Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 14 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 14 JANVIER 2026



N° 2026 / 008 





N° RG 23/15638



N° Portalis DBVB-V-B7H-BMJ7E







[E] [H]



[V] [W]





C/



Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]

[Localité 1]

































Copie exécutoire délivrée le :







à : 



Me Emmanuelle BRICE-TREHIN





Me Philippe DUTERTRE





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 09 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03389.





APPELANTS



Monsieur [E] [H]

né le 18 Février 1969 à [Localité 8] (06),



Madame [V] [W]

née le 05 Mars 1977 à [Localité 7] (56), 



demeurant tous deux au [Adresse 3]



représentés et plaidant par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN, membre de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE





INTIMÉE



Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]

représenté par son syndic en exercice, la SARL GROUPE FOCH IMMOBILIER, sis [Adresse 2]



représentée par Me Philippe DUTERTRE, membre de la SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.



ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Suivant exploit d'huissier du 8 septembre 2021, Monsieur [E] [H] et Madame [V] [W], propriétaires de plusieurs lots au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 5], ont assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice pour entendre annuler les résolutions n° 3 et 4 votée par l'assemblée générale extraordinaire tenue le 7 juillet 2021, emportant retrait d'autorisations de travaux qui leur avaient été accordées lors d'assemblées précédentes.



Ils ont été déboutés des fins de leur action aux termes d'un jugement rendu le 9 novembre 2023, qui les a condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [E] [H] et Mme [V] [W] ont interjeté appel par déclaration enregistrée le 20 décembre 2023 au greffe de la cour. Aux termes de leurs conclusions notifiées le 19 mars 2024, auxquelles il est ici renvoyé pour le détail de l'argumentation, ils font valoir deux moyens distincts de nullité :

- le premier fondé sur la violation de l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, suivant lequel chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes,

- et le second tiré d'une atteinte à leurs droits acquis.



Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, d'annuler les résolutions n° 3 et 4 votées le 7 juillet 2021 et de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice le GROUPE FOCH IMMOBILIER, a constitué avocat mais n'a pas conclu. Conformément à l'article 954 du code de procédure civile, il sera réputé s'approprier les motifs du jugement.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2025.



DISCUSSION



Sur le moyen tiré d'une atteinte à des droits acquis :



Suivant la résolution n° 22 votée le 4 mars 2019, l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé M. [E] [H] à diviser en deux parties un local en sous-sol lui appartenant (lot n° 9) et à aménager un escalier pour faire communiquer celui-ci avec le local commercial du rez-de-chaussée appartenant à Mme [V] [W] (lot n° 11), 'à condition de respecter les conditions techniques '.



La résolution n° 17 votée le 13 janvier 2020 a également autorisé M. [H] à ouvrir une trémie entre ces deux lots, à la condition que les plans et le projet soient établis par un maître d'oeuvre.



Aux termes des décisions présentement contestées, l'assemblée a décidé d'annuler les deux résolutions précitées au motif qu'elle avait délibéré 'sans avoir connaissance des conditions techniques de réalisation de tels travaux, sans exiger préalablement et sans avoir eu connaissance des plans et du projet devant nécessairement être établis par un maître d'oeuvre, à l'effet de préserver les parties communes '.



A l'appui de leur recours, les appelants font justement valoir qu'en l'absence de faits nouveaux l'assemblée ne peut valablement remettre en cause un droit qu'elle a conféré à un copropriétaire par une délibération antérieure.



S'il est loisible à l'assemblée de subordonner une autorisation de travaux à des conditions particulières, elle ne peut en revanche revenir sur l'autorisation donnée en considérant que celle-ci aurait été accordée sans un examen suffisant.



En outre, il ne résulte pas des décisions attaquées que M. [E] [H] aurait enfreint les conditions édictées.



Il convient en conséquence de prononcer leur annulation, sans qu'il soit besoin d'examiner le moyen fondé sur la violation de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.





PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :



Annule les résolutions n° 3 et 4 votées par l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires tenue le 7 juillet 2021,



Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel,



Le condamne en outre à verser aux appelants une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT