Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 14 janvier 2026

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 14 JANVIER 2026









N° RG 24/00481 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTVF







[J] [C]



c/



[F] [S]



























Nature de la décision : AU FOND





























Copie exécutoire délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'ANGOULEME - Chambre 4 (RG : 11-23-843) suivant déclaration d'appel du 01 février 2024





APPELANTE :



[J] [C]

née le 18 Février 1976 à [Localité 3] (16)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]



Représentée par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ :



[F] [S]

né le 13 Avril 1948 à [Localité 6] (17)

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]



Représenté par Me Gabrielle GERVAIS DE LAFOND de la SCP ACALEX AVOCATS CONSEILS ASSOCIES, avocat au barreau de CHARENTE, substituée par Me Amélie TRIBOT, avocat au barreau de la CHARENTE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Laurence MICHEL, présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Isabelle LOUWERSE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,



Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

En présence de : [Z] [E], greffière stagiaire



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *





EXPOSE DU LITIGE.



1 - Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2019, Mme [J] [C] a donné en location à M. [F] [S] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] (16) pour un loyer mensuel de 240 euros.



2 - Alléguant l'existence de désordres dans le logement, M. [S] a, par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, assigné Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Angoulême aux 'ns de :

- enjoindre à Mme [C] de procéder aux travaux de remise en conformité dans un délai de 2 mois à compter de la signfication de la présente décision,

- assortir la condamnation d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pendant 6 mois, 

- ordonner la suspension des loyers jusqu'a la réalisation des travaux,

- condamner Mme [C] au paiement de la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, de 2000 euros en réparation de son préjudice moral et de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens. 



3 - Par jugement réputé contradictoire du 10 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Angoulême a :



- condamné Mme [J] [C] à faire procéder, dans les deux mois de la signification de la présente décision, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard passe ce délai, et ce pendant 6 mois, aux travaux suivants :

- le raccordement au collecteur de la descente d'eaux pluviales, .

- le changement de la menuiserie vétusté bois simple du salon qui ne permet plus d'assurer l'étanchéité à l'air,

- la mise en conformité avec les normes en vigueur de l'installation électrique,

- la réparation des dalles du plafond de la chambre a'n d'éviter leur effondrement,

- autorisé M. [F] [S] à suspendre le versement des loyers à compter de la présente décision jusqu'à complète réalisation des travaux susmentionnés, constatée par une contre-visite du Pôle de lutte contre l'habitat indigne de la Charente,

- condamné Mme [J] [C] à régler à M. [F] [S] la somme de 2.112 euros au titre de son préjudice de jouissance, 

- débouté M. [F] [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

- condamné Mme [J] [C] à regler à M. [F] [S] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [J] [C] aux entiers dépens,

- rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.



4 - Par déclaration électronique du 1er février 2024, Mme [C] a relevé appel de ce jugement.

Par avis du 19 mai 2025, l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 26 novembre 2025, la clôture étant fixée au 12 novembre 2025.



5 - Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 décembre 2024, Mme [C] demande à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1219 et 1347 du code civil, l'article 7 e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les articles 562, 910-4 et 954 du code de procédure civile, de :



Sur l'appel principal :

- déclarer Mme [J] [C] recevable et bien fondée en son appel,



Y faisant droit,

- infirmer le jugement rendu le 10 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Angoulême en ce qu'il :

- condamne Mme [J] [C] à faire procéder, dans les deux mois de la signification de la présente décision, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant 6 mois, aux travaux suivants : 

* le raccordement au collecteur de la descente d'eaux pluviales, 

* le changement de la menuiserie vétuste bois simple du salon qui ne permet plus d'assurer l'étanchéité à l'air, 

* la mise en conformité avec les normes en vigueur de l'installation électrique, 

* la réparation des dalles du plafond de la chambre afin d'éviter leur effondrement, 

- autorisé M. [F] [S] à suspendre le versement des loyers à compter de la présente décision jusqu'à complète réalisation des travaux susmentionnés, constatée par une contre-visite du Pôle de lutte contre l'habitat indigne de la Charente, 

- condamné Mme [J] [C] à régler à M. [F] [S] la somme de 2.112 euros au titre de son préjudice de jouissance, 

- condamné Madame [J] [C] à régler à M. [F] [S] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [J] [C] aux entiers dépens,



Et statuant à nouveau,



- débouter M. [F] [S] de ses demandes.

- condamner M. [F] [S] à payer à Madame [J] [C] une somme de 2.880 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté à octobre 2024, somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,

- Subsidiairement, réduire le montant de la condamnation de Madame [J] [C] à indemniser le préjudice de jouissance de M. [S] à de plus justes proportions et à une somme qui ne saurait dépasser 1.011,57 euros compte tenu des travaux effectués,



Sur l'appel incident : 

À titre principal :

- déclarer irrecevables les demandes formulées par M. [S] dans le cadre de son appel incident,



À titre subsidiaire :

- débouter M. [S] de l'ensemble des demandes qu'il formule dans le cadre de son appel incident,

En tout état de cause : 

 - condamner M. [S] à payer à Mme [J] [C] une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



6 - Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 octobre 2024, M. [S] demande à la cour de :



- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté M. [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, 

- infirmer la décision en ce qu'elle a débouté M. [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, 



Et, statuant à nouveau sur ce dernier point, 

- condamner Mme [C] à verser à M. [S] la somme de 2000 euros au titre de son préjudice moral, 

- condamner Mme [C] à verser à M. [S] la somme globale de 672 euros au titre de son préjudice de jouissance sur la période de janvier 2024 à juillet 2024, somme à parfaire jusqu'à la complète réalisation des travaux, 

- enjoindre Mme [J] [C] de mettre un fond sur la gouttière évacuant les eaux de pluie de la couverture dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

- assortir la condamnation d'une astreinte de 200 euros par jour à compter de l'expiration du délai de deux mois, 

- dire que l'astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de 6 mois à charge pour M. [S] à défaut de réalisation des travaux de solliciter la liquidation l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive, 

 

Subsidiairement, 

 

- ordonner, par décision avant dire droit, une mesure d'expertise judiciaire avec pour mission de : 

* décrire avec précision les signes de non-décence, les réparations locatives à la charge du propriétaire, 

*décrire et chiffrer les solutions techniques à mettre en 'uvre pour remettre l'immeuble en état de décence, les causes des vices et désordres, les moyens pour y remédier, leurs délais d'exécution et donner son avis sur le préjudice de jouissance et moral subit par le locataire, en précisant les éléments de fait sur ce préjudice,

- dire que la consignation pour faire fonctionner l'expertise sera partagée par moitié entre deux parties,

- surseoir à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ; 

 

En tout état de cause,

 

- débouter Mme [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

- condamner Mme [C] à verser à M. [S] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

- condamner Mme [C] aux entiers dépens. 



7 - L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 novembre 2025.



8 - Par conclusions notifiées le 25 novembre 2025, M. [S] demande à la cour de:

- prononcer le rabat de l'ordonnance de clôture au jour de l'audience pour admission de présentes écritures et des pièces n°28 à 32, 

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions du 10.01.2024 du tribunal judiciaire d'Angoulême, sauf en ce qu'il a débouté M. [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

- infirmer la décision en ce qu'elle a débouté M. [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, 

et, statuant à nouveau sur ce dernier point,

- condamner Mme [C] à verser à M. [S] la somme de 2000 € au titre de son préjudice moral, 

- condamner Mme [C] à verser à M. [S] la somme globale de 672 € au titre de son préjudice de jouissance sur la période de janvier 2024 à juillet 2024, somme à parfaire jusqu'à la complète réalisation des travaux, 

- enjoindre à Mme [J] [C] de mettre un fond sur la gouttière évacuant les eaux de pluie de la couverture dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- assortir la condamnation d'une astreinte de 200 € par jour à l'encontre de Mme [C], à compter de l'expiration du délai de deux mois, 

- dire que l'astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de 6 mois à charge pour M. [S] à défaut de réalisation des travaux de solliciter la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive, 



Subsidiairement, 

- ordonner, par décision avant dire droit, une mesure d'expertise judiciaire avec pour mission de : 

' décrire avec précision les signes de non-décence, les réparations locatives à la charge du propriétaire,

' décrire et chiffrer les solutions techniques à mettre en 'uvre pour remettre l'immeuble en état de décence, les causes des vices et désordres, les moyens pour y remédier, leurs délais d'exécution et donner son avis sur le préjudice de jouissance et moral subit par le locataire, en précisant les éléments de fait sur ce préjudice.

- dire que la consignation pour faire fonctionner l'expertise sera partagée par moitié entre les deux parties,

- surseoir à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.



9 - Par conclusions notifiées le 25 novembre 2025, Mme [C] demande qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle ne s'oppose pas au rabat de l'l'ordonnance de clôture miaintenant pour le surplus l'intégralité de ses précédentes demandes.



10 - Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.



MOTIFS



Sur le rabat de l'ordonnance de clôture.



11 - M. [S] explique dans le corps de ses dernières écritures que Mme [C] a saisi, en parallèle de l'instance pendante devant la cour d'appel, sans informer son conseil, le tribunal de proximité de Cognac par assignation du 16 juin 2025 aux fins de constat de la résiliation du bail

Or; M. [S] était incarcéré depuis le 6 juin 2025 et n'a pas pu comparaître et se défendre, le tribunal de proximité de Cognac ayant rendu un jugement constatant la résiliation du bail au 2 juin 2025, et condamnant M. [S] à quitter les lieux ainsi qu'à payer à Mme [C] 4560 euros au titre de l'arriéré locatif outre 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens .



12 - M. [S] a interjeté appel de ce jugement, une autre instance étant donc pendante devant la cour d'appel. M. [S] estime que le dernier jugement rendu dont il est fait appel doit être porté à la connaissance de la cour et demande dans le corps de ses dernières écritures la jonction entre les deux procédures sur le fondement de l'exception de connexité, une seule et même juridiction devant statuer sur ce litige qui oppose les mêmes parties et portent sur le même bail d'habitation. 

Mme [C] ne s'est pas opposée au rabat de l'ordonnance de clôture . 



13 - M. [S] n'a formalisé aucune prétention tendant au renvoi de la procédure à la mise en état ni à la jonction des deux affaires dans le dispositif de ses dernières écritures. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce point. Il convient cependant, Mme [C] ne s'y opposant pas, d'ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture et de fixer celle-ci au jour des plaidoiries. 



Sur le caractère décent du logement.



14 - Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire a retenu que le logement loué par Mme [C] à M. [S] présente plusieurs points d'indécence et a condamné Mme [C] à effectuer les travaux de mise en état nécessaires. Il a par ailleurs autorisé M. [S] à suspendre le paiement des loyers jusqu'à la réalisaton de ces travaux et lui a alloué une somme de 2112 euros en réparation de son préjudice de jouissance, sa demande au titre du préjudice moral ayant été rejetée.



15 - Sans contester la réalité des désordres allégués par M. [S], Mme [C] soutient qu'elle a répondu aux demandes de celui-ci et a réalisé les travaux de mise aux normes du logement en sorte que celui-ci satisfait désormais aux normes de décence. Elle affirme ne pas avoir été informée de son assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Angoulême faute de démarches suffisantes pour la trouver par le commissaire de justice en sorte qu'elle n'a pas été en mesure d'assurer sa défense. Elle demande donc l'infirmation du jugement en ce qu'elle a été condamnée à la réalisation de travaux et en ce que M. [S] a été autorisé à suspendre le paiement des loyers jusqu'à la complète réalisation des travaux. 



16 - M. [S] demande à titre principal la confirmation du jugement s'agissant de la mise en conformité du logement, faisant valoir en appel que les travaux réalisés sont insuffisants et ne permettent pas de qualifier le logement de décent. Il sollicite à titre subsidiaire que soit ordonnée une mesure d'expertise. 



17 - Selon l'article 1719 du code civil, 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'



18 - L'article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2000-1208 du 13 décembre 2000, prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



19 - Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 liste les caractéristiques du logement décent.

Ainsi, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :



1. il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

5. les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

6. les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R.111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.



Enfin, le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :



1. une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient;

2. une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.



20 - Le bailleur est tenu d'assurer le caractère décent du logement tout au long de l'exécution du bail.



21 - En application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant éteint son obligation. 









22 - Concernant le caractère décent du logement, il ressort des pièces produites que le Pôle de lutte contre l'habitat indigne de la Charente (GIP Charente-solidarité) a contrôlé le logement le 3 janvier 2022, son rapport relevant les points de non-décence suivants:

- descente d'eau pluviale non raccordée à un collecteur, l'eau s'infiltre en pied de mur au niveau de l'entrée du logement, la présence de remontée d'humidité sur le mur de refend à l'intérieur du logement pourrait être liée à ce défaut d'évacuation des eaux de pluie,

- la menuiserie en bois simple du vitrage du séjour n'assure pas l'étanchéité à l'air,

- l'installation électrique n'est pas sécurisée : fils conducteurs isolés avec tresse textile et douille métallique simple au niveau des points lumineux.



23 - Ce rapport a été envoyé à Mme [C] par le GIP Charente.

Plusieurs courriers lui ont par ailleurs été adressés par la société Pacifica, assureur protection juridique de M. [S] lui rappelant ses obligations issues du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022 les 22 février, 6 avril, 23 septembre et 7 décembre 2022 auxquels Mme [C] a répondu le 28 septembre 2022 en expliquant que des travaux de mise aux normes étaient en cours.

Un rapport a été établi par le cabinet IXI, mandaté par la société Pacifica le 25 novembre 2022 concluant que les quelques travaux de réparation effectués ne permettaient de qualifier le logement de décent.



24 - Mme [C] produit un rapport de contre-visite du GIP Charente-solidarité effectuée le 29 février 2024 concluant à la conformité du logement aux caractéristiques du décret n° 120-2002 du 30 janvier 2002, le logement ne présentant pas de suspicion d'insalubrité et précisant que le chauffage de la chambre n'est pas utilisé par le locataire ce qui peut entraîner des troubles en lien avec l'humidité, l'extracteur ne fonctionnant pas mais la réparation étant programmée.



25 - Pour établir la réalisation de travaux suffisants pour permettre de qualifier le logement de décent, Mme [C] produit les factures suivantes :

- concernant la conformité de l'installation électrique : facture de M. [B] [U], électricien du 22 avril 2022 d'un montant de 3003 euros comprenant divers travaux sur l'installation électrique et notamment la pose et le branchement d'une prise de terre, le rajout de disjoncteurs de protection, le changement des luminaires, la mise à terre des tuyaux cuivres et le contrôle des prises de terre.

- concernant la menuiserie, facture du 20 février 2023 pour la dépose totale des menuiseries existantes et leur remplacement par deux ouvrants à la française, d'un montant de 1824,92 euros.

- concernant le raccordement de la conduite d'eau pluviale, un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 26 février 2024, établi en présence d'un représentant de Charente solidarité dont il ressort que le problème de défaut d'évacuation des eaux pluviales est résolu, les photographies annexées au constat montrant la réalisation de ces travaux alors en cours.

Il ressort par ailleurs de ce constat que des fenêtre en PVC à deux vantaux équipent le séjour et la chambre, que les fils électriques du radiateur sont insérés dans une goulotte et que diverses améliorations au niveau de l'installation électrique ont été réalisées.



26 - S'agissant du plafond du séjour dont certaines plaques sont mal fixées, Mme [C] a déclaré avoir prévu des travaux, M. [S] ayant déclaré au commissaire de justice refuser qu'un artisan intervienne le samedi et travailler durant la semaine.







27 - Pour contester que les travaux réalisés soient suffisants au regard des exigences du décret du 30 janvier 2002, M. [S], qui reconnaît dans ses écritures que certains travaux ont été réalisés mais qu'il en manque sans détailler lesquels, s'appuie sur un rapport émanant de la compagnie Pacifica établi le 24 avril 2024 après une visite du 18 avril 2024, contestant la qualification de logement décent résultant du second contrôle du Pôle de lutte contre l'habitat indigne de la Charente. Ce rapport, non contradictoire et qui n'est corroboré par aucune pièce, fait état de la présence de moisissures sur le mur séparatif entre la cuisine et la salle à manger et sur un mur de la cuisine, du non-fonctionnement d'un extracteur, en tirant comme conclusion le caractère non décent du logement. Cependant, il ressort du procès-verbal de constat susvisé que si des traces d'humidité sur le mur de la chambre sont visibles, le locataire a déclaré ne jamais allumer le chauffage de la maison la température étant suffisante, cet élément de fait étant également relevé dans le contre-rapport du GIP Charente du 29 février 2024.



28 - Si le rapport du cabinet IXI mandaté par la société Pacifica indique en conclusion que 'nous avons pris connaissance de la contre-expertise de Charente Solidarité et nous ne comprenons pas la raison pour laquelle le technicien a indiqué que le logement était décent suivant décret du 30 janvier 2002 et du règlement sanitaire départemental, présence de moisissure sur le mur séparatif entre cuisine et salle à manger et sur un mur de cuisine. Par ailleurs, un des extracteurs en fonctionnait pas et Mme [C] n'a toujours pas fait intervenir d'électricien pour remédier à cette situation. Au regard du décret, l'habitation de M. [K] eau n'est pas conforme aux caractéristiques de décence du logement.' Ce rapport précise également qu'il n'existe pas à proprement parler de système de VMC, qu'il manque un fond de gouttière évacuant les eaux de pluie de la couverture de la maison et que certaines dalles du plafond de chambre se décollent. 



Cependant, concernant le fond de gouttière, Mme [C] justifie de son installation ainsi qu'il ressort de l'attestation établie par M. [H] [G], tandis que s'agissant de la VMC, le logement comporte une extraction d'air dans la cuisine et dans la salle de bain, les fenêtres des chambres et séjour comportant chacune une grille d'entrée d'air fais, la présence d'une VCM ne faisant en outre pas partie en tant que telle des points de décence du logement. S'agissant de la présence d'humidité, il ne ressort pas des pièces produites qu'il existe des infiltrations d'eau, et d'autre part, il ressort des éléments susvisés que la présence d'humidité peut d'une part être la conséquence de l'absence de chauffage par le locataire, et d'autre part que la cause possible résidant dans la défaillance du système d'évacuation des eaux pluviales a été supprimée par la réalisation par Mme [C] des travaux de raccordement permettant l'évacuation des eaux pluviales.



29 - Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les points de non-décence ont été supprimés par les travaux réalisés par Mme [C] à l'exception des dalles en plafond qui n'ont pu être réparées en raison du refus de M. [S] de laisser les travaux être effectués, ce désordre ne constituant en tout état de cause pas un point de non-décence tel que prévu par le décret du 30 janvier 2002. M. [S] n'établit pas au vu de ces éléments qu'il subsiste des points de non-décence après les travaux réalisés par Mme [C] et sa demande d'expertise, formée à titre subsidiaire n'apparaît pas justifiée.

Le jugement doit donc être infirmé en ce que le tribunal a enjoint Mme [C] de procéder à des travaux de mise en conformité, la demande formée à ce titre par M. [S] devant rejetée. 











Sur le paiement des loyers.



30 - Le juge des contentieux de la protection a autorisé M. [S] à suspendre le paiement des loyers à compter du jour du jugement et jusqu'à la complète réalisation des travaux. Les travaux ayant été réalisés pour la plus grande partie (réfection de installation électrique, remplacement de s fenêtres) avant la date du jugement du 10 janvier 2024 ou immédiatement après (travaux relatifs à l'évacuation des eaux), il convient d'nfirmer le jugement en ce qu'il a autorisé M. [S] à suspendre le paiement des loyers et de rejeter la demande formée à ce titre.



Sur le préjudice de jouissance.



31 - Le juge des contentieux de la protection a condamné Mme [C] à verser à M. [S] une somme de 2112 euros au titre de son préjudice de jouissance, calculé sur la base d'une réduction de 40% du loyer mensuel pour la période allant de mars 2022 à décembre 2023, période déterminée à partir du moment où Mme [C] a eu connaissance de la non-décence du logement soit la date à laquelle copie du rapport du Pôle de lutte contre l'habitat indigne lui a été envoyé.

Mme [C] conclut à l'infirmation du jugement à cet égard, observant que le préjudice a diminué au fur et à mesure de l'avancement des travaux qu'elle réalisait. Elle offre de ramener à 1011,57 euros le montant de la somme allouée à M. [S] en réparation de son préjudice.

M. [S] sollicite la confirmation du jugement sur ce point et réclame en sus une somme de 672 euros au titre de son préjudice de jouissance pour la période allant de janvier 2024 à juillet 2024, somme à parfaire jusqu'à la complète réalisation des travaux.



32 - C'est à juste titre que Mme [C] observe qu'il convient de tenir compte de l'avancement des travaux qu'elle a réalisés, la réfection de l'installation électrique en avril 2022 et le remplacement de fenêtres en février 2023. Cependant, les travaux de raccordement du réseau d'évacuation des eaux pluviales n'ont été réalisés que début 2024, étant en cours lors de l'établissement du procès-verbal de constat le 23 février 2024. Il convient en considération de ces éléments, de ramener le préjudice de jouissance de M. [S] à la somme de .500 euros.



Sur le préjudice moral.



33 - Le juge des contentieux de la protection a débouté M. [S] de sa demande à ce titre au motif qu'il ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice distinct du préjudice de jouissance.

M. [S] a formé appel incident pour demander l'infirmation de ce chef de dispositif et le versement d'une somme de 2000 euros en réparation de ce préjudice tandis que Mme [C] soulève en premier lieu l'irrecevabilité de la demande sur le fondement de l'article 954 du code de procédure civile, la demande n'ayant été formée que dans les conclusions notifiées le 23 octobre 2024 et non dans les premières conclusions d'intimé notifiées par M. [S], contrairement aux exigences du principe de concentration des moyens. M. [S] n'a pas répondu sur ce point.



34 - Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente espèce, 'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'

Par ailleurs, l'article 909 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente espèce prévoit que 'L'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.'



35 - L'appel incident n'étant pas différent de l'appel principal par sa nature ou son objet, les conclusions de l'appelant incident doivent déterminer l'objet du litige porté devant la cour et comporter en conséquence dans le dispositif une demande d'infirmation du jugement attaqué. 



36 - Il est exact que M. [S] dans ses premières conclusions notifiées le 22 juillet 2024, sollicitait que soit confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté M. [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, sans en demander l'infirmation sur ce point.

A défaut de demander l'infirmation dans le délai de trois mois à compter des conclusions de l'appelant notifiées le 30 avril 2024, M. [S] n'est pas recevable à former cette prétention dans des conclusions notifiées ultérieurement le 23 octobre 2024. Sa demande est donc irrecevable.



Sur le paiement des loyers.



37 - Mme [C] sollicite la condamnation de M. [S] au paiement de la somme de 2880 euros représentant le montant des loyers impayés au mois d'octobre 2024, somme à parfaire au jour de l'arrêt.

M. [S] reconnaît être redevable des loyers des mois de septembre à décembre 2023 mais conclut au rejet de la demande, faisant valoir qu'une procédure de surendettement est en cours et se prévalant pour le surplus de l'autorisation de suspendre le paiement des loyers tel que prévue par le jugement déféré.



38 - Il résulte d'une jurisprudence constante qu'un créancier peut, pendant le cours d'une procédure de traitement d'une situation de surendettement, saisir le juge du fond pour obtenir un titre exécutoire dont l'exécution sera différée pendant la durée du plan.



39 - En l'espèce, M. [S] reconnaît avoir laissé impayés les loyers depuis le mois de septembre 2023. Mme [C] explique dans ses écritures réclamer le paiement des loyers depuis le mois d'octobre 2023 jusqu'à octobre 2024, soit la somme de 2880 euros (240x12 mois). Le chef du dispositif relatif à la suspension du paiement des loyers ayant été infirmé, la demande en paiement des loyers est dès lors justifiée. Il convient de faire droit à la demande et de condamner M. [S] au paiement de la somme de 2880 euros arrêté au mois d'octobre 2024 outre les loyers échus depuis cette date;



Sur les demandes accessoires.



40 - En considération de la nature de l'affaire, les dépens seront partagés par moitié entre chacune des parties. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement étant infirmé en ce qu'il a condamné Mme [C] à payer à M. [S] une somme de 1500 euros sur ce fondement.









Par ces motifs,



La Cour,



41 - Ordonne le rabat de l'ordonnance de clôture au jour des plaidoiries,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce que M. [F] [S] a été débouté de sa demande au titre de son préjudice moral,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Rejette la demande de travaux à réaliser dans le logement loué par Mme [J] [C] à M. [F] [S],

 

Rejette la demande de suspension des loyers,



Condamne Mme [J] [C] à payer à M. [F] [S] une somme de 1500 euros en réparation de son préjudice de jouissance,



Condamne M. [F] [S] à payer à Mme [J] [C] une somme de 2880 euros au titre des loyers impayés au mois d'octobre 2024 outre les loyers échus depuis cette date,



Déclare irrecevable l'appel incident formé par M. [F] [S],



Dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile 



Partage les dépens par moitié entre chacune des parties.





Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, La Présidente,