Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 14 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 14 JANVIER 2026



N° 2026 / 013



N° RG 23/02415



N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZKX





[D] [O]



[L] [K]



[E] [C]



[M] [A]



[Z] [A]



[W] [R]

[V] [R]





C/



Syndicat des copropriétaires de la résidence du [10]





















Copie exécutoire délivrée le :





à :



Me Avichaï FENNECH



Me Patrick LOPASSO









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 30 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n°19/05161.



APPELANTS



Monsieur [D] [O]

né le 10 Avril 1946, demeurant [Adresse 11]



Monsieur [L] [K]

né le 26 Janvier 1954 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2] (LUXEMBOURG)



Monsieur [E] [G]

demeurant [Adresse 6]



Monsieur [M] [A]

né le 08 Novembre 1951 à [Localité 12] (SUISSE), 

Madame [Z] [A]

demeurant tous deux [Adresse 3] (SUISSE)



Monsieur [W] [R]

Madame [V] [R]

demeurant tous deux au [Adresse 5]



tous représentés par Me Avichaï FENNECH, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE



Syndicat des copropriétaires de la résidence du [10] sis à [Adresse 9]

pris en la personne de son syndic en exercice, la société SABLETTES IMMOBILIER, SAS dont le siège social est sis [Adresse 7] à [Localité 8], pris en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège



représenté par Me Patrick LOPASSO, membrez de la SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Cécilia AOUADI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

M. [I] [Y], M. [D] [O], M.[L] [K], M. [E] [C], Mme [Z] [A], M. [M] [A], Mme [T] [H], Mme [V] [R] et M. [W] [R] sont copropriétaires de lots dans la résidence [10], résidence gérée en copropriété et située au [Adresse 1] à [Localité 8]. 



Cet ensemble en copropriété est composé de plusieurs bâtiments.



A l'origine la société Le Carrefour, exploitante du chateau voisin, était propriétaire de tout le domaine, elle a obtenu de la mairie dans les années 80 des permis de construire relatifs à la copropriété [10].

Pour délimiter la future copropriété, elle a édifié un mur de séparation.



La société Le Carrefour s'est réservé un droit d'usage exclusif sur la parcelle de terre BM [Cadastre 4], située derrière le mur qui la sépare de la copropriété.



Une assemblée générale s'est tenue le 23 août 2019, au cours de laquelle une résolution 7, qui valide le principe de la cession de la parcelle BM [Cadastre 4] à la société Le Carrefour, a été adoptée.



Suivant exploit d'huissier en date du 24 octobre 2019, les copropriétaires susvisés ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [10], devant le tribunal de grande instance de TOULON, aux fins d'annuler la résolution 7 prise lors de l'assemblée générale du 23 août 2019.



Par jugement rendu le 30 novembre 2022, le Tribunal:

DECLARE l'action de M. [I] [Y] irrecevable,

DEBOUTE M. [D] [O], M. [L] [K], M. [E] [C], Mme [Z] [A], M. [M] [A], Mme [T] [H], Mme [V] [R] et M. [W] [R] de leur demande d'annulation de la résolution 7 de l'assemblée générale du 23 août 2019 .

CONDAMNE in solidum M.[D] [O], M. [L] [K], M. [E] [C], Mme [Z] [A], M. [M] [A], Mme [T] [H], Mme [V] [R] et M. [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10], dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la société SABLETTES IMMOBILIER, SAS, la somme de 1 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [D] [O], M. [L] [K], M. [E] [C], Mme [Z] [A], M. [M] [A], Mme [T] [H], Mme [V] [R] et M. [W] [R] de leur demande en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [D] [O], M. [L] [K], M. [E] [C], Mme [Z] [A], M. [M] [A], Mme [T] [H], Mme [V] [R] et M. [W] [R] aux dépens,

ORDONNE l'exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé:

- que M.[Y], s'étant abstenu de voter lors de la résolution critiquée, son action en nullité est irrecevable en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

- que la résolution 7 n'est pas imprécise, parce que précisée par la résolution 6, qui prévoit les conditions de vente, à savoir une clause de non aedificandi et de servitude de vue, de sorte que la résolution litigieuse n'avait pas à invoquer un risque de trouble anormal de voisinage, non établi,

-qu'il n'est pas démontré en quoi la destination de l'immeuble, qui est majoritairement un lieu de vacances, pourrait se trouver modifiée par la cession de la parcelle voisine, laquelle est matériellement séparée du terrain des copropriétaires par un mur, de sorte que cette aliénation des parties communes n'avait pas à être adoptée à l'unanimité et que la double majorité appliquée est valide, 

-qu'il n'est pas davantage établi que la retranscription de la résolution 7 au procès verbal de l'assemblée générale comporte une non conformité, en ne retranscrivant pas correctement les échanges, qui se sont déroulés lors de l'assemblée, en effet les observations des opposants au projet n'ont à figurer au procès verbal que si elles sont relatives à des formalités substantielles prescrites par l'article 17 du décret du 17 mars 1967.



Par déclaration au greffe en date du 12 février 2023, M. [D] [O], M. [L] [K], M. [E] [C], Mme [Z] [A], M. [M] [A], Mme [V] [R] et M. [W] [R] ont interjeté appel de cette décision.



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs moyens et prétentions, ils sollicitent:

Réformer la décision rendue par la 4 ème Chambre du Tribunal Judiciaire de TOULON le 30 novembre 2022. 

 

Statuant à nouveau, 

 

ANNULER la résolution 7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 Août 2019. 



CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «LE [10]» à payer aux requérants la somme de 4 000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «[10]» aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui seront distraits au profit de Maître Avichai FENNECH, avocat au barreau de Toulon, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 

 

ORDONNER que les requérants soient exonérés des frais relatifs à la présente instance en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 



A l'appui de leur recours, ils font valoir:

-qu'ils sont pour la plupart copropriétaires dans l'immeuble de la copropriété le plus proche de la parcelle de terre cédée par la copropriété par la résolution 7 critiquée et vont subir directement les conséquences de cette cession,

-que le projet de la société Le Carrefour est de proposer à la location saisonnière le bien situé sur son fond, ce qui va les exposer à des troubles du voisinage,

-qu'il existe une imprécision manifeste quant à la nature de la prise en compte de la servitude de vue et des travaux divers devant être accomplis, 

-qu'à ce jour la servitude de vue est toujours obstruée par un mur d'une hauteur de 3 mètres construit précédemment pour soutenir un remblai crée par la société Le Carrefour, mur qui s'effondre et doit être remis en état, 

-qu'aucune annexe n'a été jointe à la convocation pour figer le projet soumis au vote des copropriétaires, qui subissent un défaut d'information ne leur ayant pas permis de prendre la réelle mesure de leurs engagements à venir et plus particulièrement des nuisances susceptibles d'être occasionnées à la suite de cette cession, de la moins value de leurs biens et du COS de l'immeuble, limitant possiblement les constructions ou extensions futures,

-que la copropriété se situe en bord de mer avec une vue particulièrement dégagée et propose des prestations de qualité,

-que cette cession créera une servitude de vue qui engendrera un trouble de jouissance, 

-que quand bien même la cession serait assujettie à une servitude non aedificandi, il ne peut être assuré qu'aucun ouvrage ne sera édifié obligeant le syndicat des copropriétaire à agir en justice sans certitude que la démolition soit ordonnée, 

-que la société Le Carrefour exerce une activité événementielle, génératrice de multiples troubles de voisinage pour lesquels des plaintes ont été déposées,

-qu'un accroissement de sa superficie d'exploitation induirait un accroissement des troubles, 

-que ces nuisances, outre le trouble de jouissance, sont de nature à générer une moins value de leur bien, 

-qu'il ne peut être référé à la résolution 6, distincte, sans interdépendance, pour justifier du caractère précis de la résolution 7,

-que cette résolution 6 n'est pas davantage précise, quant à l'utilisation de la parcelle en question,

-que la loi du 10 juillet 1965 dispose que l'aliénation des parties communes doit être décidée par une résolution d'assemblée générale adoptée à l'unanimité, si la vente affecte la destination ou les droits de jouissance de l'immeuble, or la résolution 7 a été adoptée selon les règles de la majorité des présents et représentés, 

-que la parcelle de terre a une utilité pour la copropriété dont le standing élevé justifie la nécessité de préserver l'environnement des immeubles, 

-qu'en outre, le procès verbal de l'AG ne retranscrit pas correctement les échanges et votes qui se sont déroulés lors de la résolution litigieuse justifiant sa nullité, 



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 juillet 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires conclut:

CONFIRMER le jugement rendu le 30 novembre 2022 par la 4 ème chambre du Tribunal Judiciaire de TOULON, n° RG 19/05161 dans toutes ses dispositions ; 

 

Y ajoutant : 

DEBOUTER les consorts [O], [K], [C], [A] et [R] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ; 

CONDAMNER in solidum les consorts [O], [K], [C], [A] et [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [10] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du CPC; 

CONDAMNER in solidum les consorts [O], [K], [C], [A] et [R] aux entiers dépens ; 

 

Il soutient:

-que par la résolution 6 non soumise au vote, il était exposé à titre d'information aux copropriétaires les différentes options, qui s'offraient, en l'état de la situation factuelle et juridique, 

-qu'ainsi, l'ordre du jour et la résolution 7 votée renseignaient les copropriétaires sur les conditions essentielles du contrat de vente projeté (son prix, les charges de la vente (à la charge de l'acquéreur travaux de reconstruction du mur de clôture et talus), les conditions de la vente (consentement d'une servitude non aedificandi, accord sur une servitude de vue)),

-que les appelants sont en peine de préciser qu'elle aurait dû être l'information supplémentaire qu'aurait dû contenir la résolution critiquée,

-que l'imprécision alléguée ne concerne pas les conditions essentielles du contrat, mais les modalités permettant de protéger la destination de l'immeuble contre un risque hypothétique,

-qu'il est rappelé que l'immeuble est à usage d'habitation ce qui n'exclut nullement les locations saisonnières, 

-que la cession ne concerne qu'une petite partie des espaces verts, moins d'un tiers, déjà laissé à la jouissance exclusive de la société Le Carrefour, et séparée du terrain constituant l'assiette de la copropriété par un mur depuis plus de 30 ans, 

-qu'eu égard à la proximité de la parcelle appartenant à la société Le Carrefour avec la mer, aucune construction ne peut être autorisée, qu'ainsi il n'est rapporté aucune preuve d'une atteinte à la servitude de vue, d'autant qu'existe en plus une servitude non aedificandi, 

-que cette vente est dans l'intérêt de la copropriété puisqu'elle permet d'éviter de lourds travaux de confortement du mur de clôture et du talus et est source de revenus, 

-que l'indication erronée de la majorité applicable figurant au procès verbal est sans incidence dès lors que la majorité requise a bien été obtenue, 

-qu'il n'est pas établi en quoi la retranscription au PV est erronée.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.



L'affaire a été appelée à l'audience du 4 novembre 2025 et mise en délibéré au 14 janvier 2026.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande d'annulation de la résolution 7



La résolution 7 soumise au vote lors de l'assemblée générale du 23 août 2019 est ainsi libellée:

'A la demande de M.[U], gérant de la SARL LE CARREFOUR, décision pour la vente de la parcelle BM305 selon offre d'achat pour un montant de 80 000€ avec prise en charge des frais de géomètre, prise en compte de la servitude de vue et travaux divers sur ladite parcelle. Cette parcelle est vendue en l'état y compris le talus.'



Telle qu'adoptée par l'assemblée générale, la résolution 7 est la suivante:

'Après discussion, l'assemblée générale vote la vente de la parcelle BM305 en l'état, pour un montant de 100 000€ avec prise en charge des frais de géomètre, prise en compte de la servitude de vue et travaux divers sur ladite parcelle dont la reconstruction du mur de clôture et la stabilité du talus côté mer.'



Sur le caractère imprécis de la résolution



L'article 11, I, 3° du décret du 17 mars 1967 dispose que pour la validité de la décision, il doit être notifié avec l'ordre du jour les conditions essentielles du contrat envisagé.



Une décision d'assemblée générale, autorisant la vente d'une partie commune, est valable comme contenant les conditions essentielles du contrat dès lors que l'ordre du jour précise l'assiette de l'acquisition, le prix de la vente proposée, les modalités de la remise en état de la partie commune et sa charge.



En l'espèce, la résolution 7 est précédée de la résolution 6, présente à titre d'information des copropriétaires et non soumise à un vote, qui précise:

'Pour rappel, la copropriété est actuellement propriétaire d'une parcelle de 800m² dont la SARL LE CARREFOUR s'est octroyée, par un acte notarié rectificatif de janvier 2001 du règlement de copropriété, un droit d'usage exclusif.

M.[U] (gérant de la SARL LE CARREFOUR) a adressé une proposition d'achat (voir courrier joint):

-Le paiement à notre copropriété d'une somme de 80 000€,

-La prise en charge des frais de géomètre pour les travaux du mur,

-La déconstruction et la reconstruction du mur actuel,

-La prise en charge de la stabilité du talus côté mer (voir le rapport alarmant du 

géologue),

-Le respect d'une condition de non aedificandi sur la parcelle,

-L'accord d'un servitude de vue.'



S'il ne peut être référé à une autre résolution pour justifier du caractère précis d'une résolution critiquée, c'est à condition que la résolution à laquelle il est référé soit distincte et sans interdépendance, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, puisque la résolution 6 n'est pas une résolution soumise au vote, mais une résolution, qui introduit et explicite la résolution 7.



En conséquence, il convient de retenir, comme l'a fait le premier juge, que l'ordre du jour et la résolution 7 votée renseignaient les copropriétaires, sur les conditions essentielles du contrat de vente projeté, quant à son prix revu à la hausse à 100 000€, les charges de la vente pour l'acquéreur (frais de géomètre, travaux de reconstruction des ouvrages menaçant ruine, mur et talus), les conditions de la vente (consentement d'une servitude non aedificandi et accord sur une servitude de vue), assiette de la partie commune cédée (810m²).



D'ailleurs, cette servitude non aedificandi n'a pas à être davantage explicitée, puisqu'elle ne fait qu'appuyer l'interdiction de toute construction ou installation, sur une bande littorale de 100 mètres, à compter de la limité haute du rivage ou des hautes eaux pour les plans d'eau intérieurs, édictée par l'article L121-16 du code de l'urbanisme.



En outre, contenant les conditions essentielles de la vente projetée, la résolution 7 n'avait pas à informer, sur des conséquences éventuelles, non établies, de cette vente, quant à un hypothétique trouble anormal de voisinage par exemple, une dévalorisation alléguée mais non prouvée des biens des appelants, ou encore un impact prétendu sur le 'COS' de l'immeuble.



Sur l'erreur de majorité de vote



L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant:

a) les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d),

(...)

Il est également prévu à cet article que l'assemblée générale des copropriétaires ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.



L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 définit la destination de l'immeuble de la façon suivante:

'Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.'



En l'espèce, l'article 8 du règlement de copropriété indique que l'immeuble est à destination principal d'habitation, de sorte que la location saisonnière n'est pas exclue, ce qui se pratique au sein de cette copropriété, sans que cela ne soit contesté.



Il apparaît donc que cette copropriété, certes en bord de mer, est majoritairement un lieu de vacances, qui ne saurait prétendre être troublée par l'extension de l'activité de villégiature du fond voisin, géré par la SARL LE CARREFOUR, du fait de la cession d'une parcelle de terre de 800m² environ, séparée de la copropriété par un mur et dont la jouissance est déjà celle de la SARL et ce, depuis toujours.



En outre, le cession projetée ne concerne qu'une petite partie des espaces verts de la copropriété, moins d'un tiers, dont il n'est pas établi qu'elle serait entretenue et apporterait une valeur esthétique à l'immeuble, de sorte qu'il ne peut pas davantage, ici, être retenue une atteinte à la destination de l'immeuble.



Par ailleurs, cette parcelle, comme expliquée ci-dessus, ne pourra contenir aucune construction, susceptible de porter atteinte à la servitude de vue des appelants.



Enfin, cette cession est conforme à l'intérêt de la copropriété par l'argent qu'elle rapporte et par la prise en charge par l'acquéreur des lourds travaux de confortement du mur et du talus. 



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu que cette résolution avait été valablement votée à la double majorité de l'article 26, précité.

En effet, même si l'intitulé de la résolution contestée comportait par erreur la majorité 'unanimité', le décompte des voix permet de constater que la majorité des deux tiers a été obtenue, or il convient de rappeler que l'indication erronée de la majorité applicable figurant au procès verbal est sans incidence, dès lors que la majorité requise a bien été obtenue.



Sur l'absence de conformité de la résolution 7



Il résulte de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, que le procès verbal d'une assemblée générale de copropriétaires doit mentionner les éléments suivants:

-le résultat du vote sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale, 

-les noms et nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision ou qui se sont abstenus ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant,

-les réserves formulées par les copropriétaires opposants sur la régularité des décisions.



Si, par un courrier recommandé en date du 16 septembre 2019 produit aux débats, Mme [H], qui plus est présidente signataire du procès verbal de cette assemblée générale, fait état du fait que les échanges, qui se seraient déroulés, n'aurait pas été retranscrits avec exactitude, elle ne précise pas en quoi le syndic aurait failli à sa mission de retranscription, et quelles réserves formulées par les copropriétaires opposants sur la régularité des décisions n'auraient pas été retranscrites.

Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu'il a considéré qu'il n'est pas établi que la retranscription de la résolution 7 comporte une non conformité.





Sur les autres demandes



Les appelants sont condamnés à 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 novembre 2022 par le Tribunal judiciaire de TOULON,



Y ajoutant



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



CONDAMNE les consorts [O], [K], [C], [A] et [R] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence du [10] représenté par son syndic en exercice la société SABLETTES IMMOBILIER la somme de 2500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, 



CONDAMNE les consorts [O], [K], [C], [A] et [R] aux entiers dépens de l'appel.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT