Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 14 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 14 JANVIER 2026



N° 2026 / 006





N° RG 22/12654



N° Portalis DBVB-V-B7G-BKBWU







Syndicat Général des copropriétaires de l'ensemble immobilier 

[Adresse 2] 



C/



Syndicat Sécondaire des copropriétaires LES VIEUX CYPRES









































Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Roselyne SIMON-THIBAUD





Me Charles TOLLINCHI







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 1er Septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/13349.





APPELANTE



Syndicat GENERAL des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 2]' sis à [Adresse 4] 

représenté par son syndic en exercice la société SAPHIE SAS, dont le siège social est sistué à [Adresse 5], représenté par son gérant en en exercice, Monsieur [U] [O], demeurant et domicilié en cette qualité audit siège



représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Philippe PIETTE, membre de la SCP VIDAL-NAQUET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE



INTIMÉE



Syndicat SECONDAIRE des coproprétaires 'LES VIEUX CYPRES' sis à [Adresse 4] 

représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MEDITERRANEE, venant aux droits de COGEFIM FOUQUE SARL, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice, domicilié ès qualité audit siège,



représentée par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Marcel BAILLON - PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.





Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE





L'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], sis [Adresse 6] à [Localité 3], est administré par un syndicat principal et par des syndicats secondaires correspondant à chacun de ses bâtiments.



Jusqu'au 1er janvier 2013, les charges du syndicat principal étaient recouvrées par les syndicats secondaires en vertu d'un mandat tacite.



Considérant que le syndicat secondaire du bâtiment D avait omis de lui reverser une partie de ces charges, le syndicat principal (dit général) l'a assigné le 7 mars 2014 devant le tribunal de grande instance de Marseille en paiement d'une somme de 34.596,47 euros.



Par jugement rendu le 30 juin 2016, il a été débouté de l'intégralité de sa demande, au motif que la créance n'était pas justifiée en son montant.



Aux termes d'un arrêt prononcé le 8 mars 2018, la cour de céans a infirmé partiellement cette décision et condamné le syndicat secondaire du bâtiment D à payer la somme de 15.159,52 euros, le surplus de la demande portant sur le solde existant au 31 décembre 2011, soit 20.873,71 euros, étant rejeté comme non justifié.



Le 28 novembre 2018, le syndicat principal a saisi de nouveau le TGI de [Localité 3], devenu le tribunal judiciaire, d'une demande en paiement de la somme de 20.873,71 euros en produisant à l'appui de plus amples justificatifs. Il a été une nouvelle fois débouté par un jugement rendu le 1er septembre 2022, dont il a interjeté appel.



Par conclusions notifiées le 5 décembre 2022, le syndicat général de l'ensemble immobilier LES VIEUX CYPRÈS, représenté par son syndic en exercice la société SAPHIE, demandait à la cour d'infirmer cette décision et, statuant à nouveau, de condamner la partie intimée à lui payer la somme de 20.873,71 euros majorée des intérêts légaux capitalisés à compter de l'assignation, outre celle de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et ses entiers dépens.





Par conclusions en réplique notifiées le 6 mars 2023, le syndicat secondaire du bâtiment D, représenté par son syndic la société FONCIA MÉDITERRANÉE, poursuivait pour sa part la confirmation du jugement déféré et réclamait accessoirement paiement de 6.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.



Suivant arrêt avant dire droit rendu le 29 janvier 2025, la cour a relevé d'office une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée, révoqué l'ordonnance de clôture et invité les parties à présenter leurs observations.



Par conclusions notifiées le 25 avril 2025, le syndicat général de l'ensemble immobilier LES VIEUX CYPRÈS admet le bien fondé de cette fin de non-recevoir, mais demande paiement de la même somme de 20.873,71 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de ce qu'il qualifie comme 'un détournement de fonds', outre 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et ses dépens.



Par conclusions en réplique notifiées le 31 octobre 2025, le syndicat secondaire du bâtiment D demande à la cour :

- de déclarer irrecevable la demande initiale en paiement en vertu de l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt rendu le 8 mars 2018,

- de déclarer irrecevable la demande en dommages-intérêts, d'une part comme étant nouvelle en cause d'appel, et d'autre part en application de l'article 910-4 du code de procédure civile,

- et de condamner l'appelant à lui verser une somme de 6.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.





La clôture de l'instruction a été prononcée à l'audience avant l'ouverture des débats.







DISCUSSION 





En vertu de l'article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais de recours. Le juge peut en outre relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.





En l'espèce, la demande initiale en paiement formée par le syndicat général de l'ensemble immobilier [Adresse 2] se heurte à l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt rendu le 8 mars 2018 par la cour de céans. En effet, le rejet d'une demande, fût-il prononcé en l'état des justifications produites, constitue une décision au fond qui tranche le principal et fait ainsi obstacle à l'introduction d'une nouvelle instance ayant le même objet, en vertu des articles 480 du code de procédure civile et 1355 du code civil.





La demande nouvelle en dommages-intérêts se heurte pour sa part à l'article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023 applicable à la présente instance, prescrivant aux parties de présenter l'ensemble de leurs prétentions sur le fond dans leurs premières conclusions.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Infirme le jugement déféré, 







Statuant à nouveau :



Déclare irrecevables les demandes formées par le syndicat général de l'ensemble immobilier [Adresse 2],



Condamne l'appelant aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser à l'intimé une somme de 4.000 euros au titre de l'ensemble de ses frais irrépétibles.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT