] ont modifié leurs demandes par rapport à celles formulées en première instance, que les griefs formulés ne sont pas identiques et que la communication des pièces est différente, nombre de pièces ayant été supprimées.

Elle observe que leur réclamation ne constitue que la reprise de comptes sur 4 ou 5 ans qui ont déjà été analysés par l'audit comptable. Elle relève le caractère illisible, peu compréhensible des demandes et souligne que les époux sont irrecevables en leur demande dès lors que les comptes ont été approuvés et qu'ils n'invoquent qu'un préjudice collectif en recourant à un artifice consistant à l'individualiser en le proratisant, leur demande consistant au versement de dommages-intérêts correspondant à leur quote-part de charges de copropriété.

Elle relève que les dépenses de la copropriété des frais de procédure, divers honoraires syndic parfois qualifiés de détournement de fonds, des frais de mise en demeure, des frais de photocopie, une facture pour location de salle assemblée générale 2013 outre les honoraires du syndic pour 2013 à 2015 ont donné lieu à l'analyse de l'expert comptable et les comptes ont été approuvés. Le préjudice allégué est un éventuel préjudice collectif mais non un préjudice personnel.

Il en est de même s'agissant des travaux centrale gestion ( remplacement du système d'ouverture de la porte d'accès au hall et au parking), les travaux MIGI concernant les terrasses, les recherches de fuite, les frais remboursés au conseil syndical qualifiés de 'complaisance blâmable', le dépassement des budgets prévisionnels, les honoraires du cabinet comptable DBF, les frais de procédure engagés par les époux [C] contre le syndicat des copropriétaires. La société Dimora relève que les éléments avancés par M. [C] ont été soumis à l'expert comptable qui pour certaines recherches de fuite, les a imputées aux comptes des copropriétaires concernés et responsable. Ainsi, les époux [C] ne connaissent aucun préjudice.

De même, la société Dimora constate qu'ils ne connaissent aucun préjudice personnel résultant du dépassement du budget invoqué alors que les comptes ont été approuvés.

Quant aux procédures engagées par les époux [C], la société Dimora observe qu'ils ont engagé le 9 mai 2014 une procédure contre le syndicat des copropriétaires, le tribunal ayant, par jugement du 30 avril 2015, renvoyé les parties à rencontrer une conciliatrice en l'attente de pièces dont il sollicitait la production. Lors de la mesure de conciliation, le syndicat des copropriétaires a remis un décompte de charges laissant apparaitre un compte créditeur en faveur de M. [C]. Celui-ci a refusé la conciliation mais il apparaît que Me [Y] a demandé la radiation de l'affaire qui aurait été acceptée par les époux [C] qui avaient toute latitude pour la refuser et maintenir leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le préjudice invoqué ne résulte que de leur propre fait et ils ne sauraient demander réparation à ce titre.





Sur ce,



A l'exception du poste de préjudice tiré des frais de procédure engagés par les époux [C] contre le syndicat des copropriétaires en vue de la régularisation de charges, les autres irrégularités de gestion invoquées ont eu pour conséquence de faire supporter au syndicat des copropriétaires des dépenses dont le montant ou le principe est contesté par les époux [C].

A supposer les fautes de gestion alléguées constituées, seul le syndicat des copropriétaires non appelé dans la cause serait susceptible d'en demander réparation.



Il convient de relever que selon le rapport du cabinet d'audit DBF adressé à l'administrateur provisoire les régularisations de charges effectuées par l'ancien syndic ont été annulées lors de la reprise des comptes dans le but que les comptes de copropriétaires ne présentent que les appels de fonds effectués et les règlement comptabilisés. Le cabinet comptable soulignait que des régularisations de charges interviendraient une fois les comptes approuvés.

Les époux [C] ne précisent pas si les montants réclamés pour chacun des chefs de préjudices allégués, qui représentent leur quote-part de charges dont ils demandent en réalité la restitution sous la forme de dommages et intérêts, correspondent aux montants appelés par l'ancien syndic ou s'ils correspondent aux charges régularisées après approbation des comptes de la copropriété par l'administrateur provisoire, ce alors qu'ils exposent que leur compte a donné lieu à de nombreuses régularisations après la désignation de l'administrateur provisoire.

L'étendue des préjudices allégués apparait ainsi incertaine.



En outre, et à l'exception des frais de procédure engagés contre le syndicat au titre de la régularisation de leurs charges, ils n'apparaissent pas distincts des préjudices éprouvés collectivement par les copropriétaires, les époux [C] échouant à justifier d'un préjudice personnel distinct.



Ils doivent donc être déboutés au titre des sommes réclamées en réparation de :

- frais de procédure pour les exercices 2011-2012 et 2013, à hauteur de 2870 euros TTC

- des honoraires de transmission à avocat d'un dossier [C] le 18 décembre 2012, à hauteur de 299 euros TTC,

- des honoraires vacation 2011, à hauteur de 569, 28 euros TTC,

- la facturation d'un rendez vous par le syndic avec la gardienne, à hauteur de 411, 32 euros TTC,

- des honoraires divers prise en charge dossier exercice 2011-2012, à hauteur de 316, 94 euros,

- des honoraires contentieux consistant dans le suivi de dossiers ou de réunions avec un avocat ( frais de 2013, 2014, 2015), à hauteur de 286, 90 euros

- des frais de photocopie à hauteur de 311, 04 euros,

- des honoraires sinistres calculés en vacations et non en forfait ( honoraires de 2011 à 2015) à hauteur de 67, 15 euros,

- des honoraires de frais de gestion de l'exercice 2013 à hauteur de 82, 04 euros

- la double facturation de la location de la salle pour l'assemblée générale du 14 juin 2013à hauteur de 5, 39 euros,

- les honoraires Dimora RV [C] Schlienger à hauteur de 12, 85 euros

- les honoraires de syndic, réunion conseil syndical du 10 mars 2014 à hauteur de 16, 44 euros,

- les honoraires secrétariat AG 2013 à hauteur de 38, 36 euros,

- les honoraires secrétariat AG 2014 à hauteur de 16, 44 euros,

- les honoraires semestriels syndic exercice 2014

- les assemblées générales de 2015 et la facturation des taches accomplies par M. [F] qui ne disposait d'aucune habilitation préfectorale à hauteur de 62, 99 euros TTC,

- les honoraires vacations 1er trimestre 2012 à hauteur de 8, 56 euros ,

- la facturation de fournitures administratives à hauteur de 22 euros,

- de surfacturations au titre des honoraires du syndic pour l'exercice 2013, 2014, 2015

- des honoraires de transmission avocat dossier [C] à hauteur de 7, 14 euros,

- des honoraires de contentieux à hauteur de 43, 64 euros

- surfacturation de la tenue de l'assemblée générale 2015 à hauteur de 14, 46 euros,

- honoraires des travaux votés en assemblée générale 2013 à hauteur de 130, 93 euros,

- honoraires Dimora RV [C] Schlienger à hauteur de 3, 59 euros,

- honoraires du syndic réunion du conseil syndical du 10 mars 2014 à hauteur de 4, 28 euros,

et au titre d'engagements de dépenses sans l'aval du syndicat des copropriétaires:

- les honoraires de vacations du 1er trimestre 2012 au titre d'un audit non voté en assemblée générale de la chaufferie,

- les travaux de remplacement du système d'ouverture de la porte d'accès au hall de l'immeuble et à la porte d'accès du parking selon facture copro Maintenance intervention du 18 octobre 2012,

- expertise Aquanef imputée dans les comptes de gestion courante alors qu'elle devait figurer dans le compte de travaux,

- les travaux MIGI relatifs à la terrasse de M. [T] imputée dans les comptes de gestion courante alors qu'elle devait figurer dans le compte de travaux,

- note honoraires n° 6610 architecte [H] portant sur l'expertise des terrasses privatives réalisée sans vote préalable en assemblée générale,

- au titre du non respect du règlement de copropriété-distinction entre les charges communes et les charges spéciales dans le relevé général des dépenses, les sommes résultant des honoraires du cabinet comptable ayant réalisé, à la demande du mandataire judiciaire, la révision des comptes tenus par la société Dimora , le reclassement des charges et les régularisations des comptes des copropriétaires,

- au titre des fautes de gestion par la société Dimora et le dépassement de budgets prévisionnels.



Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris.



Concernant plus particulièrement les frais de procédure engagés contre le syndicat des copropriétaires à raison des fautes de gestion conduisant à leur imputer des charges qui ne les concernait pas, il convient de relever que cette demande n'apparaît pas avoir été soumise aux premiers juges.

Par acte d'huissier signifié le 9 mai 2014, M. [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal d'instance de Paris et a demandé :

- sa condamnation à lui verser la somme de 4 084, 57 euros au titre des charges indûment imputées,

- à lui enjoindre de régulariser son compte de copropriétaire sous astreinte,

- à le condamner à lui verser la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code civil (pièce 6 Dimora).



Par jugement du 30 avril 2015, le tribunal d'instance de Paris 18è ordonnait avant dire-droit :

- la communication des procès-verbaux d'assemblée générale portant approbation des comptes,

- la production de l'intégralité des factures afférentes aux dépenses contestées par M. [C] ainsi que le contrat d'entretien CIS, le procès-verbal d'assemblée générale portant sur l'installation de compteurs d'eau froide individuelle et les extraits du règlement de copropriété relatifs au tableau récapitulatif des charges.

Le tribunal invitait les parties à préciser, pour chacune des dépenses contestées, le mode de répartition à adopter et les motifs justifiant l'application de cette clé de répartition. Il invitait également les parties à rencontrer un conciliateur et renvoyait les parties à l'audience du 2 juillet 2015 ( pièce 6 Dimora).

Le 19 février 2016, le conseil du syndicat des copropriétaires adressait à la conciliatrice diverses pièces dont un nouveau décompte de charges de M. [C] faisant apparaître un solde créditeur de 5125, 69 euros tandis qu'un décompte débiteur avait été produit devant la juridiction saisie.

Dans sa note en réponse, M. [C] reprochait au syndic de ne pas répondre point par point à ses observations et de se contenter d'un travail peu documenté juridiquement sans répondre à la note de la conciliatrice ou aux demandes du juge qui pourraient mettre en cause sa responsabilité pour faute professionnelle (note du 15 mars 2016). Il rejetait la proposition de conciliation en en imputant la responsabilité au syndic, non attrait dans la cause.

Les écritures produites dans la même instance (conclusions n° 2 du 1er décembre 2016, pièce 50 [C]) montrent que leur demande formée au titre des frais irrépétibles était portée à 2500 euros.

Les époux [C] soulignent que l'administrateur provisoire a obtenu la radiation de l'affaire sans toutefois produire aucune pièce ni préciser le contexte de cette radiation. Ainsi que le relève la société Dimora, les époux [C] ne se sont pas opposés à cette 'radiation' alors qu'ils avaient toujours intérêt à agir contre le syndicat des copropriétaires pour démontrer la réalité des irrégularités dénoncées dans la tenue de leur décompte personnel et qu'il leur était loisible de s'y opposer ou de faire revenir l'affaire pour solliciter la somme réclamée dans leurs écritures, ce qu'ils n'ont pas fait. Ce faisant, ils ont contribué à titre exclusif au préjudice dont ils réclament réparation pour avoir engagé une action judiciaire qu'ils considèrent fondée contre le syndicat des copropriétaires du fait des erreurs de gestion imputées à la société Dimora.

Ils seront ainsi déboutés de leur demande.





II. Sur la restitution de la quote-part des honoraires du syndic pour les exercices 2013 à 2016 à hauteur de 642, 02 euros :



Les époux [C] soulignent que l'assemblée générale du 14 juin 2013 ayant été annulée, le syndic Dimora avait perdu son mandat et n'avait pas le droit de percevoir des honoraires pour l'exercice 2013. Dès lors, l'assemblée générale du 5 juin 2014 a été convoquée par un syndic sans mandat et qui ne disposait pas de mandat de gestion pour les exercices 2014-2015. L'assemblée générale du 22 juin 2015 a été convoquée par un syndic sans mandat, cette assemblée ayant été annulée le 10 janvier 2017. Il est constant que lorsque le mandat du syndic est annulé, il ne peut percevoir d'honoraires. Ils demandent donc la restitution de leur quote-part de ces honoraires de juillet 2013 à juin 2015.

A titre subsidiaire, ils font valoir que les contrats de syndic signés en 2013, 2014 et 2015 ne s'appliquaient qu'à compter de leur signature, soit le 14 juin 2013, le 5 juin 2014 et le 22 juin 2015. Ils en déduisent l'existence de surfacturations, non incluses dans leurs demandes au titre des irrégularités de gestion sus-évoquées, de 95 euros TTC pour 2013, 105, 13 euros TTC pour 2014 et 684 euros TTC au titre de l'année 2015, soit une surfacturation globale de 884, 13 euros TTC au préjudice de la copropriété qui est à l'origine de leur préjudice personnel à hauteur de 34, 03 euros.

A titre extrêmement subsidiaire, et constatant que du 20 mai 2014 au 18 novembre 2014, le syndic a exercé sa fonction sans détenir de carte professionnelle de sorte qu'il ne pouvait percevoir d'honoraires pourtant perçus à hauteur de 2610 euros pour la période concernée. Ils notent qu'ayant participé au paiement de ces facturations, ils considèrent avoir subi un préjudice financier à hauteur de 100, 49 euros dont ils demandent réparation.



La société Dimora constate que le syndic a assuré la gestion de la copropriété pendant deux années et que ses honoraires restent dus indépendamment de l'annulation des assemblées générales du 14 juin 2013 et 22 juin 2015.

Elle relève que les époux [C] ne justifient pas d'un préjudice direct et purement personnel, seul le syndicat ayant rémunéré le syndic.

Elle ajoute que les demandes subsidiaires, plus subsidiaires et infiniment subsidiaires, pour le moins incompréhensibles ne prospéront pas pour les motifs venant d'être exposés.



Sur ce,



Par jugement du 6 octobre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a annulé l'assemblée générale du 14 juin 2013 au motif que le syndic avait omis de convoquer un copropriétaire (pièce 40 [C]). La résolution n°10 de cette assemblée désignait la société Dimora en tant que syndic de la copropriété.

Par jugement du 10 janvier 2017, rendu par la même juridiction, l'assemblée générale du 22 juin 2015 a été annulée au motif que le syndic y avait été représenté par une personne non titulaire d'une carte professionnelle. La résolution n°9 de l'assemblée générale désignait la société Dimora en tant que syndic de la copropriété.



En cas d'annulation de la décision d'assemblée générale ayant désigné le syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires.

Il revient donc au syndicat des copropriétaires d'en demander le remboursement, le produit de cette restitution revenant alors à l'ensemble des copropriétaires.

Le préjudice invoqué par les époux [C] constitue en réalité un préjudice subi collectivement par les copropriétaires sans qu'ils ne soient en mesure d'établir un préjudice éprouvé personnellement dans la jouissance ou la propriété de leur lot, indépendant de celui souffert par l'ensemble des copropriétaires.

Les conditions de la responsabilité ne sont pas réunies et la demande sera rejetée.

Les demandes subsidiaires et extrêmement subsidiaires ne seront pas étudiées dès lors qu'elles ne figurent pas dans le dispositif des conclusions des appelants.





III. Sur la demande en réparation du préjudice subi du fait de la réalisation des travaux de réfection des terrasses privatives sans accord préalable de l'assemblée générale (190, 11 euros) :



Les époux [C] réclament la somme de 190, 11 euros en réparation du préjudice subi après la réfection des terrasses privatives sans l'accord préalable de l'assemblée générale.

Ils soulignent que leurs conclusions déposées en première instance démontraient le caractère non urgent des travaux entrepris et que les travaux ont été réalisés sans que le syndic ne réunisse une assemblée générale, que les travaux ont été ratifiés le 21 juin 2015 lors d'une assemblée générale qui a été annulée par la faute du syndic. 



La société Dimora relève que les travaux critiqués par les époux [C] ne concernent pas une terrasse privative mais une terrasse à jouissance privative. Lors de l'assemblée générale du 5 juin 2014, il a été décidé du principe des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse du 7è étage et demandé au syndic de faire établir des devis. Avec l'accord du conseil syndical, les travaux conservatoires sur cette terrasse et le toit terrasse ont été effectués en novembre 2014 puis ratifiés lors de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 22 juin 2015. La société Dimora relève que les travaux conservatoires urgents n'avaient pas à être supportés par M. [T], que la dépense a été retenue dans les comptes approuvés par l'administrateur.



Sur ce,



Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.



La société Aquanef a été chargée d'une mission de recherche de fuites après que M. [T], résidant au 7è étage de l'immeuble s'eut plaint d'infiltrations affectant le plancher du séjour et de la chambre donnant sur la terrasse.

A l'issue de ses constatations, la société Aquanef recommandait la réfection de la toiture terrasse de l'appartement de M. [T] ( pièce 42 [C])



L'assemblée générale du 5 juin 2014 a adopté la résolution n° 21, laquelle décidait du principe des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse située au 7è étage de l'immeuble à l'origine des désordres constatés chez M. [T].

La résolution n° 22 votée portait nomination d'un architecte en qualité de maître d'oeuvre et la résolution n° 23 désignait M. [H] en qualité d'architecte référent de l'immeuble.

Les travaux réalisés en novembre 2014 ont été ratifiés par l'assemblée générale du 22 juin 2015.



Cette assemblée générale a été annulée par jugement du 10 janvier 2017 rendu par le tribunal judiciaire de Paris.



L'extrait du règlement de copropriété produit par les époux [C] démontre que les lots situés au 7è étage de la copropriété bénéficient d'un droit de jouissance exclusive de la terrasse.

La terrasse objet des travaux ne constitue donc pas une terrasse privative comme ils le soutiennent mais une terrasse à jouissance exclusive. Au vu de pièces non produites en cause d'appel, les premiers juges ont relevé que le règlement de copropriété mentionnait en page 41 que les frais de réparation, de réfection et de reconstruction des balcons, des terrasses, des loggias et des terrasses ainsi que leur étanchéité, à l'exclusion de leurs appuis et garde-corps et de leur revêtement de sols étaient des charges communes générales.



Le caractère urgent des travaux d'étanchéité à effectuer sur cette terrasse résultait de son caractère fuyard de nature à fragiliser la structure de cette terrasse si les infiltrations persistaient.



En procédant ainsi à des travaux sans tenir une assemblée générale, travaux urgents comme il vient d'être exposé, le syndic n'a fait que se conformer à la mission qui lui est conférée par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.



Ainsi, les époux [C] ne rapportent pas la preuve d'un comportement fautif de la société Dimora.



En outre, quand bien même l'assemblée du 22 juin 2015 approuvant ces travaux a été annulée, le préjudice allégué par les époux [C] ne pourrait qu'être un préjudice collectif, ces derniers ne justifiant d'aucun préjudice personnel distinct de celui subi par les copropriétaires.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande des époux [C] au titre des travaux sur la terrasse 'privative'.



IV Sur la demande en réparation du préjudice subi du fait de l'exercice de la fonction de syndic par M. [F] sans habilitation (402,21 euros) :



Les époux [C] font valoir qu'il résulte du jugement du 10 janvier 2017 que M. [F], administrant de fait la société Dimora, ne justifiait pas d'être titulaire de la carte professionnelle lui permettant l'exercice de la fonction de syndic ou encore d'avoir reçu mandat pour le représenter lors de l'assemblée générale du 22 juin 2015 annulée pour ce motif. Il estiment donc avoir subi un préjudice personnel résultant de ce qu'ils ont dû participer aux frais de la procédure par le paiement de charges à hauteur de 402, 21 euros. 



La société Dimora réplique que les comptes de la copropriété ont été analysés et validés par l'administrateur sans réserve et que les époux [C] n'invoquent qu'un préjudice de la collectivité et non un préjudice distinct, indépendant et personnel.



Sur ce,



Par jugement du 10 janvier 2017, le tribunal judiciaire de Paris a annulé l'assemblée générale du 22 juin 2015 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à Paris 18è.

Les motifs du tribunal, au soutien de cette annulation, font ressortir que M. [F] avait siégé à cette assemblée générale en qualité de secrétaire de séance et avait signé, en cette qualité, le procès-verbal de l'assemblée alors qu'il n'était qu'un administrateur de fait et n'avait donc à ce titre, pas qualité pour être désigné en qualité de secrétaire de séance.



L'exercice de la fonction de syndic sans carte professionnelle constitue un comportement fautif de la société Dimora dont la gérante n'était autre que l'épouse de M. [F] et qu'elle ne pouvait donc ignorer le défaut de qualité de son époux pour exercer les missions qui lui étaient dévolues.

Pour autant, le préjudice allégué ne constitue ni un préjudice direct résultant de cette faute ni un préjudice individuel dont les époux [C] seraient fondés à demander réparation distinct du préjudice collectif, à le supposer fondé, subi par le syndicat des copropriétaires.



C'est à bon droit que le jugement, qui sera confirmé, a rejeté leur demande sur ce point.





V. Sur la demande formée en remboursement de la quote-part du dépassement du budget des travaux de ravalement votés en assemblée générale du 14 juin 2013 (173,99 euros) :



Les époux [C] font valoir qu'ils produisent des documents établissant que le syndic et le mandataire judiciaire s'accordent sur un dépassement de 4519 euros TTC (dépense 74 519 euros TTC pour un budget voté de 70 000 euros TTC honoraires architecte compris).

Ils en déduisent que le syndic a nécessairement commis une faute dépassant le budget de travaux et que selon la jurisprudence, le syndic commet une faute en engageant des travaux ne relevant pas de l'entretient courant de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale (Civ 3è 7 février 2012, n° 11-11.051) et soulignent en subir un préjudice personnel résultant du paiement d'une quote part de charges en conséquence du dépassement du budget de travaux dont ils réclament le remboursement.



La société Dimora répond que la demande chiffrée des époux [C] ne correspond pas à celle formée devant les premiers juges. Selon l'audit comptable, le dépassement est de 3 070, 22 euros et mandat avait été donné au conseil syndical pour vérifier les devis et choisir l'entreprise. Elle souligne que les dépenses pour travaux ont été ratifiées par l'administrateur et qu'il n'est justifié ni d'une faute ni d'un préjudice direct et indépendant de celui qu'aurait souffert la collectivité lequel n'est pas démontré.







Sur ce,



Le ravalement de la façade, côte jardin, a été vote lors de1'assemblée générale du 14 juin 2013 ( pièce 5 [C]). Les époux [C] ont voté contre ces travaux.

Trois entreprises ont été consultées (résolution 47) et mandat a été donné au conseil syndical de vérifier les devis et choisir l'entreprise pour la réalisation de ces travaux pour un budget maximal de 70 000 euros TTC incluant les honoraires de l'architecte, M. [H], et le syndic a été autorisé à passer commande en conséquence.

Selon le rapport d'audit du cabinet DBF adressé à Me [Y], les travaux de ravalement de la façade ont engendré un total de dépense de 74 519, 60 euros pour des appels de fonds réalisés de 71 449, 38 euros soit un dépassement de budget de 3070, 22 euros (pièce 3 [C]).

Il apparaît donc que les sommes appelées ne sont pas de 74 519, 60 euros comme le soutiennent les époux [C] mais de 71 449, 38 euros.



En engageant des travaux d'un montant supérieur à celui voté en assemblée générale, la société Dimora a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard des époux [C]. Cependant, ces derniers ne justifient pas s'être acquittés des charges appelées en surplus de celles qui auraient résulté du vote des travaux de ravalement à hauteur de 70 000 euros. Par ailleurs, le montant de leur préjudice est calculé par référence à un total de dépense du syndicat des copropriétaires de 74 519, 60 euros alors que les charges effectivement appelées ne l'ont été qu'à hauteur 71 449, 38 euros.

Ainsi, les époux [C] ne démontrent pas l'existence de leur préjudice.

Leur demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.





VI Sur la demande de dommages et intérêts pour refus de communication d'un procès-verbal d'assemblée générale et établissement par le syndic d'un document concernant l'état de la dette de M.&Mme [C] (4000 euros) :



Les époux [C] prennent acte que les premiers juges ont constaté que le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année 2005 a été remis à leur conseil le 23 février 2017.

Ils considèrent toutefois que la société Dimora leur a opposé un refus à leur communiquer ce procès-verbal les dispensant du paiement de charges au titre de l'eau chaude sanitaire.

Ils affirment en sus que le syndic a établi un document exposant, de manière erronée au regard de ses erreurs de gestion, leur dettes de charges, document produit devant plusieurs juridictions ce qui n'a pu que leur causer un préjudice résultant d'une perte de chance.

Ils relèvent avoir subi de la part du syndic un harcèlement moral résultant de l'inscription d'une résolution à l'assemblée générale du 14 juin 2013 tendant à la saisie vente de leur lot, du refus du syndic de régulariser leur compte et sa persistance à leur imputer jusqu'en juin 2015 les charges d'eau chaude.



La société Dimora convient qu'une difficulté est survenue quant à l'imputation des charges d'eau au lot n° 1 des époux [C] qui avaient sollicité lors de l'assemblée générale du 30 novembre 2005 l'autorisation de condamner l'alimentation en eau chaude de leur local, aux termes du procès-verbal enregistré au service des impôts, cette autorisation leur étant accordée avec exonération de charges d'eau chaude avec nécessité pour eux de faire établir un modificatif du règlement de copropriété. Ce modificatif n'ayant pas été établi, les charges d'eau chaude ont continué à être débitées de leur compte.

Ce point a été tranché par jugement du 28 mai 2014 par le tribunal de proximité saisi par les époux [C] qui a relevé que le procès-verbal de référence était le document établi par le cabinet Neveucopro enregistré au service des impôts. Pour autant, la juridiction a condamné le syndic à verser aux époux [C] des dommages et intérêts pour avoir commis une faute au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans une seconde instance portant sur le même contentieux de charges d'eau chaude, le tribunal de proximité a invité les parties à rencontrer une conciliatrice dont M. [C] a refusé la proposition de répartition des charges établissant un solde créditeur de 5125, 69 euros, élaborée par le syndic, qui correspond peu ou prou au nouveau décompte que Me [Y] a inscrit à son compte ( 5916, 70 euros)

Le syndic relève que l'original du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 novembre 2005 a été communiqué lors de l'audience devant le tribunal de proximité de Paris 18è ainsi qu'en atteste le jugement du 30 avril 2014.

Elle relève que les instances judiciaires portant sur le contentieux de charges d'eau chaude ont été engagées par les époux [C] et non par elle et qu'il résulte du jugement rendu le 28 mai 2014 que ce débat était justifié et qu'elle en a tiré les conséquences quoique le jugement rendu ne l'a pas été au contradictoire du syndicat des copropriétaires.

Elle en déduit l'absence d'intention de nuire ou l'existence d'une présentation volontairement erronée du compte de M. [C].



Sur ce,



Il résulte du jugement du 28 mai 2014 rendu par le tribunal d'instance de Paris 18è (pièce 10 [C]) que M. [C] a assigné la société Dimora pour la voir condamner à lui verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts résultant du refus par celle-ci de lui appliquer l'exonération du paiement de charges d'eau chaude décidée à son bénéfice par l'assemblée générale du 30 novembre 2005.

Les motifs du jugement font apparaitre que le tribunal a procédé à l'examen de deux documents constituant le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 novembre 2005, seul le procès-verbal établi par le cabinet Neveu Copro mentionnant les diligences incombant à M. [C] pour faire enregistrer le modificatif du règlement de copropriété ayant été considéré par le tribunal comme document de référence dès lors qu'il avait été enregistré au service des impôts et que le second document produit était manifestement un document de travail.

Cependant, le tribunal a relevé que le syndic aurait dû exonérer M. [C] du paiement des charges d'eau chaude en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'il était établi que son lot n'était pas raccordé à l'alimentation en eau chaude de l'immeuble et l'a condamné au paiement de dommages et intérêts.



Sur la demande de copie du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 novembre 2015 :



Les époux [C] produisent une lettre datée du 11 mai 2015 portant la mention 'lettre recommandée avec AR' adressée à la société Dimora par laquelle M. [C] demandait de lui la copie intégrale 'du PV manuscrit et signé par les membres du bureau' ( pièce 73). Il se déduit de cette pièce que le procès-verbal sollicité est celui de l'assemblée générale du 30 novembre 2005.

S'il résulte de l'article 33 du décret du 17 mars 1967 que le syndic est tenu de délivrer des copies ou des extraits, certifiés conformes, du procès-verbal de l'assemblée générale avec ses annexes, les époux [C] n'apportent pas la preuve de l'envoi de cette lettre recommandée avec demande d'avis de réception à la société Dimorra comme ils le doivent en application de l'article 9 du code de procédure civile et partant de ce que la société Dimorra a été effectivement mise en mesure de satisfaire à cette demande.

Par ailleurs, le procès-verbal litigieux apparaît être celui produit devant le tribunal d'instance ayant rendu le jugement du 28 mai 2014 et partant celui enregistré par M. [C] au service des impôts ce dont il résulte qu'il en a nécessairement eu copie.

Les époux [C] échouent tant à établir une faute à l'égard de la société Dimora qu'à établir la preuve d'un préjudice.

Les conditions de la mise en responsabilité du syndic n'étant pas réunies, leur demande doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.



Sur la production d'un document comptable erroné :



Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Il appartient aux époux [C], en application de l'article 9 du code de procédure civile, de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité direct entre cette faute et le préjudice subi.



Le document erroné évoqué par les époux [C] figure, selon leurs écritures, en pièce 61. Ce document établit une dette de charges à hauteur de 5876, 11 euros arrêtée au 14 janvier 2015.

Il aurait été produit par le syndicat à leur encontre :

- le 19 mars 2015 dans le cadre d'une procédure devant le tribunal d'instance de Paris 18è,

- dans le cadre d'une autre procédure devant le tribunal d'instance de Paris objet du jugement du 30 avril 2015 (pièce 65).



La cour n'est pas en mesure, au vu des pièces produites par les parties et les conclusions des appelants, d'identifier la procédure dans laquelle le décompte de charge litigieux aurait été produit le 19 mars 2015.



En revanche, il apparaît que la pièce litigieuse a été produite au cours des débats conduisant au jugement rendu le 30 avril 2015 (pièce 65 [C]) par le tribunal d'instance de Paris 18è dans le litige opposant M. [C] à un membre du conseil syndical. Quoique la copie du jugement produite par les époux [C] soit incomplète, il apparait que ce décompte n'a pas été produit à l'appui d'une demande en paiement de charges mais pour rejeter les demandes formées par M. [C] contre un membre du conseil syndical auquel il reprochait une négligence dans la surveillance des comptes du syndicat.

Il résulte sans ambiguité des motifs du jugement que M. [C] a été débouté de sa demande en l'absence de faute imputable au conseil syndical ('il ne s'agirait pas, en tout état de cause, pour l'ensemble des dépenses contestées par M. [C] d'anomalies majeures que le conseil syndical aurait dû relever lors de son contrôle'), et non au vu d